Spørgsmål om ansvar for gæld efter køb af ejendom, som senere blev solgt på tvangsauktion.
| Sagsnummer: | 491 /2000 |
| Dato: | 06-05-2002 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Hans Daugaard, Kåre Klein Emtoft, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Udlån - øvrige spørgsmål
Boligberegning |
| Ledetekst: | Spørgsmål om ansvar for gæld efter køb af ejendom, som senere blev solgt på tvangsauktion. |
| Indklagede: | Sparbank Vest |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne sag vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig et ansvar over for klagerne i forbindelse med deres køb af en fast ejendom, som senere blev solgt på tvangsauktion.
Sagens omstændigheder.
Klagerne i denne sag er ægtefællerne M og H.
Den 31. december 1998 bestod klagernes engagement med indklagede af en lønkonto, en budgetkonto, en sikringskonto med et indestående på 112.292 kr., en byggekredit med en gæld på 308.823 kr., et boliglån med en gæld på 199.780 kr. og et billån med en gæld på 72.592 kr.
Kundeforholdet var blevet etableret via en selvstændig enhed, F, der formidler indklagedes produkter. F v/formidler J forestod rådgivningen af klagerne. Indklagede har oplyst, at J ikke havde adgang til indklagedes edb-systemer og ikke kunne disponere på kundekonti.
Pr. den 1. februar 1999 solgte klagerne deres faste ejendom og købte samtidig en ny ejendom.
Ved skrivelse af 17. december 1998 fremsendte J en skrivelse til en ejendomsmægler med følgende indhold:
"Ifølge aftale med [klagerne] fremsendes hermed provenueberegning/salgsbudget vedrørende salg af [klagernes daværende ejendom] .
Provenuberegningen udviser et provenue på kr. 376.697.
Hertil skal lægges kr. 110.000, som vi har indestående på sikringskonto. Dette beløb frigives ved salg - således at det reelle provenue andrager i alt
kr. 486.697
Jeg kan samtidig oplyse, at jeg i forbindelse med køb af [ klagernes nye ejendom] har udfærdiget nye skatteberegninger og lagt nyt budget.
Dette udviser med de nuværende indkomstforhold et månedligt rådighedsbeløb på kr. 11.800 - dette er inkl. børnefamilieydelse og lejeindtægten på ejendommen."
Indklagede har oplyst, at provenuberegningen var baseret på en salgspris på 1.500.000 kr. Ejendommen blev solgt for 1.293.264 kr.
I forbindelse med ejendomssalget skulle et eksisterende lån i Realkredit Danmark med en restgæld på 830.486 kr. indfries.
Prisen på ejendommen, som klagerne købte, var 1.050.000 kr.
Den 1. februar 1999 blev der indsat 145.520 kr. vedrørende udbetaling på en deponeringskonto i klagernes navn. Beløbet med fradrag af 3.657 kr. til advokat og med tillæg af 1.345 kr. i renter blev den 22. juni 1999 overført til nedbringelse af byggekreditten. Den 22. juni 1999 blev byggekreditten endvidere krediteret 69.353 kr. vedrørende "provenu af pantebrev".
Den 11. februar 1999 blev provenuet af et ejerskiftelån på 1.001.114 kr. indsat på en deponeringskonto i klagernes navn. Efter afholdelse af omkostninger til indfrielse blev restprovenuet, som udgjorde 114.305 kr., overført til byggekreditten den 25. marts 1999.
Den 23. februar 1999 blev indeståendet på sikringskontoen på nu 112.790 kr. overført til byggekreditten.
Da der blev hævet på byggekreditten i perioden, hvor indbetalingerne på i alt 439.656 kr. (143.208 + 114.305 + 69.353 + 112.790) fandt sted, blev kreditten ikke fuldt indfriet.
Ved skrivelse af 22. juli 1999 rykkede indklagede for inddækning af et overtræk på 6.496,13 kr. på klagernes lønkonto. Samtidig spærrede indklagede klagernes dankort. I perioden 22. juli - 9. september 1999 blev der ikke foretaget udbetalinger til klagerne. Der blev dog betalt husleje og overført penge til en budgetkonto, hvorfra der skete en række betalinger.
Indklagede har oplyst, at indklagedes samarbejde med J afbrudt den 29. september 1999 på grund af forhold, som J havde foretaget sig udenfor indklagedes regi. Samarbejdet med F fortsatte uændret nu v/formidler C. Kort før ophøret af samarbejdet med J blev der udsendt revisionsforespørgsler til udvalgte kunder, herunder klagerne.
Af skrivelsen fra indklagedes interne revision fremgår følgende:
"REVISIONSMEDDELELSE Som led i vor normale revision, udsender vi vedlagte kontoudskrifter.
De bedes venligst kontakte revisionsafdelingen, såfremt Deikke er enig i udskrifterne, eller hvis De i øvrigt har spørgsmål til denne henvendelse."
Ved gældsbrev af 28. oktober 1999 ydede indklagede klagerne et nyt lån på 348.000 kr. Lånet blev anvendt til indfrielse af boliglånet med restgæld på 196.569 kr., billånet med restgæld på 37.531 kr., byggekreditten, som nu var nedbragt til 56.940 kr., samt til inddækning af overtræk på budgetkontoen og lønkontoen.
