Låneomlægning. Konverteringsret.
| Sagsnummer: | 21611177 |
| Dato: | 12-06-2017 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Morten B. Pedersen, Anna Marie S. Ringive, Anne Vibeke Ellegaard Povlsen og Lars K. Madsen |
| Klageemne: |
Opsigelse - af lån
Konverterbar Indfrielse - beløb |
| Ledetekst: | Låneomlægning. Konverteringsret. |
| Indklagede: | Totalkredit A/S og Nykredit Realkredit A/S |
| Øvrige oplysninger: | |
| Realkreditinstitutter |
SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:
Klageren optog i november 2005 et F1 lån på 3.394.000 kr. hos det indklagede realkreditinstitut 1. Lånet blev formidlet af et af indklagede 1’s låneformidlende pengeinstitutter, hvor klageren efter det oplyste på daværende tidspunkt var kunde. Det låneformidlende pengeinstitut fremsendte den 11. november 2005 følgende meddelelse til klageren om låneudbetalingen:
”I henhold til aftale har vi hjemtaget et lån på 3.400.000 kr. i …(indklagede 1)… til jer.”
Den 22. maj 2006 optog klageren med 2. prioritet et 30-årigt, 5 pct. obligationslån på 1.291.000 kr. hos det indklagede realkreditinstitut 2, som er koncernforbundet med indklagede 1.
Obligationslånet til indklagede 2 blev den 1. juli 2013 omlagt til et 30-årigt, 3,5 pct. obligationslån på 1.351.000 kr. hos indklagede 2. Side 1 i den for lånet udstedte låne- og pantsætningsaftale indeholder følgende overskrift:
”Låne- og pantsætningsaftale
Obligationslån
Lånet er konverterbart”
Låne- og pantsætningsaftalen indeholder endvidere følgende i de særlige bestemmelser:
”Indfrielse
Fuldstændig eller delvis ekstraordinær indfrielse kan ske ved indlevering af obligationer svarende til lånets obligationsrestgæld. Obligationerne der ikke må være udtrukket eller opsagte, skal være i samme fondskode, som de obligationer, der blev udstedt ved lånets udbetaling. Herudover kan indfrielse ske ved kontant betaling til …(indklagede)… af det beløb, der kræves til udtrækning og indløsning af lånets obligationsrestgæld til pari. Den del af et lån, der er opsagt til kontant indfrielse, kan ikke indfries ved indlevering af obligationer.
Indfrielse ved kontant betaling kan alene ske til udløbet af en terminsperiode og kun, hvis dette er meddelt …(indklagede)… senest 2 måneder før en 1. januar, 1. april, 1. juli eller 1. oktober. …(Indklagede)… kan dog fastsætte et kortere varsel. Er dagen, hvor opsigelse senest skal være meddelt …(indklagede)…, ikke en bankdag, skal meddelelsen senest være …(indklagede)… i hænde den forudgående bankdag. …(Indklagede)… kan forlange, at der skal stilles en efter …(indklagedes)… opfattelse betryggende sikkerhed for kontantbeløbets betaling.
…
…(Indklagede)… foretager en beregning af indfrielsesbeløbet. Beregningen foretages mod betaling af et af …(indklagede)… fastsat gebyr.
Ved delvis ekstraordinær indfrielse reguleres lånets rente- og ydelsesvilkår. …(Indklagede)… bestemmer, om ekstraordinære afdrag på kontantlån afskrives både på lånets hovedstol og restgæld eller alene på restgælden.”
Efter det oplyste ønskede klageren at omlægge lånet til indklagede 2, som den 20. april 2016 udarbejdede vejledende beregninger til klageren vedrørende omlægning til henholdsvis 2,5 pct. obligationslån og F-kort lån. I beregningerne var det indestående lån forudsat erstattet af lån hos både indklagede 1 og 2:
”Specifikation af lån, der optages
Nøgletal Fastforrentet Fastforrentet
Obligationslån, Obligationslån,
2,50% 2,50%
Løbebeløb (hovedstol) 645.000 679.000
…
Rentesats i procent pr. år 2,50 2,50
Debitorrente i procent pr. år 2,50 2,50
Bidragssats i procent pr. år 1,00 0,75
Årlige omkostninger i procent før skat (ÅOP) 3,82 3,47
Rente Fast Fast
Lånets løbetid i år 30 30
Antal afdragsfrie år - -
Kurs 98,00 98,00
…
Långiver …(Indklagede 1)… …(Indklagede 2)…
¹)Bidragssatsen forhøjes til 1,20 procent årligt pr. 1. juli 2016. Det svarer til en forhøjelse af det månedlige bidrag på 108 kr. før skat.
- 0 –
”Specifikation af lån, der optages
Nøgletal F-kort F-kort
Løbebeløb (hovedstol) 632.000 669.000
…
Rentesats i procent pr. år 0,35 0,35
Debitorrente i procent pr. år 0,30 0,30
Bidragssats i procent pr. år 1,25¹ 0,80
Årlige omkostninger i procent før skat (ÅOP) 1,66 1,12
Rente Variabel Variabel
Lånets løbetid i år 30 30
Antal afdragsfrie år - -
Kurs 99,91 99,91
…
Långiver …(Indklagede 1)… …(Indklagede 2)…
¹)Bidragssatsen forhøjes til 1,55 procent årligt pr. 1. juli 2016. Det svarer til en forhøjelse af det månedlige bidrag på 158 kr. før skat.”
