Lånetilsagn. Erstatningsansvar
| Sagsnummer: | 21608153 |
| Dato: | 18-09-2017 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Bent Olufsen, Anna Marie Ringive, Per Englyst og Lars K. Madsen |
| Klageemne: |
Lånetilsagn
Erstatning - ansvar |
| Ledetekst: | Lånetilsagn. Erstatningsansvar |
| Indklagede: | Nykredit Realkredit A/S |
| Øvrige oplysninger: | OF |
| Realkreditinstitutter |
SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:
Klageren og hans ægtefælle ejer en ejendom, som er finansieret af det indklagede realkreditinstitut.
Som sagen er oplyst, bad klageren og hans ægtefælle i februar 2016 det indklagede institut om finansiering af køb af en ejendom, som parret havde planlagt at byde 2,8 mio. kr. for. Ejendommen er ifølge BBR en nedlagt landbrugsejendom.
Den 18. februar 2016 afgav en kloakmester tilbud på 89.100 kr., eksklusive moms, vedrørende kloakarbejder på landejendommen.
I forbindelse med den af klageren ønskede finansiering sendte medarbejder 1 fra indklagedes lokalafdeling den 19. februar 2016 følgende e-mail til klageren:
”Som aftalt pr. telefon i dag, så skal jeg bede om dokumentation for jeres egenfinansiering til boligen, desuden har jeg bestilt en vurdering af ejendommen, og såfremt den viser, at den er over kr. 2,7 mio. så kan I godt arbejde videre med sagen.
Desuden skal vi også tale om det praktiske i forhold til jeres bankskifte.
Lad os tale sammen når vurdering mv. er på plads.”
Herefter skrev klageren en e-mail til medarbejder 1 den 29. februar 2016:
”Jeg overfører i de kommende 4 dage 100.000,- kr. pr. dag til min …(indklagede)…-konto, det er lettere end at skaffe en elektronisk kontoudskrift fra …(andet pengeinstitut)…
Vi har haft besøg af vurderingsmanden, så det lysner vel.”
Medarbejder 1 svarede ved e-mail af 2. marts 2016:
”Det er rigtig fint.
Jeg rykker lige vurderingsmanden i ørerne for en tilbagemeldingJ”
Herefter rykkede klageren for nyt i sagen ved e-mail af 7. marts 2016, hvorefter medarbejder 1 svarede ved en e-mail af 8. marts 2016:
”Yes, den landede på 3 mio, så alt er godt herfra.
Har du talt med sælger af den anden vedr. købstilbud?”
Klageren svarede pr. e-mail samme dag følgende:
”De er ved at indhente pris på kloakarbejde (spildevandsrensning i det åbne land), og når den foreligger, byder jeg på ejendommen.
Men hvis jeg forstår dig ret, så er der grønt lys fra jeres side?”
Medarbejder 1 svarede ved e-mail af 8. marts 2016:
”Ja, det er helt korrekt, der er grønt lys. Det er jo under forudsætning af en pris på 2,8 mio. på det nye. Desuden skal købsaftalen, betinges af vores godkendelse, da vores vurderingskonsulent også skal ud og godkende købsprisen på det nye.”
Klageren svarede samme dag ved en ny e-mail, hvoraf følgende fremgår:
”Jamen, så må vi se, om det kan lade sig gøre. Foreløbig tak for indsatsen.”
Medarbejder 1 tilkendegav herefter, at hun ville afvente nærmere fra klageren.
Klageren sendte den 1. april 2016 følgende e-mail til medarbejder 1:
”Nu er buddet på 2,8 afvist, sælger vil ikke gå under 2,9, hvorfor handlen ikke pt. bliver til noget.
Ærgerligt, men jeg vil ikke gå højere.”
Den 5. april 2016 skrev medarbejder 1 denne e-mail til klageren:
”Det var ærgerligt, men måske de pludselig kommer på andre tanker.
Er du interesseret i, at vi prøver at kigge på evt. bankskifte til …(det med indklagede koncernforbundne pengeinstitut)… alligevel? Det vil umiddelbart giver jer bedre vilkår, end I har det i dag?”
Samme dag svarede klageren pr. e-mail medarbejder 1 hos indklagede:
”Vi har ikke lige nogen egentlig grund til at skifte til jer, men er da åbne for muligheden.
Vi er dog lidt ophængt pt., men du er velkommen til at beskrive, hvad vi går glip af.”
