Afgørelse

Spørgsmål om ansvar i forbindelse med klagernes køb af forurenet ejendom

Indledning

Sagen vedrører, om pengeinstitut havde handlet ansvarspådragende i forbindelse med klagernes køb af forurenet ejendom.

Sagens omstændigheder

Ultimo 2009 rettede klagerne H og M henvendelse til Nykredit Bank, da de ønskede at købe en ejendom, der varAf salgsopstillingen fremgik bl.a.:

”… Ejendommen er beliggende i et område, der er zoneregistreret eller klassificeret som lettere forurenet. Der er regler for håndtering af jord fra ejendommen. Kontakt evt. mægler for flere oplysninger. …”

Banken havde efter det oplyste delvist finansieret ejendommen for sælger, som i januar 2009 havde lukketgik konkurs.

Den 9. december 2009 udarbejdede banken et budget for klagerne, baseret på en købesum på

”… Hvis ikke andet er oplyst, er daginstitutionstaksterne beregnet ud fra dine børns alder, din bopælskommune og den oplyste pasningsform. Der regnes med søskenderabat …”

Ved købsaftale af 21. december 2009 købte klagerne ejendommen for 2.250.000 kr. med overtagelsesdag den 1. februar 2010. Klagerne var repræsenteret af egen rådgiver, ejendomsmægleren M2. Handlen var fra klagernes side betinget af M2’s godkendelse af handlen i sin helhed. Eventuelle indsigelser skulle være M1 i hænde senest den 28. december 2009.

Købsaftalenindeholdt bl.a. følgende:

”Forurening på ejendommen:

[M1] har undersøgt om ejendommen er kortlagt som forurenet på Frederiksborg Amts hjemmeside.

Køber gøres særligt opmærksom på, at ejendommen er kortlagt som forurenet. Oplysninger om grunden kan ses på www. regionh.dk …

…

27. Handlens dokumenter

Købsaftalen består af 11 sider. Herudover har køber modtaget:

… Oplysninger om jordforurening 23/4-2009 …”

I købsaftalenvar bl.a. følgende tekst overstreget med håndskrift:

”Sælger oplyser, at grunden sælger bekendt ikke er forurenet, og fralægger sig ethvert ansvar som følge af en af sælger ukendt forurening af grunden… Køber accepterer, at der hverken nu eller senere kan gøres krav gældende mod sælger i anledning af en mulig forurening … Parterne er enige om, at købesummen er fastsat under hensyntagen til, at køber således fuldt ud bærer risikoen for, at grunden eventuelt er forurenet. …”

I stedetvar følgende tilføjet af M1 med håndskrift:

”Sælger oplyser, at ejendommen er kortlagt som forurenet og at prisen er fastsat under hensyntagen hertil.”

Af oplysning om jordforurening af 23. april 2009 fra Region Hovedstaden fremgik, at ejendommen var kortlagt som forurenet, at grundejer havde modtaget brev herom, og at det i byområder er almindeligt, at overfladejorden er lettere forurenet.

Klagerne valgte at finansiere ejendommen med et F3 lån. Banken har oplyst, at de årlige terminsydelser på lånet blev reduceret med 83.275 kr. ved rentetilpasningen af lånet i 2013.

Klagerne har fremlagt en rapport om forureningsundersøgelse af 7. april 2011, der

”Konklusion

Jorden i blandingsjordprøverne 1-5 svarer til enten ren jord – klasse 1 eller lettere forurenet jord klasse 2/3 … Alle 5 blandingsjordprøver overholder Miljøstyrelsens afskæringskriterier … Det konstaterede indhold af tjærestoffer, bly, cadmium zink, er helt almindeligt at påtræffe i den øverste halve meter jord i byområder …”

Klagerne har oplyst, at de indhentede rapporten, da naboejendommen havde været nødsaget til at få oprenset jorden som følge af forurening. Klagerne har endvidere oplyst, at deres ejendom blev udbudt til salg i 2011 til 2,7 mio. kr., og at ejendommen var til salg i et år uden at blive solgt.

På et møde med banken den 12.

Klagerne har oplyst, athuset banken bekendt endnu ikke er sat til salg.

Af forureningsattest af 15. juli 2014 fra Danmarks Miljøportal fremgår, at ejendommen er kortlagt på vidensniveau 2 efter jordforureningsloven, som forureningsklasse F1/F0 Nuanceret. Endvidere fremgår, at ejendommen er omfattet af områdeklassificering, og at byzone som udgangspunkt klassificeres som område, hvor jorden antages at være lettere forurenet.

Banken har fremlagt en pjece fra Helsingør kommune vedrørende lettere forurenet byjord. I pjecen er bl.a. anført:

”… Du kan ikke blive tvunget til at betale for, at den forurenede jord på din grund bliver fjernet, da du ikke selv er skyld i forureningen. … Der er heller ikke grund til at forvente, at dit hus falder i værdi. Fra den 1. januar 2008 er alle grunde i byen nemlig som udgangspunkt klassificeret som lettere forurenet. …”

Parternes påstande

Den 11. april 2014 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nykredit Bank skal anerkende at være erstatningsansvarlig for tabet ved et salg af ejendommen.

Nykredit Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har bl.a. anført, at banken må have været bekendt med forureningen inden deres køb. Banken foretogkontrolleres, og at ejendommen besigtiges. Banken havde endvidere forudgående kendskab til ejendommen som långiver til sælger. Det må formodes, at banken havde et samarbejde med M1, der var ejet af banken, om at få solgt ejendommen således, at banken undgik et tab ved sælgers konkurs.