Indklagede 2 udarbejdede den 26. oktober 2016 endnu en beregning af låneomlægning til klageren, som indeholder følgende hovedtal:
”Specifikation af lån, der optages
Nøgletal F-kort F-kort
Løbebeløb (hovedstol) 687.000 590.000
…
Rentesats i procent pr. år 0,14 0,14
Debitorrente i procent pr. år 0,2 0,2
Bidragssats i procent pr. år 1,55 0,80
Årlige omkostninger i procent før skat (ÅOP) 1,88 1,05
Rente Variabel Variabel
Lånets løbetid i år 30 30
Antal afdragsfrie år - -
Kurs 100,56 100,56
…
Långiver …(Indklagede 1)… …(Indklagede 2)…
…”
Klageren ønskede efter det oplyste tillige at omlægge sit lån til indklagede 1 og rettede angiveligt efter instruks fra indklagede 1 henvendelse til det låneformidlende pengeinstitut om låneomlægningen. Det låneformidlende pengeinstitut bad i den anledning om yderligere oplysninger, hvilket den 21. november 2016 affødte følgende e-mail af den 21. november 2016 fra klageren til det låneformidlende pengeinstitut:
”Det er en ren omprioritering, uden nettoprovenu.
…(Det låneformidlende pengeinstituts)… garantiforpligtelse og min betalingsevne er derfor som i dag. Uforandret.
Jeg har ingen interesse i at lade …(det låneformidlende pengeinstitut)… få indsigt i mine personlige finansielle forhold da jeg ikke bruger jer som bankforbindelse og beder alene om at vi lægger lånet om så …(det låneformidlende pengeinstituts)… situation og kreditforhold forbedres i forhold til i dag.
Kan vi fixe det således?”
Det låneformidlende pengeinstitut svarede den 22. november 2016 pr. e-mail klageren:
”Det kan jeg ikke tilbyde dig.
…(Det låneformidlende pengeinstituts)… kreditpolitik kræver et komplet økonomisk indblik.
Umiddelbart vil jeg mene dine 2 øvrige samarbejdspartnere …(indklagede 2)… og …(klagerens nye pengeinstitut)… vil kræve samme dokumentation i forbindelse med din forespørgsel. Det er i sig selv ikke en ren omlægning idet du ønsker forlænget løbetiden og forny afdragsfrihed.
Jeg kan desværre ikke hjælpe dig under disse vilkår du stiller mig.”
Klageren gentog i e-mail af 22. november 2016, at han ikke ønskede
længere løbetid og ny afdragsfrihed, men alene at komme fra et variabelt forrentet lån til et fastforrentet lån. Det låneformidlende pengeinstitut fastholdt, at det krævede økonomisk indsigt at hjælpe klageren med dette ønske.
Klageren var ligeledes i dialog med indklagede 1 og 2’s juridiske afdeling om låneomlægningerne. Den 30. november 2016 sendte juridisk afdeling følgende e-mail til klageren:
”Jeg er ved at finde en løsning på sagen, så det ikke bliver unødigt besværligt for dig at omlægge til lavere rente – jeg vender tilbage hurtigst muligt.”
Klageren sendte samme dag den 30. november 2016 en e-mail til juridisk afdeling:
”Tak for opdateringen.
Jeg kunne evt. få lagt 1. prioritet og 2. prioritet sammen i et samlet lån, selvfølgelig afhængig af hvilken bidragssats i tilbyder. Det skulle så være enten et 1,5% 2037 med afdrag eller 2,0% 2047 uden afdrag. …(Klagerens nye pengeinstitut)… har accepteret at rykke deres ejerpant der ligger bagved.
Vil det være muligt? Og hvilken bidragssats vil I kunne tilbyde?”
Juridisk afdeling meddelte ved e-mail af 1. december 2016 klageren resultatet af sine overvejelser:
”Som antaget vil det desværre ikke være muligt at samle dine lån i …(indklagede 1)… og …(indklagede 2)… som ét nyt lån. Vores udgangspunkt vil være at yde et …(indklagede 1)…-lån op til 80% af ejendommens værdi. Overstiger den samlede restgæld de 80%, kan vi i din situation tilbyde at yde resten som et …(indklagede 2)…-lån. Vi vil meget gerne prøve at finde en løsning, men omlægning til ét nyt lån i …(indklagede 1)… er ikke muligt efter lovgivningen, og ét nyt lån i …(indklagede 2)… kolliderer med …(indklagede 2’s)… forretningsmodel, hvor …(indklagede 2)… formidler …(indklagede 1)…-lån for at sikre en rentabel forretning.
I forhold til det svar, du har fået fra …(det låneformidlende pengeinstitut)…, så vil der ikke blive krævet oplysninger om din økonomi ved en ren konvertering uden ændringer i risiko. Typeeksemplet er omlægning af et fastforrentet lån til et lån med lavere fast rente og uden ændringer i løbetid, restgæld og afdragsprofil – her vil der entydigt ikke være nogen negativ ændring i risikoen.
I dit tilfælde opfylder du alle ovenstående kriterier på når ét, da du ønsker at omlægge fra variabel rente til fast rente. Det indebærer en rentesikring, hvilket eliminerer risikoen for renteændringer, men det indebærer samtidig en rentestigning og dermed en højere ydelse. Dermed ændres risikoen også, og derfor vil både vi og …(banken)… stille krav om en ny kreditvurdering – og til brug herfor har vi brug for opdaterede økonomioplysninger.
Jeg kan derfor ikke tilbyde dig at gennemføre omlægning af lånet til fast rente uden at der foretages en fornyet kreditvurdering.”
Ved e-mails af 1. december 2016 bad klageren juridisk afdeling om en nærmere forklaring:
”Kan du uddybe nærmere hvad du mener med en ”rentesikring”. Jeg mener det er noget sludder du siger. Jeg fastlåser netop renten ved at omlægge til et fastforrentet lån og en rentestigning betyder derfor IKKE en højere ydelse. Det betyder derimod en betydeligt lavere bidragssats og dermed en bedre evne til at betale tilbage.
Forklar dig gerne nærmere.”
-0-
”Siger du at ved at jeg vælger at gå fra variabel til fast rente så får jeg en højere pålydende rente og dermed en større risiko for betaling. Det er jo i direkte modstrid med alle jeres kampagner. Måske er ydelsen højere dag 1, men hvad sker der når renten er steget til 5% på mit variabelt forrentede lån. Du taler om risiko – og jeg er overbevist om at Nationalbanken og Finanstilsynet mener at risikoen er højere på F1 lån og at det er derfor bankerne tvinger kunderne ud af de variable forrentede lån.
