Krav i forbindelse med manglende yderligere periode med afdragsfrihed på realkreditlån og afværget tvangsauktion m.v.
| Sagsnummer: | 376 /2016 |
| Dato: | 04-07-2017 |
| Ankenævn: | Eva Hammerum, Kjeld Gosvig-Jensen, Lani Bannach og Anna Marie Schou Ringive |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
Tvangsauktion |
| Ledetekst: | Krav i forbindelse med manglende yderligere periode med afdragsfrihed på realkreditlån og afværget tvangsauktion m.v. |
| Indklagede: | Nordea Danmark |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav i forbindelse med manglende yderligere periode med afdragsfrihed på realkreditlån og afværget tvangsauktion m.v.
Sagens omstændigheder
I 2008 optog klagerne et 30-årigt realkreditlån på 3.852.000 kr. med rentetilpasning hvert andet år i deres ejendom, E1. Lånet blev optaget hos Totalkredit via klagernes daværende pengeinstitut, Fionia Bank, der stillede garanti overfor Totalkredit for lånet. Af lånetilbud af 30. juni 2008 fremgik, at lånet var et forhåndslån til om- og tilbygning, og at det bl.a. var en betingelse for frigivelse af forhåndslångarantien, at byggeriet var færdigmeldt og endeligt vurderet. Endvidere fremgik bl.a.:
”… Det er aftalt, at der ikke skal betales afdrag i perioden fra den 30. juni 2008 til den 31. december 2009. Det betyder, at ydelsen efter den afdragsfrie periode stiger. Forudsat Totalkredits accept, kan der dog inden for lånets løbetid bevilges afdragsfrihed i en eller flere perioder i overensstemmelse med den til enhver tid gældende lovgivning. Når afdragsfriheden ønskes, er det tillige en forudsætning, at låntager ikke har eller har haft restancer overfor Totalkredit eller er registreret i RKI, ligesom der ikke må være tinglyst udlæg i låntagers ejendom. …”
I forlængelse af Fionia Banks sammenbrud i 2009 blev klagernes kundeforhold, herunder klagerne og garantistillelsen overfor Totalkredit, overtaget af Nordea Bank.
Totalkredit begærede tvangsauktion over E1 til foretagelse den 11. september 2013. Af klagernes e-mail til banken af 10. september 2013 fremgik, at E1 endnu ikke var færdiggjort. Klagerne fremskaffede et større beløb for at afværge tvangsauktionen, men manglede dagen før auktionen 25.000 kr. Banken har anført, at den tilbød klagerne en midlertidig kredit på 25.000 kr. på betingelse af, at der blev aftalt et møde med henblik på at lave en plan for salg af E1 og en anden ejendom tilhørende klagerne, E2. Klagerne har bestridt dette. Klagerne fremskaffede herefter selv de manglende 25.000 kr. og afværgede tvangsauktionen.
Klagerne havde afdragsfrihed på realkreditlånet i 2014.
Den 14. marts 2014 blev der tinglyst et udlæg til et andet pengeinstitut, P, på 1,7 mio. kr. i E1 og på E2.
I en e-mail til banken af 27. juli 2014 anførte klagerne, at de flere gange forgæves havde rettet henvendelse til banken for at få omlagt lånene i E1 og E2, men at banken havde meddelt, at det ville blive for dyrt at omlægge, og at lånene først kunne omlægges i december 2013. Klagerne anførte, at de bl.a. ville have sparet ca. 456.000 kr. og et yderligere beløb vedrørende tvangsauktionsbegæringen, hvis lånene var blevet omlagt på et tidligere tidspunkt.
E2 blev solgt med overtagelsesdag den 1. september 2014.
I efteråret 2014 anmodede klagerne om afdragsfrihed på realkreditlånet i 2015. Banken afslog at gå videre med anmodningen overfor Totalkredit. Banken har oplyst, at baggrunden herfor var, at banken ikke ønskede at stille garanti overfor Totalkredit for lånet med en ny afdragsfri periode. Klagerne rejste indsigelse mod bankens afslag.
