Afgørelse

Spørgsmål om ansvar i forbindelse med udarbejdelse af boligberegning m.v.

Indledning.

Denne sag vedrører om Nordea Bank har pådraget et ansvar overfor klagerne i forbindelse med blandt andet udarbejdelse af boligberegninger forud for klagernes køb af en fast ejendom.

Sagens omstændigheder.

Klagerne i denne sag er M og H, som er kunder i Nordea Bank.

M driver i sin fritid et mindre rådgivningsfirma, som har en erhvervskonto i banken.

Med overtagelse den 1. oktober 2007 købte klagerne en fast ejendom for en købesum på 2,8 mio. kr. med en udbetaling på 70.000 kr.

Ved e-mail 21. august 2007 til klagerne opgjorde banken finansieringsbehovet til 2.940.000 kr., hvoraf 2.240.000 kr. skulle tilvejebringes ved optagelse af to realkreditlån i Nordea Kredit. Klagerne skulle indskyde 100.000 kr., og de resterende 600.000 kr. skulle finansieres med et prioritetslån til variabel rente for tiden 7,75%. Renteudgiften på prioritetslånet blev "sat til 34.875 kr. årligt." Klagernes rådighedsbeløb blev udregnet til ca. 12.500 kr. pr. måned.

Den 3. september 2007 udarbejdede banken et budget for klagerne. Rådighedsbeløbet blev udregnet til 11.820 kr. pr. måned. Renter i henhold til prioritetslånet var 31.000 kr. årligt.

Samme dag underskrev klagerne en aftale med banken om en boligskiftkonto med en tilknyttet kredit på 700.000 kr.

Den 18. september 2007 underskrev klagerne et pantebrev i ejendommen vedrørende et lån i Nordea Bank på 560.000 kr. til variabel rente på 7,75%, svarende til for tiden 10.850 kr. i kvartalet.

Den 28. september 2007 blev der via den ene af klagernes to gevinstopsparingskonti i banken gennemført en præmiebetaling på 11.484 kr. for ejerskifteforsikring.

Den 29. oktober 2007 underskrev klagerne en aftale med banken om Nordea Prioritet, der bestod af et pantebrevslån (prioritetslånet) og en prioritetsindlånskonto, som blev forrentet med en rentesats svarende til prioritetslånet. Provenuet af lånet, som efter omkostninger på 12.920 kr. udgjorde 547.080 kr. blev indsat på prioritetsindlånskontoen.

Den 18. oktober 2007 overførte klagerne i alt 70.000 kr. fra deres respektive gevinstopsparingskonti i banken til boligskiftkontoen.

Den 13. november 2007 blev boligskiftkontoen opgjort med en gæld på 569.548,09 kr., der blev indfriet ved en overførsel fra prioritetsindlånskontoen, som herved kom i overtræk med 22.468,09 kr.

Den 22. november 2007 blev 58.000 kr., som sælger skulle betale til klagerne i forbindelse med refusionsopgørelsen, indsat på den ene af klagernes gevinstopsparingskonto i banken.

Den 10. december 2007 blev der fra gevinstopsparingskontoen overført 70.000 kr. til prioritetsindlånskontoen. Endvidere blev der indsat 25.000 kr. Samtidig blev der tilbageført 15.000 kr. ved en "rettelse".

Ved e-mail af 2. november 2008 henvendte klagerne sig til banken om nogle uoverensstemmelser i forbindelse med bankens beregninger, som klagerne mente at have konstateret. Klagerne fremhævede bl.a., at renteudgiften til prioritetslånet var sat for lavt til 31.000 kr., idet den reelle udgift var 43.400 kr., jf. pantebrevet, og anmodede om en rentekompensation på 12.400 kr. svarende til differencen. Klagerne anførte endvidere, at de havde set sig nødsaget til at indsætte 48.000 kr. på prioritetsindlånskontoen, der fungerede som budgetkonto, med henblik på at undgå overtræk. Endelig afviste klagerne et forslag fra banken om at placere firmaets midler, der efter det oplyste udgjorde ca. 270.000 kr., på prioritetsindlånskontoen med henblik på at nedbringe renteudgiften på prioritetslånet. Klagerne anmodede i stedet banken om med tilbagevirkende kraft til den 1. januar 2008 at forhøje rentesatsen på erhvervskontoen til en rentesats svarende til rentesatsen på prioritetslånet.

Ved e-mail af 4. november 2008 oplyste banken bl.a., at den budgetterede nettorenteudgift på 31.000 kr. var et anslået beløb, og at nettorenteudgiften de første tre kvartaler af 2008 faktisk havde udgjort ca. 29.800 kr. Klagernes anmodning om en forrentning af indeståendet på erhvervskontoen svarende til renten på prioritetsindlånskontoen kunne ikke imødekommes. Den ønskede forrentning kunne alene opnås, hvis indeståendet på erhvervskontoen faktisk blev overført til prioritetsindlånskontoen.

