Afgørelse

Spørgsmål om banken handlede ansvarspådragende i forbindelse med klagerens optagelse af lån til finansiering af boligkøb samt i forbindelse med klagerens senere omlægning heraf

Indledning

Denne sag vedrører, om banken handlede ansvarspådragende i forbindelse med klagerens optagelse af lån til finansiering af boligkøb i efteråret 2008 samt i forbindelse med klagerens omlægning af lånene i sommeren 2009.

Sagens omstændigheder

Klageren er kunde i Danske Bank, hvor hun i august 2008 henvendte sig med henblik på låneoptagelse til brug for køb af en ejendom til overtagelse den 1. oktober 2008.

Klagerens årsopgørelse for 2007 viste en årlig lønindkomst på 411.367 kr. før pension. Klagerens lønsedler for maj 2008 viste, at klageren havde haft en indtægt på bijobs på ca. 75.000 kr. i 2008 frem til og med maj måned.

Den 11. august 2008 var klageren til møde i banken, hvor hun fik gennemgået sin økonomi.

Ved brev af samme dag sendte banken et finansieringsforslag til køb af ejendommen, en økonomiberegning og en økonomioversigt. Finansieringsbehovet til købesummen på 1.165.000 kr. og forbedringer var i alt 1.300.000 kr. Ifølge finansieringsforslaget skulle finansieringen ske ved optagelse af et 30-årigt 6 % obligationslån på 1.046.000 kr. og et 20-årigt boliglån på 313.001 kr. til 8,25 % p.a. i rente med samlede årlige ydelser på ca. 112.000 kr. Af økonomiberegningen fremgik, at klagerens månedlige rådighedsbeløb i 2009 ville være 6.661 kr. baseret på en forventet indtægt i 2009 på 564.000 kr.

Den 4. september 2008 udarbejdede banken et nyt finansieringsforslag med tre forskellige finansieringsmuligheder, dels et 30-årigt 6 % obligationslån på 1.025.000 kr. kombineret med et 20-årigt boliglån på 329.207 kr. til 8 % p.a. i rente med samlede årlige ydelser på ca. 81.000 kr., dels et 30-årigt realkreditlån på 1.000.000 kr. med årlig rentetilpasning og afdragsfrihed kombineret med et 10-årigt boliglån på 328.546 kr. til en rente på 9,25 % p.a. med samlede årlige ydelser på ca. 78.000 kr. og dels et 30-årigt Danske Prioritet Plus-lån på 720.000 kr. kombineret med et 30-årigt boliglån på 187.500 kr. til 9,25 % p.a. i rente og et 10-årigt boliglån på 429.923 kr. til 9,25 % p.a. med samlede årlige ydelser på ca. 95.000 kr.

Klageren købte efter det oplyste ejendommen i september 2008 for 1.165.000 kr.

Den 18. september 2008 udarbejdede banken en ny økonomiberegning og en ny økonomioversigt. I beregningen indgik et 30-årigt 6 % obligationslån på 720.000 kr. i Realkredit Danmark, et 20-årigt boliglån på 325.000 kr. til 8 % p.a. og et lån i banken på 314.000 kr. til 6,10 % med samlede årlige ydelser på ca. 105.000 kr. Af beregningen fremgik, at klagerens månedlige rådighedsbeløb i 2009 ville være 10.561 kr. baseret på en forventet indtægt i 2009 på 576.000 kr. Forskellen i rådighedsbeløbet i forhold til den tidligere beregning skyldtes reducerede udgifter til bolig, bil og øvrige udgifter samt ændret indtægt.

Af økonomiberegningerne af 11. august 2008 og 18. september 2008 fremgik i øvrigt:

"…

Økonomiberegningen på de næste sider er udarbejdet på baggrund af de oplysninger om indtægter og udgifter, De har givet os, og som De har bedt om skal med i beregningen.

Beregningen er vejledende og indeholder ikke en bevilling af lånene. Vil De disponere på baggrund af økonomiberegningen, går vi ud fra, at De tjekker, om alle indtægts- og udgiftsposter er med og uden fejl, da selv mindre faktuelle forskelle kan få konsekvenser for Deres fremtidige økonomi. Opdager De en fejl, eller at der mangler en post, er De selvfølgelig velkommen til at få lavet en ny beregning – De skal kontakte Deres rådgiver.