Det giver absolut ingen mening, hvis jeg forstår dit ovennævnte udsagn rigtigt.
Forklar gerne og stil gerne i kontrast til jeres anbefaling (og NB og FT) om at skifte ud af variabelt forrentede lån for at reducere renterisikoen.”
Juridisk afdeling uddybede ved e-mail af 1. december 2016 sin forklaring:
”Ind til benet så indebærer omlægning fra et lån med kort, variabel rente (jeg kender ikke detaljerne på lånet, da det jo er formidlet af …(det låneformidlende pengeinstitut)…) til et lån med fast rente på 1,5% eller 2% - alt andet lige – en aktuel stigning i renten og dermed i din ydelse. Selvom omlægningen giver rigtig god mening, ikke mindst fordi den eliminerer din risiko for senere rentestigninger, så betyder en sådan omlægning altså at din ydelse stiger. Og det er derfor, vi foretager en fornyet kreditvurdering.
Jeg mener ikke dette konflikter med, at Nationalbanken, Finanstilsynet og andre har anbefalet at låntagere fjerner sig fra lån med helt kort rentefastsættelse. Der er givetvis også et hensyn til de enkelte kunders daglige økonomi bag disse anbefalinger, men der er i hvert fald også et væsentligt hensyn til risikoen for at der slet ikke kan refinansieres, eller at refinansieringerne sker på vilkår, der er skadelige for de investorer, der har købt obligationerne og regnet med at de skulle og kunne indfries.
Alt i alt så mener jeg, at det giver god mening at foretage en ny vurdering af kundens økonomi ved ønske om en omlægning som betyder en stigning i ydelsen. Derfor kan jeg ikke tilbyde den ønskede omlægning uden en fornyet kreditvurdering, og jeg har forståelse for at …(det låneformidlende pengeinstitut)… stiller samme krav.”
Klageren fastholdt ved e-mail af 1. december 2016 sine synspunkter:
”Så siger vi det. Men min holdning er at du kun ser ekstremt kortsigtet på situationen.
Der er tale om et 30 årigt lån. Du fokuserer på at renteydelsen stiger med 0,5% i år 1 på lånet og at betalingen fra mig til instituttet dermed stiger det første år. Der er reelt ikke tale om en større stigning – altså ca. 0,5% af 3,4 mio.!! Det er ikke mere når der også tages højde for den lavere bidragsydelse på det fastforrentede lån.
Øjensynligt giver du/I således ikke risikoen for at der sker en væsentlig rente- og ydelsesstigning på det variabelt forrentede lån i løbet af de næste 30 år nogen synderlig værdi. Det er fuldstændigt galimatias. Undskyld. Ikke kun tåbeligt men dårlig bankarbejde og imod alt sund fornuft.
Lad mig sige det sådan – renten på et 30 årigt lån er ca. 3% og renten på flexlån 0%. Renteforskellen fastsat af markedet er et præcist udtryk for den risiko markedet mener der er på rente betalingerne over de næste 30 år, men som I øjensynligt fastsætter til 0 helt imod markedet. Galimatias. Undskyld.
Jeg ved du er jurist. Jeg er økonom og har mit eget rådgivningsfirma. Lad mig sige det sådan – mine kunder får ALDRIG den slags rådgivning eller postulater som du her giver udtryk for til mig, men måske er det derfor mine kunder alle er tilfredse.”
Den 2. december 2016 sendte juridisk afdeling denne e-mail til klageren:
”Det respekterer jeg naturligvis. Det er nu heller ikke nødvendigt at skifte bank for at få et …(indklagede 1-lån)… formidlet af …(indklagede 2)… Det jeg tilbyder er, at …(indklagede 2)… formidler et …(indklagede 1)…-lån, så du kan gennemføre den ønskede omlægning. …(Indklagede 2)… har du allerede en relation til i kraft at dit …(indklagede 2)… realkreditlån, som vi tidligere har drøftet. En sådan omlægning involverer på ingen måde dine bankforretninger.
Jeg respekterer tilsvarende, at du er uenig i vores tilgang. For fuldstændighedens skyld nævner jeg blot, at vi ikke afviser at konvertere lånet – det gør vi gerne, men vi stiller som betingelse at der i den forbindelse laves en fornyet kreditvurdering.”
Klageren fastholdt ved e-mail af 2. december 2016 til indklagede, at en kreditvurdering var unødvendig i en situation, hvor der allerede var ydet lån, og hvor der alene ønskedes ren låneomlægning, som ikke indebar forøget risiko for hverken indklagede 2 eller obligationsinvestorerne.
Klageren indbragte efterfølgende en sag for Realkreditankenævnet.
PARTERNES PÅSTANDE:
Klageren påstår indklagede 1 tilpligtet at tilbyde ham omlægning af F1 lånet på 3.394.000 kr. til et fastforrentet lån med alle andre forhold uforandret, og at indklagede 1/indklagede 2 skal holde ham skadesløs, hvis kurserne på obligationerne, der skal sælges, er faldet i forhold til den 27. december 2016.
Klageren påstår indklagede 2 tilpligtet at omlægge lånet på 1.351.000 kr. til et samlet lån hos indklagede 2 og betale det tab, som han måtte have haft, mens sagen behandles hos Ankenævnet, subsidiært at indklagede 2 tvinges til at acceptere, at han kan udskifte indklagede 2’s aftalepart med et selskab, som er 100 pct. ejet af ham.
Indklagede 1 og indklagede 2 påstår frifindelse, subsidiært at klageren alene kan være berettiget til at kræve omlægningen gennemført på de markedsvilkår, der kan tilbydes på tidspunktet for Nævnets afgørelse.
