Afgørelse

Spørgsmål om rådgivningsansvar i forbindelse med køb af bolig forud for salg af eksisterende bolig. Fejl ved udarbejdelse af boligberegning

Indledning

Sagen vedrører, om Danske Bank ved rådgivningen af klageren i forbindelse med hendes køb af ny bolig forud for salg af eksisterende bolig har pådraget sig et erstatningsansvar.

Sagens omstændigheder

Klageren købte i sommeren 2006 en villalejlighed til 2,9 mio. kr.

Den 24. maj 2006 udarbejdede banken et finansieringsforslag og en økonomiberegning. Ifølge finansieringsforslaget udgjorde finansieringsbehovet til villalejligheden ca. 2 mio. kr., idet et forventet provenu ved salg af klagerens eksisterende lejlighed indgik i finansieringen af blandt andet en kontant udbetaling på 914.500 kr. Ifølge finansieringsforslaget skulle finansieringen ske ved optagelse af et variabelt forrentet realkreditlån på 1.998.000 kr. med afdragsfrihed frem til den 31. december 2014.

Af økonomiberegningen fremgik, at klagerens månedlige rådighedsbeløb i 2007 ville være 6.724 kr. baseret på en forventet indtægt i 2007 på 377.000 kr. og uden udgifter til klagerens eksisterende lejlighed. Af økonomiberegningen fremgik i øvrigt:

"… Du får her en vejledende økonomiberegning, hvor vi har brugt de oplysninger om din nuværende og forventede fremtidige økonomi, som du har givet os.

Økonomiberegningen er kun vejledende og indeholder ikke en bevilling af lånene.

Til brug for beregning af dit fremtidige rådighedsbeløb har du valgt, at beregningen tager udgangspunkt i dine forventede indtægter og udgifter i 2007. …

… I beregningen har vi forudsat, at du fraflytter [lejligheden] samtidig med at du overtager [villalejligheden]" …

Beregningen indeholdt ikke udgifter til forsikringer og benzin. Klageren har anført, at banken glemte disse udgifter. Klageren har fremlagt sit budget for 2006, der indeholdt udgifter til forsikring på ca. 10.000 kr. samt betalingsoversigter, hvoraf fremgik, at klageren pr. 1. januar 2007 og 1. juli 2007 betalte i alt ca. 12.300 kr. i forsikringer for 2007. Banken har anført, at beregningen blev udarbejdet på baggrund af oplysninger fra klageren.

Klageren satte sin lejlighed til salg for 2,4 mio. kr. i forbindelse med købet af villalejligheden. Klageren oprettede efter det oplyste en boligsalgskredit i banken til finansiering af den kontante udbetaling på villalejligheden, indtil salget af lejligheden var gennemført. Boligsalgskreditten blev forlænget flere gange. I august 2008 blev boligsalgskreditten efter det oplyste forlænget til den 1. februar 2009 med vilkår om, at kreditten herefter skulle omlægges til et lån. Den 1. juni 2009 blev boligsalgskreditten omlagt til et 30-årigt boliglån i banken på 795.900 kr. med en månedlig ydelse på 5.600 kr. og en variabel rente, for tiden 7,6 % p.a. Gældsbrevet vedrørende boliglånet indeholdt blandt andet følgende:

"… Den månedlige ydelse tages op til fornyet overvejelse pr. 1. jan. 2010, idet bankens ønske er, at løbetiden forkortes til 25 år. Herefter revurderes ydelsen hvert år m.h.p. større afvikling af engagementet, når det er økonomisk muligt. …"

Boliglånets restløbetid blev efter det oplyste nedsat til ca. 17 år i forbindelse med refinansiering af klagerens realkreditlån til en billigere rente pr. 1. januar 2010.

Lejligheden blev efter det oplyste udlejet i en del af liggetiden.

I januar 2011 forespurgte klageren, om banken kunne godkende et salg af lejligheden til 1.450.000 kr.

