Afgørelse

Spørgsmål om ansvar i forbindelse med køb af andelsbolig under opførelse før eksisterende ejendom var solgt.

Indledning.

Denne klage vedrører, om Danske Bank har pådraget sig et erstatningsansvar over for klagerne i forbindelse med deres køb af en andelsbolig under opførelse, forinden deres eksisterende ejendom var solgt.

Sagens omstændigheder.

Klagerne i denne sag er ægtefællerne M og H.

Klagerne, der er pensionister, henvendte sig i begyndelse af 2007 til Danske Bank, hvor de er kunder. Klagerne ønskede et lån i deres faste ejendom til finansiering af deres daglige økonomi. Ejendommen var vurderet til 2,45 mio. kr. og behæftet med lån på ca. 1,2 mio. kr.

I forbindelse med et møde den 10. januar 2007 udarbejdede banken et eksempel på en tillægsbelåning på 1,3 mio. kr. med afdragsfrihed.

Klagerne har anført, at banken vurderede, at de ikke havde råd til at blive boende i ejendommen. Banken rådede dem til at sælge ejendommen og købe noget mindre. Danske Bank har anført, at man vurderede, at klagernes rådighedsbeløb på sigt ville være for lavt til at dække deres udgifter, hvis de optog yderligere lån i deres faste ejendom. Når låneprovenuet af et tillægslån var brugt, ville klagerne ikke have tilstrækkeligt rådighedsbeløb til at dække lånets forrentning og afdrag. Der blev ikke lagt op til, at klagerne skulle sælge deres ejendom her og nu, men at det var en mulighed, der på sigt kunne sikre balance i klagernes økonomi.

På et nyt møde den 2. februar 2007 blev klagernes køb af en bestemt andelsbolig under opførelse drøftet. En ejendomsmægler vurderede nu klagernes eksisterende ejendom til 2,645 mio. kr. På grundlag af drøftelserne besluttede klagerne at købe andelsboligen med overtagelse den 1. september 2007. Banken har oplyst, at købesummen på ca. 610.000 kr. blev finansieret ved en boligsalgskredit med et maksimum på 2,1 mio. kr., hvoraf 1,12 mio. kr. var reserveret til indfrielse af klagernes Danske Prioritet lån, hvorefter der var et disponibelt beløb på ca. 380.000 kr.

Det lykkedes ikke klagerne at sælge ejendommen til udbudsprisen, som blev sat ned i flere omgange. På baggrund af faldet i friværdien anbefalede banken klagerne også at sætte andelsboligen til salg.

Pr. den 30. september 2008 bestod klagernes engagement af et Danske Prioritet lån på 1.120.000 kr., en boligkredit på 716.000 kr. og en privat kredit på 345.000 kr. Banken bevilgede en kreditforhøjelse på 60.000 kr. til leveomkostninger og faste udgifter indtil januar 2009.

Den 27. januar 2009, hvor det fortsat ikke var lykkedes at sælge nogen af de to ejendomme, tilbød banken en yderligere kreditforhøjelse på 30.000 kr. på betingelse af, at prisen for andelsboligen blev sat ned fra 600.000 kr. til 450.000 kr.

Parternes påstande.

Den 9. marts 2009 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal yde "kompensation for udgifter til mellemfinansiering, samt en fordelagtig finansiering af vores nuværende bolig" og "erstatning for tab i forbindelse med sagen".

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at de på baggrund af bankens oplysning om, at de ikke havde råd til at blive i deres ejendom, søgte en billigere bolig og fandt en passende andelsbolig under opførelse. De henvendte sig til banken for at få rådgivning om muligheden for at købe andelsboligen. Banken var positiv og ville straks låne dem 610.000 kr., så de kunne købe andelsboligen inden der blev udsolgt. På bankens initiativ deltog også en investeringsrådgiver med henblik på at opnå bedst muligt afkast af deres formue, når den eksisterende ejendom var solgt. De blev lidt euforiske af den positive stemning og accepterede at låne 610.000 kr. til andelsboligen.

Banken burde have rådgivet dem om risikoen ved at købe andelsboligen før den eksisterende ejendom var solgt.

Efter at de havde sat prisen på ejendommen ned, meldte der sig en køber, som ville have en nedsættelse på yderligere 250.000 kr. De forsøgte at forhandle gennem ejendomsmægleren, men forhandlingerne mislykkedes.

Ved det seneste møde om problemerne som følge af det manglende slag af ejendommen meddelte afdelingens souschef, at det efter hans vurdering ikke havde været nødvendigt at skifte til en billigere bolig. Det var endvidere hans opfattelse, at de burde forære andelsboligen væk til 0 kr.

De gjorde 100 %, hvad banken rådgav dem til, og har derved mistet alt, hvad de har sparet op gennem 38 år.

Danske Bank har anført, at klagerne selv traf beslutning om at købe andelsboligen, før de havde solgt deres eksisterende ejendom.

Klagernes situation er resultatet af den generelle afmatning på boligmarkedet, som banken ikke kan drages til ansvar for.

Klagerne afslog et købstilbud på 2.245.000 kr. for deres eksisterende ejendom, og traf således ikke rimelige foranstaltninger til at begrænse deres tab.

Banken har ikke handlet ansvarspådragende i sin rådgivning af klagerne men har i vid udstrækning imødekommet klagernes ønsker i den uheldige situation.

Det bestrides, at afdelingens souschef har oplyst, at klagerne godt kunne være blevet boende i den faste ejendom. Det er derimod korrekt, at souschefen har illustreret over for klagerne, at de ville kunne reducere deres månedlige udgift ved at afhænde andelsboligen, uanset at den blev solgt til et beløb, der lå væsentligt under købsprisen.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Ankenævnet finder ikke tilstrækkeligt grundlag for at fastslå, at Danske Bank begik en ansvarspådragende fejl ved i begyndelsen af 2007 ikke at have frarådet klagerne at købe andelsboligen med overtagelse den 1. september 2007, selvom klagernes hidtidige faste ejendom endnu ikke var solgt. Ankenævnet lægger vægt på, at det tab, der efterfølgende opstod for klagerne, var en følge af den negative udvikling på boligmarkedet, og at klagerne selv måtte være klar over, at de påtog sig en risiko ved at købe andelsboligen, før deres eksisterende faste ejendom var solgt.

Klagen tages ikke til følge.