Til brug for beregningen af Deres fremtidige rådighedsbeløb har De valgt, at beregningen tager udgangspunkt i Deres forventede indtægter og udgifter i 2009.

…"

Den 18. september 2008 optog klageren et 30-årigt 6 % obligationslån på 720.000 kr. med afdragsfrihed hos Realkredit Danmark og et 20-årigt boliglån på 325.000 kr. med variabel rente, for tiden 8 % p.a. i banken. Endvidere oprettede klageren samme dag en køberkonto i banken med en tilknyttet kredit på 302.000 kr. og med variabel rente, for tiden 8,25 % p.a. Kreditten blev etableret ved forhøjelse af en eksisterende kredit på 100.000 kr. med 202.000 kr.

Samme dag underskrev klageren et God Skik Tjekskema vedrørende realkreditlånet på 720.000 kr. Klagerens årsindkomst var i skemaet angivet til 564.000 kr., mens det månedlige rådighedsbeløb efter låneoptagelsen var angivet til 7.000 kr. Skemaet indeholdt endvidere følgende:

" …

Begrundelse for valget af lånet i lyset af min økonomisk situation

Obligationslån giver en fast ydelse i hele lånets løbetid, og det er vigtigt for mig, at jeg hele tiden ved hvad mine udgifter til huslejen er. Obligationslån giver en fast ydelse i hele lånets løbetid, kombineret med en god beskyttelse af min restgæld, da kursen falder ved stigende renter. …

Årlige omkostninger i procent (ÅOP)

…

Selvom ÅOP på det lån, jeg har valgt er lidt højere end på andre lån, kan det alligevel være et godt valg, fx fordi lånets egenskaber passer bedre til mine behov og forventninger. …"

Klageren havde endvidere efter det oplyste et billån på 222.000 kr. og en kassekredit på sin lønkonto på 100.000 kr.

Banken har anført, at man drøftede forskellige finansieringsmuligheder inden klagerens optagelse af lån. Klageren har anført, at hun ikke husker detaljer fra bankens beregninger, men at beregningerne viste et tilstrækkeligt rådighedsbeløb. Klageren har anført, at banken inden hendes optagelse af lån udarbejdede en beregning med udgangspunkt i en årlig indtægt på 400.000 kr. Banken har bestridt dette.

Klageren overtog ejendommen den 1. oktober 2008.

Den 12. december 2008 udarbejdede banken en ny økonomiberegning og økonomioversigt med udgangspunkt i en årlig indtægt på 480.000 kr. Banken har oplyst, at beregningen blev udarbejdet efter anmodning fra klageren. Ifølge beregningen ville klagerens månedlige rådighedsbeløb i 2009 være 4.406 kr. I beregningen indgik det valgte realkreditlån, køberkontokreditten på 302.000 kr. til 6 % p.a. og et boliglån på 316.951 kr. til 9,5 % p.a. med samlede årlige ydelser på ca. 105.000 kr. Reduktionen i rådighedsbeløbet i forhold til beregningen af 18. september 2008 skyldtes øgede udgifter og den reducerede indkomst.

Klagerens årsopgørelse for 2008 viste en årlig lønindkomst på 515.724 kr. før pension.

Klageren har oplyst, at ejendommen blev sat til salg i maj 2009, da hun ikke havde råd til at beholde den.

Den 24. juli 2009 omlagde klageren sine lån for at få en lavere ydelse. Lånene optaget til brug for køb og renovering af ejendommen og kassekreditten tilknyttet klagerens lønkonto på 100.000 kr., der efter det oplyste var fuldt trukket, blev omlagt til et 30-årigt kontantlån med rentetilpasning og 10 års afdragsfrihed på 1.000.000 kr. hos Realkredit Danmark, et 20-årigt boliglån i banken på 387.846,18 kr. med variabel rente, for tiden 8,1 % p.a. og et privatlån i banken på 108.520,41 kr. med variabel rente, for tiden 11,75 % p.a. med en løbetid på ca. 14 år. Billånet forblev uændret.