Pr. 31. december 1999 bestod klagernes engagement af lønkontoen, budgetkontoen og det nye boliglån.
I maj 2000 blev M syg, hvilket medførte en indtægtsnedgang.
Den 19. juli 2000 opsagde indklagede engagementet. Saldoen på løn- og budgetkontoen var henholdsvis 4.419,37 kr. (negativ) og 0,89 kr. Lånet var i restance med ydelsen pr. juni og juli 2000.
Den 16. februar 2001 blev ejendommen solgt på tvangsauktion for 754.000 kr. Indklagede, der havde håndpant i et ejerpantebrev på 225.000 kr. i ejendommen, opnåede ingen dækning.
Parternes påstande.
Den 9. januar 2001 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at indklagede er ansvarlig for deres nuværende økonomiske situation, hvor de har mistet alt og er blevet påført en stor gæld. Ejendommen, som nu er solgt på tvangsauktion, blev købt efter rådgivning fra J og i tillid til dennes beregninger. Efterfølgende har de konstateret, at der er meget, der ikke stemmer.
Da salget af den tidligere ejendom udløste et provenu på 486.000 kr., burde de være gældfri, og J spurgte da også, om de ikke skulle have en ny bil. Det blev beregnet, at der skulle overføres 15.600 kr. pr. måned til budgetkontoen, og at deres rådighedsbeløb ville blive 11.800 kr. pr. måned.
Det trak ud med afslutningen af ejendomshandlen, idet J først blev syg og senere blev fyret, fordi han forsøgte at etablere et lån til sig selv i en anden mands navn.
I juli, august og september 1999 spærrede indklagede deres konti. Det bestrides, at de fik udbetalt feriepenge. Kun ved hjælp fra deres forældre og via deres børns fritidsarbejde klarede de leveomkostningerne.
Indklagede stillede krav om, at der skulle overføres 20.600 kr. pr. måned til budgetkontoen, ligesom indklagede forlangte, at de skulle underskrive lånet på 348.000 kr. Lånet må bero på en fejl i J's papirer, idet de aldrig har lånt disse penge.
Såfremt de havde så meget gæld, som indklagede påstår, ville det ikke have været muligt for dem at købe den nye ejendom. Kreditforeningen ville heller ikke have godkendt dem som låntagere, såfremt de havde gæld.
I de første 3 måneder af 2000 tog indklagede igen deres løn, idet kontiene blev spærret, uden at regningerne blev betalt.
Den dårlige økonomiske situation var en medvirkende årsag til, at M blev syg i maj 2000.
Indklagede bør opgive kravet om betaling af de 348.000 kr., foranledige dem slettet i RKI og yde en erstatning, så de kan komme videre med deres liv og bygge noget op igen.
Indklagede har anført, at man ikke har handlet ansvarspådragende over for klagerne, hvorfor det afvises at yde en økonomisk kompensation.
Klagerne har hverken ved modtagelse af løbende kontoudtog, årsopgørelser eller revisionsskrivelsen reageret med indsigelser mod gældens størrelse, lånesagernes forløb eller andet.
Først på et møde den 11. december 2000 fremførte klagerne deres klagepunkter. På samme møde afviste klagerne at give tilsagn om frivilligt salg eller salgsfuldmagt for ejendommen, hvilket resulterede i, at ejendommen blev solgt på tvangsauktion.
Gennem forløbet har der på grund af jobskifte, periodevis arbejdsløshed og sygdom været store udsving i M's indtægt. Disse udsving er den grundliggende årsag til, at udgifterne for klagerne til tider har været større end indtægterne, samt at det ikke er muligt for klagerne at afholde deres udgifter, så længe M er sygemeldt.
Hændelsesforløbet, herunder hvorledes de enkelte ejendomshandler er afsluttet, og hvad såvel provenuerne som det lånte beløb er anvendt til, fremgår af kontoudskrifterne.
Dankortene blev spærret på grund af et stigende overtræk. I september 1999 blev der udstedt interne hævekort således, at der kun kunne hæves, såfremt der var dækning. I august 1999 må det formodes, at feriepengebeløb er tilgået klagerne direkte, idet disse ikke er indgået på konti hos indklagede.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Det er i strid med princippet i retsplejelovens § 509 (trangsbeneficiet) at spærre løn- og budgetkonti, således at kontohaveren helt afskæres fra at få udbetalt løn, pensionsydelser m.v. til dækning af almindelige leveomkostninger. Efter det foreliggende finder Ankenævnet, at det må lægges til grund, at indklagede i hvert fald i august 1999 uberettiget afskar klagerne fra at råde over deres indkomst.
Efter det foreliggende finder Ankenævnet ikke grundlag for at fastslå, at indklagede i forbindelse med klagernes ejendomshandler i 1998/99 eller ved håndteringen af engagementet i øvrigt har begået fejl eller forsømmelser, der kan medføre erstatningsansvar. Det bemærkes herved, at klagerne ikke selv har påpeget konkrete fejl, og at det ligger uden for Ankenævnets opgave at foretage en revisionsmæssig gennemgang af engagementet.
Som følge heraf
Indklagede skal anerkende, at man i august 1999 uberettiget afskar klagerne fra at få udbetalt deres løn til dækning af leveomkostninger.
Klagen tages i øvrigt ikke til følge.
Klagegebyret tilbagebetales klagerne.