Afgørelse

Spørgsmål om rådgivningsansvar i forbindelse med finansiering af køb af andelsbolig

Indledning

Denne sag vedrører, om Nordea Bank har pådraget sig et erstatningsansvar overfor klagerne i forbindelse med deres køb af en andelsbolig i 2008.

Sagens omstændigheder

Klagerne i denne sag er to søstre, der er født i henholdsvis 1988 og 1990.

I foråret 2008 gav Nordea Bank tilsagn om at finansiere klagernes køb af en andelslejlighed for 995.000 kr. Ifølge salgsopstillingen udgjorde den månedlige boligafgift 7.436,25 kr. Købsaftalen for lejligheden blev underskrevet af klagerne den 30. marts 2008. Overtagelsesdagen var den 1. maj 2008.

Den 14. april 2008 udarbejdede Nordea Bank et fremtidigt budget for klagerne. Budgettet tog udgangspunkt i en samlet indkomst på 540.000 kr. og viste et rådighedsbeløb på 12.484 kr. pr. måned.

Ved gældsbreve af samme dato ydede banken klagerne et prioritetslån på 796.000 kr. til variabel rente 6,6 % pr. år og et andelsboliglån på 250.000 kr. til variabel rente 8,5 % pr. år.

Af klagernes skattemæssige årsopgørelser for 2008 fremgår en samlet lønindkomst på ca. 530.000 kr.

I sommeren 2010 blev der afholdt et møde om blandt andet overtræk på klagernes løbende konti.

I foråret 2011 gjorde klagerne indsigelse mod bankens rådgivning i forbindelse med købet af andelslejligheden. Banken afviste et eventuelt ansvar i forbindelse hermed.

Den 17. juni 2011 indgav klagerne en klage over Nordea Bank til Ankenævnet.

Banken har under sagen fremlagt en beregning med udgangspunkt i, at klagernes samlede indkomst i 2010 var på 611.100 kr. Beregningen viser et rådighedsbeløb i 2010 på 13.355 kr. pr. måned.

Parternes påstande

Klagerne har nedlagt påstand om, at Nordea Bank Danmark skal holde dem skadesløse for tab ved salg af andelslejligheden.

Nordea Bank Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at bankens rådgivning i forbindelse med deres køb af andelslejligheden var mangelfuld. Navnlig på baggrund af deres unge alder burde banken have ydet en grundig rådgivning og have henvist dem til advokat.

Banken samarbejdede med den ejendomsmægler, der medvirkede ved handlen.

De etablerede lån oversteg deres økonomiske formåen. Lånene var ikke baseret på deres faktiske indtægter men på forventninger til fremtidig indtægt.

Banken fulgte ikke op på de overtræk, der efterfølgende opstod.

Lejligheden bliver nu udbudt til salg for 695.000 kr., men forventes af ejendomsmægleren solgt for 500.000 kr. - 600.000 kr.

Banken bør holde dem skadesløse for tabet og frafalde deres hæftelse for lånene, når salget er gennemført.

Nordea Bank Danmark har anført, at banken forud for mødet med klagerne om deres påtænkte køb af andelslejligheden modtog en række oplysninger til brug for beregning af rådighedsbeløbet. Klagerne indleverede blandt andet lønsedler, jobbeskrivelser og ansættelsesbeviser. Den ene af klagerne havde fået lovning på et fuldtidsarbejde til en månedsløn på 19.500 kr. og den anden klager ville få en tilsvarende indkomst, når hun i sommeren 2008 var udlært som kontorelev. Klagerne havde desuden et fritidsjob, der gav en indkomst på ca. 3.000 kr. om måneden.

På grundlag af klagernes oplysninger blev rådighedsbeløbet beregnet til 12.484 kr. efter køb af andelsboligen. Budgettallene blev gennemgået meget nøje med klagerne. Det var klagernes opfattelse, at det beregnede rådighedsbeløb var tilstrækkeligt stort. Der er ikke fejl i budgetberegningen.

Forventningerne til klagernes lønindkomst viste sig at holde. Efterfølgende steg indkomsten.

Årsagen til overtrækkene på klagernes løbende konti må søges i, at deres privatforbrug har oversteget det rådighedsbeløb, som de oprindeligt selv vurderede, at de kunne klare sig for.

Klagernes beslutning om at sælge andelslejligheden nu ca. tre år efter købet, har ingen sammenhæng med den af klagerne påståede fejlrådgivning i foråret 2008.

Ankenævnets bemærkninger

I forbindelse med klagernes køb af en andelslejlighed i foråret 2008 udarbejdede Nordea Bank en budgetberegning, der viste et rådighedsbeløb for klagerne på 12.484 kr. pr. måned, og banken ydede den nødvendige finansiering i form af et prioritetslån på 796.000 kr. og et andelsboliglån på 250.000 kr. Den indtægt, der blev lagt til grund ved budgetteringen, svarer i det væsentlige til den, som klagerne opnåede og blev i 2010 væsentligt højere. Budgettet må som anført af banken være baseret på klagernes egen oplysninger.

Der foreligger herefter ikke omstændigheder, der kan medføre, at banken er erstatningsansvarlig for klagernes mulige tab ved et salg af andelslejligheden, eller at banken er forpligtet til at frafalde klagernes hæftelse for lånene, hverken helt eller delvist.

Klagerne får derfor ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.