KLAGERENS FREMSTILLING:
Klageren anfører, at klagen omfatter omlægning af hans 1. prioritetslån hos indklagede 1 og hans 2. prioritetslån hos indklagede 2. Indklagede 1 mener fejlagtigt, at sagerne omkring 1. prioritetspantet og 2. prioritetspantet er ens. Det er han uenig i.
1. prioritetspantet handler om, at indklagede 1 vil begrænse låntagerens rettigheder, hvilket skyldes, at indklagede 1 har en aftale med sine låneformidlende pengeinstitutter om, at de påtager sig noget af indklagede 1’s kreditrisiko. De låneformidlende pengeinstitutter er selvstændigt reguleret af Finanstilsynet, og derfor har de deres helt egne interesser og forhold at tage hensyn til, og i forbindelse med den strammere regulering af den finansielle sektor oven på finanskrisen i 2008 har forholdene for de låneformidlende pengeinstitutter i samarbejdet om indklagede 1 ændret sig markant, og de låneformidlende pengeinstitutter ønsker ikke at have en højere renterisiko på det første års betalinger. Indklagede 1 forsøger nu at justere administrationen af lånene for at tækkes de låneformidlende pengeinstitutter, men det går ikke for den låneaftale, der er indgået mellem indklagede 1 og ham, som ikke har ændret sig, og som ikke giver indklagede 1 mulighed for at indføre begrænsninger for låntager. Begge parter skal nødvendigvis overholde aftalen uden skelen til, at indklagede 1’s låneformidlende pengeinstitutter, som ikke er nævnt i aftaledokumentet eller tilsvarende, har fået vanskeligere vilkår oven på finanskrisen, som de selv var med til at forårsage. Derimod handler 2. prioritetspantet om, hvorvidt der imellem aftaleparterne er indgået en aftale om låntagers ret til at konvertere/omlægge lånet hos modparten.
Det er desværre indklagede, der forplumrer sagerne for at tilpasse dem indklagedes eget valg af koncernorganisering og den nye regulering af den finansielle sektor, men det er for deres aftaledokument og for alle andre forhold sagen uvedkommende og de 2 tvister er derfor helt forskellige i natur og indhold.
Ad 1. prioritetslånet:
Hans 1. prioritet er et F1-lån til indklagede 1, som blev optaget i 2005.
Grundet de meget lave renter, Finanstilsynets og Nationalbankens opfordringer til at gå væk fra 1-årige flexlån og tilsvarende bankernes annonceringer tænkte han, at det også var tid til at omlægge dette lån til et fastforrentet lån med alle andre vilkår uforandret. Derfor henvendte han sig til indklagede 1 for at høre om mulighederne.
Da han henvendte sig til indklagede 1 om låneomlægning blev han anmodet om at tage kontakt til det låneformidlende pengeinstitut, hvilket han gjorde. Der blev han imidlertid afvist, idet det låneformidlende pengeinstitut ville have fuld indsigt i hans økonomi, før det kunne give et tilsagn om omlægning. Da han ikke havde været kunde i det låneformidlende pengeinstitut i mere end 5 år og ingen forretningsforbindelser har med dette, kunne han selvfølgelig ikke tillade en sådan indsigt. Hertil kommer, at han faktisk kun havde en aftale med indklagede 1. Han har således et aftaledokument med indklagede 1 som modpart, og der er altså ingen forpligtelser mellem ham og det låneformidlende pengeinstitut. Hvis indklagede 1 har en aftale med det låneformidlende pengeinstitut, står det ikke beskrevet i de dokumenter, han har fået udleveret, og kan ikke være forpligtende for ham.
Han henvendte sig derefter til indklagede 1 og fik samme svar, som han står fuldstændig uforstående overfor.
Over for ønsket om udskiftning af det 1-årige flexlån med et fastforrentet lån var argumentet fra indklagede 1’s side, at risikoen var højere for indklagede 1 end ved et fastforrentet lån, hvilket ikke giver mening, og hvilket han flere gange gav udtryk for over for indklagede 1, jf. den fremlagte korrespondance. Indklagede 1 fremfører, at han har en højere risiko, fordi den pålydende rente på de nye obligationer er højere end den nuværende rente på flexobligationerne. Det er muligt, at rentebetalingen er højere i år 1, hvor han har større sikkerhed for sin økonomi, men til gengæld er rentebetalingen fastlåst i resten af lånets løbetid, hvor hans økonomi kan være udsat for udsving, og når inflationen tages i betragtning, vil en fast rente være betydeligt mindre risikofyldt for indklagede 1 end en variabel rente. Et forhold, som bekræftes af Nationalbankens, Finanstilsynets og Basel Komiteens anvisninger, hvorfor de finansielle institutter i Danmark også oplever, at flexobligationerne vægter mindre på bankernes balancer i forhold til de fastforrentede obligationer.
Til indklagede 1’s udtalelse har han følgende bemærkninger:
Indklagede 1 modsiger i relation til låntagerens begrænsninger for at omlægge F1-lånet sig selv, idet indklagede i modstrid med sit tidligere indlæg oplyser, at ”Det er helt almindelig praksis, at indklagede 1 og andre realkreditinstitutter tilbyder omlægning af egne lån, ikke mindst når dette sker uden forøgelse af indklagede 1’s risiko”.
Dette klare udsagn fra indklagede 1 om, at en låntager selvfølgelig kan få omlagt sit realkreditlån, når indklagedes risiko ikke stiger, er han enig i. Her må der selvklart være tale om den samlede risiko for indklagede 1 over lånets samlede restløbetid. Selv om indklagede 1 kun ønsker at lægge vægt på betalingsevnen i ”øjeblikket for lånets omlægning”, må Ankenævnet være enig med ham i, at Finanstilsynets og Nationalbankens anvisninger og risikoparametre skal lægges til grund ved en risikobetragtning, og at den risiko, der eksisterer i år 25, er mange gange større end den risiko, der ligger i tidspunkt 0. Derfor er et lån med fast rente klart mindre risikofyldt for instituttet end et lån med variabel rente, også selv om renten er højere i tidspunkt 0.