Den 18. januar 2011 udarbejdede banken en ny økonomiberegning. Af økonomiberegningen fremgik, at klagerens månedlige rådighedsbeløb i 2012 ville være 7.180 kr. efter salget af lejligheden, baseret på en forventet indtægt i 2012 på 595.824 kr. og en reduktion af restløbetiden for boliglånet fra ca. 16 år til 10 år. Af økonomiberegningen fremgik i øvrigt:

"…

Økonomiberegningen på de næste sider er udarbejdet på baggrund af de oplysninger om indtægter og udgifter, du har givet os, og som du har bedt om skal med i beregningen.

Beregningen er vejledende og indeholder ikke en bevilling af lånene. Vil du disponere på baggrund af økonomiberegningen, går vi ud fra, at du tjekker, om alle indtægts- og udgiftsposter er med og uden fejl, da selv mindre faktuelle forskelle kan få konsekvenser for din fremtidige økonomi. Opdager du en fejl, eller at der mangler en post, er du selvfølgelig velkommen til at få lavet en ny beregning – du skal kontakte din rådgiver.

Til brug for beregningen af dit fremtidige rådighedsbeløb har du valgt, at beregningen tager udgangspunkt i dine forventede indtægter og udgifter i 2012.

…"

Klageren har anført, at beregningen var fejlagtig, og at hendes reelle rådighedsbeløb er ca. 2.100 kr. pr. måned.

Ultimo marts 2011 sendte banken et god skik tjekskema vedrørende rådgivning om løbetid på boliglånet. Skemaet indeholdt bl.a. følgende:

"… Banken har rådgivet om, at løbetiden på boliglånet forkortes til 10 år, idet vi anser det for en rimelig løbetid på baggrund af, at ejendommen er overbelånt og kreditforeningslån kører med afdragsfrihed. … Kunden ønsker løbetiden bibeholdt på ca. 15 år, hvilket er imødekommet. …"

Lejligheden blev solgt for 1.475.000 kr. pr. den 1. maj 2011. Provenuet fra salget var ikke tilstrækkeligt til at indfri boliglånet, der fortsatte med en restløbetid på 15 år.

Parternes påstande

Den 22. juni 2011 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal anerkende at være erstatningsansvarlig, og at banken skal godtgøre hende en væsentlig del af det forventede tab på ca. 800.000 kr., når villalejligheden sælges.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har blandet andet anført, at banken ikke rådgav hende om risikoen for at sidde med to boliger. Banken rådgav ikke om og udarbejdede ikke beregninger af konsekvenserne ved at sidde med to boliger med en lønindkomst på ca. 400.000 kr.

Banken burde have stillet krav om, at lejligheden var solgt før købet af villalejligheden. Banken burde ikke have godkendt købet, der indebar, at hun lånte 2,9 mio. kr. på baggrund af en årsindkomst på 400.000 kr. Hun ville være gået personligt konkurs, hvis hun ikke efterfølgende havde fået en lønstigning på 250.000 kr. om året.

Der var ikke tale om et hastekøb. Hun så villalejligheden på nettet i 2005 og købte den ca. seks måneder herefter. Hun gav ikke udtryk for, at hun ville sælge bilen, som var nødvendig i hendes job.

Bankens økonomiberegning forud for købet af villalejligheden var fejlbehæftet. Beregningen blev ikke udarbejdet på baggrund af hendes budget for 2006, som hun havde forelagt banken, og som blandet andet indeholdt udgifter til forsikring. Hun måtte derfor forvente, at banken medtog disse udgifter i økonomiberegningen. Beregningen manglede udgifter til forsikringer og benzin på i alt ca. 18.000 kr. årligt. Hun oplyste på intet tidspunkt, at hun var billigt forsikret via sin arbejdsgiver. Banken har efterfølgende erkendt, at der var fejl i beregningen.

