Afgørelse

Opgørelse af lån ved salg af ejendom på tvangsauktion.

I maj 1996 overtog klageren på 2. auktion den omhandlede ejendom, hvori der indestod et lån til det indklagede realkreditinstitut. I tvangsauktionssalgsopstillingen var realkreditlånet, der havde kvartårlige ydelser, opgjort pr. 1. april 1996, og det fremgik, at efterfølgende morarenter skulle betales af auktionskøberen. Af aftalegrundlaget for realkreditlånet fremgik det, at der ved for sen betaling af ydelser skulle svares morarenter, hvis størrelse fastsattes af instituttets bestyrelse, og at morarenten beregnedes pr. påbegyndt måned fra den 11. i terminsmåneden, samt at morarente opkrævedes sammen med lånets næste terminsydelse. Instituttets incassoadvokat fremsendte i maj 1996 til klageren en opgørelse over restancer samt omkostninger uden for budsummen, hvoraf det fremgik, at morarente fra 11. marts 1996 ville blive opkrævet over næste termin. Klageren betalte i maj 1996 det opkrævede beløb til dækning af restancer og auktionsomkostninger. Instituttet bevilgede den 6. juni 1996 betinget gældsovertagelse til klageren, hvoraf det fremgik, at køber første gang ville blive opkrævet for september termin. Fogedretten udstedte den 13. juni 1996 auktionsskøde til klageren. I september 1996 fremsendte instituttet opkrævning vedrørende september terminsydelsen, inkl. et morarentebeløb på 793 kr. for juli, august og september af den ubetalte juni terminsydelse. Instituttet fremsendte den 25. september 1996 en specifikation til klageren af lånet, herunder af juni terminsydelsen 1996, hvoraf det fremgik, at denne terminsydelse indeholdt et beløb på 2.867 kr. i morarente af de restancer, der var på tvangsauktionstidspunktet. Efterfølgende korresponderedes imellem parterne og disses advokater om klagerens pligt til at betale juni terminsydelsen 1996 samt morarenter heraf. Terminsydelsen for december 1996 omfattede et beløb på 793 kr. i morarente for oktober, november og december af juni terminsydelsen 1996. Fogedretten indkaldte i december 1996 klageren til udlægsforretning vedrørende juni terminsydelsen.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet uberettiget havde krævet ham for juni terminsydelsen 1996 samt morarenter heraf, i strid med gældende lovgivning, kutyme eller lignende havde opkrævet morarenter af morarenter og gebyrer m.v., i strid med god realkreditinstitutskik under de konkret foreliggende omstændigheder havde opkrævet morarenten sammen med de efterfølgende terminsydelser, og i strid med god skik og brug inden for realkreditbranchen havde foretaget udlæg for juni terminsydelsen på et tidspunkt, hvor klagerens forpligtelse til at betale denne var omtvistet. Instituttet påstod frifindelse.

På baggrund af oplysningerne i tvangsauktionssalgsopstillingen m.v. og uanset ordlyden i gældsovertagelsesmeddelelsen fandt Nævnet, at klageren ikke med rette havde kunnet forvente, at han ikke skulle betale juni terminsydelsen. Nævnet fandt, at den usikkerhed, der ved gældsovertagelsesmeddelelsen umiddelbart opstod om tidspunktet for 1. terminsydelse, måtte tillægges instituttet, der derfor ikke kunne kræve morarenter for juli, august og september 1996 vedrørende juni terminsydelsen. Nævnet fandt derimod, at instituttet for oktober, november og december havde været berettiget til at opkræve morarente, idet klageren på dette tidspunkt var fuldt ud vidende om kravet på betaling af juni terminsydelsen. Nævnet fandt ikke, at instituttet i aftalegrundlaget havde den fornødne hjemmel til at kræve morarente af morarente, eller at instituttet havde anført andre forhold, der kunne begrunde et sådant krav. Nævnet fandt det ubetænkeligt, at morarentebeløb vedrørende for sent betalte terminsydelser opkræves sammen med kommende terminsydelser. Nævnet fandt ikke grundlag for at kritisere, at instituttet havde indledt retsforfølgning mod klageren som sket. Nævnet tilpligtede således instituttet at frafalde krav om morarente for juli, august og september 1996 vedrørende juni terminsydelsen 1996 samt morarente af morarente og frifandt i øvrigt instituttet.