Aftale om købersikring, hvor det søgte ejerskiftelån ikke kunne opnås.
| Sagsnummer: | 96 /1998 |
| Dato: | 14-09-1998 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Inge Frølich, Leif Nielsen, Allan Pedersen, Ole Reinholdt |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
Etiske retningslinier Realkreditbelåning - kurssikring |
| Ledetekst: | Aftale om købersikring, hvor det søgte ejerskiftelån ikke kunne opnås. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | OF |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne sag vedrører spørgsmålet, om klagerne er bundet af en aftale om købersikring i et tilfælde, hvor det søgte ejerskiftelån ikke kunne opnås.
Sagens omstændigheder.
Ved købsaftale af 3. november 1997 købte klagerne en fast ejendom.
Ifølge købsaftalen var overtagelsesdagen den 1. januar 1998. Klagerne har oplyst, at overtagelsesdagen oprindeligt blev aftalt til 1. februar 1998, hvilket var baggrunden for at der efterfølgende blev kurssikret pr. den 9. februar 1998. Overtagelsen blev senere fremrykket 1 måned.
Købesummen på 818.000 kr. skulle berigtiges ved bl.a. hjemtagelse af et 30-årigt kontantlån i Unikredit på 649.000 kr. baseret på 6% obligationer. Ejerskiftelånet, der skulle optages i sælgers navn, skulle søges af den medvirkende ejendomsmægler, der samarbejder med indklagede. Lånet skulle hjemtages af sælgers pengeinstitut, P, hvor også klagerne er kunder. Kursrisikoen på ejerskiftelånet overgik til klagerne ved underskrivelsen af købsaftalen.
Ved skrivelse af 7. november 1997 til ejendomsmægleren godkendte klagernes advokat købsaftalen bl.a. på betingelse af, "at kreditforeningslån opnås i den i købsaftalen anførte størrelse".
Den 18. november 1997 rettede klagerne telefonisk henvendelse til indklagedes Nyborg afdeling om kurssikring af ejerskiftelånet. Indklagede formidler lån fra Unikredit. Ved personlig henvendelse i afdelingen den 20. november 1997 underskrev klagerne en låneansøgning til Unikredit og en aftale om købersikring. Af købersikringsaftalen fremgår, at det forudsatte kontantlån skulle "udbetales, og obligationerne sælges med udbetalingsdag, den 9.2.1998. Uden der er et bindende lånetilbud fra Unikredit aftales det, at De sælger obligationerne til kurs 90,10". Af aftalen om købersikring fremgår i øvrigt bl.a.:
"Lånetilbud fra Unikredit bliver ikke som forudsat
Hvis Unikredits lånetilbud er på en lavere hovedstol, end De har ønsket i denne aftale, eller Unikredit helt afslår at tilbyde lån, kan De vælge at få aftalen overført til tilsvarende realkreditobligationer med samme løbetid og kuponrente fra et lån i et andet realkreditinstitut. Obligationsmængden kan ikke være mindre end i Unikredits lånetilbud eller større end forudsat i denne aftale. På udbetalingsdagen sælges obligationer fra det realkreditinstitut, der har afgivet det nye tilbud, til den aftalte kurs.
Når De vælger denne mulighed, skal De, senest 8 ekspeditionsdage efter De har fået kendskab til Unikredits lånetilbud eller afslag, dokumentere, at De har et lånetilbud fra et andet realkreditinstitut.
Meddeler De ikke noget til os, skal De overholde denne aftale ved at hjemtage det tilbudte lån fra Unikredit. På udbetalingsdagen sælges den reducerede mængde obligationer til den aftalte kurs. Der er ikke et tilsagn fra banken om hel eller delvis finansiering af det manglende beløb.
Bortfald af aftalen
I henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom har De efter nærmere regler fortrydelsesret ved køb af visse ejendomme.
Hvis De berettiget bruger fortrydelsesretten, og vi senest 5 ekspeditionsdage efter fortrydelsesfristens udløb får meddelelse om det, bortfalder denne aftale uden, at hverken De eller banken har noget krav på hinanden.
Uanset fortrydelsesfristens udløb, gælder det dog kun, hvis vi får meddelelse om det senest 5 ekspeditionsdage inden udbetalingsdagen. Vi kan kræve dokumentation for Deres udnyttelse af fortrydelsesretten.
