Krav om indfrielse af F5 realkreditlån til kurs 100 i forbindelse med salg af bolig og indsigelse om fejlagtig oplysning om nettoydelse på boliglån i forbindelse med køb af ejendom.
| Sagsnummer: | 292 /2016 |
| Dato: | 14-03-2017 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Flemming Pristed, Troels Hauer Holmberg og Anna-Marie Schou Ringive |
| Klageemne: |
Boligberegning
Realkreditbelåning - rådgivning |
| Ledetekst: | Krav om indfrielse af F5 realkreditlån til kurs 100 i forbindelse med salg af bolig og indsigelse om fejlagtig oplysning om nettoydelse på boliglån i forbindelse med køb af ejendom. |
| Indklagede: | Lån & Spar Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om indfrielse af F5 realkreditlån til kurs 100 i forbindelse med salg af bolig og indsigelse om fejlagtig oplysning om nettoydelse på boliglån i forbindelse med køb af ejendom.
Sagens omstændigheder
Klageren og hans samlever H var kunder i Lån & Spar Bank. I foråret 2016 ønskede klageren og H at sælge deres lejlighed og købe et hus. Lejligheden var finansieret med et F5 realkreditlån, der skulle refinansieres i år 2020.
Ifølge en provenuberegning af 22. april 2016 fra parrets ejendomsmægler havde F5 lånet en kontantlånsrestgæld på 2.214.592 kr. og en ”Obl./pantebrevsrestgæld” på 2.170.360 kr. Af beregningen fremgik, at kursen pr. 20. april 2016 var 102,86, og at indfrielsesbeløbet før og efter gebyrer/differencerente udgjorde henholdsvis 2.232.346 kr. og 2.247.333 kr. Det budgetterede salgsprovenu var angivet til 1.012.255 kr. efter fradrag af indfrielsesbeløbet på 2.247.333 kr.
Den 1. juni 2016 sendte banken et tilbud fra Totalkredit til klageren om indfrielse af F5-lånet pr. 30. juni 2016. Af tilbuddet fremgik:
|
Indfrielsesform |
Obligationsbeløb til betaling |
Kontantbeløb i kr. til udbetaling |
|
Obligationsindfrielse |
2.170.360,43 kr. |
-6.634,54 kr. |
Tilbuddet forudsætter, at vi modtager betaling senest den 30.06.2016.
Hvis lånet indfries, er der en kursregulering. …
…
Bilag: Orientering om forskellige indfrielsesmetoder
…
… Obligationer til indsendelse
Kontantbeløb …………………….. kr. -6.634,54
Obligationer i fondskode ……
med renter til 01.07.2016 kr. 2.170.360,43
Obligationsbeløbet skal overføres til Totalkredit …
… Konverterbare lån
De fleste fastforrentede lån og visse obligationslån med variabel rente er konverterbare. … Når et lån er konverterbart, er det altid muligt at indfri lånets obligationsrestgæld ved opsigelse til termin til kurs 100 - for visse obligationslån med variabel rente til kurs 105 …
Inkonverterbare lån
Tilpasningslån (kontantlån med variabel rente) og visse obligationslån med variabel rente er baseret på inkonverterbare obligationer. Det betyder, at disse lån kun kan indfries med obligationer. … Køber du istedet obligationerne til markedskurs, skal du ud over kursværdien typisk betalt kurtage og handelsrente. … Ved leveringen af obligationerne vil der være et kontant overskud eller underskud. …”
I en e-mail af 1. juni 2016 kl. 12.37 spurgte klageren, hvordan og hvornår banken ville anbefale dem at indfri F5-lånet. I en e-mail af samme dag til klageren kl. 12.39 svarede banken:
”Vi laver det som en obligationsindfrielse, hvor vi indfrier det på overtagelsesdagen til dagskurs.”
I en e-mail af samme dag til banken kl. 13.08 anførte klageren:
”Ok super. Og det tal jeg, som det ser ud pt, skal ligge i budget er 2.170.000? På løber der andre omkostninger til jer / [Totalkredit].”
I en e-mail af samme dag kl. 13.34 svarede banken:
”Indfrielsesgebyr på 750 kr.”
Banken har anført, at klagerens rådgiver i banken, R, telefonisk oplyste klageren om, at indfrielsen skulle ske til markedskurs. Klageren har bestridt dette.