Ved brev af 1. december 2008 henvendte klagerne sig til filialdirektøren i den kontoførende afdeling, idet klagerne supplerende gjorde indsigelse mod afregningerne i forbindelse med ejendomskøbet.

Ved brev af 15. december 2008 sendte banken en redegørelse for de af klagerne rejste spørgsmål samt følgende opgørelse:

"…

Indtægter og udgifter på boligskiftkontoen, opgøres således:

Herved opstår mankoen på knap 22.500 kr. Hertil skal lægges omkostningerne til oprettelse af Nordea Prioritet kr. 12.920 kr., dvs. jeres samlede udgift ved handlen er udbetalingen på 70.000 kr. + ovenstående to beløb, i alt 105.388,09 kr.

…"

Ved brev af 25. februar 2009 tilbød banken en fast rente på 4,25% på erhvervskontoen med en bindingsperiode på 1 år. Banken tilbød endvidere pr. kulance at refundere et gebyr på 3.000 kr., der var opkrævet ved oprettelsen af Nordea Prioritet.

Klagerne har under sagen fremlagt to fakturaer på henholdsvis 8.950 kr. og 3.960 kr. udstedt den 20. maj 2009 til M’s virksomhed af en rådgivende økonom samt en faktura på 8.687,50 kr. udstedt den 2. oktober 2009 til M af en revisor.

I 2010 blev det drøftet at omlægge klagernes realkreditlån. I henhold til en gældsplejeaftale med banken fik klagerne løbende tilsendt meddelelser om "mulighed for at omlægge jeres realkreditlån". Under sagen er der fremlagt parternes e-mailkorrespondance om omprioritering i sommeren 2010. Den 13. juli 2010 blev der af banken udarbejdet konsekvensberegninger for en omlægning.

Den 16. august 2010 sendte M følgende e-mail til den ekspederende medarbejder i banken:

"…

Tak for konsekvensberegningerne for omlægning af vores lån. Dem har vi kigget på, og vil gerne have et lånetilbud tilsendt. Vi formoder du i den forbindelse sender opsigelsen af nærværende lån med til underskrift.

…"

Den 18. august 2010 sendte banken nye konsekvensberegninger til klagerne med henblik på en omprioritering pr. den 1. januar 2011. Beregningerne af 13. juli 2010 var udarbejdet med henblik på at opsige de eksisterende lån til den 1. oktober 2010, hvilket nu var for sent.

Parternes påstande.

Den 8. december 2009 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Bank Danmark skal betale erstatning.

Nordea Bank Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at banken har udvist fejl og forsømmelser i forbindelse med sin rådgivning om finansieringen af ejendomskøbet og tilrettelæggelsen af deres økonomi i øvrigt.

I forbindelse med ejendomskøbet oplyste banken, at de skulle betale ca. 100.000 kr. Beløbet blev efterfølgende ændret til 70.000 kr., som blev overført den 18. oktober 2007. Alligevel blev de anmodet om at inddække et underskud på 22.500 kr., da boligskiftkontoen blev opgjort.

Den 10. december 2007 indsatte de henholdsvis 70.000 kr. og 25.000 kr. på prioritetsindlånskontoen. Af de 70.000 kr. skulle 41.000 kr. dække terminsbetalinger i slutningen af december 2007. Banken har ikke på tilfredsstillende måde redegjort for, hvorledes der er forholdt med differencen på 29.000 kr.

Betalingerne i december 2007 skete med midler, herunder de 58.000 kr. vedrørende refusionsopgørelsen, der var afsat til finansiering af afholdelse af bryllup og istandsættelse af badeværelse. Hvis der tidligere end sket var blevet oprettet en budgetkonto kunne situationen, hvor de blev afskåret at råde over de 58.000 kr. have været undgået. Banken, der vidste, at pengene var øremærkede, bør betale en kulanceerstatning på 20.000 kr., hvilket må anses som et rimeligt beløb til dækning af tabet på 58.000 kr.

Banken burde have oprettet en særskilt budgetkonto, der var adskilt fra boligskiftkontoen, således at der ikke opstod tab af opsparede midler.

Renteudgiften på prioritetslånet blev anført med et for lavt beløb i budgettet, idet virksomhedskontoens indestående på ca. 100.000 kr. under alle omstændigheder ikke skulle medregnes. Banken bør erstatte deres tab herved, der udgør ikke under 15.000 kr.