Herefter var der yderligere korrespondance mellem medarbejder 1 og klageren vedrørende et eventuelt bankskifte.
Den 16. juni 2016 rettede klageren på ny henvendelse til medarbejder 1 pr. e-mail:
”Så bliver handlen måske til noget alligevel.
Så er købsaftalen ved at være på plads, så det er vel tid for, at jeres vurderingsmand skal se ejendommen. Prisen er aftalt til 2.750.000, men jeg vil gerne låne mest muligt (2,8), idet der skal laves kloakering i det åbne land, hvilket jeg i videst muligt omfang ønsker medfinansieret.
Jeg sender snarest kopi af vores seneste tre lønsedler.”
Der er i sagen fremlagt en udateret oversigt over klagerens og hans ægtefælles faste udgifter, hvori udgiften til realkreditlån er sat til 6.970 kr. pr. kvartal.
Ved e-mail af 17. juni 2016 skrev medarbejder 1 dette til klageren:
”Det er sådan, at vi ikke sender vurderingsmand ud, førend der er underskrevet købsaftale.
Når den er på plads, så skal jeg bede om en kopi, hvorefter jeg bestiller vurderingsmanden.
Derfor skal I også sørge for at få et forbehold ind for vores godkendelse. Desuden også forbehold for advokatgodkendelse.
Jeg regner med, at I er OK med at blive bankkunder hos os i forbindelse med dette, nu hvor dokumenterne sendes til mig?”
Klageren og hans ægtefælle underskrev den 26. juni 2016 købsaftale vedrørende landejendommen for en kontantpris på 2.750.000 kr. Àf købsaftalen fremgår blandt andet følgende:
”6. Fortrydelsesret
Er handlen omfattet af reglerne om fortrydelsesret: ___Ja __X_Nej
…
11. Individuelle vilkår aftalt mellem køber og sælger, herunder evt. ændringer til standardvilkår
Betinget af købers rådgivers godkendelse af handlen i sin helhed
Nærværende handel er fra købers side betinget af, at dennes rådgiver, jf. købsaftalens afsnit 10, godkender handlen i sin helhed. Indsigelser skal være sælgers ejendomsmægler skriftligt i hænde senest kl. 16, 5 hverdage efter købsaftalen er underskrevet af begge parter.
…
Betinget af købers pengeinstituts økonomiske godkendelse af handlen
Nærværende handel er fra købers side betinget af, at dennes pengeinstitut, jf. købsaftalens afsnit 12 godkender handlen for så vidt angår det økonomiske indhold. Indsigelser skal være sælgers ejendomsmægler skriftligt i hænde senest kl. 16, 5 hverdage efter købsaftalen er underskrevet af begge parter.
…
Landbrug
Køber er bekendt med, at ejendommen i tingbogen er lyst som en landbrugsejendom, og at der er landbrugspligt på ejendommen, og at landbrugsloven og tilhørende bestemmelser skal overholdes, herunder bopælspligt.
…”
Den 28. juni 2016 skrev klageren en e-mail til medarbejder 1:
”Så skulle du gerne have modtaget alt, I skal bruge, i relation til vores køb af …(ejendommen)…. Af hensyn til 5 dages fristen fra mægler, samt den omstændighed at min lejer til boligen skal opsige sit nuværende lejemål inden den første, håber jeg meget, at jeres godkendelse er på plads i løbet af de næste to dage.”
Medarbejder 1 svarede ved e-mail af samme dato følgende:
”Jeg har bestilt en vurdering af ejendommen, jeg har skrevet, at det haster, men det er en meget kort frist. Vi gør alt, vi kan.
Jeg kan se i købsaftalen, at der står, at der er bopælspligt, hvordan løses dette?
Desuden, jeg regner med, at vi også har en aftale om, at jeres daglige bankforretninger foregår her fra …(indklagede)… efter købet?”
Klageren svarede ved en ny e-mail af samme dato, 28. juni 2016, hvoraf blandt andet følgende fremgår:
”Ja, det haster. Bopælspligten er der taget hånd om, og ja, I overtager vores NemKonto til den konto, vi har hos jer allerede nu. Jeg vil også gerne åbne en særskilt konto til alt vedrørende …(landejendommen)…, herunder indbetaling af leje.
Jeg overfører udbetalingen fra min konto i …(klagerens hidtidige pengeinstitut)…, når jeg får ok fra jer.”
