Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med køb af fast ejendom, stiftelse af lån mv. Krav om erstatning og rentekompensation.
| Sagsnummer: | 185 /2006 |
| Dato: | 21-12-2006 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Peter Stig Hansen, Lotte Aakjær Jensen, Rut Jørgensen, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Rådgivning - låneoptagelse m.v.
Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom Boligberegning |
| Ledetekst: | Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med køb af fast ejendom, stiftelse af lån mv. Krav om erstatning og rentekompensation. |
| Indklagede: | Salling Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører klagernes krav om erstatning og rentekompensation begrundet i mangelfuld rådgivning i forbindelse med køb af en fast ejendom i 2001, optagelse af lån mv.
Sagens omstændigheder.
Klagerne i denne sag er ægtefællerne M og H, der er kunder hos indklagede.
Den 31. oktober 2000 udarbejdede indklagede en låneoversigt, en skatteberegning og et årsbudget med henblik på klagernes køb af en fast ejendom til en kontantpris på 850.000 kr. Budgettet viste et rådighedsbeløb på 68.000 kr. pr. år, eller 5.667 kr. pr. måned til klagerne og deres seks børn. Indtægterne bestod af M's personlige indkomst, der var fastsat til 300.000 kr., med tillæg af børnefamilieydelse på 54.800 kr.
Klagerne købte den pågældende ejendom i begyndelsen af 2001. I forbindelse hermed ydede indklagede klagerne et boliglån på 72.000 kr., som skulle afvikles med en månedlig ydelse på 1.000 kr. Renten var variabel 12 % p.a. Til sikkerhed for engagementet fik indklagede håndpant i et ejerpantebrev på 100.000 kr. med pant i ejendommen.
Ejendomskøbet blev i øvrigt finansieret med 7 % realkreditlån på 705.000 kr. og et privat pantebrev på 152.177,90 kr. til 9 % p.a.
I januar 2003 pådrog M sig en arbejdsskade og var i den forbindelse sygemeldt i tre måneder.
Den 14. januar 2003 rykkede indklagede med ejerpantebrevet for et nyt 6 % realkreditlån på 900.000 kr.
I marts 2003 og januar 2004 rettede klagerne henvendelse til indklagede om deres økonomi, som de ikke kunne få til at hænge sammen. Det var klagernes opfattelse, at indklagede burde have frarådet ejendomskøbet, som havde medført et for lavt rådighedsbeløb.
Den 19. maj 2004 rykkede indklagede med ejerpantebrevet for et nyt realkreditlån på 918.000 kr. med rentetilpasning og tre års afdragsfrihed.
Ved skrivelse af 14. juni 2004 rettede klagerne på ny henvendelse til indklagede om deres økonomi, som fortsat var stram. På baggrund af henvendelsen blev der den 1. juli 2004 afholdt et møde mellem klagerne og indklagede.
På grundlag af drøftelserne på mødet tilbød indklagede ved skrivelse af 5. juli 2004 et lån på 310.000 kr. til indfrielse af "Deres nuværende fire lån og to kreditter i banken samt Deres gæld til Dan-Aktiv og GE Capital Bank". Renten på lånet var variabel 11 % p.a. og ydelsen 3.500 kr. pr. måned, hvilket svarede til en løbetid på ca. 15 år ved uændret rentesats. Tredjemand skulle kautionere for 50.000 kr. Af skrivelsen fremgår i øvrigt bl.a.:
"Som aftalt har vi tilrettet Deres budget, med de skete ændringer, herunder bortfald af betaling til Dan-Aktiv, bortfald af renter til budgetkonto, nedsættelse af telefonudgifter. Disse ændringer betyder, at der i fremtiden skal anvendes i alt kr. 13.000,00 pr. måned.
Ifølge Deres oplysninger skulle Deres rådighedsbeløb blive minimum kr. 7.000,00 pr. måned + kr. 3.130,00 pr. måned i børnebidrag. Da Deres nettolønindtægt forventes at blive større end kr. 20.000,00 pr. måned vil vi foreslå, at overskydende beløb indsættes på separat konto til dækning af uforudsete udgifter samt konfirmation m.m."
Den 9. juli 2004 underskrev klagerne gældsbrevet for det tilbudte sammenlægningslån på 310.000 kr.
Parternes påstande.
