Opsigelse, gebyr, inkassoomkostninger.
| Sagsnummer: | 73 /1992 |
| Dato: | 16-12-1992 |
| Ankenævn: | Frank Poulsen, Niels Busk, Peter Stig Hansen, Allan Pedersen, Lars Pedersen |
| Klageemne: |
Inkasso - berettigelse af overgivelse til inkasso
Byggelån |
| Ledetekst: | Opsigelse, gebyr, inkassoomkostninger. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Ved byggelånskontrakt af 15. juli 1987 ydede indklagedes Holbæk afdeling klageren et byggelån på 150.000 kr. i forbindelse med ombygning af klagerens ejendom. I byggelånskontrakten var anført, at lånet skulle indfries i sin helhed senest den 31. marts 1988. Til sikkerhed for lånet håndpantsatte klageren to ejerpantebreve med pant i ejendommen på henholdsvis 50.000 kr. og 100.000 kr. Derudover havde indklagede fået uigenkaldelig transport i provenuet af et kreditforeningslån på 280.000 kr.
Ved allonge af 6. maj 1988 forlængedes byggelånskontrakten til 31. marts 1989. Det var i allongen anført:
"... idet det dog hermed aftales, at overskydende provenu, ca. 90.000 kr., ved hjemtagelse af lånet i Kreditforeningen Danmark, anvendes til nedbringelse af restgælden på lån nr. [.....] og indfrielse af kassekredit nr. [......]"
Ved allonge af 28. september 1988 blev byggelånet forhøjet til 385.000 kr. og samtidig forlænget til den 31. juli 1989. Den tidligere allonges bestemmelse om anvendelsen af det overskydende provenu var uændret, men derudover var det anført, at bevillingsprovisionen af forhøjelsen udgjorde 2.137,50 kr., samt at ekspeditionsgebyr vedrørende forhøjelsen var 600 kr., hvilket beløb ville blive hævet på byggelånskontoen ved etablering af forhøjelsen. Det var endvidere anført:
"Yderligere gebyrer vil blive opkrævet ved byggelånets afslutning."
I oktober 1988 anmodede afdelingen en arkitekt, som ikke i øvrigt var tilknyttet byggesagen, om en besigtigelsesrapport vedrørende klagerens byggeri. Det fremgik af besigtigelserapporten af 24. oktober 1988, at de udførte arbejder efter arkitektens opfattelse ikke svarede til de af indklagede på byggelånet udbetalte beløb på 138.081 kr. Arkitekten anførte, at han fandt det vanskeligt at forestille sig, at det samlede byggeri ville kunne gennemføres for det maximale beløb på 385.000 kr. Under henvisning hertil stillede afdelingen ved skrivelse af 4. april 1989 til klageren krav om yderligere sikkerhed for byggelånet i form af en begrænset kaution på 100.000 kr. Under et møde med afdelingen meddelte klageren, at der ikke ville blive stillet yderligere sikkerhed, og afdelingen opsagde ved skrivelse af 12. maj 1989 engagementet til fuld indfrielse den 16. juni 1989. Engagementet bestod udover byggelånet, hvis saldo var 226.634,89 kr., af to lån på henholdsvis 151.239,49 kr. og 18.682,36 kr., for hvilke klagerens far havde kautioneret. Klagerens far fremsendte herefter 41.407,17 kr. til dækning af kautionsforpligtelsen, således at lånet på 18.682,36 kr. blev indfriet, og det resterende beløb anvendtes til ekstraordinært afdrag på det andet lån. På et møde i afdelingen den 30. juni 1989, hvor klageren og dennes far deltog, blev opsigelsen af det resterende engagement frafaldet. Det aftaltes endvidere, at byggelånet forlængedes til 31. januar 1990 og forhøjedes til 420.000 kr. uden yderligere sikkerhed.
Ved skrivelse af 14. november 1989 til klageren meddelte indklagede, at man havde modtaget klagerens anmodning om betaling af en regning på 3.203,66 kr. Man havde samtidig konstateret, at byggelånets saldo udgjorde 423.820,86 kr. Under henvisning hertil returnerede indklagede regningen.
Efter yderligere korrespondance mellem parterne forhøjedes byggelånet i december 1989 til 482.000 kr. med fortsat løbetid til 31. januar 1990.