Ligeledes af den 28. juni 2016 bad medarbejder 1 pr. e-mail klageren om at ringe hende op. I forlængelse heraf sendte klageren samme dag en ny e-mail til medarbejder 1:
”Vil du og din chef være så venlige at skrive til mig, på hvilken baggrund, I giver et afslag på belåning, her i sidste øjeblik, når alle oplysninger har været jer bekendt i ca. et halvt år?”
Den 29. juni 2016 skrev den lokale kundechef følgende e-mail til klageren:
”Det er således, at i …(indklagede)… yder vi langfristet finansiering af boliger til kunder, hvor boligen er, eller vil blive, beboet af låntager. Udlejning accepteres i visse situationer, men vi har besluttet, at vi ikke tilbyder finansiering af udlejede nedlagte landbrug.
Jeg beklager, at vi ikke tidligere i processen har været opmærksom på denne regel i vores udlånspolitik.
Er der spørgsmål eller kommentarer, er du velkommen til at kontakte mig eller min kollega.”
Klageren reagerede samme dag pr. e-mail på denne besked:
”Så er der måske en mulighed, der hedder, at jeg rent faktisk flytter ind i …(landejendommen)…, så er det låntager, der bebor ejendommen, og så kan vi komme videre?
Hvis det er en mulighed, er vi villige til den løsningsmodel.”
Dette forslag besvarede kundechefen den 1. juli 2016 i følgende e-mail:
”Det er korrekt, at hvis du bebor ejendommen, kan den godt finansieres ud fra …(indklagedes)… regler.
Du skal dog være opmærksom på, at der er samme regler gældende for jeres nuværende ejendom, så også her skal ejendommen bebos af låntager.
Så hvad tænker du om det?
Du skal bemærke, at hvis du vil gå videre med sagen, mangler vi fortsat en endelig godkendelse af ejendom fra vores vurderingsmand. Dette vil vi indhente, når du har besluttet dig om det videre forløb.”
Klageren svarede ved e-mail af 1. juli 2016:
”Jamen, det vilkår er jeg godt klar over og villig til at acceptere, så lad os bare fortsætte ad den vej.
Jeg glæder mig til at høre nærmere, når vurderingsmanden har talt.”
Kundechefen oplyste i en ny e-mail af 3. juli 2016 klageren om følgende:
”Vurderingsmanden er i gang med sagen, så afventer ham.
Vi har jo afvist over for mægler, så du bedes indlede dialog med hende og få rykket frister m.v.
…(Medarbejder 1)… er på ferie, så jeg har lovet at se på sagen i næste uge, når vi kan komme videre.”
Klageren gav i e-mail af 8. juli 2016 kundechefen følgende status:
”Så er der en ny aftale med mægler på plads, så nu mangler jeg bare jeres godkendelse.”
Kundechefen svarede samme dag klageren:
”Sagen er lagt til …(lokalafdeling af den med indklagede koncernforbundne ejendomsmæglerkæde)… til godkendelse af værdi.
Jeg har ikke haft held med at fange dem for status, men min kollega …(medarbejder 2)… vil kontakte dem mandag morgen og få en status og herefter kontakte dig og køre sagen videre i min ferieJ”
Den 15. juli 2016 skrev medarbejder 2 hos indklagede et brev til klageren vedlagt et budget. Af brevet og budgettet fremgår følgende om rådighedsbeløb:
”Nuværende rådighedsbeløb pr. måned 28.144 kr.
Fremtidigt rådighedsbeløb pr. måned 20.645 kr.”
Efter det oplyste endte det med, at indklagede gav klageren afslag på belåning, hvorefter klageren hævede den indgåede handel.
Indklagedes klageansvarlige enhed fremsendte den 15. juli 2016 følgende brev til klageren:
”Jeg har modtaget din klage og har undersøgt sagen både ud fra korrespondancen og ved drøftelser med centerdirektør …
På den baggrund er det min juridiske vurdering, at …(indklagedes lokale kontor)… var i deres gode ret til at meddele afslag på din lånesag.
Jeg har noteret mig, at der er korresponderet om dit muligt forestående ejendomskøb i henholdsvis februar-marts og her i juni måned. Jeg vil i den forbindelse gerne medgive, at kommunikationen her fra i den førte korrespondance kan give anledning til misforståelser. Det giver mig dog ikke anledning til en ændret juridisk vurdering.”
Efterfølgende indbragte klageren sagen for Realkreditankenævnet.
