Spørgsmål om ansvar i forbindelse med finansiering af byggeri. Udmåling af for lille boliglån.
| Sagsnummer: | 53 /2017 |
| Dato: | 08-06-2017 |
| Ankenævn: | Eva Hammerum, Michael Reved, Karin Duerlund og Poul Erik Jensen. |
| Klageemne: |
Byggelån
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om ansvar i forbindelse med finansiering af byggeri. Udmåling af for lille boliglån. |
| Indklagede: | Alm. Brand Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Denne sag vedrører spørgsmål om ansvar i forbindelse med finansiering af byggeri som følge af udmåling af for lille boliglån.
Sagens omstændigheder
På et ikke nærmere oplyst tidspunkt i 2016 blev der indgået en aftale mellem klagerne og Alm. Brand Bank om finansiering af opførelsen af et hus til klagerne.
Ved købsaftale af 25. april 2016 købte klagerne med overtagelse den 1. juni 2016 og for en købesum på 1.049.000 kr. en parcelhusgrund, hvorpå sælger skulle opføre et hus til klagerne. Den 26. maj 2016 blev der udfærdiget en entreprisekontrakt på 2.053.000 kr. med et tillæg på 50.000 kr.
Ifølge et dokument til Totalkredit udgjorde entreprisesummen 2.116.249 kr. Med tillæg af købesummen på 1.049.00 kr. for grunden var udgifterne i alt 3.165.249 kr. Under sagen er der fremlagt et udateret og ikke underskrevet eksemplar af dokumentet.
Klagernes egenfinansiering udgjorde 175.000 kr. Finansieringsbehovet udgjorde på dette grundlag 2.990.249 kr. (3.165.249 kr. - 175.000 kr. = 2.990.249 kr.).
Ved gældsbrev dateret den 17. juni 2016 ydede banken klagerne et boliglån med en hovedstol på 403.060 kr. og en løbetid på 10 år. Renten var variabel 4 % om året og ydelsen var 4.079 kr. pr. måned.
Den 18. november 2016 blev der udstedt et tilbud på et realkreditlån i Totalkredit med 5-årig rentetilpasning og afdragsfrihed i 10 år. Hovedstolen var 2.517.000 kr.
Ved byggeriets afslutning var der et underskud på cirka 152.500 kr. Heraf vedrørte 70.189 kr. forskellen mellem de 2.990.249 og hovedstolene på henholdsvis realkreditlånet og boliglånet (2.990.249 kr. - 403.060 kr. - 2.517.000 kr. = 70.189 kr.), mens 82.281 kr. vedrørte omkostninger, som klagerne har opgjort således:
|
Advokat |
13.500 kr. |
|
Tinglysning fra køber konto |
24.260 kr. |
|
Stiftelsesomkostninger boliglån |
26.260 kr. |
|
Tinglysningsomkostninger den 21. november 2016 |
9.260 kr. |
|
Byggetilladelse |
1.225 kr. |
|
Omkostninger Totalkredit |
7.776 kr. |
|
I alt |
82.281 kr. |
Til inddækning af underskuddet tilbød banken at forhøje boliglånet til 560.000 kr. og at forlænge løbetiden til 15 år.
Parternes påstande
Den 20. februar 2017 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Alm. Brand Bank skal stille dem svarende til den finansiering, som de blev lovet.
Alm. Brand Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at banken begik en ansvarspådragende fejl ved at beregne deres finansieringsbehov for lavt.
Entreprisekontrakten vedrørte et nøglefærdigt hus. Udgifterne var derfor kendte og faste. Byggeriet blev ikke dyrere end forventet.
Banken begik en regnefejl ved udmålingen af boliglånet, og banken begik endvidere en fejl ved at undlade at medfinansiere omkostningerne, som var uundgåelige og kendte.
De traf beslutningen om at købe grunden og huset i tillid til bankens oplysninger om finansieringen med et realkreditlån på 2.517.000 kr. og et boliglån på 403.000 kr. og indrettede deres privatøkonomi herefter.
Banken rådgav om lånene således, at den afdragsfrie periode på realkreditlånet svarede til løbetiden på boliglånet. Med et boliglån på 560.000 kr. og en løbetid på 15 år hænger planen ikke sammen.
Banken tilvejebragte ikke et korrekt og tilstrækkeligt beslutningsgrundlag.
De blev først bekendt med underfinansieringen i januar 2017, hvor de var flyttet ind i huset.
De fik først en oversigt over anslåede og endelige byggeomkostninger længe efter, at lånene var udbetalt og huset bygget. De havde derfor aldrig mulighed for at opdage, at noget var galt.
Bankens fejl medfører en væsentlig forringelse af deres privatøkonomi samt øgede omkostninger. Hvis de havde været bekendt med det fra start, ville de have valgt anderledes i forhold til projektet og finansieringen.
Alm. Brand Bank har anført, at klagerne ikke har været og ikke kunne være uvidende om, at der oveni anskaffelsesprisen skulle erlægges omkostninger.
I entreprisekontrakten stod, at omkostninger – herunder tilslutningsafgifter mv. – skal betales ud over entreprisesummen.
Klagerne har ikke realiseret et tab, idet de netop har modtaget ydelser, der indgår i husets anskaffelsesværdi. Det vil sige, at ejendommens værdi udgør 3.247.530 kr. i anskaffelsessum inklusiv omkostninger.
Klagernes forventninger er blevet skuffede, men der findes ikke i dansk ret hjemmel til at ifalde erstatningsansvar for skuffede forventninger.
Byggeriet var ikke underfinansieret, idet klagerne er blevet tilbudt fuld finansiering.
Ankenævnets bemærkninger
I 2016 købte klagerne en parcelhusgrund og indgik en aftale med sælger om opførelse af et hus på grunden. Købesummen for grunden og entreprisesummen udgjorde i alt 3.165.249 kr., og klagernes egenfinansiering udgjorde 175.000 kr.
Banken ydede et boliglån med en hovedstol på 403.060 kr. og hjemtog et realkreditlån med en hovedstol på 2.517.000 kr., i alt 2.910.060 kr., hvilket var cirka 70.000 kr. mindre end købesummen for grunden og entreprisesummen med fradrag af egenfinansieringen. Endvidere var låneomkostninger samt omkostninger til advokat m.v. på i alt cirka 80.000 kr. ikke medfinansieret.
Det kan ikke lægges til grund, at banken tilsikrede klagerne, at boliglånet og realkreditlånet fuldt ud dækkede alle omkostninger vedrørende ejendommen.
Banken har før klagen til Ankenævnet tilbudt at forhøje boliglånet, hvorved klagerne opnår fuld finansiering.
Det kan ikke lægges til grund, at klagerne har lidt et erstatningsberettiget tab som følge af, at deres finansieringsbehov blev opgjort til et for lille beløb.
Klagerne får allerede som følge heraf ikke medhold i klagen, hverken helt eller delvist.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.