Indsigelse om uansvarlig medvirken til køb af fast ejendom.
| Sagsnummer: | 213 /2004 |
| Dato: | 22-03-2005 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Hans Daugaard, Karen Frøsig, Lotte Aakjær Jensen, Ole Jørgensen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom Boligberegning |
| Ledetekst: | Indsigelse om uansvarlig medvirken til køb af fast ejendom. |
| Indklagede: | Nordea Bank Danmark |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører klagerens krav om erstatning i forbindelse med et ejendomskøb.
Sagens omstændigheder.
I foråret 2003 henvendte klageren sig til indklagedes Holte afdeling om køb af en bestemt fast ejendom i Virum. Ejendommen var udbudt til salg via en ejendomsmægler i Holte, som indklagede samarbejder med. Købesummen var på 3.295.000 kr.
Ejendomsmægleren i Holte udarbejdede den 28. april 2003 et salgsbudget, der viste en kontantpris på 2.625.000 kr. for klagerens ejerlejlighed i Charlottenlund.
Indklagede udarbejdede den 23. maj 2003 et budget for klageren, der viste et rådighedsbeløb pr. måned på 11.158 kr. efter salg af ejerlejligheden og køb af Virumejendommen.
Indklagede gav tilsagn om finansiering af ejendomskøbet, herunder formidling af realkreditlån i Nordea Kredit.
Klageren var kunde i pengeinstituttet P og havde ikke tidligere været kunde hos indklagede.
Klageren købte Virumejendommen den 1. juni 2003.
Det lykkedes ikke at få lejligheden solgt.
Ifølge en udateret formidlingsaftale, der er fremlagt under sagen, er kontantprisen på ejerlejligheden 2.100.000 kr.
Klageren, der er født i 1947, var i perioden september - december 2002 indlagt på psykiatrisk afdeling. Med virkning fra december 2002 blev klageren tilkendt højeste førtidspension. I maj og juli 2003 opsøgte klageren en psykiatrisk skadestue. Ifølge fremlagte lægeerklæringer har klageren pådraget sig en hjerneskade som følge af et langvarigt alkoholmisbrug.
I sommeren 2000 blev der indgået bodelingsoverenskomst og aftale om hustrubidrag mellem klageren og dennes tidligere ægtefælle. Ifølge aftalen fik klageren et gældsbrev på 4.500.000 kr. udstedt af den tidligere ægtefælle og et årligt hustrubidrag på 240.000 kr. Renten på gældsbrevet er 6% p.a., der forfalder til betaling månedsvis bagud med 22.500 kr., første gang den 31. januar 2000. Gældsbrevet, der ikke kan pantsættes, forfalder til betaling den 31. december 2009.
Ifølge årsopgørelse pr. den 1. januar 2003 har klageren pensionsordninger i Danica Pension på ca. 4.000.000 kr.
Parternes påstande.
Den 16. august 2004 har klagerens søn, A, i henhold til fuldmagt fra klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
A har anført, at indklagedes rådgivning i forbindelse med ejendomshandlen var mangelfuld og kritisabel.
Indklagede burde have indset, at klageren ikke var i stand til at overskue konsekvenserne af handelen. Klageren havde kort tid forinden været indlagt på psykiatrisk afdeling, og det fremgår tydeligt af de fremlagte lægeerklæringer, at hun ikke var i stand til at klare en selvstændig dagligdag. Klageren er i høj grad præget af sin psykiske tilstand. Hendes manglende evne til at tænke sammenhængende og til at forstå konsekvenserne af sine dispositioner er åbenbar, også for en lægmand.
Indklagede var bekendt med, at klageren fik højeste førtidspension. Da klageren ikke er fysisk handicappet, måtte indklagede indse, at pensionstildelingen var baseret på psykiske forhold. Allerede på den baggrund burde indklagede ikke have behandlet sagen som en almindelig lånesag.
På grund af klagerens tilstand var det yderst kritisabelt, at indklagede medvirkede til ejendomshandlen, som klageren hverken økonomisk eller praktisk kunne overskue, og som havde en væsentlig indflydelse på klagerens økonomi.
Det var uansvarligt at medvirke til ejendomskøbet, før ejerlejligheden var solgt. Ejendomskøbet blev herved effektueret uden, at finansieringen var på plads, og klageren blev som følge heraf bragt i en uacceptabel situation.
Vurderingen af ejerlejligheden blev foretaget af en ejendomsmægler uden for lokalområdet, og vurderingen var urealistisk. Ifølge lokale ejendomsmæglere var prisniveauet på 2.100.000 kr. uden hensyntagen til, at ejerforeningen står over for en omkostningstung renovering af taget. Det har ikke været muligt at sælge ejerlejligheden, som i stedet er forsøgt udlejet.
