Afgørelse

Underskud i forbindelse med køb af fast ejendom.

Indledning.

Denne sag vedrører, om Nordea Bank har pådraget sig et erstatningsansvar i forbindelse klagernes køb af en fast ejendom i foråret 2007.

Sagens omstændigheder.

Nordea Bank udarbejdede et budget for 2006 til klagerne med henblik på deres køb af en fast ejendom. Budgettet viste et rådighedsbeløb på 95.828 kr. årligt / 7.986 kr. månedligt. Der blev taget udgangspunkt i en samlet indkomst på 451.640 kr., hvoraf 13.640 kr. var børnefamilieydelse. Skat udgjorde 160.553 kr. og boligudgifter 113.154 kr. Øvrige faste udgifter blev opgjort til i alt 82.105 kr.

Den 22. februar 2007 udarbejdede Nordea Bank en ny budgetberegning med henblik på klagernes køb af en bestemt fast ejendom for en købesum på 1.350.000 kr. Klagerne oplyste i den forbindelse, at de ville vente med at få børn. Budgetberegningen viste et rådighedsbeløb på 91.506 kr. årligt / 7.626 kr. månedligt. Der blev taget udgangspunkt i en samlet indkomst på 438.000 kr. Skat udgjorde 135.800 kr. og boligudgifter 144.488 kr. Øvrige faste udgifter blev opgjort til i alt 66.205 kr. I forhold til budgettet for 2006 var der for så vidt angår indkomst og øvrige faste udgifter alene reguleret med henholdsvis børnefamilieydelse og (13.640 kr.) og børneinstitution (36.000 kr.).

Den 26. februar 2007 underskrev klagerne en købsaftale, hvorefter de skulle overtage ejendommen pr. den 1. juni 2007.

Den 12. marts 2007 blev der afholdt et møde mellem klagerne og banken. Samme dag sendte banken et resume af aftalerne på mødet. Banken anførte bl.a., at det månedlige rådighedsbeløb ud fra klagernes budgettal og fra salgsopstillingen var beregnet til ca. 7.500 kr., når alle udgifter var betalt. Der var ikke medregnet udgifter til transport, da klagerne havde henholdsvis firmabil og knallert. Der var indgået aftaler om et realkreditlån og en prioritetskredit, hvorpå der månedligt skulle betales i alt 11.087 kr. Beløbet skulle "som minimum overføres til dækning af "husleje" til budgetkontoen". Klagerne ville blive kontaktet for et budgetmøde, når de havde overtaget ejendommen.

Banken har anført, at klagerne beklageligvis ikke som anført i brevet at 12. marts 2007 blev kontaktet for et budgetmøde.

Efter klagernes overtagelse af ejendommen opstod der overtræk på deres budgetkonto.

I september 2007 ydede banken klagerne et boliglån på 52.000 kr. til pudsning af ejendommen.

På et møde mellem klagerne og banken den 17. januar 2008 blev det konstateret, at de månedlige overførsler til klagernes budgetkonto var for små til at dække de faktiske udgifter. Overførslerne blev forhøjet fra 12.350 kr. til 18.645 kr.

Boliglånet på oprindelig 52.000 kr. blev forhøjet med 38.000 kr. til dækning af underskuddet på budgetkontoen. Ydelsen steg med 3.000 kr. årligt/250 kr. månedligt. Efterfølgende accepterede klagerne et tilbud fra banken om afdragsfrihed på lånet.

Banken udarbejdede en ny budgetberegning, hvor rådighedsbeløbet blev opgjort til 78.831 kr. årligt / 6.569 kr. månedligt. Der blev taget udgangspunkt i en samlet indkomst på 436.944 kr. Skat udgjorde 128.062 kr. og boligudgifter 149.962 kr. De øvrige faste udgifter blev opgjort til 80.088 kr.

Ydelsen på boliglånet på oprindelig 52.000 kr., som udgjorde ca. 6.500 kr. årligt, blev ved en fejl medregnet to gange, hvilket delvist blev opvejet af, at ydelsesforhøjelsen på 3.000 kr. årligt som følge af låneforhøjelsen ikke blev medregnet.