Den 17. juni 2016 var klageren og H til møde i banken. Parret havde på det tidspunkt underskrevet en købsaftale vedrørende en ejendom (herefter ejendommen) med et advokatforbehold. Klageren har anført, at han på mødet spurgte til differencen mellem indfrielsesbeløbet i ejendomsmæglerens beregning og beløbet på 2.170.360,43 kr. i Totalkredits tilbud af 1. juni 2016. Klageren har endvidere anført, at banken på mødet udarbejdede en ny beregning, der angav et beløb på 2.175.841,01 kr., og at banken forklarede differencen på ca. 5.000 kr. med indfrielsestidspunktet i forhold til terminerne og ”noget med kursen”.
På mødet blev det endvidere drøftet, at ejendommen skulle finansieres med et realkreditlån og et boliglån i banken. I sagen er fremlagt tre beregninger vedrørende finansiering af ejendommen med et afdragsfrit, 30-årigt realkreditlån med henholdsvis fast rente og med rentetilpasning hvert femte og tredje år (F5 og F3 lån).
Klageren har oplyst, at banken endvidere på mødet udleverede beregninger fra sit system, hvori bruttoudgifterne til boliglånet indgik. Banken har oplyst, at den ikke er i besiddelse af beregningerne. Banken har til brug for sagen genskabt en beregning, hvori parrets månedlige rådighedsbeløb er anført til 18.441 kr., og hvori der indgik en månedlig bruttoudgift til et femårigt boliglån på 8.636 kr.
Klageren har oplyst, at banken på hans anmodning beregnede nettoydelsen på boliglån på mødet. Beregningen skete manuelt med lommeregner, og han nedskrev resultaterne i hånden. På en af de fremlagte beregninger vedrørende realkreditbelåningen havde klageren med håndskrift bl.a. påført et brutto og nettobeløb pr. måned for boliglån i banken med forskellige løbetider. For et boliglån med en løbetid på fem år var brutto og nettobeløbet anført til henholdsvis 8.775 kr. og 6.585 kr. pr. måned. Banken har anført, at R som svar på klagerens anmodning om en omregning af beløbene til nettoudgifter efter en manuel gennemgang oplyste, at klagerens rådighedsbeløb ville udgøre 17.887 kr. og 17.491 kr. med standardfinansiering.
I forlængelse af mødet lod klageren sin advokat godkende købet af ejendommen. I en e-mail af 17. juni 2016 til banken meddelte klageren, at han og H havde besluttet at optage et afdragsfrit F5 realkreditlån og et femårigt boliglån i banken. I sagen er fremlagt en e-mail fra banken til klageren, hvori R anførte, at hun havde noteret hvilke lån, klageren ønskede, og at hun ville bestille disse, når hun var tilbage fra ferie den 12. juli 2016. Dateringen fremgår ikke af den fremlagte mail.
Den 14. juli 2016 modtog klageren ”skøde tinglyst med anmærkninger” på ejendommen fra den berigtigende advokat.
I en e-mail af 14. juli 2016 kl. 14.22 anmodede banken klageren om at give besked vedrørende lånetype og kurssikring indenfor to uger. I en e-mail af samme dag kl. 16.55 til banken anførte klageren:
”1) Hvad koster det at kurssikre?
2) Holder indfrielseskursen/beløbet sig på vores eksisterende [Totalkredit] lån sig på samme niveau som sidst du beregnede det? Jeg tænker her på om Brexit har banket kursen i vejret.
I en e-mail af samme dag kl. 17.51 svarede banken:
”1) Vi anbefaler ikke at kurssikre et F5 lån.
2) … Renten ligger pt på 0,15 % og kursen er på 103.”
I slutningen af juli 2016 modtog klageren gældsbrevet vedrørende boliglånet til underskrift. I e-mails af 27. og 28. juli 2016 rejste klageren indsigelse overfor banken mod, at nettoydelsen udgjorde 8.100 kr. som følge af, at renteudgiften og rentefradraget var betydeligt lavere end forudsat i de håndskrevne brutto og nettobeløb på henholdsvis 8.775 kr. og 6.585 kr. pr. måned. Banken afviste klagerens indsigelse og foreslog en forlængelse af løbetiden, hvis klageren manglede beløbet. I e-mail af 28. juli 2016 kl. 9.35 oplyste banken, at bankens beregning ved købet var foretaget med en højere rente på 6,75 % p.a. I e-mail af 28. juli 2016 kl. 9.48 anførte klageren, at renten på det tidspunkt allerede var aftalt til 4,75 % p.a. I en e-mail af 28. juli 2016 kl. 9.55 svarede banken:
”Den rente jeg regnede på den dag var på 6,75 % idet det er det jeg skal godkende jer til og ikke 4,75 %.
