Afgørelse

Spørgsmål om ansvar for betaling af byggerate og for rådgivning i forbindelse med klagernes køb af projektsommerhus

Indledning

Sagen vedrører, om banken har pådraget sig et erstatningsansvar ved betaling af byggerate og for rådgivning i forbindelse med klagernes køb af projektsommerhus.

Sagens omstændigheder

Klagerne købte i 2006 et projektsommerhus af firmaet, F. Sommerhuset skulle opføres af entreprenørfirmaet, E, og var en del af et projekt omfattende i alt 150 sommerhuse. Projektmappen fra F indeholdt et tilbud om byggelån i BRFkredit Bank, formidlet gennem et ejendomsmæglerfirma, M. Banken finansierede efter det oplyste 126 af sommerhusene.

Ved brev af 13. juni 2006 tilbød M klagerne en finansieringspakke med en midlertidig byggekredit i BRFkredit Bank og et kreditforeningslån ud fra den forventede salgspris.

Ifølge totalentreprisekontrakt af 4. juli 2006 mellem E og klagerne som bygherre skulle entreprisesummen betales efter følgende betalingsplan:

" … Entreprisesummen betales af bygherren til entreprenøren således:

…

Rate 2 til 4 er forfalden til betaling senest 7 dage efter fakturadato. …"

Ved manglende rettidig betaling var E berettiget til at standse arbejdet og kræve erstatning for tab og ultimativt at hæve kontrakten.

Ved kreditaftale af 5. september 2006 og byggekreditaftale af 6. september 2006 fik klagerne tilsagn om en byggekredit i banken på 460.000 kr. til afvikling den 1. februar 2007. Byggekreditaftalen indeholdt blandt andet følgende:

"… Udbetalingsbestemmelser

Byggelånet udbetales i rater i overensstemmelse med fordelingsplanen. Byggeriets tekniske leder og bygherren, eller den bygherren har bemyndiget til at disponere over byggekreditten, har ansvar for udbetalingerne. Inden udbetaling finder sted har BRFbank a/s ret til at lade byggeriet besigtige. Bygherre skal betale omkostningerne ved en eventuel besigtigelse. …

Almindelige reger for byggekredit

1. BRF bank a/s er berettiget til at tilbageholde eller nedsætte en eller flere rater, såfremt banken skønner, at der ikke på ejendommen er præsteret arbejde svarende til ratens beløb …

2. Byggekreditraterne må kun anvendes til betaling af de efter fordelingsplanen forfaldne beløb, og BRFbank a/s har ret til at føre kontrol hermed. …"

Klagerne har oplyst, at de fik tilsendt lånedokumenterne til underskrift, og at de efter låneoptagelsen fik en enkel telefonopringning fra M om, hvilket realkreditlån som de ønskede.

Ved transporterklæring underskrevet af klagerne og noteret af banken fik E sikkerhed for betaling af raterne 2 til 5 ved transport i klagernes tilgodehavende hos banken. Af transporterklæringen fremgik blandt andet:

"… [E] er som følge af nærværende transport eneberettiget til at modtage og kvittere for alle betalinger på anfordring uden at være forpligtet til at dokumentere sine krav.

Udbetaling [E] fremsender anfordring om udbetaling iht. rateplan indgået i købskontrakt med [klagerne] …"

Den 15. september 2006 blev første rate af entreprisesummen, 35.511,81 kr. og grundkøbesummen på 400.000 kr. betalt over byggekreditten.

Byggeriet blev påbegyndt ultimo 2006.

Den 1. marts 2007 blev kreditten forhøjet med 230.000 kr. til i alt 690.000 kr. til afvikling den 1. februar 2008. Klagerne optog endvidere et forhåndsrealkreditlån til dækning af restfinansieringsbehovet. Forhåndslånet blev udbetalt den 12. april 2007.

Den 10. april 2007 anmodede E klagerne om at betale 2. rate på 295.931,75 kr. af entreprisesummen senest den 17. april 2007. Den 13. april 2007 attesterede klagerne raten til betaling, og beløbet blev betalt den 20. april 2007 over byggekreditten.

Den 29. juni 2007 anmodede E klagerne om at indbetale 3. rate på 473.490,80 kr. af entreprisesummen senest den 6. juli 2007. Den 1. juli 2007 attesterede klagerne 3. rate til betaling. Banken har oplyst, at man modtog anmodningen om betaling af raten fra M den 19. juli 2007 sammen med et foto af klagernes sommerhus. Beløbet blev herefter betalt den 19. juli 2007 over byggekreditten. Klagerne har bestridt, at fotoet fra M viste deres sommerhus.