Banken bør yde en tilsvarende kompensation for manglende forrentning af indeståendet på erhvervskontoen. Princippet om at de alene skulle betale rente af nettogælden blev ikke efterlevet, idet banken afviste at indregne indeståendet på erhvervskontoen. De så sig nødsaget til at tage imod bankens tilbud om fast rente på 4,25%. Deres rådighedsbeløb blev herved 3.000 kr. mindre end først budgetteret.

Bankens rådgivning med hensyn til placeringen af virksomhedsmidlerne var mangelfuld. Banken forsømte endvidere at rådgive dem om mulighederne for at indrette sig med bedst mulige rentemæssige fordele.

De har løbende indsat deres opsparing på prioritetsindlånskontoen.

Da banken ikke bidrog reelt til en fornuftig belysning af deres økonomiske situation var det nødvendigt at søge uvildig rådgivning. Banken bør derfor dække deres dokumenterede omkostninger til økonomisk rådgivning og revisor.

Den fremlagte korrespondance om omprioriteringen i 2010 viser, at banken ved at insistere på deres fysiske fremmøde i banken forsøgte at undgå at yde rådgivning på skriftligt grundlag. Dette var i strid med god bankskik.

Banken forsømte at oplyse, at de eksisterende lån skulle opsiges senest pr. den 30. juli 2010 med henblik på at gennemføre omprioriteringen pr. den 1. oktober 2010.

Nordea Bank Danmark har anført, at boligberegningen, som dannede grundlag for klagernes købsbeslutning, blev udarbejdet i fællesskab med klagerne på grundlag af klagernes egne oplysninger om deres økonomi.

Klagerne tilkendegav at ville samle deres opsparing på prioritetsindlånskontoen. På den baggrund blev nettorenteudgiften på prioritetslånet anslået til 31.000 kr. i budgetberegningen svarende til et gennemsnitligt træk på 400.000 kr. på kontoen, hvilket klagerne accepterede. Klagerne valgte efterfølgende ikke at samle deres opsparing på prioritetsindlånskontoen, hvilket ikke kan bebrejdes banken.

Der blev ikke hævet eller indsat beløb på klagernes konti, som klagerne ikke var bekendt med og accepterede. Klagerne har ikke fulgt en opfordring fra banken til at gennemgå kontoudskrifterne og pege på posteringer, som de ikke kan godkende.

Boligberegningen er ikke behæftet med fejl, og lånesagen blev håndteret korrekt. Der er derfor ikke grundlag for et eventuelt erstatningskrav.

Banken vedstår imidlertid tilbuddet om en kulancemæssig godtgørelse på 3.000 kr.

I relation til klagernes krav bemærkes, at kravet på 15.000 kr. vedrørende renteudgiften på Nordea Prioritet vedrører skuffede forventninger og ikke et egentligt tab. Kravene på henholdsvis 22.500 kr./29.000 kr., 15.000 kr. i manglende renteindtægt og 20.000 kr. kulanceerstatning er udokumenterede. Efter Ankenævnets praksis har klagerne ikke krav på at få godtgjort omkostninger til økonomisk rådgiver og revisor.

Det er op til banken at beslutte, hvordan man tilrettelægger og opfylder rådgivningsforpligtelsen i medfør af god skik bekendtgørelsen.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Der er ikke grundlag for at fastslå, at Nordea Bank har begået fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar, hverken i forbindelse med klagernes ejendomskøb i 2007 eller i forbindelse med den efterfølgende rådgivning vedrørende tilrettelæggelse af klagernes økonomiske forhold.

Nordea Bank har oplyst, at renteudgifter på prioritetslånet blev beregnet til 31.000 kr. ud fra en forudsætning om et gennemsnitligt træk på kontoen på 400.000 kr., som klagerne var enige i. Klagerne har afvist dette. Ankenævnet finder, at klagerne ikke har godtgjort, at banken herved har handlet ansvarspådragende.

Det må lægges til grund, at samtlige dispositioner på klagernes konti skete med klagernes samtykke. Det bemærkes herved, at klagerne ikke har fulgt bankens opfordring til at gennemgå kontoudskrifterne og pege på posteringer, som de ikke kan godkende. Det ligger uden for Ankenævnets opgave at foretage en revisionsmæssig gennemgang af engagementet.

Banken var ikke forpligtet til at tilbyde en rentefavør på M’s erhvervskonto.

Det kan ikke pålægges banken at dække klagernes udgifter til økonomisk rådgivning og revisor.

Der er ikke grundlag for at fastslå, at banken har pådraget sig et erstatningsansvar i forbindelse med, at klagerne som følge af manglende opsigelse af deres realkreditlån i sommeren 2010 blev afskåret fra at gennemføre en omprioritering pr. den 1. oktober 2010.

Som følge heraf træffes følgende

afgørelse:

Klagen tages ikke til følge.