Spørgsmål om ansvar ved udarbejdelse af boligberegning i forbindelse med køb af fast ejendom.
| Sagsnummer: | 473 /1999 |
| Dato: | 04-04-2000 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Lisbeth Baastrup, Karin Duerlund, Allan Pedersen, Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Boligberegning
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om ansvar ved udarbejdelse af boligberegning i forbindelse med køb af fast ejendom. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne klage vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig erstatningsansvar over for klagerne ved udarbejdelsen af budgetberegninger i forbindelse med klagernes køb af en fast ejendom primo 1999.
Sagens omstændigheder.
Klagerne i denne sag er ægtefællerne M og H.
I sommeren 1998, hvor klagerne påtænkte at købe en fast ejendom, udarbejdede indklagede en række boligberegninger med udgangspunkt i dels en lønindkomst for både M og H, dels med H som arbejdsløs.
I forbindelse med at klagerne i januar 1999 traf aftale om køb af en bestemt fast ejendom, udarbejdede indklagede to nye boligberegninger. Ifølge disse blev klagernes månedlige rådighedsbeløb beregnet til 11.616 kr. og 5.977 kr. henholdsvis med begge i arbejde og med H som arbejdsløs. Ved beregningerne var der ikke taget højde for indkomst i form af børnefamilieydelse og udgifter til benzin, vedligeholdelse af hus og bil samt eventuelt et nyt lån.
Oplysningerne om indkomstforholdene blev meddelt indklagede telefonisk af klagerne.
I beregningen med lønindkomst for både M og H var der taget udgangspunkt i to indkomster på henholdsvis 310.000 kr. (282.100 kr. efter arbejdsmarkedsbidrag) og 325.000 kr. (295.750 kr. efter arbejdsmarkedsbidrag).
I et tillæg til købsaftalen vedrørende ejendommen havde den medvirkende ejendomsmægler beregnet konsekvenserne af den såkaldte pinsepakke, der blev vedtaget i 1998. Konsekvenserne af pinsepakken var ikke medtaget i indklagedes budgetberegning.
Den 24. februar 1999 underskrev klagerne og sælger endeligt skøde vedrørende handlen. Af dette fremgår, at købesummen blev finansieret ved et lån i BRF-kredit og et privat pantebrev. Finansieringen var tilvejebragt via den medvirkende ejendomsmægler.
Den 19. marts 1999 udarbejdede indklagede et nyt budget, hvorefter rådighedsbeløbet blev beregnet til 10.324 kr. månedligt. Indtægterne med begge i arbejde var anført med 320.000 kr. og 325.000 kr. Under punktet øvrige faste udgifter var anført et beløb på 3.600 kr., som ifølge klagerens håndskrevne notat vedrører en gave. I skatteberegningen er der under ligningsmæssige fradrag anført 10.000 kr. vedrørende aftægt, gaver m.m. Endvidere er der foretaget en række mindre justeringer.
En kredit, som indklagede havde ydet til ombygning af ejendommen, blev i juni 1999 indfriet med et boliglån, som blev ydet klagerne af et andet pengeinstitut, P.
Den 16. september 1999 udarbejdede P et økonomibudget for klagerne. Af dette fremgår et rådighedsbeløb på 6.686 kr. månedligt ekskl. en opsparing på 1.000 kr. månedligt. Økonomibudgettet er udregnet på baggrund af indkomster på henholdsvis 276.615 kr. (efter arbejdsmarkedsbidrag 251.720 kr.) og 289.000 kr. (efter arbejdsmarkedsbidrag 262.990 kr.).
Parternes påstande.
Klageren har den 12. november 1999 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at indklagede gav "grønt lys" for handlen og lod dem forstå, at de ville sidde særdeles godt i det med et rådighedsbeløb på 11.616 kr., hvis de begge var i arbejde og 7.352 kr. efter sparet daginstitution, såfremt H blev arbejdsløs, hvilket indklagede var bekendt med, at der var en nærliggende risiko for. I tillid til indklagedes oplysninger, som de gentagne gange fik bekræftet telefonisk, købte de ejendommen og optog et ombygningslån på 200.000 kr.
De valgte at finansiere købet via ejendomsmægleren, idet de produkter, indklagede kunne tilbyde, ikke var konkurrencedygtige.