Hun har i dag et dyrt lån i banken og en stram økonomi på trods af, at hendes lønindkomst nu er højere end i 2006. Hendes økonomi vil blive forværret, når afdragsfriheden på realkreditlånet udløber. På trods af lønstigningen har hun på sigt ikke råd til at blive i villalejligheden og må på et tidspunkt sælge med et forventet tab på ca. 800.000 kr. Hvis hun var blevet rådgivet tilstrækkeligt ved købet af villalejligheden, var hun ikke kommet i denne situation.

Nedsættelse af restløbetiden på boliglånet til 17 år ved refinansiering af realkreditlånet pr. 1. januar 2010 skete på hendes initiativ. Banken anbefalede en restløbetid på 25 år.

Hun ønskede at få rettet og underskrev ikke god skik tjekskemaet, da bankens anbefaling i 2011 om nedsættelse af boliglånets restløbetid til 10 år tog udgangspunkt i en fejlagtig økonomiberegning.

Hendes reelle rådighedsbeløb er ca. 2.100 kr. pr. måned. Økonomiberegningen fra januar 2011 var fejlagtig på både indtægts- og udgiftssiden. Der manglede årlige udgifter for i alt ca. 41.000 kr., bestående af ca. 20.000 kr. til ejendomsskatter og grundskyld, 4.000 kr. til renter af kassekredit, ca. 2.700 kr. til brænde, ca. 6.700 kr. til renter af boliglån samt diverse uforudsete udgifter. Beregningen var i strid med budgetterne, som hun hvert år indsendte til banken og med økonomiberegningen fra 2006. Beregningen tog fejlagtigt udgangspunkt i, at hun boede i Frederiksberg kommune, hvilket betød, at hendes månedlige udbetalte løn ifølge beregningen var 1.600 kr. for høj. Når der tages hensyn hertil, bliver hendes faktiske rådighedsbeløb ca. 2.100 kr. pr. måned, hvilket ikke er et realistisk beløb.

Bankens beregninger af det månedlige rådighedsbeløb i 2011 til 7.100 kr. og 4.790 kr. tager begge udgangspunkt i en lønindkomst, der er ca. 250.000 kr. højere end i 2006. Hun ville være gået personligt konkurs, hvis hun ikke havde fået en årlig lønstigning, eller hvis hun havde accepteret bankens økonomiberegning med en restløbetid på boliglånet på 10 år.

Hendes nuværende ansættelse i et realkreditinstitut er ikke relevant for sagen.

Danske Bank har blandt andet anført, at klageren modtog fyldestgørende rådgivning.

Klageren, der nu er ansat i et realkreditinstitut, kendte til risikoen ved at ligge inde med to faste ejendomme. Klageren pressede på for at få bankens godkendelse af købet af villalejligheden, før ejerlejligheden var solgt og havde ingen betænkeligheder ved at købe, inden lejligheden var solgt.

Som ejendomsmarkedet var dengang, var det ikke ualmindeligt at købe ny bolig før salg af den eksisterende bolig, idet man skulle slå til hurtigt, hvis man var interesseret i en ejendom. Både banken og klageren forventede, at lejligheden kunne sælges i løbet af kort tid, hvorfor der ikke blev udarbejdet en konsekvensberegning af at sidde med to ejendomme, ligesom finansieringsbehovet blev ansat til 2 mio. kr. Klageren mente selv, at forudsætningen om, at hun fraflyttede lejligheden samtidig med, at hun overtog villalejligheden, var realistisk. Muligheden for, at klageren om nødvendigt kunne sælge sin bil, blev endvidere drøftet.

Klageren bærer selv risikoen for den negative udvikling på ejendomsmarkedet.

