Afgørelse

Spørgsmål om rådgivningsansvar i forbindelse med boligfinansiering

Indledning

Denne sag vedrører, om Jyske Bank handlede ansvarspådragende i forbindelse med bankens finansiering af klagerens bolig ved optagelse af prioritetslån med delvis afdragsfrihed.

Sagens omstændigheder

Klageren, der er førtidspensionist, er kunde i Jyske Bank.

I august 2008 fraflyttede klagerens tidligere samlever parrets fælles ejendom, hvorefter klageren henvendte sig i banken vedrørende muligheden for at overtage ejendommen.

Ifølge det oplyste blev ejendommen den 6. august 2008 vurderet til 2.400.000 kr.

Den 26. august 2008 indgik klageren aftale med banken om et såkaldt Jyske Prioritetslån på 1.920.000 kr. med sikkerhed i ejendommen. Lånet var variabelt forrentet og med delvis afdragsfrihed. Af pantebrevet fremgik blandt andet:

"…

Rente- og betalingsvilkår

…

Pantebrevet er afdragsfrit indtil den sidste bankdag inden den 01.07.2018 hvorefter pantebrevet afvikles med faste kvartalsvise ydelser på 46.000,00 kr. der forfalder til betaling den sidste bankdag i hvert kvartal.

…"

Banken har oplyst, at den del af låneprovenuet, der var tilovers efter betaling af klagerens tidligere samlever og indfrielse af gæld, blev indsat på en såkaldt prioritetsindlånskonto, og at indeståendet på tidspunktet for kontoens etablering udgjorde 960.000 kr.

Klageren underskrev i samme forbindelse et rådgivningsskema, hvoraf det blandt andet fremgik:

"…

Erfaring med at optage lån

Nogen erfaring – har hjemtaget lån/kredit et par gange før.

Økonomiske forhold:

Forventninger til fremtiden (pension, orlov, mv.).

Det er meningen at der med den Jyske Prioritet belånes fuldt ud i huset, således at belåningen bruges til forbrug over de næste 30 år.

Risikovillighed:

Jeg/vi accepterer, at valg af afdragsfrihed på lån med variabel rente betyder større variation i ydelsen end på lån med afdrag, og at ydelsen forhøjes ved udløb af den afdragsfrie periode eller lånet forfalder til fuld indfrielse ved udløb.

…

De væsentligste egenskaber:

Lånet er med variabel rente. Du betaler typisk en lavere rente end på et lån med fast rente. Renten og dermed ydelsen kan både stige og falde i lånets løbetid. En ændring af ydelsen kan betyde, at omkostninger til tilbagebetaling af lånet kan stige, og at der stadig er en restgæld ved aftalt udløb. Lånet har ingen friværdibeskyttende egenskaber, da gælden ikke påvirkes af en rentestigning, som kan betyde fald i huspriserne.

Lånet er med delvis afdragsfrihed og det betyder, at ydelsen forhøjes ved udløb af den afdragsfrie periode eller lånet forfalder til fuld indfrielse ved udløb.

Vilkår i forbindelse med optagelse af lånet:

…

Begrundelse for valget af lånet/kreditten i lyset af min/vores økonomiske situation: Jeg har valgt dette lån/denne kredit fordi:

Lånet giver mig mulighed for kun at betale renter af det beløb jeg trækker, hvilket er en stor fordel, da lånet skal bruges til forbrug de næste 30 år. Samtidig giver lånet mig de bedste muligheder for afdragsfrihed og evt. forlængelse af denne i hele låneperioden.

Øvrige råd:

…"

Klageren har oplyst, at hun i marts 2012 henvendte sig til banken vedrørende finansieringen af ny energiforsyning til huset til erstatning for den eksisterende dyre el-varme.

Den 20. april 2012 fremsendte banken et mødereferat til klageren, hvoraf det fremgik:

"…

Vi blev enige om at:

·Du kontakter en ejendomsmægler med henblik på at få sat dit hus til salg hurtigst muligt.

·Jeg har oprettet en forbrugskonto til dig. Der bliver hver måned overført 5.000 kr. til kontoen, som er det beløb du har til rådighed til mad mv.

·Jeg har bestilt et kort til kontoen, som du modtager indenfor en uges tid. …

·Du har dermed ca. 1 år til at få solgt huset. Bruger du flere penge end det aftalte forkorter det din tid i huset og den tid I har til at få solgt huset i.

…"

Banken har oplyst, at klagerens forbrug af midler på prioritetsindlånskontoen var som følger:

Saldo august 2008: 968.000 kr.

Forbrug august – december 2008: 85.000 kr.

Forbrug 2009: 254.000 kr.

Forbrug 2010: 238.000 kr.

Forbrug 2011: 233.000 kr.

Forbrug januar – april 2012: 38.000 kr.

Saldo april 2012: 120.000 kr.