Ved brev af samme dag til klageren sendte banken et finansieringsforslag for omlægningen, en økonomiberegning samt en økonomioversigt vedrørende de omlagte lån med årlige ydelser på i alt ca. 82.000 kr., heraf ca. 66.000 kr. til realkreditlån og boliglån. Af økonomiberegningen fremgik, at klagerens månedlige rådighedsbeløb for 2010 ville være 6.097 kr. baseret på en forventet årsindtægt på 400.000 kr.

Klageren har oplyst, at renoveringen af ejendommen var færdig i efteråret 2009.

Ved breve af 2. og 26. januar 2010 til banken klagede klageren over bankens rådgivning i forbindelse med hendes køb og valg af finansiering af ejendommen. Ved brev af 16. februar 2010 afviste banken klagen. Parterne fastholdt deres synspunkter i efterfølgende korrespondance.

Klageren har oplyst, at ejendommen blev solgt for 925.000 kr. i foråret 2011.

Parternes påstande.

Klageren har den 5. juli 2010 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, atDanske Bank skal erstatte hende tabet ved salget ejendommen samt nedskrive hendes gæld med omkostningerne ved låneomlægningen og stigningen i restgæld efter låneomlægningen.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har bl.a. anført, at banken stillede hende i udsigt, at hun kunne købe en ejendom til en højere pris, end hun havde økonomi til. Det viste sig efterfølgende, at de faste udgifter lagde beslag på stort set hele hendes indtægt, og at hun havde forkøbt sig.

Banken bør erstatte hende tabet ved salget af ejendommen. Hvis banken fra starten havde rådgivet hende om, hvilket beløb hun kunne sidde for, havde hun købt en ejendom, som hun ikke bagefter havde været tvunget til at sælge.

Efter modtagelsen af behovsanalysen af 11. august 2008 kontaktede hun straks banken og oplyste, at indtægtsforudsætningerne var forkerte. Analysen blev drøftet på et møde hos hende. Hun meddelte her banken, at hendes indkomst ikke ville overstige 400.000 kr. Banken udarbejdede herefter et bilag med udgangspunkt i den af hende skønnede realistiske indkomst på 400.000 kr. Bilaget blev gennemgået i banken, men blev ikke sendt eller udleveret til hende. På mødet udarbejdede banken endvidere andre beregninger med andre årsindkomster end de 400.000 kr. Banken opfordres til at fremlægge de forskellige beregninger.

Banken udarbejdede flere fiktive beregninger og God Skik Tjekskemaer. Hun husker ikke detaljer fra beregningerne efter den 11. august 2008, men alene konklusionen om, at hun ved køb af ejendommen ville have et acceptabelt rådighedsbeløb.

Banken burde have taget udgangspunkt i årsopgørelsen for 2007, som hun medbragte til mødet i banken. Hun havde ikke forventninger om øgede biindtægter. Hun havde ikke månedlige indtægter på 45.000 kr. - 50.000 kr. og gav ikke banken oplysning herom. Det må have formodningen imod sig, at hendes årsløn ville stige fra 414.000 kr. til 564.000 kr. Banken var forpligtet til nærmere at undersøge baggrunden for en sådan stigning. Banken har tilsyneladende ladet usikre indtægter fra bijobs indgå i beregningen. Hun fik senere et nyt job med en højere løn, men denne ansættelse var ikke på tale i august 2008.

At hendes indkomst i 2008 steg til 515.000 kr. skyldtes alene, at hun påtog sig yderligere opgaver med en ugentlig arbejdstid på 60 timer, da hendes økonomi ellers ikke kunne hænge sammen.

Hun havde ikke råd til at blive ejendommen og var derfor nødt til at sælge. Hun blev påført et stort tab som følge af bankens rådgivning. Salget skyldtes alene hendes økonomi. Hun har ikke oplyst banken om, at hun ville ud og rejse og nyde livet.