Et par dage senere blev byggeriet indstillet som følge af E’s økonomiske vanskeligheder. Efter det oplyste blev der herefter intet arbejde udført på byggeriet, førend byggeriet blev genoptaget af en anden entreprenør i 2008.

Ingeniørfirmaet, I, udarbejdede en staderapport af 3. august 2007 for alle husene i projektet. Af rapporten fremgår, at det samlede stade på klagernes sommerhus var 36 %. I sagen er endvidere fremlagt et foto af klagernes sommerhus, dateret 23. august 2007. Banken har anført, at fotoet viser et færdigt råhus. Klagerne har bestridt dette.

Medio september 2007 blev E erklæret konkurs.

I e-mail af 14. oktober 2007 til banken anførte klagerne, at E havde fået 3. rate udbetalt uden at have udført tilstrækkeligt arbejde.

Den 11. marts 2008 anførte banken følgende om sin forretningsgang for udbetaling af byggekreditrater:

"… Forretningsgangen om udbetaling af rater fra en byggekredit er sådan, at der kan udbetales fra en byggekredit, når det er dokumenteret, at arbejdet er udført. [M] har besigtiget og taget foto, og du har ved din underskrift på anmodningen accepteret at raten udbetales (og derved at arbejdet er udført). Vi er ikke bekendt med hvad [E] har skrevet til dig om forretnin[g]sgangen, og jeg ved ikke, hvad der ligger i ’i god tid’. Din underskrift er din accept/godkendelse af, at arbejdet er udført, så anmodningen kan vel ikke underskrives af dig, førend du ved at arbejdet er udført. …"

Den 12. marts 2008 rettede klagernes advokat henvendelse til banken og anførte, at banken havde udbetalt 3. rate uden at sikre sig, at byggeriet havde nået det forudsatte stade og på et fejlagtigt dokumentationsgrundlag med fotos af en anden ejendom. Advokaten anmodede banken om at meddele, om I’s rapport kunne godkendes, og om banken i modsat fald ville medvirke til en uvildig sagkyndig besigtigelse. Banken afviste den 17. marts 2008 klagernes indsigelser og anførte, at man ikke kunne forholde sig til I’s rapport og ikke så noget formål med en ny besigtigelse. Parterne fastholdt deres synspunkter i en efterfølgende korrespondance i marts og april 2008.

I april 2008 overførte klagerne deres engagement hos banken inklusiv byggekredit og forhåndslånegaranti til et andet pengeinstitut.

Klagerne har fremlagt fakturaer dateret fra den 6. april 2008 til den 30. oktober 2008 på i alt 253.086,13 kr. fra forskellige håndværkere vedrørende udførelse af arbejde på sommerhuset, samt e-mails fra en del af håndværkerne med bekræftelse på, at der ikke var anvendt bedre materialer til de fakturerede arbejder end i det oprindelige projekt.

Klagernes sommerhus blev færdigmeldt den 20. november 2008. Klagerne har oplyst, at de har haft en merudgift til opførelse af sommerhuset på ca. 500.000 kr.

Parternes påstande

Den 9. juni 2011 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at BRFkredit Bank skal tilbagebetale 473.490,80 kr. vedrørende 3. rate af byggelånet samt renter og gebyrer vedrørende dette beløb.

BRFkredit Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har blandt andet anført, at banken ikke efterlevede procedurerne i forbindelse med udbetalingen af 3. rate.

Banken lovede i forbindelse med deres køb, låntagning og i byggefasen at udføre kontrol af byggeriet før ratebetalinger. De fik at vide, at banken ville følge byggeriet og have sin egen mand i området, der overfor banken ville kontrollere og dokumentere, at arbejdet var udført. De følte sig derfor trygge ved købet. Proceduren blev efterfølgende bekræftet af banken i 2008. Der var derfor ikke tale om en intern arbejdsgang. Banken bekræftede i marts 2008, at der kunne udbetales fra en byggekredit, når arbejdet var dokumenteret udført, at M havde dokumenteret arbejdet ved besigtigelse og fotos, og at klagerne havde accepteret betalingen.

De underskrev betalingsanmodningen i forventning om, at bankens repræsentant på stedet havde foretaget en besigtigelse for at kontrollere, at stadet var "råhus færdiggjort (lukket hus)" som anført i kontrakten.

Banken forsømte at udføre den lovede kontrol og begik væsentlige fejl og mangler ved udbetalingen. Banken udbetalte raten i strid med procedurerne, uden at kontrollere stadet og på baggrund af forkerte fotos.