Jeg kan ikke kompensere jer ud fra at I regner på netto-tal og vi regner på brutto-tal. I har selv godkendt den beregning jeg lavede til jer til at starte med og hvor I havde et rådighedsbeløb på ca. 14.000 kr. ved fast rente og afdrag. Jeg kan tilbyde at give jer købet gratis, dvs at I ikke skal betale for de 2500 kr. men det er også det.”
Banken overførte herefter 2.500 kr. til klageren.
Den 2. september 2016 blev F5 lånet indfriet til kurs 103,85, hvortil kom et kurstillæg på 0,1, svarende til et indfrielsesbeløb på 2.261.786,73 kr. Efter tillæg af kurtage 0,15 % og handelsrenter udgjorde det samlede beløb, der skulle afregnes, 2.269.173,42 kr.
I e-mail til banken af 4. september 2016 rejste klageren indsigelse mod, at indfrielsen var blevet dyrere end 2.170.000 kr. Klageren anførte bl.a.:
”… [H] og jeg har siddet på et møde med [R] d. 17/6 og nøje spurgt ind til om vi kunne regne med det her indfrielsestilbud, vi har talt kurssikringsmuligheder og [R] har anbefalet os blot at indfri per overtagelsesdagen. Og nu skal vi betale 98.000 ekstra…! …”
Klageren fastholdt endvidere deres indsigelser vedrørende nettoydelsen på boliglånet.
I e-mail til klageren af 7. september 2016 svarede banken bl.a.:
”Det udleverede indfrielsestilbud som du har vedhæftet viser ”obligationsbeløbet til betaling”, men ikke indfrielsesbeløbet, som afhænger af hvilken kurs obligationer kan købes til på indfrielsestidspunktet. Da jeres lån er et F5 lån med refinansiering i 2020, er eneste mulighed for indfrielse, køb af obligationer. [R] oplyser at det er I blevet gjort opmærksomme på mundtligt til mødet, og det fremgår også flere steder af korrespondancen, at indfrielsesbeløbet afhænger af kursen på indfrielsestidspunktet.
I forhold til fastkursaftale, som [R] ikke anbefaler jer, så lå kursen d. 14/7 på 103,9 og det er indfriet 2/9 til kurs 103,85, så udviklingen har været lidt i jeres favør. …
… Brutto-netto beregning
… det er beklageligt at der her har været en større difference end I havde forventet ud fra [R’s] ca. beregninger. Og jeg kan forsikre jer om at det bliver taget op i afdelingen, at man fremover kun bruger bankens interne beregningssystemer, så vi sikrer eksakte tal fra starten af. …”
I e-mail til banken af samme dag svarede klageren bl.a.:
”Ift. indfrielsesbeløbet:
Ja der står i vores provenu fra [ejendomsmægleren], at vi skal indfri det til pågældende kurs OG lige netop derfor undrede det mig at [R] kunne fremsende et indfrielsestilbud til kurs 100 OG lige netop derfor har jeg både per mail og på mødet gentagne gange spurgt ind til om det nu også kunne passe. Og [R’s] svar var, at det var beløbet i indfrielsestilbuddet der på det pågældende tidspunkt kunne indfries til. På dette tidspunkt var kursen også langt over 100, så det svarer jo til at [R] har stillet os i udsigt at vi kunne indfri til kurs 100.
Ift brutto-netto
… en ting er at [R] har givet os 2500 kr. i kompensation, noget andet er at vi selvfølgelig ikke anser dette som en ”til fuld og endelig afgørelse” kompensation. …”.
Klageren har endvidere fremlagt en e-mail korrespondance fra sommeren 2016 med banken vedrørende optagelse af et billån.
Parternes påstande
Den 15. september 2016 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Lån & Spar Bank skal betale 194.000 kr. til ham.
Lån & Spar Bank har nedlagt påstand om frifindelse subsidiært afvisning.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at han som følge af bankens rådgivning ikke var bekendt med, at F5 lånet skulle indfries til markedskurs.
Han og H havde brug for at opdatere budgettet i starten af juni, hvor de var i gang med at forhandle om ejendommen. R sendte uden yderligere kommentarer indfrielsestilbuddet på 2.170.360,43 kr. Han blev glad for at se indfrielsestilbuddet på 2.170.360 kr. Han sammenholdt dette med beregningen af salgsprovenuet, hvor der stod ”Obl./pantebrevsrestgæld” på 2.170.360 kr. Provenuet fra salget af lejligheden skulle bl.a. bruges til en istandsættelse af taget på ejendommen. Med et indfrielsesbeløb på 2.170.360 kr. turde de købe ejendommen, da de så ville have midler til at udbedre taget. Han var ikke bekendt med forskellen mellem obligationsindfrielse og andre indfrielsesformer. Han bad R om rådgivning om, hvornår lånet skulle indfries. R svarede, at det skulle indfries som en obligationsindfrielse pr. overtagelsesdagen. Han spurgte, om det var beløbet på 2.170.360 kr., der skulle indlægges i budgettet til indfrielse, og om der var andre omkostninger. R svarede blot ”Indfrielsesgebyr på kr 750”. Han kunne derfor ikke andet end at tolke dette som en bekræftelse på, at det anførte beløb på 2.170.360 kr. med tillæg af 750 kr. var det rette. Det er ikke korrekt, at R i en telefonsamtale forklarede, at indfrielsen skulle ske til en højere kurs. Hvis dette havde været tilfældet, havde de kunnet udarbejde en korrekt budget fra start, og i så fald havde de ikke købt huset på de gennemførte vilkår.
