Afgørelse

Indsigelse om mangelfuld rådgivning forud for stiftelse af lån i 2007 til køb af en andelslejlighed og spørgsmål om bindende løfte i 2009 om lån til køb af et hus

Indledning

Denne sag vedrører klagerens indsigelser om mangelfuld rådgivning forud for stiftelsen af et lån til køb af en andelslejlighed i 2007, og om Nordea Bank i 2009 gav et bindende løfte om finansiering af klagerens huskøb.

Sagens omstændigheder

Klageren, der er kunde i Nordea Bank, ophævede i 2007 samlivet med sin daværende kæreste, K. Klageren fraflyttede hans og K’s fælles ejendom og købte en andelslejlighed for ca. 1,3 mio. kr., hvoraf 1,2 mio. kr. blev finansieret med et lån i Nordea Bank.

Klagerens indkomst bestod af en lønindtægt på 37.000 kr. pr. måned.

Banken har fremlagt et budget, der er udarbejdet den 16. oktober 2007, og som viser et rådighedsbeløb for klageren på 5.756 kr. Ejendommen var da sat til salg for 3,2 mio. kr., hvilket ville give et samlet provenu til klageren og K på ca. 400.000 kr. Ved beregningen var det forudsat, at fællesejendommen var solgt og havde indbragt et provenu til klageren på ca. 200.000 kr.

Klageren har fremlagt et budget for den aktuelle situation, hvor fællesejendommen ikke var solgt. Budgettet viser et rådighedsbeløb på ÷ 4.500 kr. pr. måned.

Banken har oplyst, at klageren i april 2008 henvendte sig, idet han var utilfreds med, at fællesejendommen ikke kunne sælges, og at han havde dobbelt husleje.

I september 2008 blev fællesejendommen solgt for 2,3 mio. kr., eller med et tab på ca. 500.000 kr. Banken ydede klageren et lån til dækning af hans andel på 250.000 kr. af tabet.

I foråret 2009 solgte klageren andelslejligheden for 750.000 kr., hvorved klageren realiserede yderligere et tab. Klageren har anført, at banken brød et løfte om at finansiere et huskøb til ham og hans nye kæreste, når andelslejligheden var solgt. Nordea Bank har bestridt dette.

Den 23. juni 2009 underskrev klageren et gældsbrev vedrørende sin gæld til banken, der udgjorde 877.341,79 kr. Renten var variabel 8,5 % om året, og lånets skulle afvikles med 9.521,20 kr. om måneden over 18 år.

Parternes påstande

Den 22. maj 2013 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Bank skal frafalde gælden i relation til andelslejligheden helt eller delvist.

Nordea Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at banken som følge af mangelfuld rådgivning i forbindelse med købet af andelslejligheden bør erstatte tabet herved.

Hans lønindtægt var utilstrækkelig til at dække omkostningerne ved både fællesejendommen og andelslejligheden samt billån og øvrige omkostninger til bil, som han havde meddelt banken, at der skulle være råd til. Bankens rådgivning på grundlag af rådighedsberegningen var useriøs. Banken burde have rådgivet ham om, at hans økonomi ikke kunne hænge sammen, hvis han købte lejligheden. Han ville aldrig have optaget lånet til købet af andelslejligheden, hvis han havde vidst, at han ikke havde råd.

Banken levede ikke op til, hvad han som minimum kunne forvente i henhold til reglerne om god bankskik. Banken tilvejebragte ikke det fornødne og rigtige beslutningsgrundlag for købet af andelslejligheden.

Banken har undladt at imødekomme gentagne anmodninger fra ham om at få udleveret sagens dokumenter for herefter at oplyse, at de ikke længere findes.

I begyndelsen af 2009 anmodede han og hans nuværende ægtefælle om lån på 2,1 mio. kr. til et huskøb. Banken betingede sig, at andelslejligheden blev solgt og accepterede efterfølgende salgsprisen på 750.000 kr. Da andelslejligheden var solgt, brød banken imidlertid løftet om at finansiere huskøbet. Herved blev han påført et yderligere realiseret tab.

Det må påhvile banken at dokumentere, at rådgivningen var korrekt og fyldestgørende.

Nordea Bank har anført, at man ikke har handlet ansvarspådragende, hverken i forbindelse med købet eller salget af klagerens andelslejlighed.

Andelsboliglånet blev bevilget under forudsætning af, at klagerens og K’s fælles ejendom blev sat til salg, hvorved klageren forventede at få et provenu på ca. 200.000 kr.

Rådighedsberegningen tog klart udgangspunkt i klagerens eventuelle køb af andelslejligheden med den forudsætning, at han og K’s hus blev solgt. Derfor var kun udgifterne til andelslejligheden medtaget.

Klageren vidste eller burde have vidst, at hvis huset ikke blev solgt før han købte andelslejligheden skulle udgiften fratrækkes i rådighedsbeløbet.

Klagerens påstand om, at han havde et negativt rådighedsbeløb på 4.500 kr. bestrides.

Det kan ikke bebrejdes banken, at det tog længere tid at sælge fællesejendommen end først antaget, og at ejendommen måtte sælges til en lavere pris end forventet.

Banken har på intet tidspunkt i foråret 2009 tilkendegivet, at klageren kunne få bevilget lån til køb af hus efter, at han havde solgt sin andelsbolig med tab. Tværtimod fremgår det af bankens interne notater, at klageren forud for salget af andelsboligen fik en beregning af konsekvenserne ved at sælge andelslejligheden med tab.

Banken har ikke kunne fremskaffe lånedokumenterne fra 2007.

Krav om erstatning for mangelfuld rådgivning forældes tre år efter rådgivningstidspunktet. Klagerens eventuelle krav om erstatning blev således forældet i efteråret 2010. Subsidiært indtrådte der forældelse i april 2011 eller tre år efter, at klageren i april 2008 måtte konstatere, at huset ikke kunne sælges, og hvor klageren gav udtryk for utilfredshed med den rådgivning, som han havde modtaget i efteråret 2007.

Mere subsidiært indtrådte forældelse senest den 1. maj 2012, eller tre år efter salget af andelslejligheden.

Ankenævnets bemærkninger

Det kan efter det foreliggende ikke lægges til grund, at banken begik ansvarspådragende fejl ved sin rådgivning af klageren forud for dennes køb af en andelslejlighed i 2007.

Klageren er nærmest til at bære risikoen for, at fællesejendommen, der samtidig blev sat til salg, ikke blev solgt så hurtigt som forventet, og at salget heller ikke indbragte et forventet provenu til klageren på 200.000 kr., men i stedet et tab på 250.000 kr.

Mod bankens benægtelse kan det ikke som anført af klageren lægges til grund, at banken i 2009 gav klageren og dennes nuværende ægtefælle et bindende løfte om at finansiere et huskøb på 2,1 mio. kr., når klagerens andelslejlighed var solgt.

Klageren får herefter ikke medhold i sin påstand, hverken helt eller delvis.

Ankenævnet finder i øvrigt, at et eventuelt krav som anført af banken nu må anses for forældet.

Ankenævnets afgørelse