De underskrev købsaftalen på en parkeringsplads, hvor M1 nævnte, at der var "en mindre forurening" på grunden. Ved samme lejlighed rettede M1 købsaftalen og tilføjede med håndskrift, at ejendommen var kortlagt som forurenet, og at prisen var fastsat derefter. De var ikke tidligere blevet oplyst om kortlægningen af ejendommen som forurenet. Oplysningen i købsaftalen blev væsentligt bagatelliseret i forbindelse med handlen og finansieringen. Da M1 oplyste, at der kun

De har først nu fået konstateret, at den kortlagte forurening medfører, at de får et væsentligt tab.

Forureningen blev ikke drøftet

Banken havde en væsentlig egeninteresse i, at ejendommen blev solgt, da banken ellers stod til at lide et væsentligt tab. Ejendommen havde været til salg i et år.

Banken tillod finansiering med et beløb, der - efter tre andre pengeinstitutters vurdering - lå væsentligt over, hvad de kunne købe ejendom for.Budgettet var ikke retvisende. H stod overfor en længere barselsperiode med indtægtsnedgang. Banken var bekendt med, at H var gravid, hvilket også fremgår af formuleringen i budgettet om søskenderabat til daginstitution.

Banken har handlet i strid med god bankskik og er erstatningsansvarlig for tabet, som de kommer til at lide ved et salg af ejendommen. Ejendommen blev sat til salg som følge af den konstaterede forurening. Det er irrelevant, at de ikke længere bor sammen.

Nykredit Bank har til støtte for frifindelsespåstanden bl.a. anført, at banken foretog en sædvanlig kreditvurdering af klagerne. Rådighedsbeløbet var rimeligt og blev senere forhøjet til 14.058 kr. som følge af lavere købspris og valg af F3 lån. Rådighedsbeløbet var yderligere forhøjet ved rentetilpasningen af lånet i 2013. Budgettet blev lagt ud fra, at husstanden omfattede to voksne og et barn, da banken ikke var bekendt med, at H var gravid. Det fremgår af bankens interne dokumenter, at klagerne to gange tidligere havde drøftelser om låneoptagelse til køb af en ejendom, at familien bestod af to voksne og et barn, og at rådighedsbeløbet lå ud over bankens grænse for en familie bestående af to voksne og et barn. Det var klagernes eget ansvar at oplyse, at de ventede barn. Formuleringen i budgettet om søskenderabat er en standardtekst.

R sagde ikke, at bankens smertegrænse var en købspris på 2,2 mio. kr. og opfordrede ikke klagerne til et bud i denne størrelsesorden.

Klagerne og M2 var bekendt med forureningen inden købet. Forureningen var beskrevet i salgsopstillingen og i købsaftalen og var afspejlet i prisen. Forureningen indgik i drøftelserne mellem banken, klagerne og M2 om finansieringen, der var afhængig af, at der kunne opnås realkreditbelåning.

Klagerne var repræsenteret af egen rådgiver i forbindelse med købet. Klagerne tog i købsaftalen forbehold om deres rådgivers godkendelse. Banken kan ikke bebrejdes, at klagerne valgte at underskrive købsaftalen på en parkeringsplads. Klagerne burde have taget sig tid til at gennemgå købsaftalen grundigt. Det var klagernes eget ansvar at afklare konsekvenserne af forureningen.

I forbindelse med samlivsophøret meddelte klagerne i 2012, at H var flyttet, og at de ikke længere havde råd til at bo i huset, som de derfor ønskede at sælge.kritiseret bankens kreditvurdering og bebrejdet banken forureningen på ejendommen. Banken kan ikke bebrejdes, at ejendomspriserne er faldet i den mellemliggende periode.

Ejendommen er ikke sat til salg, og det er uafklaret, om klagerne får et tab ved et senere salg.

Banken har til støtte for afvisningspåstanden anført, at der er behov for at føre bevis i form af vidneforklaringer, f.eks. i forhold til rådgivning.

Ankenævnets bemærkninger

I december 2009 købte klagerne en ejendom for 2.250.000 kr., der blev finansieret ved et realkreditlån og et boliglån i Nykredit Bank. Sælger af ejendommen var efter det oplyste i misligholdelse overfor Nykredit Bank, der ligeledes havde ydet sælger lån med sikkerhed i ejendommen. Købsaftalenindeholdt oplysning om, at ejendommen var kortlagt som forurenet, og at prisen var fastsat under hensyn hertil. Klagerne var repræsenteret af egen rådgiver i forbindelse med købet, og ejendomshandlen var betinget af rådgiverens godkendelse af handlen i sin helhed.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken begik ansvarspådragende fejl eller forsømmelser ved udarbejdelsen af budget for klagerne eller ved rådgivningen af klagerne om finansiering af ejendommen.

Ankenævnet bemærker, at det påhvilede klagerne at kontrollere oplysningerne om indtægter og udgifter i budgettet og at reagere, hvis de var af den opfattelse, at budgettet var baseret på forkerte oplysninger om deres økonomi.

Ankenævnet bemærker endvidere, at det som udgangspunkt ikke påhviler en bank at yde rådgivning om rent juridiske forhold i forbindelse med køb af fast ejendom. Det gælder, uanset at banken havde ydet lån til sælger af ejendommen, og at sælger var i misligholdelse med betalingerne på lånet. Klagerne har ikke godtgjort, at banken påtog sig at rådgive dem om vilkårene for ejendomshandlen, herunder om betydningen af forureningen.

Ankenævnet finder herefter ikke, at der er godtgjort forhold, der kan føre til, at banken er ansvarlig for klagernes eventuelle tab ved et salg af ejendommen.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.