Hvis banken ikke indenfor fristen har modtaget meddelelse, om fortrydelsen af købsaftalen på overdragelsen af ejendommen, gælder reglerne nævnt i afsnittet "Ophævelse af aftalen".
Hvis De inden for 3 købsmåneder efter, De har meddelt os om fortrydelsen, indgår en ny aftale om samme ejendom, gælder reglerne nævnt i afsnittet "Ophævelse af aftalen".
Hvis Unikredit ikke tilbyder Dem et lån, kan aftalen bortfalde uden, at hverken De eller banken har noget krav på hinanden. Hvis De ønsker, at aftalen skal bortfalde, skal De meddele os det senest 5 ekspeditionsdage efter, De har fået kendskab til Unikredits afslag.
Ophævelse af aftalen
Hvis De af anden årsag end nævnt i afsnittet "Bortfald af aftalen" ønsker at ophæve aftalen, skal De meddele banken det og underskrive en anmodning om ophævelsen.
Når den aktuelle kurs på aftalens resterende løbetid på opgørelsestidspunktet er højere end kursen i denne aftale, skal De betale kursforskellen (inkl. kurtage og andre handelsomkostninger). Kursforskellen konstateres ved, at obligationerne på opgørelsestidspunktet købes til obligationernes aktuelle terminskurs og straks sælges til den aftalte kurs. Handlerne sker via Deres konto.
Når den aktuelle kurs på aftalens resterende løbetid på opgørelsestidspunktet er lavere end kursen i denne aftale, bortfalder aftalen uden, at hverken De eller banken har noget krav på hinanden."
Indklagede har oplyst, at Unikredit telefonisk meddelte indklagede, at der ikke kunne tilbydes fuld belåning. Indklagede rettede henvendelse til ejendomsmægleren, der indhentede et tilbud om fuld belåning i Realkredit Danmark. Købersikringen blev herefter den 5. december 1997 overført til at gælde obligationerne fra ejerskiftelånet i Realkredit Danmark. Klagerne blev ikke orienteret herom, men meddelelse blev den 8. december 1997 fremsendt til P.
I forbindelse med underskrivelse af skøde tirsdag den 23. december 1997 blev klagerne bekendt med, at købersikringen var overført til Realkredit Danmark.
Ved skrivelse modtaget hos indklagede mandag den 29. december 1997 protesterede klagerne mod overførslen af købersikringen til Realkredit Danmark under henvisning til, at denne var sket uden deres samtykke. Klagerne anførte bl.a., at de ikke ville have samtykket heri, dels fordi kurserne havde været stigende, dels fordi overtagelsen af ejendommen var blevet fremrykket. Klagerne anmodede indklagede om at meddele Realkredit Danmark, at lånet ikke var kurssikret, således at de på normal vis kunne sælge obligationerne gennem P.
Købersikringen blev annulleret den 21. januar 1998, idet spørgsmålet om, hvem der skulle hæfte for udgiften herved på 34.920 kr. blev udskudt til afgørelse ved Ankenævnet.
Parternes påstande.
Den 18. marts 1998 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at anerkende, at de ikke hæfter for udgiften på 34.920 kr. ved annulleringen af købersikringen.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at det bestrides, at de ved underskrivelsen af købersikringsaftalen accepterede en eventuel overførsel til et andet realkreditinstitut. Mødet med indklagede var ganske kort, og spørgsmålet om, hvorledes der skulle forholdes, såfremt den forudsatte belåning ikke kunne opnås, blev ikke berørt. Mødets formål var alene at opnå kurssikring. Såfremt der var indgået en særlig aftale, burde dette fremgå af aftaledokumentet. De blev først i forbindelse med underskrivelsen af skødet bekendt med, at købersikringen var overført til Realkredit Danmark. Det er ikke dokumenteret, at Unikredit tilbød en nedsat belåning. Indklagede burde have kontaktet dem, da det blev klart, at Unikredit ikke ville yde et lån eller ikke ville yde et lån af den forudsatte størrelse, således at de havde haft mulighed for at tage stilling til den nye situation. I tiden fra den 20. november til primo december 1997 var kurserne stigende. Da overtagelsen var blevet fremrykket 1 måned, var risikoperioden endvidere reduceret fra ca. 10 til 3 uger. De ville således ikke have tilladt overførslen, hvis indklagede i overensstemmelse med vilkårene i købersikringsaftalen havde spurgt dem. Det fremgår af købersikringsaftalens afsnit om bortfald af aftalen, at hvis Unikredit ikke tilbyder et lån, bortfalder købersikringen, uden at indklagede kan rejse krav mod kunden. Også den situation, hvor nedsat belåning tilbydes, må medføre, at aftalen kan ophæves omkostningsfrit. Ellers er kontraktens ordlyd vildledende henset til afsnittet, hvori det beskrives, hvad der sker, hvis et lån af den forudsatte størrelse ikke opnås i Unikredit. Såfremt de ikke havde hjemtaget lånet i Realkredit Danmark, men havde finansieret handelen på anden vis, ville indklagede have været forpligtet til at levere obligationerne til Realkredit Danmark i henhold til kurskontrakten uden regresmulighed over for dem.