Den anbefalede finansiering af ejendommen var uhensigtsmæssig. Hun fik ingen rådgivning om muligheden for at optage lån med en billigere ydelse. Hun havde absolut ingen viden om valg af lån. Hun ville have valgt lån med en billigere ydelse, hvis hun havde fået forelagt muligheden. Banken burde ikke have anbefalet hende de valgte lån også under hensyn til det lave rådighedsbeløb, der kun godt og vel svarede til bankens anbefalede minimumsrådighedsbeløb. Hun bør derfor friholdes for omkostningerne ved låneomlægningen og stigningen i restgæld efter låneomlægningen.

Danske Bank har bl.a. anført, at klageren selv oplyste, at hendes forventede månedlige indtægter for 2009 ville være ca. 45.000 kr. - 50.000 kr. Banken lagde med rette disse oplysninger til grund ved udarbejdelsen af behovsanalyser og beregninger til klageren inden købet af ejendommen.

Det fremgik udtrykkeligt af behovsanalysen og økonomiberegningen, at bankens beregninger var vejledende, at indtægterne var baseret på klagerens egne oplysninger, at klageren var forpligtet til at give banken besked, hvis oplysningerne var forkerte, og at klageren skulle tjekke, om alle udgifts- og indtægtsposter var korrekt medtaget. Endvidere fremgik det af økonomiberegningen, at klageren havde valgt, at beregningen skulle tage udgangspunkt i de forventede indtægter og udgifter for 2009.

I God Skik Tjekskema af 18. september 2008 angav klageren sin årsindkomst til 564.000 kr. Klagerens forventede årlige indtægt på 564.000 kr. fremgik tydeligt af økonomiberegningen, som klageren fik udleveret.

Klageren gjorde ikke på noget tidspunkt indsigelse mod de af banken anvendte oplysninger om hendes forventede indtægtsforhold.

Der blev ikke udarbejdet en beregning inden klagerens køb af ejendommen med en indtægtsforudsætning på 400.000 kr.

Årsopgørelsen for 2008 understøtter, at klageren kunne have en forventning om at tjene mere end 400.000 kr. Klageren indleverede i forbindelse med økonomiberegningerne inden købet diverse lønsedler vedrørende bijobs. Lønsedlerne viste, at klageren havde en indtægt på bijobs på ca. 75.000 kr. i 2008 frem til og med maj måned.

Efter købet af ejendommen i december 2008 anmodede klageren banken om at foretage en økonomiberegning med udgangspunkt i en årlig indtægt på 480.000 kr. Klageren havde således også på dette tidspunkt en forventning om en årlig indtægt på mere end 400.000 kr.

Det bestrides, at banken udarbejdede "fiktive beregninger og God Skik Tjekskemaer". Banken udarbejdede forskellige beregninger på mulige lån, så klageren havde et godt udgangspunkt for at vælge.

Banken udarbejdede beregninger på forskellige lån og drøftede flere forskellige finansieringsmuligheder med klageren på baggrund af behovsanalysen af 11. august 2008, så klageren havde et godt udgangspunkt for at vælge den rigtige løsning. Banken rådgav klageren om fordele og ulemper ved de forskellige finansieringsmuligheder. Banken foreslog bl.a. et Danske Prioritet Plus-lån i finansieringsforslaget af 4. september 2008. Lånet kunne imidlertid ikke optages som forhåndslån. Da klageren ønskede at foretage renoveringsarbejder på ejendommen, valgte hun i stedet et 6 % realkreditlån, et boliglån og en køberkonto med kredit.

De valgte lån var ikke uhensigtsmæssige for klageren ud fra de oplysninger, som klageren havde givet banken. Rådighedsbeløbet på 6.661 kr. var tilstrækkeligt i forhold til bankens generelle anbefalinger med minimumsrådighedsbeløb på 5.500 kr. pr. voksen.

Det var hensigten, at køberkontoen skulle afløses af et Danske Prioritet lån, når renoveringsarbejderne var færdige. Da klageren efterfølgende ønskede at sælge ejendommen inden renoveringsarbejderne var færdige, blev det påtænkte Danske Prioritet Plus-lån ikke etableret.