Det er, som indklagede 1 anfører, normal kutyme, at institutterne tilbyder provenuneutrale låneomlægninger, og det vil han holde indklagede 1 fast på. Han kan ikke acceptere, at indklagede 1 pludselig argumenterer med pseudoargumenter om en specielt øget risiko på tidspunktet for omlægningen. Renten vil altid være højere, når der sker en omlægning af et flexlån til et fastforrentet lån, givet det faktum, at renten på et lån med løbende rentefastsættelse/kort løbetid er lavere end renten på et lån med lang løbetid. Det er teorien om, at rentekurven altid stiger med løbetiden, da risikoen på lånet og tilbagebetaling af hovedstolen selvfølgelig også stiger, jo længere lånet er. Han er desuden ikke blevet rådgivet om, at hans lån har andre forhold, end hvad der er normal kutyme, og der står heller ikke noget i aftaledokumenterne om, at en sådan omlægning skulle kræve, at specifikke forhold er overholdt, eller at indklagede 1 kan fravige normal kutyme. Det er derfor ikke en del af deres aftale.
Til sikkerhed for den øgede risiko, som indklagede 1 vurderer, dvs. hans evne til at svare betalingen af merrenten i år 1, kunne han i forbindelse med omlægningen og som en forudsætning for denne tilbyde at indsætte 75.000 kr. hos indklagede 1 på en spærret konto i op til et år til en rente på 2 pct., svarende til den pålydende rente på det nye lån. Mest rimeligt vil det selvfølgelig være, hvis beløbet reduceres kvartalsvis med den ydelse, han betaler på det nye lån, men det er ikke så vigtigt med et beløb af denne størrelse. Og helt ærligt er det en urimelig diskussion, som indklagede 1’s vanvittige bankgarantibaserede realkreditudlån har ledt dem alle ud i, og som indklagede 1 spilder hans tid med.
Ad 2. prioritetslånet:
Lånet blev optaget i maj 2006 som et konverterbart realkreditlån, hvilket også fremgår af pantebrevets side 1. Han har derfor en forventning om, at han med indklagede 2 har en aftale om og ret til at konvertere sit lån, altså at omlægge til et nyt lån, der har identiske betingelser, og som altså fortsættes, når bortses fra kuponrenten på de nye bagvedliggende obligationer.
Han bliver nægtet en sådan konvertering, og indklagede 2 vil tvinge ham til at gøre forretningen med et koncernselskab på dårligere betingelser med videre, hvilket han selvfølgelig ikke kan acceptere. Han er sikker på, at indklagede 2 heller ikke ville acceptere denne fremgangsmåde, hvis deres egne kreditorer gjorde tilsvarende på indklagede 2’s lån.
Hans lån til indklagede 2 er på kun 1,35 mio. kr., og indklagede 2 vil tvinge ham til at opdele lånet i to lån af ca. samme størrelse i henholdsvis indklagede 1 og indklagede 2. Det vil betyde, at omkostningerne på lånet i indklagede 2 vil blive markant forhøjet i forhold til i dag, og at han bliver frataget muligheden for i fremtiden at konvertere lånene, da størrelsen på de fortsættende lån bliver så små, at de faste omkostninger i forbindelse med konverteringer vil gøre dette uattraktivt.
Han fastholder sin ret til at konvertere lånet. Det er lånet, der er konverterbart, som indklagede 2 skriver i lånedokumentet og bekræfter i den Låneguide, som er tilgængelig på indklagede 2’s hjemmeside.
Til indklagede 2’s udtalelse har han følgende bemærkninger:
Øjensynligt blander indklagede 2 sine egne forhold sammen, idet indklagede 2 i første omgang erkender, at han i 2013 konverterede sit lån, og at det fortsættende lån blev ydet fuldt ud af indklagede 2, hvorefter indklagede anfører, at forretningsgangen blev ændret i 2012, således at indklagede 2 kun formidlede lån hos indklagede 1. Hvis det stod til troende, burde forretningsgangen i 2013 som minimum have krævet en opdeling af lånet mellem indklagede 1 og indklagede 2. Dette ikke være sagt for at anerkende indklagede 2’s synspunkt, som stadig er forkert, men blot for at dokumentere, at forholdene i 2013 ikke var, at han skulle tvinges til at opdele sit lån. Efterfølgende erkender indklagede 2, at han fik omlægningen af det samlede lån i 2013 hos indklagede 2, selv om interne retningslinjer åbenbart var ændret tidligere, og han vil derfor kræve samme forhold nu.
Han bliver oprigtigt gal, når indklagede 2 derefter skriver: ”Klageren har tidligere bekræftet, at han er bekendt med dette”, uden at der fremlægges dokumentation for denne påstand. Hvad er der sket med moral og etik og sober opførsel? Han opfordrer indklagede til at fremlægge dokumentation herfor eller stoppe denne form for diskussion.
Indklagede anfører endvidere, at han kræver en ”tidsubestemt” konverteringsret og dermed en evig forpligtelse for indklagede 2. Det er ingenlunde tilfældet. Han kræver kun, at konverteringsretten er gældende i lånets løbetid. Sagen er helt enkelt, at han som låntager har betalt for at have en konverteringsret i lånets løbetid. Indklagede 2 bør kende teorien om, hvordan prisfastsættelsen på obligationer sker.