PARTERNES PÅSTANDE:
Klageren påstår indklagede tilpligtet at anerkende at yde ham den ønskede finansiering eller alternativt at yde ham en kompensation på 250.000 kroner.
Indklagede påstår frifindelse.
KLAGERENS FREMSTILLING:
Klageren oplyser, at han og hans kone ønskede at købe landejendommen, og at de i forbindelse hermed bad om en forhåndsgodkendelse hos indklagede. De bad om et finansieringstilsagn på op til 2.800.000 kr. med 80 pct. belåning. I den forbindelse indsendte de al den dokumentation, indklagede ønskede, herunder salgsopstilling på ejendommen, og fik at vide, at indklagede gav grønt lys til, at handelen kunne gennemføres. Dette var februar 2016. Sælger ville ikke gå ned i pris, og handelen blev i første omgang ikke til noget. I maj/juni 2016 gik sælger med til pristilbud på 2.750.000 kr., men for en sikkerheds skyld kontaktede de igen indklagede, der oplyste dem, at det allerede givne tilsagn var gældende i 6 måneder, og at de blot nu skulle have seneste 3 lønsedler fra dem, samt at ejendommen skulle vurderes af indklagedes vurderingsmand. Igen ingen indvendinger fra indklagede, herunder privatkundechefen, der også havde set på sagen. Vurderingsmanden synede ejendommen og sagde ok. Købsaftalen blev underskrevet af såvel dem som sælgeren, hvorefter indklagede meddelte, at indklagede alligevel ikke ville belåne ejendommen.
Hans klage handler om aftalebrud fra indklagedes side, og han kræver erstatning. Aftaleloven er overtrådt. Hans erstatningskrav er ikke endeligt opgjort, men kommer til at stå i forhold til, hvad kutyme på området foreskriver.
INDKLAGEDES FREMSTILLING:
Indklagede oplyser, at klageren i februar 2016 henvendte sig til indklagede, da han sammen med sin ægtefælle ønskede finansiering til køb af ejendommen, i første omgang til at byde en købesum på 2,8 mio. kr. Der var i forlængelse heraf drøftelser med klageren, hvor indklagede tilkendegav, at belåning kunne komme på tale, uden at indklagede dog afgav en egentlig forhåndsgodkendelse af klageren, og uden at indklagede foretog en komplet kreditvurdering af klagerens økonomi. Indklagede har vedvarende taget forbehold for, om finansiering kunne tilbydes.
I første omgang afgav klagerne et bud på ejendommen, som ejeren afviste, hvilket klageren meddelte indklagede ved mail af 1. april 2016.
Herefter vendte klageren tilbage den 16. juni 2016 med oplysning om, at en købsaftale var ved at være på plads til en pris på 2,750 mio. kr., og at han derfor ønskede en vurdering af ejendommen igangsat. Indklagede svarede, at vurdering ville blive igangsat, når underskrevet købsaftale forelå, og at klageren skulle sørge for at få skrevet ind i købsaftalen, at den var betinget af indklagedes godkendelse samt klagerens advokats godkendelse.
Den 28. juni sendte klageren underskrevet købsaftale til indklagede med anmodning om godkendelse af finansiering af handelen i løbet af de næste to dage.
Den omhandlede ejendom er en nedlagt landbrugsejendom med bopælspligt, som klageren i første omgang ønskede at udleje. Da indklagede fik oplysning herom den 28. juni 2016 via købsaftalen, oplyste indklagede samme dag til klageren, at belåning ikke umiddelbart var mulig, da indklagede ikke tilbyder at belåne denne type ejendomme, når de er udlejet. Dette blev bekræftet skriftligt på e-mail den følgende dag. Klageren oplyste efterfølgende, at han var villig til at flytte til ejendommen, hvortil indklagede den 1. juli 2016 oplyste, at belåning så fortsat var en mulighed.
Fredag den 8. juli 2016 oplyste klageren pr. mail, at han nu havde en ny aftale på plads med ejendomsmægleren, hvortil indklagede svarede, at sagen nu var sendt til vurdering ved ejendomsmægler.
Købsaftalen blev underskrevet torsdag den 26. juni 2016 af begge parter – 5 hverdages fristen for fortrydelse af handlen udløb torsdag den 2. juli 2016. Indklagede er ikke bekendt med, hvilken eventuel ændring af fristen, der er aftalt mellem klageren og sælgeren.