Den 18. maj 1990 blev byggelånet forlænget til 15. august 1990. Forinden var kreditforeningslån hjemtaget med 425.749,82 kr., hvoraf 100.000 kr. blev indsat på en sikringskonto, medens restbeløbet blev krediteret byggelånskontoen. Efter at afdelingen den 31. august 1990 havde rykket klageren for indfrielse af lånet, meddelte afdelingen ved skrivelse af 7. september 1990 klageren, at man kunne acceptere endnu engang at forlænge lånet til 15. oktober 1990 på betingelse af, at afdelingen modtog en underskrevet påtegning, der var fremsendt med skrivelsen. I påtegningen var anført:
"ERKLÆRING Underskrevne [klageren] erklærer mig indforstået med, at ovennævnte byggelån forlænges fra 15. august 1990 til 15. oktober 1990, og at denne ekstraordinære forlængelse ikke kan prolongeres yderligere. Byggelånet forfalder i sin helhed til indfrielse senest den 15. oktober 1990 og vil blive overgivet til inkasso uden yderligere meddelelse fra [indklagede]."
Ved skrivelse af 22. oktober 1990 meddelte afdelingen klageren, at byggelånskontoen var overgået til retslig inkasso. Kravet var i den anledning opgjort til 138.590,23 kr. med tillæg af byggelånsgebyr på 10.000 kr. Ved inkassoskrivelse af 13. november 1990 anmodede indklagedes advokat klageren om at indbetale i alt 152.584,33 kr (incl. inkassoomkostninger).
Ved stævning af 3. december 1990 indstævnede indklagede klageren til betaling af 148.590.23 kr. Klageren og afdelingen indgik herefter en aftale om, at klageren kunne foranledige sikringskontoen frigivet enten helt eller delvis med mindst 90.000 kr. senest den 15. februar 1991, og at restgælden herefter skulle afvikles ved et lån optaget hos indklagede.
Efter yderligere brevveksling mellem klageren og indklagede har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagedes tilpligtes at godtgøre ham de forøgede renteudgifter, forårsaget af indklagedes standsning af byggesagen i sommeren 1989, at godtgøre omkostningerne ved inkassosagen, at godtgøre klageren en del af det opkrævede gebyr for byggesagen samt at afgive en klar tilkendegivelse af, at sagen fra indklagedes side er behandlet forkert.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at det i forbindelse med oprettelsen af byggelånet i juni 1987 med indklagedes medarbejder blev aftalt, at lånet efterfølgende skulle forhøjes i takt med, at byggeriet skred frem, og behovet for finansiering opstod. Da såvel tegning som prisoverslag blev udleveret til indklagede forinden byggelånets oprettelse, var det klart for indklagede, at det først oprettede byggelån ikke kunne dække de samlede byggeudgifter, ligesom byggeriet ikke kunne afsluttes på et år, svarende til det første byggelåns løbetid. Indklagedes medarbejder foreslog selv, at byggelånet på grund af renter og provisionsforhold oprettedes på det anførte beløb og efterfølgende forhøjedes i takt med, at behovet for finansiering opstod. Uanset dette stillede indklagede i april 1989 krav om yderligere sikkerhed. Efter at klageren på et møde i afdelingen den 30. juni 1989 havde gjort indklagede klart, at der ikke ville blive stillet yderligere sikkerhed for lånet, frafaldt indklagede kravet, hvorefter byggeriet kunne fortsætte. Resultatet var imidlertid, at klageren ikke havde mulighed for at bygge i sommeren 1989, hvorfor byggetiden forøgedes væsentligt, og klageren påførtes yderligere renteudgifter. Forinden indklagede overgav byggelånet til retslig inkasso, havde klageren foreslået en løsning, hvorefter han omgående fik frigivet restbeløbet på kreditforeningslånet, og det manglende provenu blev afviklet via et lån til indklagede. Indklagede reagerede ikke herpå. Efterfølgende ønskede indklagede alligevel at medvirke til en løsning som anført af klageren, og indklagede har således uden grund påført klageren yderligere omkostninger i forbindelse med inkassosagen. Det er korrekt, at det i allonge af 28. september 1988 er anført, at der påløber yderligere gebyrer ved byggelånets afslutning, men ikke at gebyret vil blive af den anseelige størrelse, som det efterfølgende viste sig. Klageren bestrider ikke, at indklagedes sagsbehandling af byggesagen har været tidskrævende, men dette beror alene på indklagedes forhold.