Indklagede har anført, at det i forbindelse med underskrivelsen af købersikringsaftalen blev drøftet med klagerne, hvad der skulle ske, hvis Unikredit ikke kunne yde den ønskede belåning. Klagerne havde via deres advokat betinget sig, at der kunne opnås kreditforeningslån af den i købsaftalen anførte størrelse, hvorfor det blev aftalt at ændre købersikringen til obligationer fra et andet realkreditinstitut, hvis den forudsatte belåning ikke kunne opnås i Unikredit. Klagerne tilkendegav, at de ønskede aftalen overført, uanset om kurserne steg eller faldt. Dette var baggrunden for, at indklagede i umiddelbar forlængelse af, at Unikredit havde meddelt, at fuld belåning ikke kunne tilbydes, overførte aftalen til Realkredit Danmark. Overførslen skete således i henhold til forudgående aftale med klagerne. I øvrigt var køberne alligevel bundet af købersikringen. I aftalen er der sondret mellem bortfald og ophævelse af aftalen. Bortfald uden omkostninger omfatter alene den situation, at kunden udnytter sin fortrydelsesret, eller at Unikredit afslår at tilbyde lån. Unikredit tilbød en reduceret belåning, hvorfor klagerne alene kunne udtræde af aftalen ved en ophævelse, hvilket indebærer, at de er forpligtet til at betale kursdifferencen, jf. købersikringsaftalens bestemmelse herom. Unikredits vurdering er alene meddelt afdelingen telefonisk, og der foreligger ikke noget skriftligt om den tilbudte nedsatte belåning, hvilket i denne sag heller ikke var nødvendigt som følge af den forudgående aftale om overførsel til et andet realkreditinstitut, hvis Unikredit ikke kunne yde fuld belåning. Med overførslen af købersikringsaftalen opnåede klagerne netop det lån og den kurs, de havde ønsket. Klagernes ønske om ophævelse af købersikringsaftalen uden betaling herfor synes alene begrundet i, at kurserne steg væsentligt efter indgåelsen af købersikringen.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at det i forbindelse med underskrivelsen af aftalen om købersikring på forhånd blev aftalt med klagerne, at aftalen skulle søges overført til et andet realkreditinstitut i tilfælde af, at Unikredit ikke ville tilbyde den forudsatte belåning. Det bemærkes herved, at det måtte påhvile indklagede at sikre sig bevis for en sådan særlig aftale, jf. herved pkt. 11 i Forbrugerombudsmandens retningslinier om etik i pengeinstitutternes rådgivning.
Indklagede har heller ikke dokumenteret, at Unikredit tilbød en lavere belåning og ikke i det hele afslog at tilbyde et lån.
Ankenævnet finder, at aftalen om købersikring under de således foreliggende omstændigheder bør anses for bortfaldet uden omkostninger for klagerne, jf. aftalens bestemmelse om, at kunden kan kræve, at aftalen skal bortfalde, hvis Unikredit ikke tilbyder et lån.
Ankenævnet finder anledning til at tilføje, at aftalen om købersikring ikke klart regulerer den situation, at køberen ophæver aftalen, efter at Unikredit har tilbudt en lavere belåning end ansøgt.
Som følge af det anførte
Indklagede bør anerkende, at klagerne ikke hæfter for tabet på 34.920 kr. opstået ved annulleringen af købersikringen den 21. januar 1998. Klagegebyret tilbagebetales klageren.