I marts 1999 var alle lån faldet på plads, og de fik lavet nye skattekort hos skattevæsenet. I den forbindelse konstaterede de, at de ikke kunne opnå det rådighedsbeløb, som indklagede havde stillet dem i udsigt. De rettede henvendelse til indklagede herom og fik en ny beregning, der viste et rådighedsbeløb på 10.300 kr. månedligt.
Dette rådighedsbeløb har vist sig ikke at være korrekt, idet de ifølge det af P udarbejdede økonomibudget kun har et rådighedsbeløb på 7.686 kr. Deres rådighedsbeløb er således reelt 25% eller 2.614 kr. mindre end forudsat. (10.300 kr. - 7.686 kr.)
Hovedårsagen til, at rådighedsbeløbet ikke blev som forventet, er, at der vedrørende deres indtægt ikke er taget højde for M's pensionsbidrag, og at de begge har ferie uden løn. Indklagede blev ikke forelagt en lønseddel, idet M i 1999 forventede at skifte job, men indklagede fik i sommeren 1998 telefonisk oplyst deres forventede månedlige indtægter samt feriepenge 12,5%. Indklagede burde bl.a. have indset, at der ikke udregnes en korrekt årsløn ved at gange den månedlige indtægt med 12 og tillægge 12,5%. Indklagede burde have forlangt at se en lønseddel, hvilket er helt fundamentalt ved en økonomisk vurdering; alternativt burde have taget forbehold i sin beregning.
De kunne berettiget forvente, at i hvert fald beregningen af 19. marts 1999 var korrekt, idet alle lån på dette tidspunkt var på plads, og idet indklagede var bekendt med deres mistanke om, at der forelå fejl. Det forhold, at der i denne beregning alligevel forekommer også mindre fejl vedrørende f.eks. det skattemæssige fradrag på 10.000 kr., viser, at indklagede ikke har udvist den fornødne omhu og påpasselighed ved udarbejdelsen.
Endvidere er indklagedes beregninger alene udtryk for øjebliksbilleder, idet der ikke er taget højde for f.eks. pinsepakken, der påvirker deres rådighedsbeløb.
H er nu blevet arbejdsløs, og de har derfor ikke økonomisk grundlag for at forblive i ejendommen.
Indklagede har anført, at oplysningerne, der lå til grund for beregningerne, både i sommeren 1998 og i januar 1999 blev tilvejebragt af klagerne og meddelt indklagede pr. telefon. Klagerne blev anmodet om at forevise lønsedler, hvilket M afviste "da vi ikke kunne bruge dem til noget" på grund af arbejdsskifte.
Klagerne er veluddannede og har altid vist stor omhu og orden omkring deres økonomi. Man havde derfor ikke grund til at betvivle de tal, klagerne oplyste, eller at afslå at udarbejde en beregning uden at få forevist lønsedler. De forudsatte lønindtægter fremgik klart af beregningsskemaerne, og klagerne kunne med lethed selv have kontrolleret tallene.
Da beregningerne vedrørende den købte ejendom så fornuftige ud, gav man "grønt lys for købet". Der blev formidlet et realkreditlån i Totalkredit og en restfinansiering som boliglån. Endvidere blev der taget højde for en yderligere belåning til brug for en ombygning. Klagerne ændrede efterfølgende selv situationen, idet handlen blev finansieret via den medvirkende ejendomsmægler.
Da beregningerne blev udarbejdet, havde man i lighed med andre pengeinstitutter ikke et EDB-program til udregning af konsekvenserne af pinsepakken. Konsekvenserne af pinsepakken var imidlertid oplyst af ejendomsmægleren som et tillæg til salgsopstillingen.
Fejlen i beregningen af 19. marts 1999 vedrørende skattemæssigt fradrag for gave er uden betydning, idet klagerne traf beslutningen om købet på grundlag af beregningerne i januar 1999.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Det lægges til grund, at klagerne traf beslutning om køb af ejendommen på grundlag af de beregninger, som indklagede udarbejdede i januar 1999, og at beregningerne blev udarbejdet på grundlag af klagernes mundtlige oplysninger.
Ankenævnet finder, at indklagede var berettiget til at gå ud fra, at disse oplysninger var korrekte, hvorved bemærkes, at det måtte påhvile klagerne selv at kontrollere beregningernes oplysninger om lønindtægt m.v.
Indklagede har derfor ikke pådraget sig erstatningsansvar som følge af, at det efterfølgende viste sig, at lønbeløbene var fejlagtige.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.