På mødet den 17. juni 2016 spurgte de indgående tre til fire gange om baggrunden for, at beløbet i ejendomsmæglerens beregning var meget højre, end det i banken fremsendte tilbud af 1. juni 2016. På mødet udarbejdede R en ny beregning, der angav et beløb på 2.175.841,01 kr. R forklarede, at differencen skyldtes indfrielsestidspunktet i forhold til terminerne og ”noget med kursen”. Han og H spurgte tre til fire gange, om de kunne regne med, at indfrielseskursen lå i dette niveau (5.-10.000 kr. højere end det tidligere oplyste beløb på 2.170.360 kr.), hvilket R bekræftede. De gik derfor fra mødet i den tro, at de havde penge til at udbedre taget på ejendommen, og de lod derfor deres advokat godkende købet af ejendommen.
Da de efter Brexit rettede henvendelse til banken den 14. juli 2016 svarede banken, at kursen var 103. Da kursen ved et indfrielsesbeløb på 2.170.360 kr. var 102,86 kr., regnede han sig frem til, at kursen var steget nogle få tusinde kroner, hvilket passede med R’s udtalelser på mødet den 17. juni 2016.
På baggrund af forløbet forstod han ingenting, da han modtog afregningen vedrørende indfrielsen af F5 lånet den 2. september 2016. Banken bør betale en kompensation vedrørende F5 lånet på 98.000 kr.
Han havde omhyggeligt med håndskrift påført noter i beregningerne om brutto/netto ydelsen for boliglånet samt de øvrige drøftede spørgsmål, som f.eks. kurstab ved fastforrentet lån. Han og H understregede overfor R, at det var altafgørende for dem, at boliglånet kunne afvikles over fem år. Banken har forklaret, at differencen skyldtes, at den faktiske rente på boliglånet var 4,75 % p.a., mens beregningen var med 6,75 % p.a. De havde imidlertid allerede aftalt en rente på 4,75 % p.a., da beregningen blev foretaget. En difference på 1.600 kr. pr. måned henhører ikke under ”cirka” begrebet.
Banken har fremlagt en genskabt en beregning, som den ”formentlig” så ud. Der er tale om forkerte oplysninger. Det er utrygt, at banken taler om, hvordan beregningen ”formentlig” så ud. Banken må vide, hvad den gennemgår med kunderne. Da de ikke gennemgik den pågældende beregning, har han ikke mulighed for at kommentere denne. På baggrund af de fremlagte beregninger kan det imidlertid konstateres, at R regnede forkert på sin lommeregner. Dette er også bekræftet af, at banken tilbød dem en kompensation på 2.500 kr. Banken har på baggrund af sagen understreget, at bankens medarbejdere ikke fremover må foretage beregninger manuelt.
Banken bør betale en kompensation vedrørende boliglånet på 96.000 kr., svarende til 1.600 kr. pr. måned i fem år.
Den fremlagte korrespondance med banken vedrørende et billån viser også, at banken gav korte og utilstrækkelige svar.
Lån & Spar Bank har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at der ikke foreligger et ansvarsgrundlag for banken vedrørende indfrielsen af F5 lånet. Klageren kunne ikke være ubekendt med, at F5 lånet skulle indfries til markedskurs.
Indholdet af standardaftalen og ejendomsmæglerens provenuberegning blev ikke fraveget i e-mail korrespondancen af 1. juni 2016.
Banken tilsikrede ikke klageren, at F5 lånet kunne indfries til kurs 100 den 30. juni 2016, og ikke til markedskursen på ca. 103.
Det har formodningen imod sig, at klageren skulle være ubekendt med, at indfrielse skulle ske til markedskurs og ikke til kurs 100, når klageren den 14. juli 2016 spurgte, om ”Brexit har banket kursen i vejret.”
Klageren blev ikke påført et tab. Der er tale om, at klagerens forventninger til omkostningerne ved indfrielsen er blevet skuffede. Ved indfrielse til kurs 100 ville klageren opnå en utilsigtet berigelse.