Sprogligt forklaret går teorien ud på, at en obligation med konverteringsret har en lavere kurs end den tilsvarende obligation uden konverteringsret. Det skyldes, at en investor, der køber obligationen, skal have sig betalt for den risiko, denne påtager sig i hele lånets løbetid for at få tvangsindfriet sine obligationer til kurs 100, selv om kursen som følge af et rentefald i markedet skulle ligge betydeligt højere. Derfor betaler investor en lavere kurs for en konverterbar obligation frem for en obligation uden konverteringsret. Konsekvensen af dette er, at han som låntager på låneoptagelsestidspunktet fik solgt de bagvedliggende obligationer på sit lån til en lavere kurs, end hvis han havde solgt obligationer uden konverteringsret, og det kurstab, han dermed led, eller den omkostning, han dermed betalte, er den pris, han har betalt for at have en konverteringsret i hele lånets løbetid. Den kan indklagede ikke nægte ham, for han har betalt for denne ret, da han indgik en skriftlig aftale med indklagede, jf. pantebrevet.
Derfor kræver han selvfølgelig, at indklagede 2 som hans kontraktmodpart opfylder sine forpligtelser i henhold til deres aftaledokument, både hvad angår, at han bibeholder sin konverteringsret, som han har købt og betalt for, og at parterne på aftaledokumentet fastholdes uforandret. Han kan ikke acceptere, at indklagede 2 blot udskifter sin modpart til et koncernselskab efter forgodtbefindende og uden hans godkendelse. På tilsvarende vis vil indklagede 2 ikke acceptere, at han udskifter indklagede 2’s modpart med et selskab 100 pct. ejet af ham, idet indklagede 2 forbeholder sig retten til at godkende dette.
Blot for en god ordens skyld skal nævnes, at både obligationerne, der blev solgt til finansiering af det oprindelige lån, og obligationerne for lånet, der blev optaget i forbindelse med omprioriteringen i juli 2013, er udstedt af indklagede 2.
Det interessante i resten af indklagede 2’s udtalelse er, at indklagede 2 hele tiden blander begrebet ”konvertering” sammen med ”indfrielsesret”. Han må gentage, at konvertering betyder at omlægge et lån, og konverteringsret betyder retten til at omlægge og ikke, som indklagede fejlagtigt påstår, en ret til at indfri. Konverteringsretten har han købt og betalt for, og på forsiden af aftaledokumentet står klart skrevet, at aftaleparterne, indklagede 2 og han, har en aftale om et konverterbart lån, altså et lån, hvor han har købt og betalt for retten til at konvertere/omlægge lånet hos sin aftalepart.
-0-
Han fastholder sit krav om omlægning af begge lån og sit eventuelle erstatningskrav som følge af kursændringer. Det er normal kutyme, at der er et erstatningsansvar, hvis man ved sine handlinger påfører andre et tab.
INDKLAGEDES FREMSTILLING:
Sagen omhandler klager mod både indklagede 1 og indklagede 2 og vedrører til dels samme problemstilling, nemlig klagerens rettigheder i forbindelse med en omlægning af sit realkreditlån.
Ad 1. prioritetslånet:
Indklagede 1 oplyser, at klageren i 2005 gennem sit pengeinstitut fik formidlet et F1-lån på 3,4 mio. kr. hos indklagede 1.
Klageren ønsker aktuelt at omlægge lånet til et fastforrentet lån og kræver, at indklagede 1 forpligtes til at tilbyde dette med alle andre forhold uforandret, og at klageren holdes skadesløs, hvis kurserne på obligationerne bag lånet falder i forhold til den 27. december 2016.
Som det fremgår af korrespondancen, ligger det i klagen, at klageren kræver omlægningen gennemført, uden at der indhentes fornyede oplysninger om klagerens økonomiske forhold.
Indklagede 1 har ikke afvist en omlægning af lånet. Indklagede 1’s forretningsmodel indebærer dog, at lånene formidles og serviceres via en række partnere, herunder det låneformidlende pengeinstitut og indklagede 2. Indklagede 1 har derfor henvist klageren til at tale med en af sine partnere.
Klageren er i både det låneformidlende pengeinstitut og indklagede 1 blevet mødt med et krav om fornyede økonomiske oplysninger for at igangsætte en låneomlægning. Det har klageren ikke ønsket, da han ikke mener, at en provenuneutral omlægning indebærer en øget risiko – tværtimod.
Indklagede 1 er ganske enig i, at den ønskede omlægning af flere årsager kan være velbegrundet og vil indebære, at risikoen for rentestigninger elimineres. Imidlertid indebærer omlægningen umiddelbart en forøget ydelse. Klageren vil formentlig helt uden problemer kunne honorere dette, men indklagede 1 har som kreditor en interesse i og en forpligtelse til at belyse dette. Dertil kommer, at det institut, der formidler det nye lån, afdækker en del af tabsrisikoen på lånet, og at dette også begrunder, at der søges fornyede oplysninger om låntagers økonomiske forhold ved en omlægning som den ønskede.
Ønsket om at få et ajourført billede af klagerens økonomiske forhold er således helt velbegrundet og er ikke udtryk for et ønske om at snage i klagerens forhold eller at rejse tvivl om klagerens økonomiske evner.
Klagerens syn på sagen kan give indtryk af, at klageren mener at have krav på, at indklagede 1 tilbyder en provenuneutral omlægning af det nuværende lån hos indklagede 1. Det er ikke tilfældet. Lånet kan indfries på de i låneaftalen beskrevne vilkår, og det er også både naturligt og sædvanligt, at indklagede 1 og andre realkreditinstitutter tilbyder provenuneutrale omlægninger til sine kunder, da det ikke forøger risikoen, oftest tværtimod. Heri kan imidlertid ikke indfortolkes en pligt til at tilbyde en omlægning uden at kunne stille sagligt begrunde betingelser, herunder krav om fornyet indsigt i låntagerens økonomiske forhold.
Klageren har i dialogen med indklagede 2 givet udtryk for, at han ikke ønsker at skifte bank. Det har indklagede 2 forståelse for, og klageren har flere gange fået oplyst, at en omlægning til et indklagede 1-lån formidlet af indklagede 2 ikke involverer et bankskifte til det koncernforbundne pengeinstitut, da det er indklagede 2, og ikke det koncernforbundne pengeinstitut, der formidler indklagede 1 lån. Indklagede 2 har således tilbudt at formidle en omlægning af lånet for klageren. Dette sker ganske uden krav om bankskifte, hvilket er præciseret over for klageren.
