Spørgsmål om ansvar i forbindelse med udarbejdelse af boligberegning.
| Sagsnummer: | 497 /2000 |
| Dato: | 19-06-2001 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Peter Stig Hansen, Leif Nielsen, Jørn Ravn, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Boligberegning
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om ansvar i forbindelse med udarbejdelse af boligberegning. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne klage vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig ansvar over for klagerne i forbindelse med udarbejdelse af en boligberegning forud for klagernes køb af en fast ejendom.
Sagens omstændigheder.
Klagerne i denne sag er M og H, der er ugifte samboende.
Med henblik på klagernes køb af en fast ejendom udarbejdede indklagede den 26. april 2000 et boligkøberbevis. Af dette fremgår bl.a.:
"Boligkøberbeviset er vores forhåndstilsagn til Dem om, at vi vil sørge for finansiering af Deres boligkøb, forudsat at de nævnte forudsætninger er opfyldt. På grundlag af oplysninger fra Dem har vi beregnet, at De kan indgå aftale om køb af fast ejendom inden for følgende niveaumæssige beløb:"
I beregningerne, der lå til grund for boligkøberbeviset, var der taget udgangspunkt i en lønindkomst for M på årligt 291.600 kr. og for H på 140.000 kr., i alt 431.600 kr. Rådighedsbeløbet var 120.000 kr. årligt.
I et bilag til boligkøberbeviset bekræftede klagerne med deres underskrift følgende:
"Undertegnede bekræfter med min underskrift, at nærværende beregning af budget og skat bygger på de af mig oplyste indtægter og udgifter - som er fuldstændig - og at disse indgår i nærværende boligkøberbevis.
Endvidere er jeg blevet orienteret om de forbehold og forudsætninger, der er anført i nærværende boligkøberbevis."
Med henblik på klagernes køb af en bestemt fast ejendom udarbejdede indklagede den 25. maj 2000 et finansieringsforslag med tilhørende årsbudget for klagerne. Der blev uændret taget udgangspunkt i en samlet indkomst på 431.600 kr. Rådighedsbeløbet var ligeledes uændret på ca. 120.000 kr. Af budgettet fremgår i øvrigt bl.a.:
"Beregningen er baseret på oplysninger om indkomst og udgifter, som vi har modtaget fra Dem. Sker der ændringer i disse forudsætninger, bør beregningen gennemføres på ny. Da vi ikke er ansvarlige for rigtigheden af de oplysninger, De har givet, anbefaler vi, at De nøje kontrollerer de oplysninger, der indgår i beregningen."
På grundlag af beregningen traf klagerne beslutning om køb af ejendommen med overtagelse den 15. juni 2000.
I eftersommeren 2000 rettede klagerne henvendelse til indklagede, idet de havde konstateret, at rådighedsbeløbet var mindre end forudsat. Hovedårsagen hertil var, at værdien af fri bil og fri telefon for M på i alt ca. 3.800 kr. pr. måned ved en fejl var medtaget som en egentlig indtægt i beregningerne. Rådighedsbeløbet var derfor i realiteten ca. 45.600 kr. (12 x 3.800 kr.) mindre end angivet i budgettet.
Klagerne bebor fortsat ejendommen.
Parternes påstande.
Den 2. december 2000 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning.
Klagerne har under sagen foreløbigt opgjort deres erstatningskrav til 202.937,96 kr. efter skat. I opgørelsen er der indregnet omkostninger i forbindelse med købet og et evt. salg af ejendommen, godtgørelse for mindre rådighedsbeløb i en anslået salgsperiode, advokatudgifter i forbindelse med klagesagen og godtgørelse for ulempe.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at de til mødet den 26. april 2000 medbragte deres personlige papirer, herunder M's lønsedler. Indklagedes afdelingsleder, A, fik udleveret lønsedlerne og indtastede på baggrund heraf forskellige oplysninger på sin computer.