Indklagede har anført, at byggelånskontraktens maximum som udgangspunkt var endeligt fastsat, idet den var baseret på indleverede tegninger og finansieringsplaner m.v. Der forelå således en endelig vurdering af finansieringsbehovet, forinden bevilling skete. De forhøjelser af byggekontraktens maximum, der efterfølgende blev bevilliget, var dels begrundet i den ændrede byggeplan og dels øgede finansieringsomkostninger som følge af, at byggeriets færdiggørelse trak ud. Udbetalinger fra byggelånet skete oprindeligt à conto, hvor der ikke var samtidig kontrol af de udbetalte beløbs anvendelse. Da byggeriet ikke var færdiggjort ved kontraktens udløb, blev kontrakten forlænget og forhøjet til 385.000 kr. På baggrund heraf rettede afdelingen henvendelse til en arkitekt med henblik på at få en bedømmelse af byggeriet. Det fremgik af arkitektens svar, at ombygningen af den eksisterende bolig ikke var påbegyndt, og at der ikke var udført arbejde på ejendommen svarende til det på byggelånet udbetalte, og endelig at byggeriet ikke kunne færdiggøres for det dagældende maximum. På baggrund heraf anmodede indklagede den 4. april 1989 klageren om at stille yderligere sikkerhed, idet forudsætningerne for bevilling af byggelånet ikke var til stede. På et møde i afdelingen dagen forinden havde klageren oplyst, at der ikke var udført væsentligt arbejde siden arkitektens besigtigelse af ejendommen den 21. oktober 1988. Det er derfor ikke korrekt som anført af klageren, at der fra afdelingens side skete en uberettiget standsning af byggeriet, idet årsagen til spærringen var begrundet i klagerens egne forhold. Da der var risiko for, at fortsatte udbetalinger skete på usikret grundlag, blev kreditten spærret. Da klageren tilkendegav, at han ikke kunne stille den ønskede sikkerhed, blev byggelånet opsagt i henhold til kontraktens bestemmelser den 12. maj 1989. Opsigelsen blev efter mødet den 30. juni 1989 trukket tilbage, idet det blev sandsynliggjort, at byggeriet kunne færdiggøres inden den 30. juni 1990, idet det dog ville være nødvendigt samtidig at forhøje byggelånet. Da byggeriet trods efterfølgende forhøjelse samt forlængelse af byggelånet ikke var afsluttet ved den seneste forlængelses udløb, blev lånet overgivet til inkasso. Det er således alene klagerens forhold, der nødvendiggjorde byggelånets overgivelse til inkasso, da klageren uagtet forhøjelser samt gentagne forlængelser af byggelånet ikke formåede at få byggesagen afsluttet. De med inkassosagen forbundne omkostninger må klageren derfor selv bære. At klageren efterfølgende var i stand til at sikre byggelånet, ændrer intet i den saglige begrundelse for byggelånets overgivelse til inkasso. For så vidt angår gebyret på 10.000 kr. var dette varslet ved forhøjelsen af byggelånet den 28. september 1988. Gebyrets størrelse blev endvidere oplyst i indklagedes skrivelse til klageren den 14. september 1990. Det blev i samme skrivelse oplyst, at gebyret bl.a. dækkede ikke tidligere debiterede bevillings- og forlængelsesprovisionsgebyrer. Når henses til det arbejde, der var forbundet med sagen fra byggelånets start den 15. juni 1987, ligger gebyret under, hvad der i øvrigt kunne beregnes efter de i perioden gældende priser og betingelser. I betragtning af at klageren selv er ejendomshandler, burde han være vidende om, at gebyret måtte have en sådan størrelse, når byggeriet blev så væsentligt forsinket.
Indklagede har, efter at Ankenævnet har anmodet indklagede om at specificere det beregnede byggelånsgebyr på 10.000 kr., oplyst, at gebyret ifølge indklagedes forretningsbetingelser retteligt kunne beregnes til 14.630 kr., og indklagede har specificeret dette.
Ankenævnets bemærkninger:
Det fremgår ikke af byggelånskontrakten af 15. juni 1987, at denne efterfølgende skulle forlænges og forhøjes. Det findes således at have været forudsat fra indklagedes side, at byggesagen ville være afsluttet indenfor byggekontraktens oprindelige løbetid, og det findes alene at bero på klagerens forhold, at byggesagen trak ud, og at sagen blev overgivet til retslig inkasso. Ankenævnet finder herefter ikke grundlag for at pålægge indklagede at godtgøre klageren renter eller omkostninger i forbindelse med inkassosagen eller refundere klageren det opkrævede gebyr.
Som følge heraf
Den indgivne klage tages ikke til følge.