Klageren meddelte i april 2009, at hun ville sælge ejendommen, da hun ikke ønskede at arbejde så meget, da økonomien var blevet stram, og da hun ville ud at rejse og nyde livet. Den senere låneomlægning skete efter klagerens eget ønske for at skabe mere luft i hendes økonomi, indtil et salg af huset kunne ske. De omlagte lån imødekom klagerens ønske og gav en lavere månedlig ydelse. Restgælden steg samtidig som følge af omkostningerne til omlægningen.

Banken begik hverken forud for klagerens køb af ejendommen eller efterfølgende ved låneomlægningen ansvarspådragende fejl eller forsømmelser, der kan bevirke, at banken skal betale erstatning til klageren.

Banken er ikke ansvarlig for de generelle prisfald, der var efter klagerens køb af huset, ligesom banken ikke er ansvarlig for, at klagerens indtægter ikke blev så høje, som klageren selv forventede.

Ankenævnets bemærkninger

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at Danske Bank ved rådgivning af klageren i forbindelse med klagerens beslutning om køb af ejendommen begik fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar for banken.

Klageren modtog bankens økonomiberegning af 11. august 2011 forud for optagelsen af lånene. Beregningen angav en forventet årsindkomst for 2009 på 564.000 kr. og et månedligt rådighedsbeløb i 2009 6.661 kr. I god skik tjekskema underskrevet af klageren den 18. september 2008 i forbindelse med hendes optagelse af lån var den forventede årsindkomst for 2009 angivet til 564.000 kr. og det månedlige rådighedsbeløb efter låneoptagelsen angivet til 7.000 kr.

Banken udarbejdede endvidere økonomiberegning af 18. september 2008 i forbindelse med klagerens optagelse af lån. Beregningen, der ifølge banken var baseret på de valgte lån, angav en forventet årsindkomst for 2009 på 576.000 kr. og et månedligt rådighedsbeløb i 2009 på 10.561 kr.

Ankenævnet lægger til grund, at banken udarbejdede økonomiberegningerne på grundlag af de af klageren meddelte oplysninger om forventede fremtidige udgifter og indtægter. Af beregningen fremgik, at klageren havde valgt, at beregningen skulle tage udgangspunkt i de forventede indtægter og udgifter for 2009.

Ankenævnet finder ikke grundlag for at tilsidesætte bankens forklaring om, at der ikke inden klagerens køb af ejendommen blev udarbejdet økonomiberegninger med forudsætning om en årlig indkomst på 400.000 kr.

Banken er ikke ansvarlig for, at klagerens indtægtsgrundlag efterfølgende udviklede sig negativt i forhold til forventningerne.

Ankenævnet finder, at klageren måtte indse, at bankens beregninger var vejledende, baseret på hendes egne oplysninger om indtægtsforhold, og at købet af ejendommen beroede på hendes egen beslutning.

Klageren optog i september 2008 et fast forrentet realkreditlån på 720.000 kr. med afdragsfrihed, et boliglån og en køberkredit i banken til finansiering af køb og renovering af ejendommen. Lånene blev i juli 2009 omlagt til bl.a. et afdragsfrit realkreditlån med rentetilpasning på 1.000.000 kr., hvorved klageren opnåede en lavere månedlig ydelse.

Banken har anført, at man udarbejdede og drøftede forskellige finansieringsmuligheder med klageren inden klagerens valg af lån i september 2008. Klageren har anført, at hun ikke modtog rådgivning om muligheden for at optage lån med en billigere ydelse, og at banken allerede i september 2008 burde have anbefalet hende en finansiering med en lavere månedlig ydelse.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at Danske Bank ved rådgivning af klageren i forbindelse med finansieringen af ejendommen begik fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar for banken.

Ankenævnet lægger herved vægt på, at finansieringsforslaget af 4. september 2008 indeholdt to forslag om optagelse af realkreditlån på ca. 1 mio. kr., herunder et afdragsfrit realkreditlån med årlig rentetilpasning, og at klageren ifølge god skik tjekskema underskrevet den 18. september 2008 lagde vægt på en fast ydelse på realkreditlånet uanset den højere ydelse.

Ankenævnet finder, at klageren måtte indse, at hun selv måtte træffe beslutning om valg af finansiering.

Ankenævnets afgørelse