Herudover gør indklagede 2 opmærksom på, at den nu foreliggende uenighed ikke er ny. Helt samme problemstilling har været nøje drøftet med klageren i april 2016, hvor indklagede 2 over en længere korrespondance fastholdt over for klageren, at der ved en omlægning kunne tilbydes belåning i indklagede 1, og at der alene kunne tilbydes lån ydet af indklagede 2 som kreditor, i det omfang overbelåning medførte, at lånet ikke fuldt ud kunne omlægges til indklagede 1. Klageren oplyste den 27. april 2016, at han ville indbringe sagen for Realkreditankenævnet med krav om at blive stillet, som om han havde omlagt fuldt ud til et nyt lån hos indklagede 2. Herefter henvendte klageren sig på ny den 25. oktober 2016 – få dage før opsigelsesfristen 31. oktober 2016 – med en gentagelse af det krav, som indklagede 2 havde afvist i april 2016.
For fuldstændighedens skyld kan indklagede 2 oplyse, at indklagede 2 ikke er enig i, at der skulle være belæg for at imødekomme klagerens alternative påstand om, at indklagede skal acceptere, at klageren foretager debitorskifte på lånet fra klageren til et af klageren 100 pct. ejet selskab.
Indklagede 2 finder ikke anledning til at gå ind i en låneomlægning på den af klageren beskrevne præmis om deponering af midler.
Ad 2. prioritetslånet:
Klageren optog i maj 2006 et 30-årigt, fastforrentet 5 pct. obligationslån på 1.291.000 kr. med 10 års indledende afdragsfrihed hos indklagede 2. Klageren omlagde i 2013 lånet til et 30-årigt fastforrentet 3,5 pct. obligationslån på 1.351.000 kr.
Klageren har ønsket at omlægge lånet til et 20-årigt fastforrentet 1,5 pct. lån og gør gældende, at han er berettiget til at få tilbudt et lån ydet af indklagede på ”identiske betingelser, som altså fortsættes, når bortses fra kuponrenten på de nye bagvedliggende obligationer.” Klageren ønsker ikke provenu, afdragsfrihed eller løbetidsforlængelse.
Det er helt sædvanlig praksis, at indklagede 2 og andre realkreditinstitutter tilbyder omlægning af egne lån, ikke mindst når dette sker uden forøgelse af indklagede 2’s risiko. Heri kan efter indklagede 2’s opfattelse ikke indfortolkes, at indklagede 2 ved ydelse af lånet i 2013 har påtaget sig en tidsubestemt forpligtelse til at yde et nyt lån til klageren til indfrielse af det nuværende lån. At lånet betegnes konverterbart gør ingen forskel heri.
Indklagede ønsker ikke at nægte klageren at omlægge sit lån, hvilket da heller ikke er sket. Imidlertid ophørte indklagede 2 i april 2012 med at yde egne lån og gik i stedet over til at formidle lån fra datterselskabet indklagede 1. Dette forretningsmæssige valg var indklagede 2 utvivlsomt berettiget til at foretage. Imidlertid lå lånet på dette tidspunkt ud over lånegrænsen, så lånet ikke kunne omlægges til indklagede 1. Klageren blev derfor i stedet tilbudt omlægning til nyt lån hos indklagede 2. Alternativet ville være, at klageren var fastlåst i det lån, han ønskede at omlægge.
Allerede ved omlægningen i 2013 lå det nu omstridte lån således ud over lånegrænsen og blev derfor ydet af indklagede 2. Klageren har tidligere bekræftet, at han er bekendt med dette. Det er derfor ikke nyt for klageren, at indklagede 2 formidler lån i indklagede 1 til sine privatkunder, men at omlægninger undtagelsesvist sker til lån hos indklagede 2, i det omfang det nye lån vil ligge ud over ejendommens lånegrænse.
I den konkrete sag har indklagede 2 tilbudt at omlægge det eksisterende lån i maksimalt omfang til et lån fra indklagede 1. Da lånets restgæld som anført overstiger 80 pct. af ejendommens værdi, tillader lovgivningen ikke, at det fulde lån omlægges til indklagede 1. For ikke at tvinge klageren til at beholde det gamle lån har indklagede 2 derfor tilbudt, at den del, der ligger ud over 80 pct. af ejendomsværdien, kan omlægges til et nyt lån hos indklagede 2. Den tilbudte omlægning vil indebære, at det gamle lån opdeles i to omtrent lige store lån ydet af indklagede 1 og indklagede 2, og at den del, der ydes af indklagede 1, derfor indtil videre vil have en væsentligt højere bidragssats, end hvis denne del af lånet blev ydet af indklagede 2.
Indklagede 2 har tilbudt at omlægge lånet ved at formidle et størst muligt lån i indklagede 1 kombineret med et lån på restbeløbet hos indklagede.
Indklagede 2 er enig i, at låntageren ved et konverterbart realkreditlån betaler en konverteringspræmie med grundlag i, at obligationsinvestor kræver betaling for risikoen for førtidig indfrielse. Dette understøtter blot indklagede 2’s standpunkt om, at konverteringsretten relaterer sig til låntagers indfrielsesret. Det afgørende spørgsmål i denne sag er, om indklagede 2 er forpligtet til at yde klageren et nyt lån på identiske vilkår med det nuværende lån, bortset fra kuponrenten på de bagvedliggende obligationer. Der er intet i lovgivningen eller aftalegrundlaget, der støtter, at der skulle gælde en sådan pligt.
Det er derfor indklagede 2’s opfattelse, at klagerens påstand ikke kan tages til følge, og at klageren må stille sig tilfreds med at få tilbudt et lån i indklagede 1.