Der foreligger ikke et ansvarsgrundlag for banken vedrørende bankens oplysninger om brutto- og nettobeløb. Bankens oplysninger var korrekte, jf. den genskabte beregning. Det fremgik tydeligt af beregningen, at alle omkostninger var angivet i netto- og bruttotal. Beregningen tog højde for, at der skulle betales en månedlig ydelse på 8.636 kr. på boliglånet.
Klagerens faktiske nettorådighedsbeløb vil hverken blive større eller mindre, uanset hvad R oplyste på mødet. Klageren blev ikke påført et tab på ca. 96.000 kr. i en femårig afviklingsperiode. Der er tale om, at klagerens forventninger til størrelsen af det månedlige nettorådighedsbeløb er blevet skuffede.
Banken har kulancemæssigt kompenseret klageren med 2.500 kr. Der er ikke grundlag for at kompensere klageren yderligere.
Lån & Spar Bank har til større for afvisningspåstanden anført, at det af klageren anførte om indfrielsesbeløb og brutto og netto beregninger kræver en bevisførelse i form af afhøringer, der ikke kan ske for Ankenævnet, hvorfor sagen bør afvises.
Ankenævnets bemærkninger
I forlængelse af et møde med Lån & Spar Bank den 17. juni 2016 købte klageren og hans samlever, H, en ejendom. Parret solgte endvidere deres lejlighed, der var finansieret med et F5 lån.
På mødet den 17. juni 2016 drøftede parterne finansiering af ejendommen med et afdragsfrit F5 realkreditlån og et femårigt boliglån i banken, og banken udleverede beregninger, hvori bruttoudgifterne til boliglånet indgik. Banken er ikke længere i besiddelse af beregningerne. Banken har til brug for sagen genskabt en beregning, hvori parrets månedlige rådighedsbeløb er anført til 18.441 kr., og hvori der indgik en månedlig bruttoudgift til et femårigt boliglån på 8.636 kr. På klagerens anmodning beregnede banken nettoydelsen på mødet. Klageren har anført, at banken beregnede nettoydelsen på et femårigt boliglån til 6.585 kr., som han påførte beregningen med håndskrift. Banken har anført, at den efter en manuel gennemgang oplyste, at parrets månedlige rådighedsbeløb ved omregning af beløbene til nettoudgifter ville udgøre 17.887 kr. og 17.491 kr. med standardfinansiering.
Ankenævnet finder ikke, at klageren har godtgjort at have lidt et erstatningsberettiget tab som følge af bankens evt. fejlagtige oplysninger om nettoydelsen på mødet. Banken har kulancemæssigt kompenseret klageren med 2.500 kr. Der er ikke grundlag for at pålægge banken at betale yderligere beløb til klageren vedrørende boliglånet.
Af en provenuberegning af 22. april 2016 fra parrets ejendomsmægler fremgik, at det eksisterende F5 lån i lejligheden havde en kontantlånsrestgæld på 2.214.592 kr., en ”Obl./pantebrevsrestgæld” på 2.170.360 kr., og at kursen pr. 20. april 2016 var 102,86. Den 2. september 2016 blev F5 lånet indfriet ved obligationsindfrielse til kurs 103,85.
Ankenævnet finder, at banken ved fremsendelsen af tilbuddet fra Totalkredit eller i sin besvarelse af klagerens e-mail af 1. juni 2016 kl. 13.34 burde have præciseret, at indfrielse ikke kunne ske ved indbetaling af 2.170.360 kr. Ankenævnet finder imidlertid ikke, at banken herved påtog sig en selvstændig forpligtelse til at indestå for, at indfrielse kunne ske til kurs 100. Ankenævnet bemærker endvidere, at banken i sin forudgående e-mail af 1. juni 2016 kl. 12.39 havde oplyst, at indfrielse skulle ske på overtagelsesdagen til dagskurs.
Ankenævnet finder endvidere ikke, at klageren har godtgjort, at banken på mødet den 17. juni 2016 eller efterfølgende tilsikrede ham, at F5 lånet kunne indfries til kurs 100.
På baggrund af klagerens e-mail af 4. september 2016 lægger Ankenævnet til grund, at parterne på mødet den 17. juni 2016 drøftede kurssikring af indfrielsen, og at klageren således var bekendt med muligheden for at indgå en fastkursaftale.
Ankenævnet finder ikke, at klageren har godtgjort at have lidt et erstatningsberettiget tab som følge af, at provenuet fra salget af lejligheden blev mindre end ventet.
Klageren får derfor ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.