Afgørelse

I andet halvår af 1996 gennemførte klagerne et salg af deres ejendom og køb af en ny ejendom. I forbindelse med handlernes gennemførelse etablerede klagerne et nyt kundeforhold til indklagede, idet indklagede i august 1996 etablerede en udlægskonto for klagerne. Ved handlernes afslutning blev klagernes engagement med et andet pengeinstitut, P, overført til indklagede. Engagementet bestod af et billån på ca. 125.000 kr. og løn- og budgetkonti. Et boliglån på ca. 100.000 kr. blev indfriet ved ejendomssalget.

Da handlerne var gennemført udviste klagernes udlægskonto hos indklagede et underskud på 63.691,69 kr. Klagerne protesterede herover, idet de bl.a. anførte, at de havde forudsat, at deres samlede gæld efter handlernes gennemførelse ikke ville være større end billånet og en kassekredit på 10-15.000 kr.

Den 5. september 1997 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 48.691,69 kr. (63.691,69 kr. ÷ 15.000 kr.).

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Det fremgår, at henholdsvis P og den ejendomsmægler, der formidlede handlerne, primo juli 1996 udarbejdede beregninger over klagernes økonomi vedrørende henholdsvis den solgte ejendom og den købte ejendom. For den købte ejendom var angivet en kontantpris på 1.186.000 kr. (finansieret 1.205.000 kr., heraf 69.000 kr. i udbetaling).

Af en provenuberegning udarbejdet af ejendomsmægleren den 29. juli 1996 fremgår, at klagerne ved salget kunne opnå et kontant overskud på 161.000 kr. Ifølge beregningen udgjorde indtægterne ved salget et kontantlån i BRFkredit på 676.000 kr., et sælgerpantebrev på 124.000 kr. og en udbetaling på 45.000 kr., i alt 845.000 kr. Udgifterne var følgende:

I august 1996 blev der hævet i alt ca. 83.000 kr. på udlægskontoen til udbetalingen ved klagernes ejendomskøb. Den 30. august 1996 indgik provenuet af ejerskiftelånet på 665.000 kr. på kontoen, idet indklagede samtidig over for BRFkredit indestod for, at 25.000 kr. af provenuet blev deponeret til opfyldelse af forpligtelsen til udbedring af taget på den solgte ejendom.

Den 18. september 1996 blev det eksisterende lån indfriet med ca. 621.000 kr. Af indfrielsesbeløbet var ca. 17.000 kr. terminsbetaling pr. 1. september 1996.

Den 1. november 1996 afregnede indklagede ved træk på udlægskontoen 18.525 kr. til købers advokat til opfyldelse af forpligtelsen vedrørende taget.

Underskuddet på udlægskontoen opstod som følge af, at provenuet af BRFkreditlånet på 665.000 kr. ikke var tilstrækkeligt til at dække udgifterne på i alt ca. 728.000 kr. til indfrielse af det eksisterende lån, ca. 621.000 kr., udbetaling på den købte ejendom, 83.000 kr., udbedring af tag ca. 18.000 kr. og omkostninger og renter på i alt ca. 6.000 kr.

Den 21. november 1996 modtog P det af klagernes advokat opgjorte provenu af ejendomssalget på 120.599,47 kr. Beløbet blev anvendt til indfrielse af boliglånet hos P, ca. 102.000 kr. og udligning af en samlet negativ saldo på ca. 18.000 kr. på klagernes budgetkonto og grundkonto med kredit hos P.

Herefter blev restengagementet hovedsageligt bestående af billånet på 125.000 kr. overført til indklagede.

Den 19. december 1996 underskrev klagerne et gældsbrev til indklagede på 180.000 kr. vedrørende billånet og den negative saldo på udlægskontoen.

Klagerne har anført, at de henvendte sig til indklagede om handlerne og overførsel af engagementet i sommeren 1996. De medbragte samtlige dokumenter vedrørende deres engagement med P, hvoraf det bl.a. fremgik, at der på grundkontoen og budgetkontoen var en samlet negativ saldo på ca. 22.000 kr. De anmodede om en grundig gennemgang af deres økonomi, således at de ikke ville få en stram økonomi efter handlernes gennemførelse. Indklagede beregnede, at de ud over billånet i værste fald ville få behov for en kassekredit på 10-15.000 kr. Handlerne blev iværksat i tillid til indklagedes beregninger. Undervejs i handlerne og bankskiftet anmodede de gentagne gange forgæves om overførsel af engagementet fra P. Overførslen blev først gennemført i december måned 1996, på hvilket tidspunkt de konstaterede, at underskuddet var væsentligt større end forudsat. De har ikke kunnet acceptere indklagedes forklaringer af sagen, som på grund af den sene overførsel af engagementet fra P er blevet uoverskuelig. Bl.a. er de stadig uforstående over for, hvorledes indklagede har forholdt sig med hensyn til de 25.000 kr., der skulle deponeres i forbindelse med udbetalingen af lånet fra BRFkredit. Indklagede har ydet fejlagtig rådgivning og bør være erstatningsansvarlig for den del af underskuddet, der overstiger de forudsatte 15.000 kr. Underskrivelsen af gældsbrevet i december 1996 er ikke udtryk for, at de har anerkendt underskuddets størrelse, som de løbende har gjort indsigelse imod over for indklagede.

Indklagede har anført, at udgangspunktet for drøftelserne med klagerne var et billån og en mindre kassekredit uden præcis beløbsangivelse. Engagementet i P afveg imidlertid væsentligt fra det af klagerne oprindeligt oplyste, og der var en negativ afvigelse vedrørende salgsprovenuet fra ejendommen. Klagerne måtte endvidere indse, at det forventede salgsprovenu ikke kunne dække den samlede gæld til P, bortset fra billånet, samt udbetalingen på den købte ejendom på 83.000 kr. Det erkendes, at der ikke som forudsat af BRFkredit blev oprettet en separat deponeringskonto til beløbet på 25.000 kr. til opfyldelse af forpligtelsen vedrørende taget. Klagerne har imidlertid ikke lidt noget tab ved, at beløbet til dækning af forpligtelsen i stedet blev trukket på udlægskontoen. Indklagede har således ikke kunnet imødekomme klagernes krav om frigivelse af deponeringen, idet denne ikke har fundet sted. Klagerne har accepteret beløbsstørrelserne, jf. gældsbrevet.

Ankenævnets bemærkninger:

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at indklagedes medarbejder ved sin rådgivning af klagerne i forbindelse med ejendomshandlerne har tilsikret klagerne et bestemt økonomisk resultat. Ankenævnet finder endvidere, at klagerne måtte indse, at det af ejendomsmægleren beregnede provenu ved salget af deres hidtidige ejendom på 161.000 kr. ikke ville kunne dække indfrielse af boliglånet hos deres hidtidige pengeinstitut på ca. 100.000 kr., indfrielse af deres øvrige gæld til dette pengeinstitut bortset fra billånet, udbetalingen vedrørende den købte ejendom på ca. 83.000 kr. samt omkostninger. I øvrigt bemærkes, at en del af underskuddet på udlægskontoen hos indklagede var en følge af, at september terminen på ca. 17.000 kr. vedrørende deres hidtidige ejendom blev betalt i forbindelse med lånets indfrielse.

Ankenævnet har heller ikke fundet grundlag for at antage, at der i forbindelse med indklagedes ekspedition af ejendomshandlerne er begået fejl eller forsømmelser, hvorved der er blevet påført klagerne tab eller unødige udgifter.

Som følger heraf