Ifølge økonomiberegningen fra maj 2006 ville klagerens rådighedsbeløb udgøre 6.724 kr., hvilket var højere end bankens generelle anbefaling. Finansieringsforslaget og økonomiberegningen blev udarbejdet på baggrund af klagerens egne oplysninger. Klageren havde selv pligt til at kontrollere, at oplysningerne var korrekte. Banken fik ud fra sine drøftelser med klageren opfattelsen af, at klagerens forsikringer var billige og blev betalt via hendes lån. I bankens kommentarsystem i forbindelse med en senere drøftelse af klagerens forsikringsforhold i august 2008 er noteret, at klageren oplyste, at hun var meget billigt forsikret gennem sin tidligere arbejdsgiver. Udgiften til benzin blev ikke drøftet. Klageren burde selv efter at have modtaget økonomiberegningen have gjort banken opmærksom på, at udgifterne skulle medtages.

Klageren tiltrådte selv det beregnede rådighedsbeløb.

Banken har forsøgt at hjælpe klageren og imødekomme klagerens ønsker til finansiering. Klageren fik et boliglån og dermed gunstigere vilkår end ved et forbrugslån, som normalt er finansieringsformen for restgælden i en underskudshandel.

Boliglånet blev ydet på betingelse af, at begge boliger skulle sættes til salg, hvis ikke rådighedsbeløbet var tilstrækkeligt. Banken anbefalede i forløbet klageren at nedsætte prisen på lejligheden eller i stedet at sælge villalejligheden, men stillede ikke specifikke krav til klageren vedrørende afhjælpning af situationen med to boliger.

Nedsættelsen af løbetiden på boliglånet i 2010 skete på bankens foranledning. Ydelsen blev fastsat ud fra rentebesparelsen ved refinansiering af klagerens realkreditlån ved årsskiftet 2009/2010.

Beregningen af januar 2011 havde ikke betydning for rådgivningen af klageren i forbindelse med købet i 2006, men blev udarbejdet til brug for drøftelse om boliglånets løbetid. Beregningen blev udarbejdet på grund af oplysninger fra klageren og blev sendt til klageren, så hun kunne gennemgå tallene. Beregningen, der angav rådighedsbeløbet til 7.100 kr., indeholdt to fejl, idet den ikke medtog renteudgifter til klagerens kassekredit, og idet skattekommunen var anført til Frederiksberg. Fejlene påvirkede rådighedsbeløbet negativt med ca. 500 kr. pr. måned. Derudover blev udgifterne til ejendomsskat efterfølgende justeret og udgifter til brænde medtaget. Inklusiv disse udgifter og med forudsat nedsættelse af restløbetiden for boliglånet til 10 år ville klagerens månedlige rådighedsbeløb udgøre 4.790 kr. Beregning af renten på boliglånet var korrekt, idet alene fremtidige renter for 2011, men ikke for januar 2011, indgik.

Boliglånets løbetid blev drøftet i januar 2011 på bankens foranledning. Banken anbefalede, at boliglånets restløbetid blev nedsat til 10 år, jf. god skik tjekskemaet. Klageren afviste dette. For at imødekomme klageren bevilgede banken hende en løbetid på boliglånet på 15 år, hvorefter klagerens månedlige rådighedsbeløb udgjorde 7.161 kr., hvilket er et pænt rådighedsbeløb.

Klageren har ikke realiseret et tab. Tabet skal i øvrigt henføres til salget af lejligheden og relaterer sig således ikke til villalejligheden og dennes værdi.

Ankenævnets bemærkninger

Der er ikke grundlag for at fastslå, at Danske Bank ved sin rådgivning af klageren i forbindelse med hendes køb og salg af boliger har begået fejl eller forsømmelser, der medfører et erstatningsansvar for banken.

Ankenævnet finder, at klageren måtte indse, at købet af villalejligheden inden salg af hendes eksisterende lejlighed indebar en risiko, og at hun selv måtte træffe beslutning herom og bære risikoen herved.

Ankenævnet finder endvidere, at det påhvilede klageren at kontrollere oplysningerne om indtægter og udgifter i økonomiberegningen, og at klageren, der først i 2011 har rejst indsigelse mod den i 2006 foretagne beregning, måtte indse, at beregningen var vejledende.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.