-0-
Skulle klageren få medhold i sin klage, forekommer det således ikke oplagt, at klageren skulle være berettiget til at blive holdt skadesløs, men derimod højest til at få omlægningen gennemført på de markedsvilkår, der kan tilbydes på tidspunktet for Nævnets afgørelse.
OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:
Klageren har i sagen fremlagt en udskrift fra indklagede 2’s hjemmeside, hvoraf følgende fremgår:
”Et obligationslån er baseret på udstedelse af obligationer og udbetales principielt i obligationer. Som regel handler …(indklagede)… dog obligationerne, så det ønskede kontantbeløb udbetales til låntager eller låntagers pengeinstitut.
Obligationerne handles til gennemsnitskursen på NASDAQ OMX Copenhagen med kursfradrag af 0,10 kurspoint.
Den kurs, som obligationerne bliver handlet til, ligger normalt under 100. Det betyder, at det beløb, der udbetales, er mindre end obligationsbeløbet (lånets hovedstol). Det er obligationsbeløbet, der er det faktiske lånebeløb og det beløb, der skal betales tilbage.
Det kontantbeløb, som obligationerne indbringer ved handlen, kaldes obligationernes kursværdi. Det er kursværdien med fradrag af omkostninger for lånets optagelse, låntager får udbetalt kontant (provenu).
Ved obligationshandlen giver forskellen mellem lånets hovedstol og obligationernes kursværdi et kurstab. Kurstabet betales tilbage over hele lånets løbetid som den del af afdragene på lånet.
Ved et obligationslån bliver omkostninger til tinglysningsafgift og bidrag beregnet af obligationsbeløbet.”
Klageren har endvidere fremlagt et kandidatspeciale fra CBS om prisfastsættelse af fastforrentede konverterbare realkreditobligationer samt udskrifter fra andre institutters hjemmesider om fastforrentede, konverterbare lån.
Indklagede 1’s Långuide indeholder følgende oplysninger i relation til samarbejdet m.v. med de låneformidlende pengeinstitutter:
”Supplerende sikkerhed for lånet
Som sikkerhed for lånet har …(indklagede 1)… pant i låntagers ejendom. Derudover kan det formidlende institut stille en supplerende sikkerhed for lånet over for …(indklagede 1)… Denne sikkerhed er alene et forhold mellem instituttet og …(indklagede 1)…, og instituttet kræver derfor ikke, at låntager skal betale for den.
…(Indklagede 1)… gør kun brug af den supplerende sikkerhed, som instituttet har stillet, hvis låntager misligholder sine betalingsforpligtelser. Hvis det formidlende institut betaler …(indklagede 1)… det udestående beløb, vil instituttet herefter opkræve beløbet hos låntager.
Det formidlende institut modtager en honorering for at stille denne sikkerhed samt for selve lånformidlingen.”
ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:
Ad begge lån/1. prioritetslånet:
På baggrund af indklagedes – og andre realkreditinstitutters generelle rådgivning – finder Nævnet det forståeligt, at klageren lægger til grund, at indklagede har en mere eller mindre direkte pligt til at tilbyde en ren konvertering. Denne praksis bekræftes da også af indklagede. Det indebærer imidlertid ikke, at indklagede er afskåret fra at fastsætte eventuelle vilkår for en låneomlægning, herunder at der foretages en fornyet kreditvurdering, såfremt indklagede måtte finde det nødvendigt. Nævnet kan derfor ikke kritisere indklagede 1’s krav om fornyet kreditvurdering.
Nævnet bemærker hertil, at den forklaring, som indklagede 1 fremkommer med i forhold til behovet for en fornyet kreditvurdering, i et vist omfang synes at afspejle den måde, hvorpå indklagede 1 har indrettet sig, herunder med långivning baseret på garanti fra sine låneformidlere. Dette vilkår fremgår af Långuiden, som er en del af låneaftalen.
Ad 2. prioritetslånet:
Klageren anfører, at han i vilkårene i låne- og pantsætningsaftalen er tilsikret en konverteringsret.
Nævnet bemærker, at konvertering anvendes som begreb om opsigelse af konverterbare obligationer til kurs 100. Konvertering bruges også i praksis generelt om lånelægning, eksempelvis ”opkonvertering”, ”nedkonvertering”, ”vandret konvertering” etc. Begrebet konvertering antages dog typisk at dække den låneomlægningssituation, der som oftest betegnes ”ren konvertering”, og hvor realkreditinstitutterne tilbyder låneomlægning uden provenu til samme eller lavere rente og uændret eller kortere restløbetid.
Låntagerens ret til at via realkreditinstituttet at opsige lånet og dermed obligationerne til indfrielse til kurs 100 udtrykkes som låntagerens konverteringsret. Modstykket hertil er den risiko, der for obligationsejeren er ved, at en konverterbar obligation, der har en kurs over 100, konverteres, det vil sige opsiges til indfrielse med udtrækning af obligationerne til kurs 100, som betegnes de konverterbare obligationers konverteringsrisiko. Konverteringsrisikoen indebærer som anført af klageren en risikopræmie i form af en lavere kurs på obligationerne. Denne kaldes en konverteringspræmie.
Nævnet finder, at konverteringsretten ikke kan tages som udtryk for, at indklagede er forpligtet til at omlægge klagerens lån, og der er ikke i låne- og pantsætningsaftalen indeholdt en forpligtelse til for indklagede at stille sådanne lånemuligheder til rådighed.
Nævnet finder, at omlægningen i 2013 af 2. prioriteten til et samlet lån fra indklagede 2, ikke i sig selv indebærer, at indklagede 2 er forpligtet til samme fremgangsmåde i den låneomlægning, klageren aktuelt har ønske om. Der er heller ikke grundlag for at fastslå, at indklagede er forpligtet til at godkende debitorskifte, som er reguleret i Justitsministeriets almindelige pantebrevsbestemmelser B (A/B), punkt 9 f.
Som følge af det anførte
b e s t e m m e s
Indklagede, Totalkredit A/S og Nykredit Realkredit A/S, frifindes.