Spørgsmål om ansvar i forbindelse med uarbejdelse af budget ved køb af andelsbolig.
| Sagsnummer: | 162 /2008 |
| Dato: | 15-10-2008 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Peter Stig Hansen, Troels Hauer Holmberg, Ole Jørgensen, Bent Olufsen |
| Klageemne: |
Boligberegning
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om ansvar i forbindelse med uarbejdelse af budget ved køb af andelsbolig. |
| Indklagede: | Nordea Bank Danmark |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne klage vedrører klagerens krav mod Nordea Bank i anledning af en af banken udarbejdet boligberegning.
Sagens omstændigheder.
Den 4. januar 2007 udarbejdede Nordea Bank et budget for klageren i forbindelse med dennes køb af en bestemt andelslejlighed. Budgettet viste et rådighedsbeløb for klageren på 73.671 kr. årligt/6.139 kr. pr. måned. I budgettet var der forudsat en indkomst på 292.600 kr. pr. år. Herfra blev der trukket skat på 78.905 kr. og faste udgifter, herunder boligudgifter, på i alt 140.024 kr.
Af budgetberegningen fremgår bl.a.:
"Bemærk: | Ovenstående beregninger er vejledende og alene baseret på dine oplysninger og skøn over indkomst og udgifter." |
Nordea Bank har anført, at budgettet var baseret på oplysningerne i et brev af 24. november 2006 fra klagerens arbejdsgiver, hvor hendes lønforhold i 2007 var beskrevet, og en e-mail af 3. januar 2007, hvor klageren specificerede sine faste udgifter.
Af arbejdsgiverens brev fremgår bl.a.:
"
Nuværende årsgage | 306.000,00 DKK |
Lønforhøjelse på årsbasis | 7.200,00 DKK |
Firmapensions 4 % | 12.528,00 DKK |
Bonus vedrørende 2006, anslået | 10.000,00 DKK |
Samlet bruttoløn 2007 | 335.728,00 DKK |
[…]
Hvis du ikke har indgået aftalte om pensionsordning, men er interesseret i at deltage, bedes du kontakte HR-afdelingen. Forudsætningen er, at du selv indbetaler minimum 5 % af din månedlige gage og kan afgive tilfredsstillende helbredsoplysninger."
Klageren har anført, at budgetberegningen også var baseret på oplysningerne i hendes lønseddel for december 2006. Dette er bestridt af banken.
Af lønsedlen fremgår, at klagerens bidrag til pension var på 10 % af lønnen, på daværende tidspunkt 2.550 kr. pr. måned. Endvidere fremgår en månedlig udgift på 25 kr. til en medarbejderforening og udgifter til kantinekøb, som for november 2006 var på 194 kr.
Klageren købte andelslejligheden med overtagelse den 1. februar 2007. Købet blev finansieret af Nordea Bank ved et prioritetslån på 1.028.529 kr. med afdragsfrihed i 10 år og et andelsboliglån på 274.553,54 kr.
Efter klagerens overtagelse af lejligheden blev der afholdt et møde, hvor klageren medbragte sin lønseddel for februar 2007. Banken har anført, at man først på dette tidspunkt blev opmærksom på pensionsbidraget på 10 % samt udgifterne til kantinekøb og medarbejderforening.
Banken har anført, at der ifølge klageren tillige manglede en årlig udgift i budgettet på 4.800 kr. til telefon, idet hun ud over sin mobiltelefon havde oprettet en fastnettelefon. Klageren har bestridt dette og har anført, at hun alene har en mobiltelefon, og at udgiften til denne skulle dækkes via hendes rådighedsbeløb.
Den 23. marts 2007 udarbejdede banken et nyt budget, hvori oplysningerne om pensionsbidraget, kantinekøbene, medarbejderforeningen og telefonudgiften indgik. Budgettet viste et rådighedsbeløb på 60.407 kr. pr. år/5.034 pr. måned. I budgettet var der forudsat en indkomst på 281.880 kr. pr. år. Herfra blev der trukket skat på 74.436 kr. og faste udgifter, herunder boligudgifter, på i alt 147.037 kr.
Ved brev modtaget i Nordea Bank den 25. september 2007 klagede klageren over forløbet.