Tirsdag den 12. juli 2016 meddelte indklagede klageren, at den afsluttende gennemgang af klagerens økonomi indebar, at klageren ikke kunne kreditgodkendes. Det har vist sig, at den foreløbige vurdering af klagerens økonomi var baseret på et budget, hvor klageren havde sat sine finansieringsomkostninger meget lavt, da de var baseret på ydelsen på et afdragsfrit F1 lån, ikke et fastforrentet obligationslån med afdrag.
Indklagede medgiver, at dialogen efterlader et noget rodet indtryk, hvor klageren har fået indtryk af, at indklagede stillede sig positivt over for at tilbyde finansiering af ejendomskøbet. Imidlertid har indklagede ikke givet tilsagn om belåning, hverken på egne vegne eller på vegne af det koncernforbundne realkreditinstitut, og indklagede har hele tiden i forløbet taget forbehold for, om finansiering kunne ydes.
Da det i slutningen af juni 2016 stod klart, at der var tale om en nedlagt landbrugsejendom, oplyste indklagede således, at dette umiddelbart ville stå i vejen for belåning af ejendommen. Da klageren oplyste, at parret ville være villige til at flytte til ejendommen, oplyste indklagede, at belåning så ikke var udelukket på grund af ejendommen, men fortsat uden at afgive lånetilsagn.
Som nævnt ovenfor viste det sig efterfølgende, at klagerens økonomiske forhold udgjorde en hindring for den ønskede belåning, hvilket i hvert fald til dels skyldtes, at klageren havde baseret sit budget på en for lav finansieringsydelse.
Endvidere er det indklagedes opfattelse, at tilbud om belåning ville være problematisk i forhold til reglerne om god skik, der tilsiger en kreditvurdering på grundlag af et fastforrentet lån med afdrag, jf. bekendtgørelse om god skik for boligkredit, §§ 19 og 21.
Herudover er det indklagedes opfattelse, at klageren har haft mulighed for at rette for sig og træde ud af købsaftalen uden omkostninger, og at klageren ikke har dokumenteret at have lidt et tab.
Det er derfor indklagedes vurdering, at der ikke er grundlag for at tilpligte indklagede til at yde det ønskede lån, ligesom der ikke er grundlag for at pålægge indklagede at yde erstatning til klageren.
Anbringender
Det gøres til støtte for den fremsatte påstand gældende,
at indklagede ikke har givet tilsagn om belåning af den ønskede ejendomshandel eller i øvrigt har forpligtet sig hertil,
at indklagede ikke har givet klageren en berettiget forventning om at kunne opnå finansiering eller i øvrigt handlet ansvarspådragende, og
at klageren ikke har lidt noget tab.
OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:
I bekendtgørelse nr. 332 af 7. april 2016 om god skik for boligkredit hedder det i § 21, stk. 1:
”Boligkreditgiveren må som udgangspunkt kun tilbyde boligkreditaftaler med pant i fast ejendom med variabel rente til forbrugere, der har en økonomi, som efter boligkreditgiverens vurdering medfører, at kunden kan godkendes til at optage et 30-årigt lån med fast rente uden afdragsfrihed. 1. pkt. finder tilsvarende anvendelse på lån med afdragsfrihed.”
ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:
Der har i sagen været en længere e-mailkorrespondance om klagerens eventuelle køb og indklagedes eventuelle finansiering af en nedlagt landbrugsejendom.
Nævnet finder anledning til at rette kritik af indklagedes håndtering af forløbet, herunder at indklagede ikke på et væsentligt tidligere tidspunkt afdækkede de økonomiske forhold i forbindelse med ejendomskøbet eller tog forbehold herfor, men i stedet fortsatte en dialog om købet, som kunne give indtryk af, at handlen og finansieringen kunne bringes på plads.
Nævnet finder imidlertid, at indklagede ikke i forløbet har givet klageren noget tilsagn om finansiering, der kan føre til, at indklagede kan pålægges at yde lån til klageren. Som sagen er oplyst, har klageren endvidere ikke lidt noget økonomisk tab.
Under hensyntagen til det kritisable forløb og til, at ejendommen efter det oplyste endnu ikke er solgt, og at klageren har oplyst, at han fortsat er interesseret i at købe ejendommen, opfordrer Nævnet indklagede til at genbehandle sagen, såfremt klageren anmoder herom.
Som følge af det anførte
b e s t e m m e s
Indklagede, Nykredit Realkredit A/S, frifindes.