A har erkendt, at hun begik fejl i forbindelse med behandlingen af posterne fri bil og fri telefon i budgettet.
De erindrer ikke, at boligkøberbevisets enkelte poster skulle være blevet gennemgået, og det var ikke kendeligt, at oplysningerne om M's lønforhold var forkerte. Det var en væsentlig forudsætning, at rådighedsbeløbet blev på ca. 10.000 kr. pr. måned, og det var det, de hovedsageligt fokuserede på.
Som førstegangskøbere havde de ingen ide om, hvilken effekt fradragsberettigede renteudgifter på et realkreditlån og efterfølgende bankfinansiering ville få på rådighedsbeløbets størrelse. Det var netop derfor, de søgte rådgivning hos indklagede.
I den konkrete situation kan standardoplysningerne i boligkøberbeviset ikke tillægges retlig betydning. Indklagede, som har ydet rådgivningen og forestået udarbejdelsen af budgettet, er nærmest til at bære risikoen for fejl.
Indklagedes fejl har medført, at de har købt ejendommen under forkerte forudsætninger. Såfremt de havde været bekendt med det korrekte rådighedsbeløb, ville de ikke have købt ejendommen.
Rådgivningen blev ydet i forbindelse med etablering af lån mv., som indklagede tjente på.
Ved opgørelsen af erstatningen bør der tages udgangspunkt i, at de skal afhænde ejendommen og finde en anden og billigere bolig i området. Det er irrelevant for tabsopgørelsen, om de vælger at beholde huset og accepterer et lavere rådighedsbeløb, eller om de vælger at sælge huset og købe et billigere for at opnå det estimerede rådighedsbeløb.
Indklagede har anført, at der ikke blev forevist lønsedler på mødet den 26. april 2000. Oplysningerne blev afgivet mundtligt af klagerne til A, som indtastede oplysningerne post for post. Under posten indkomst oplyste M, at han fik 20.500 kr. pr. måned i løn samt fik "lagt kr. 3.800 oven i lønnen" på grund af fri bil og fri telefon. Hver enkelt af boligkøberbevisets poster blev meget nøje gennemgået, også efter at dette var udskrevet.
Under mødet den 25. maj 2000 blev der ikke ændret i indkomstforholdene.
Klagerne var nærmest til at vide, at årsindkomsten for M rettelig kun var 20.500 kr. x 12 eller i alt 246.000 kr., hvilket beløb klagerne også har oplyst som lønindkomst på forskudsopgørelsen for år 2000. Klagerne var endvidere bekendt med, hvilken nettohusleje de havde i deres oprindelige lejebolig, og hvilken nettohusleje de kunne påregne ved købet af ejendommen. Klagerne var således vidende om, hvorledes købet ville påvirke deres månedlige disponible beløb/leveomkostningerne, og kunne ved almindelig agtpågivenhed have konstateret forskellen på 3.800 kr. pr. måned.
Klagerne har ikke lidt et tab. Ejendommen ønskes ikke solgt, og klagernes erstatningsopgørelse, der er udokumenteret, er derfor ikke relevant.
Klagerne havde god indsigt i økonomiske forhold og overvejede således meget nøje bl.a., om man ønskede et 20-årigt eller 30-årigt lån, og om man ønskede finansiering med et sælgerpantebrev eller med et lån hos indklagede.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Uanset om det må lægges til grund, at klagerne medbragte lønsedler under mødet den 26. april 2000 eller om indkomstoplysningerne blev givet som anført af indklagede, finder Ankenævnet, at indklagede begik en fejl ved at indregne værdien af M's fri bil og fri telefon som en egentlig indkomst i boligberegningerne.
Klagerne, der ikke ønsker at sælge ejendommen, har imidlertid ikke som følge af fejlen lidt et egentligt tab. Hertil kommer, at klagerne selv burde have kontrolleret beregningens oplysninger om indtægter mv. Ankenævnet finder derfor ikke grundlag for at pålægge indklagede at betale erstatning.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.