Klagerne rettede herefter henvendelse til Totalkredit kundeservice, der i en e-mail af 14. april 2015 anførte:
”… Du er forhånds godkendt til 10 års afdragsfrihed, og har kun brugt 3 år, det betyder der er 7 år tilbage, som du kan bruge over hele lånets løbetid. Rent praktisk kan det gøres med 2 måneders varsel til en refinansiering, næste gang er 31-12-2015 og fristen for at lave det om er 31-10-2015, tager du 3 år mere med afdragsfrihed, er det et tillæg vi laver tid den oprindelige kontrakt, vi sender den på mail til dig du printer den ud underskriver og sender retur som mail.”
I en e-mail af 26. april 2015 til banken anførte klagerne:
”… Har siden sidste mail haft kontakt til Totalkredits kundeservice, en service vi ikke tidligere har været bekendt med, og har fået oplyst vi ikke har opbrugt vores afdragsfrihedsperiode og det er med stor undren vi ikke bare har fået lånene forlænget ved udløbet af 2014? …”
I en e-mail til Totalkredit af 8. maj 2015 spurgte klagerne, om Totalkredit kunne være behjælpelig med at få afdragsfrihed, da banken ikke havde ønsket at medvirke til dette, medmindre klagernes ejendom straks blev sat til salg. Totalkredits svar er ikke fremlagt i sagen.
I en e-mail af 18. december 2015 kl. 15:31 til klagerne anførte banken:
”Blot lige for at bekræfte:
Følgende skal være opfyldt, før vi igen kan kigge på muligheden for afdragsfrihed på jeres Totalkreditlån;
Ejendommen E1 skal være sat til salg inkl en klar salgsplan (hvilke tiltag der skal gøres, hvis ejd, f.eks. ikke er solgt efter 3 mdr., 6 mdr. o.s.v.)
Der skal ikke være restance på terminen
Udlæg i ejendommen skal være væk, som jeg også ved, at I arbejder på.”
Klagerne har fremlagt en e-mail af 18. december 2015 kl. 15:31 fra banken til klagerne, hvor en del af indholdet er et andet, end i den ovenfor anførte e-mail.
I en e-mail af 28. oktober 2016 til banken anførte klagerne bl.a.:
”… Det er fuldstændig korrekt der var lyst udlæg til [P], hvilket der har været hele tiden, at der har været restancer på vores realkreditlån og vores likviditet har været yderst presset i de sidste 7 år for det er jo det hele sagen/klagen handler om!!! Vi kunne have haft afdragsfrihed så havde det jo ikke været så anstrengt, igen må vi gøre opmærksom på, havde vi haft de 140.000 kr. årligt … at putte ind i vores budget havde det set meget anderledes ud …”
I en e-mail af 30. oktober 2016 til banken fremsatte klagerne krav om erstatning på 1.580.000 kr. (980.000 kr. for manglende afdragsfrihed i 7 år, 95.000 kr. for omkostninger i forbindelse med tvangsauktion, 280.000 kr. for manglende mulighed for fortjeneste ved salg af ejendomme efter udlejning og 225.000 kr. for tab på mellemværende med P som følge af manglede likviditet). Banken afviste kravet. I en e-mail til klagerne af 11. november 2016 anførte banken, at der blev aftalt 3 års afdragsfrihed i forbindelse med lånets udbetaling, og at der i 2013 ekstraordinært og som en midlertidig løsning blev bevilget afdragsfrihed for 2014, mens E1 og E 2 blev solgt.
Klagerne har den 9. marts 2017 oplyst, at udlægget på 1,7 mio. kr. er slettet. Tidspunktet for sletningen er uoplyst.
Parternes påstande
Den 11. december 2016 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea skal betale erstatning for de økonomiske og menneskelige konsekvenser af forløbet.