Den 1. august 2006 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede skal dække det underskud, der opstod i forbindelse med M's arbejdsskade og frafalde de renter, der påløb efterfølgende.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at indklagede ydede mangelfuld rådgivning i forbindelse med ejendomskøbet. Indklagede burde have frarådet købet, der medførte en udgift på ca. 20.000 kr. pr. kvartal mod tidligere ca. 5.600 kr. De er efterfølgende blevet klar over, at der er regler for, hvor stort rådighedsbeløbet skal være i forhold til husstandens størrelse, og at deres rådighedsbeløb var og fortsat er alt for lille.
Der blev ikke taget højde for f.eks. omkostninger til vedligeholdelse af ejendommen, udskiftning og reparation af bil, konfirmationer mv. På indtægtssiden blev der ikke taget højde for, at børnefamilieydelsen løbende ville blive mindre, efterhånden som børnene blev ældre, og eventuelle indtægtstab, som det der faktisk indtraf ved M's arbejdsskade.
Låneomlægningerne har reelt ikke medført et større rådighedsbeløb, idet overskuddet herved skulle bruges til at inddække det underskud, der opstod i forbindelse med M's arbejdsskade. Det nu afdragsfrie realkreditlån er heller ikke en holdbar løsning på længere sigt.
I forbindelse med arbejdsskaden ønskede de at sælge ejendommen, men de ejendomsmæglere, som de har rettede henvendelse til, oplyste, at de ikke kunne "få pengene hjem" ved et salg.
Indklagede har opkrævet urimeligt høje renter på deres engagement.
De har forgæves forsøgt at flytte til et andet pengeinstitut, hvilket imidlertid ikke har været muligt på grund af deres stramme økonomi.
Indklagede bør som følge af mangelfuld rådgivning dække den gæld, der opstod i forbindelse med M's arbejdsskade og frafalde de renter, der påløb efterfølgende.
Økonomien er stram, selvom M arbejder hele året 50 timer pr. uge, ofte i udlandet, hvilket i sig selv er en stor belastning for hele familien.
M's indkomst i 2004-2006 er uvedkommende for indklagedes rådgivning i 2001.
Indklagede har anført, at det ikke kan pålægges indklagede at godtgøre klagerne hverken rentebeløb eller underskud opstået i M's sygdomsperiode.
Klagernes økonomi har gennem årene været baseret alene på M's lønindkomst. H har ikke været i job og har heller ikke modtaget understøttelse eller anden indkomst. Som klagerne har valgt at etablere sig, betyder det, at de er afhængige af M's lønindtægt.
Underskuddet, der blev oparbejdet under M's sygdomsperiode, blev indeholdt i lånet på 310.000 kr. Engagementet har siden omlægningen været overholdt, og klagerne har heller ikke været i restance hos realkreditinstituttet.
Ifølge kontoudtogene for klagernes lønkonto fik M udbetalt løn og feriepenge på i alt 444.278,82 kr. i perioden 15. august 2004 - 15. august 2005 og 334.138,64 kr. i perioden 15. august 2005 - 15. august 2006.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Det må efter det foreliggende lægges til grund, at indklagede ikke begik fejl i forbindelse med udarbejdelsen af beregningerne den 31. oktober 2000, der dannede grundlag for klagernes beslutning om køb af den omhandlede ejendom.
Beregningerne viste et rådighedsbeløb på 5.667 kr. pr. måned til klagernes husstand på otte personer.
Det er uoplyst, om det beregnede rådighedsbeløb ved klagernes køb af ejendommen afveg væsentligt fra rådighedsbeløbet før købet. Uanset dette finder Ankenævnet, at indklagede burde have fremhævet overfor klagerne, at de ved køb af ejendommen på det foreliggende grundlag ville få vanskeligt ved at overholde deres forpligtelser. På grundlag af beregningerne måtte klagerne imidlertid også selv indse, at de ville få en anstrengt økonomi, medmindre de var i stand til at forøge deres indtægter, at indtægterne fra børnefamilieydelse efterhånden ville bortfalde, og at de selv bar risikoen for en eventuel indtægtsnedgang som følge af sygdom mv.
Klagerne, der fortsat ejer og bebor ejendommen, har ikke har realiseret noget tab på ejendomskøbet.
Lånet på 72.000 kr., der blev etableret i forbindelse med ejendomskøbet i 2001, blev ydet til en variabel rente på 12 %, og sammenlægningslånet på 310.000 kr., der blev etableret i juli 2004, blev ydet til en variabel rente på 11 %. Ankenævnet finder ikke grundlag for at tilsidesætte disse rentesatser som urimelige.
Som følge af det anførte
Klagen tages ikke til følge.