Spørgsmål om ansvar for manglende oplysning om, at der ved indfrielse af statslån skulle betales frigørelsesafgift.
| Sagsnummer: | 28 /1995 |
| Dato: | 22-02-1996 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Jørn Rytter Andersen, Peter Møgelvang-Hansen, Allan Pedersen, Mette Reissmann |
| Klageemne: |
Boligberegning
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Spørgsmål om ansvar for manglende oplysning om, at der ved indfrielse af statslån skulle betales frigørelsesafgift. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
I forbindelse med, at klageren og dennes daværende samlever ophævede samlivet i januar 1994, aftaltes det, at klageren skulle overtage den fælles ejendom. Indklagede, med hvem klageren og samleveren havde et kundeforhold, oplyste i skrivelse af 24. februar 1994, at ejendommen ved en kontantpris på 450.000 kr. ville kunne belånes med et kontantlån på 375.000 kr.; de årlige prioritetsydelser ville udgøre 32.550 kr., hvortil kom ydelsen på et lån på 35.000 kr. hos indklagede, som klageren skulle overtage, 8.400 kr., eller i alt 40.950 kr.
Den 27. april 1994 modtog indklagede tilbud på et kontantlån på 375.000 kr. baseret på 8 % obligationer. Den årlige ydelse var efter den kurs, der blev lagt til grund i tilbudet, 35.611 kr.
Ved skøde af 12. juni 1994 overtog klageren halvparten af ejendommen, således at hun var eneejer.
Indklagede og klageren drøftede herefter tegning af kurskontrakt, men klageren besluttede at se tiden an. Lånet blev hjemtaget den 29. juli 1994. Den årlige ydelser blev 38.283 kr.
Ejendommen var bl.a. prioriteret med et statslån med en restgæld pr. 11. juni 1994 på 41.410,02 kr. Lånet blev indfriet i august 1994. Af Hypotekbankens skrivelse af 8. august 1994 til indklagede fremgår, at der ved indfrielsen skulle betales frigørelsesafgift af ejendomsvurderingen med 39.600 kr. Indklagede betalte beløbet. Efterfølgende accepterede Hypotekbanken, at klageren kunne overtage halvdelen af lånet, således at hun i forbindelse med indfrielsen af den anden halvdel skulle betale frigørelsesafgift med ca. 20.000 kr. Realkredit Danmark var villig til at rykke for hele statslånet.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 39.600 kr. svarende til frigørelsesafgiften.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at hun og hendes tidligere samlever kontaktede indklagede med henblik på at få økonomisk rådgivning vedrørende bodelingen. Indklagedes direktør blev anmodet om at undersøge, om hun økonomisk kunne overtage ejendommen. Indklagede beregnede hendes bruttohusleje til ca. 41.000 kr., jf. skrivelsen af 24. februar 1994. På baggrund heraf besluttede hun sig for at overtage ejendommen. Indklagede modtog de til brug for omprioriteringen fornødne dokumenter. Indklagede begik en fejl ved at overse, at statslånet ikke kunne indfries til den nominelle restgæld, idet der skulle betales en frigørelsesafgift. Indklagede betalte beløbet uden at orientere hende herom. Indklagedes fejl har medført, at hendes årlige husleje nu er ca. 54.000 mod de beregnede 41.000 kr. I de 54.000 kr. indgår lånet hos Realkredit Danmark med ca. 38.000 kr., lånet hos indklagede med 10.800 kr. og den tilbageværende halvdel af statslånet med ca. 5.000 kr. Hun bestrider, at indklagede foreslog at kontakte advokat vedrørende bodelingen; der var alene tale om, at en advokat skulle medvirke for at skrive skøde.
Indklagede har anført, at skrivelsen af 24. februar 1994 blev udarbejdet på grundlag af indleverede restgældskvitteringer og oplysninger fra klageren og den tidligere samlever. Man anmodede udtrykkeligt om at modtage pantebrevskopier, herunder af Hypotekbanklånet, for at kunne undersøge indfrielsesbestemmelser. Indklagede modtog ikke de ønskede pantebrevskopier. Parterne blev anmodet om at kontakte en advokat for yderligere rådgivning i forbindelse med bodelingen og udfærdigelse af skøde. For at undgå udgift til indfrielsestilbud fra Hypotekbanken blev et sådant først rekvireret, da lånet skulle indfries. Klageren blev i juli orienteret om det forhøjede indfrielsesbeløb. Hun har ikke lidt tab, idet hendes økonomiske stilling ikke er forringet. Det beror på klageren selv, at ydelsen på lånet hos indklagede ikke blev nedsat fra 10.800 kr. årlig til 8.400 kr. årlig, således som det var accepteret af indklagede.
Ankenævnets bemærkninger:
Det forhold, at klageren på baggrund af indklagedes skrivelse af 24. februar 1994 blev skuffet med hensyn til størrelsen af de årlige bruttoydelser efter hendes overtagelse af hele ejendommen, kan ikke i sig selv begrunde, at klageren har krav på økonomisk kompensation, jf. Højesterets dom af 1. november 1995, og Ankenævnet finder ikke tilstrækkeligt grundlag for at anse oplysningerne i skrivelsen som en tilsikring vedrørende bruttoydelsernes størrelse. Selv om det måtte kunne bebrejdes indklagede, at denne ikke forud havde foretaget en nærmere undersøgelse af vilkårene for indfrielse af statslånet og mulighederne for klagerens overtagelse af dette, finder Ankenævnet derfor ikke grundlag for at tage klagerens påstand til følge. I øvrigt bemærkes, at det viste sig, at klageren kunne overtage halvdelen af statslånet, således at der alene betaltes ca. 20.000 kr. i frigørelsesafgift, og at de højere årlige bruttoydelser set i forhold til beregningen af 24. februar 1994 i væsentligt omfang skyldes andre forhold, nemlig dels kursfald, som medførte en højere ydelse på lånet hos Realkredit Danmark, dels at ydelsen på lånet hos indklagede ikke som forudsat blev nedsat.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.