Nordea har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at de kun havde brugt tre års afdragsfrihed. De havde syv års afdragsfrihed tilbage. De forstår derfor ikke, hvorfor de ikke kunne få afdragsfrihed, selv ikke efter salget af E2.
Banken har pådraget sig et ansvar for manglende hjælp til afdragsfrihed i en økonomisk svær situation. Deres økonomi kunne hænge sammen med afdragsfrihed. De er blevet påført store tab som følge af bankens handlinger.
De kunne have udlejet E1 og E2 for i alt ca. 20.000 kr. pr. måned og kunne have solgt E2 med et bedre resultat.
Banken har intet gjort for at hjælpe dem i deres økonomisk vanskelige situation. Dagen før tvangsauktionen manglede de alene 25.000 kr. for at afværge tvangsauktionen. Banken krævede, at E1 og E2 skulle sælges omgående som en betingelse for at yde en kortvarig kredit på 25.000 kr. De måtte herefter låne beløbet af en kollega.
Banken har efterfølgende undskyldt forløbet overfor dem, hvilket viser, at banken kunne have handlet anderledes.
Nordea har anført, at banken på baggrund af en kreditmæssig vurdering var berettiget til at afvise garantistillelse overfor Totalkredit for lånet med afdragsfrihed i 2015.
Banken accepterede ikke afdragsfrihed ved bankens e-mail af 18. december 2015. Banken forudsatte tværtimod opfyldelse af en række betingelser for, at banken ville vurdere muligheden for afdragsfrihed.
Klagerne har ikke lidt et tab ved, at afdragsfrihed på realkreditlånet ikke blev effektueret.
Klagerne valgte selv ikke at tage imod bankens betingede tilbud om overtræk på 25.000 kr. til brug for at afværge tvangsauktionen i 2013, men fremskaffede selv beløbet.
Banken har ikke handlet ansvarspådragende overfor klagerne.
Ankenævnets bemærkninger
I 2008 optog klagerne et 30-årigt realkreditlån i deres ejendom på 3.852.000 kr. hos Totalkredit. Lånet blev optaget som et forhåndslån med afdragsfrihed fra den 30. juni 2008 til den 31. december 2009. Det fremgik af lånetilbuddet, at Totalkredit indenfor lånets løbetid kunne bevilge afdragsfrihed i en eller flere perioder, forudsat at klagerne ikke havde eller havde haft restancer overfor Totalkredit, og at der ikke var tinglyst udlæg i klagernes ejendom. Lånet blev optaget via Fionia Bank, der stillede garanti overfor Totalkredit for lånet. I 2009 overtog Nordea en del af kunderne i Fionia Bank, herunder klagerne.
Klagerne fik afdragsfrihed i 2014.
I efteråret 2014 anmodede klagerne om afdragsfrihed i 2015. Det må lægges til grund, at bankens garantistillelse over for Totalkredit skulle udvides, hvis klagerne skulle have afdragsfrihed i 2015. Banken afslog at gå videre med anmodningen overfor Totalkredit, da banken ikke ønskede at stille garanti overfor Totalkredit for lånet med en ny afdragsfri periode. Det fremgår af sagen, at klagerne i efteråret 2014 havde eller havde haft restancer overfor Totalkredit, og at der efteråret 2014 var tinglyst et udlæg på 1,7 mio. kr. i klagernes ejendomme. Ankenævnet finder, at banken var berettiget til at afvise at medvirke til en forlængelse af afdragsfriheden. Det er uoplyst, om banken i forbindelse hermed har oplyst klagerne om deres evt. muligheder for at søge at opnå realkreditbelåning med afdragsfrihed uden om banken. Ankenævnet finder dog, at manglende oplysning herom ikke i sig selv kan føre til, at banken pålægges et ansvar for, at klagerne ikke opnåede afdragsfrihed.
Ankenævnet finder ikke, at der i øvrigt er godtgjort omstændigheder, der kan føre til, at banken skal pålægges at betale et beløb til klagerne.
Klagerne får derfor ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.