Ved en salgspris på 2.100.000 kr. ville der være et finansieringsbehov på ca. 335.000 kr. uden sikkerhed, idet gældsbrevet fra klagerens tidligere ægtefælle ikke kunne pantsættes.
Efter meget besvær er det i juni 2004 lykkedes at få ophævet pantsætningsforbudet i gældsbrevet. Omkostningerne i forbindelse hermed er en direkte følge af indklagedes manglende rådgivning. Herudover er klageren blevet påført unødige omkostninger til bl.a. renter på boligskiftekontoen og omkostninger i forbindelse med udlejning af lejligheden.
Det forhold, at klageren ønskede ejendomskøbet gennemført via indklagede frem for hos P, hvor hun var og fortsat er kunde, burde have givet indklagede anledning til at foretage nærmere undersøgelser. Klageren har i 25 år været kunde hos P, der har fuld information om klageren, og som under ingen omstændigheder ville yde lån til klageren uden sikkerhed.
Det beregnede rådighedsbeløb på ca. 11.000 kr. burde have været sammenholdt med klagerens hidtidige rådighedsbeløb, som var på ca. 20.000 kr. pr. måned. Ejendomskøbet forudsatte således en halvering af rådighedsbeløbet. Da klageren efter skilsmissen ikke havde kunnet tilpasse sig et lavere rådighedsbeløb, var skatten blev omlagt, således at klageren for tiden kunne opnå det hidtidige rådighedsbeløb. Der er reelt tale om gældsstiftelse.
Klageren er ikke i stand til selv at varetage sin økonomi. Han har derfor været nødsaget til at involvere sig i sagen bl.a. med henblik på at undgå et tvangssalg af den købte ejendom. Han har siden klagerens skilsmisse opbevaret alle klagerens dokumenter, hvilket var årsagen til, at han deltog i møderne med indklagede. Klageren er ikke i stand til at holde styr på indkomstrelevante dokumenter, og hun har ingen fornemmelse af størrelsen af sine pensionsopsparinger eller økonomiske situation i øvrigt.
Han gjorde flere gange indklagede opmærksom på, at klagerens forbrug langt oversteg det beregnede rådighedsbeløb, som ville forudsætte, at klageren nedbragte forbruget til et niveau, som krævede en urealistisk økonomisk disciplin.
Klageren er myndig, og han kunne ikke forhindre ejendomskøbet. Indklagede ønskede ikke at lytte til hans bekymringer. Den efterfølgende periode har bekræftet, at ejendomskøbet både økonomisk og praktisk var en alt for stor mundfuld for klageren.
Indklagede har anført, at klageren ved henvendelse havde et stort ønske om at købe den omhandlede ejendom, som hun havde set flere gange. Hun var bekymret for, at ejendommen skulle blive solgt til anden side, og hun ønskede derfor ikke at afvente salget af sin ejerlejlighed.
Indklagede var ikke involveret i prisfastsættelsen af ejerlejligheden, og man er uden ansvar for, at lejligheden ikke blev solgt som forventet.
Budgetberegningen viste et rådighedsbeløb på 11.000 kr. pr. måned, hvilket var tilfredsstillende for både indklagede og klageren. Der var derfor ikke anledning til at indhente oplysninger om klagerens hidtidige forbrug. Beregningen blev fremlagt på et møde, hvor såvel klageren som A deltog.
Ved kreditvurderingen blev der lagt vægt på klagerens renteindtægter fra det gældsbrev, som hendes tidligere ægtefælle havde udstedt og indtil dato overholdt betalingerne på, klagerens aktuelle indkomst i form af hustrubidrag og pension samt klagerens udsigt til at modtage gældsbrevets hovedstol på 4,5 mio. kr. i 2009. Desuden oplyste og dokumenterede klageren at være i besiddelse af betydelige pensionsformuer, der endnu ikke var under udbetaling. Det var klageren selv, der redegjorde for sin økonomiske situation. Der blev ikke lagt vægt på forbudet mod pantsætningen af gældsbrevet. Klageren oplyste, at forpligtelserne hidtil havde været overholdt uden anmærkninger, hvilket man fandt tilfredsstillende.
Klageren fremstod som værende i stand til at overskue sin økonomiske situation og til at handle fornuftmæssigt.
Klageren har ikke dokumenteret et erstatningsberettiget tab, eller at indklagede i givet fald kan anses ansvarlig herfor.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Der er ikke grundlag for at fastslå, at indklagedes medarbejdere vidste eller burde have vidst, at vurderingen af klagerens ejerlejlighed var for høj, eller at de på anden måde har gjort sig skyldig i ansvarspådragende fejl eller forsømmelser i forbindelse med deres medvirken ved klagerens køb af ejendommen i Virum i foråret 2003. Det er heller ikke godtgjort, at klageren har lidt tab som følge af købet af denne ejendom.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.