Klageren har under sagen oplyst, at hun den 30. oktober 2012 havde 50.000 kr. tilbage på prioritetsindlånskontoen.

Parternes påstande

Den 6. september 2012 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Jyske Bank skal eftergive hendes gæld alternativt stille hende, så hun har mulighed for fortsat at blive boende i ejendommen.

Jyske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at hun kontaktede banken, da hendes tidligere samlever forlod hende i 2008.

Hun havde kun sin førtidspension at leve for og var meget ked af eventuelt at måtte fraflytte sit hjem.

Hun har ingen uddannelse og ingen kendskab til hushandel eller den finansielle sektor, og anmodede bankens medarbejder om at tage hensyn hertil.

Hun forstod ikke alle forklaringer og alternativer, som blev fremlagt for hende i vurderingen af, om hun kunne blive boende eller ej.

Bankens medarbejder fortalte, at hun kunne blive boende og anvende de midler, hun fik til rådighed. Hvis midlerne slap op, var der mere friværdi at tage af, så det ville banken blot ordne til den tid.

Banken ville endvidere kontrollere udviklingen på kontoen, så hun behøvede ikke at være bekymret.

Efterfølgende hørte hun ikke mere fra banken, og tænkte ikke over det.

Først da hun i marts 2012 henvendte sig vedrørende finansieringen af en billigere varmeforsyning til huset, fik hun pludselig at vide, at hun straks skulle sælge huset.

Det er ubegribeligt, at banken kan tro, at hun som førtidspensionist skulle kunne begynde at afdrage på lånet med fast kvartalsydelse på 46.000 kr.

Bankens forsikring om, at alt var i orden, samt at banken ville følge op på hendes økonomi, var helt afgørende for hendes beslutning om at overtage huset i august 2008.

Hun var et let bytte for banken og er nu sat i en katastrofal situation.

Hvis hun havde forstået konsekvenserne af aftalen, havde hun aldrig sagt ja til at overtage huset.

Jyske Bank har anført, at banken ikke har handlet ansvarspådragende.

Det bestrides, at bankens medarbejder skulle have udtalt sig som anført af klageren.

Klageren havde ikke råd til at betale renter og afdrag på lånet. Klageren valgte derfor at etablere lånet som et "nedsparingslån", således at hun ikke skulle betale afdrag på lånet.

Dette medførte, at klageren på et tidspunkt var nødt til at sælge ejendommen, enten ved udløb af den afdragsfrie periode, eller når indeståendet på prioritetsindlånskontoen var forbrugt.

I forbindelse med gennemgangen af lånet blev klageren oplyst om, at hun kun kunne blive boende i ejendommen, indtil den afdragsfrie periode på 10 år udløb, medmindre denne kunne forlænges. Desuden var det en betingelse, at indeståendet på prioritetsindlånskontoen ikke var forbrugt inden da.

Hvis klageren forbrugte ca. 5.000 kr. månedligt af sin formue, ville hun kunne forblive i ejendommen i ca. 16 år, forudsat at den afdragsfrie periode kunne forlænges.

Klageren fik en meget grundig og tilbundsgående rådgivning om vilkår og konsekvenser af det pågældende lån. Klagerens bemærkninger om at være et "let bytte" er åbenbart grundløse.

Klageren var indstillet på, at hun på et tidspunkt skulle sælge boligen, formentlig efter 10 år, hvor den afdragsfrie periode udløb.

Klageren havde selv ansvaret for at styre sin økonomi. Det bestrides, at banken påtog sig den opgave.

På klagerens forespørgsel i marts 2012, oplyste banken, at en forhøjelse af lånet i ejendommen i den konkrete situation ikke var den rigtige løsning for klageren, da værdien af hendes ejendom formentlig var faldet siden vurderingen i 2008, og at hendes friværdi dermed var tilsvarende indsnævret.

Klageren blev desuden gjort udtrykkeligt opmærksom på, at såfremt hun brugte flere penge end det aftalte, ville det forkorte hendes tid i huset, og den tid hun havde til at få huset solgt.

På trods heraf valgte klageren at foretage flere hævninger i perioden 1. maj til 3. oktober 2012, der i alt beløb sig til 9.899 kr.

Klageren har selv forbrugt sin formue i ejendommen og har derved ikke lidt noget erstatningsberettiget tab.

Ankenævnets bemærkninger

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken har begået ansvarspådragende fejl eller forsømmelser i forbindelse med prioritetsindlånskontoens etablering.

Ankenævnet finder det videre ikke godtgjort, at banken ved lånets oprettelse påtog sig at kontrollere bevægelser og saldo på klagerens prioritetsindlånskonto.

Det påhvilede således klageren selv at administrere sin økonomi.

Ankenævnet finder på den baggrund ikke, at det kan pålægges banken at eftergive klagerens gæld.

Ankenævnet finder det endvidere ikke godtgjort, at klageren i øvrigt har lidt et erstatningsberettiget tab.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.