Ved skøde tinglyst den 4. februar 2009 solgte klagerne ejendommen for en købesum på 1.225.000 kr.

Banken ydede klagerne et lån på 490.909,09 kr. til dækning af underskuddet på klagernes boligskiftkonto efter gennemførelsen af salget.

Parternes påstande.

Den 18. februar 2009 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Bank Danmark skal betale erstatning.

Nordea Bank Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at Nordea Bank på grund af ansvarspådragende adfærd og handlinger bør erstatte deres tab i forbindelse med ejendomshandlen.

De var begge førstegangskøbere uden økonomisk erfaring og handlede i tillid til bankens rådgivning om købet.

Budgettet holdt ikke, hvilket betød, at der skulle indbetales yderligere 5.000 – 6.000 kr. fra rådighedsbeløbet til budgetkontoen.

Deres indkomst blev ikke reduceret, og de har ikke anvendt midler til ekstraordinært forbrug eller andet.

Der var fejl i det budget, der dannede grundlag for deres beslutning om køb af ejendommen. Banken burde ikke have godkendt købet.

Det var i sig selv ansvarspådragende, at banken efterfølgende ydede et yderligere lån på 52.000 kr.

Deres anskaffelse af en bil blev finansieret ved en erstatningssum. Anskaffelsen belastede derfor ikke budgettet.

Det er uforståeligt, at budgettet kunne skride så meget som sket, idet der i det oprindelige budget var taget højde for børn, og de har fortsat ikke børn.

Nordea Bank Danmark har anført, at man ikke har fejlrådgivet klagerne i forbindelse med ejendomskøbet.

Ved budgetlægningen, der skete i samråd med klagerne, har man ikke overset faste budgetposter, der var nødvendige til erhvervelse og beboelse af ejendommen.

Efter købet af ejendommen kom den ene af klagerne til skade, hvilket betød, at hendes indtægt blev reduceret til sygedagpenge i en periode.

Klagerne holdt ikke deres forbrug inden for de forudsatte rådighedsbeløb.

Det bestrides, at banken i forbindelse med budgetlægningen overså en månedlig udgiftspost på 6.000 kr. I januar 2008 viste det sig, at klagerne havde overført ca. 6.000 kr. for lidt til betalingskontoen om måneden. Problemet var, at klagerne havde brugt pengene på andre ting, og derfor måtte optage yderligere lån for at dække underskuddet på betalingskontoen.

Banken er uden ansvar for, at klagerne ikke har kunnet holde deres privatforbrug inden for det aftalte rådighedsbeløb, og at klagerne solgte ejendommen med tab.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Efter det foreliggende finder Ankenævnet det ikke godtgjort, at Nordea Bank begik ansvarspådragende fejl eller forsømmelser i forbindelse med klagernes ejendomskøb i begyndelse af 2007.

Der er ikke påvist fejl i budgetberegningen af 22. februar 2007, som viste et rådighedsbeløb for klagerne på 7.626 kr. pr. måned, og som dannede grundlag for klagernes beslutning om købet af ejendommen. Der er heller ikke grundlag for at fastslå, at banken burde have frarådet klagerne at købe ejendommen, herunder med optagelse af boliglån.

I brevet af brevet af 12. marts 2007 oplyste banken, at klagerne skulle overføre 11.087 kr. pr. måned til deres budgetkonto til dækning af udgifterne til boligfinansieringen (realkreditlånet og prioritetskreditten). Klagerne måtte indse, at der skulle overføres yderligere beløb til dækning af de øvrige faste udgifter.

Hvis banken som anført i brevet af 12. marts 2007 havde fulgt op på budgettet efter overtagelsen af ejendommen, var de månedlige overførsler til klagernes budgetkonto antagelig blevet reguleret, således at det underskud, der efterfølgende opstod, kunne have været undgået. Bankens undladelse heraf kan imidlertid ikke i sig selv medføre, at banken pålægges et erstatningsansvar for klagernes tab på ejendommen, hverken helt eller delvist.

Som følge heraf træffes følgende

afgørelse:

Klagen tages ikke til følge.