Klageren har under sagen fremlagt et budget, der viser hendes årlige faste udgifter på i alt 147.616 kr., svarende til budgetindbetalinger på 12.500 kr. pr. måned.
Parternes påstande.
Den 16. april 2008 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Bank skal betale erstatning.
Nordea Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at hun købte andelslejligheden i tillid til bankens beregning, der viste et rådighedsbeløb på 6.139 kr. pr. måned.
Det fremgår klart af hendes lønseddel, at pensionsbidraget var på 10 % af lønnen, og at der var udgifter til kantinekøb og medarbejderforening. Hun gennemgik og forklarede lønsedlen tydeligt for bankrådgiveren. Det er derfor uforståeligt, at udgifterne til kantinekøb og medarbejderforening ikke blev indregnet i budgettet, og at banken tilsyneladende gik ud fra, at pensionsbidraget kun var på 5 %.
Før henvendelsen til Nordea Bank havde hun indhentet tilbud i tre andre pengeinstitutter, som havde beregnet rådighedsbeløbet til henholdsvis ca. 3.000 kr., 4.200 kr. og 5.100 kr. Disse papirer overlod hun til Nordea Bank i forbindelse med budgetberegningen. Hun var bekymret over forskellene i beregningerne og påpegede dette over for rådgiveren i Nordea Bank, som imidlertid forsikrede hende om, at bankens beregning af rådighedsbeløbet var korrekt. Rådgiveren forsikrede hende også om, at hun havde råd til lejligheden, selv om der skulle komme rentestigninger.
Det har vist sig, at hendes rådighedsbeløb faktisk er på ca. 4.000 kr. pr. måned, eller ca. 2.000 kr. mindre end beregnet, idet hendes faste udgifter udgør ca. 12.500 kr. pr. måned, mens hendes nettoindkomst er på ca. 16.500 kr. På grund af rentestigninger må hun regne med, at de faste udgifter stiger med ca. 500 kr. pr. måned.
Hun har hidtil klaret sig ved at påtage sig ekstra arbejde, men hun ser sig nu nødsaget til at sælge lejligheden.
Banken bør betale en erstatning svarende til det manglende rådighedsbeløb, så længe hun har andelslejligheden.
Nordea Bank har anført, at der fra bankens side ikke blev begået fejl i forbindelse med udarbejdelsen af budgettet.
Budgettallene blev gennemgået nøje med klageren, som bekræftede, at budgetposterne var korrekte, herunder pensionsbidraget på 5 %, som fremgik af brevet fra arbejdsgiveren. Rådgiveren drøftede størrelsen af rådighedsbeløbet med klageren, som konkluderede, at dette var tilstrækkeligt stort. Af forsigtighedshensyn blev bonussen på 10.000 kr., der var nævnt i arbejdsgiverens brev, ikke medregnet i klagerens indkomst.
Det fremgår tydeligt af beregningen, at budgettet blev udarbejdet på grundlag af klagerens egne oplysninger om sin økonomi.
De udgifter, som efterfølgende viste sig at være dels større end forudsat (pensionsbidraget), dels helt udeladt af beregningen (telefon, kantinekøb og medarbejderforening), var alle udgiftsposter, som klageren burde have kontrolleret rigtigheden af, og ikke udgiftsposter, som banken havde et særligt kendskab til.
Det af klageren fremlagte budget er ikke dokumentation for de anførte udgifts- og indtægtsposter, og der foreligger ikke nogen beregning og dokumentation for klagerens personlige skat, hvilket vil være en forudsætning for at kunne vurdere størrelsen af rådighedsbeløbet.
Klageren har ikke lidt et erstatningsberettiget tab.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at Nordea Bank i forbindelse med udarbejdelsen af budgetberegningen forud for klagerens køb af en andelslejlighed i begyndelsen af 2007 begik fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar for banken.
Ankenævnet har herved lagt til grund, at banken hverken var informeret om udgifterne til medarbejderforening og kantinekøb eller om den korrekte størrelse af pensionsbidraget, som var den væsentligste grund til, at rådighedsbeløbet ikke blev så stort som anført i beregningen af 4. januar 2007.
Den øvrige reduktion i rådighedsbeløbet, som klageren nu måtte opleve, skyldes efterfølgende omstændigheder, som banken er uden ansvar for.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.