E havde tilsyneladende prøvet at hente likviditet ved at opkræve 3. rate for tidligt. Huset var ikke et færdigt råhus og havde hverken færdigt tag, døre, vinduer eller yderbeklædning m.v. Rapporten fra I viser, at stadet kun var 36 %. I udarbejdede rapport for alle husene i projektet efter anmodning fra F. Banken har ikke bestridt opgørelsen, som banken modtog i august 2007. Stadet er dokumenteret ved rapporten fra I og de fremlagte fotos og kan eventuelt suppleres med vidneudsagn fra fotografen. Et syn og skøn er derfor ikke nødvendigt.

Banken tog først fotos af deres sommerhus efter betalingen. Banken beklagede, at udbetalingen var sket på baggrund af de forkerte fotos og sendte den 29. oktober 2007 en kopi af de rigtige fotos, dateret den 23. august 2007.

Hverken de forkerte eller de rigtige fotos viser et færdigt råhus. Banken burde derfor have stoppet betalingen til E. Huset på de forkerte fotos havde vinduer, men var stadig ikke et færdigt råhus, da det ikke havde yderbeklædning eller et færdigt tag. Et råhus er, jf. Den Danske Ordbog, defineret som "et hus hvor fundamenter, bærende konstruktioner og yderbeklædning er færdige, hvorimod den indvendige færdiggørelse mangler".

Banken foretog egen inspektion og fotos efter E’s betalingsstandsning. De betalte et gebyr for besigtigelsen, men har aldrig modtaget en rapport fra banken.

Rådgivningen fra banken og/eller bankens repræsentant, M, var mangelfuld, uforsvarlig og nærmest ikke eksisterende. Der skal ske identifikation mellem banken og dennes repræsentant. De fik tilsendt en blanket, som de skulle underskrive til brug for låneansøgningen. De skulle ikke vise et budget eller dokumentere deres indtægt, da projektet var "rigtig godt". De fik tilsendt lånedokumenterne til underskrift. Efter købet og optagelsen af lånet i banken fik de en enkelt telefonopringning fra M om hvilket realkreditlån, som de ønskede. De modtog ikke rådgivning herudover. De fik ingen rådgivning om deres risiko og ansvar i forbindelse med udbetaling af ratebetalinger.

Det var deres første husbyggeri, og banken burde aktivt have taget initiativ til en grundig rådgivning om økonomien, byggeprojektet og deres forpligtelser. Banken var en aktiv medspiller i projektet, havde vedlagt et generelt lånetilbud i projektmappen og havde egne folk, der fulgte byggeriet. Deres kontrakt var enslydende med de over 100 andre aftaler, der var finansieret af banken. Banken burde mundtligt eller skriftligt have oplyst klart om ansvarsfordelingen i forbindelse med betaling af ratebetalinger. Det fremgår ikke af kreditaftalen, at de havde ansvaret for udbetalinger.

Banken bør som følge af uagtsomheden i forbindelse med udbetalingen og den mangelfulde rådgivning erstatte dem 3. rate med tillæg af påløbne renter.

Færdiggørelsen blev ca. 500.000 kr. dyrere end budgetteret. Merudgiften kunne have været undgået, hvis banken havde ydet den nødvendige rådgivning og/eller havde fulgt betalingsprocedurerne. De ville i så fald have kunnet modregne alle mangler, ekstraudgifter og forsinkelser i den udestående betaling til E.

De har dokumenteret tabet med fremlæggelse af håndværkerregninger vedrørende de manglende arbejder til udførelse af råhus, i alt 253.086,13 kr. Der blev alene udført de absolut nødvendige arbejder til færdiggørelse af huset, i samme kvalitet som i det oprindelige projekt, hvilket er dokumenteret ved den fremlagte korrespondance med håndværkerne. Derudover stod huset åbent i lang tid, hvilket medførte yderligere omkostninger til færdiggørelse.

De har ikke udvist passivitet. De antog en advokat i foråret 2008, men var herefter nødt til at bruge alle kræfter på færdiggørelse af sommerhuset. Banken afviste deres anmodning om at deltage i et uvildigt syn og skøn. Det forhold, at de tog imod et bedre tilbud fra et andet pengeinstitut, fritager ikke banken for ansvar i sagen.

BRFkredit Bank har blandt andet anført, at banken udbetalte 3. rate i overensstemmelse med det i byggekreditaftalen fastsatte.

Klagerne anmodede selv, i overensstemmelse med byggekreditaftalen, om at 3. rate blev udbetalt. Klagerne kan derfor ikke gøre et ansvar gældende overfor banken.

Banken havde ikke påtaget sig at varetage andre opgaver i forhold til ratebetalingen, end hvad der fulgte af byggekreditaftalen. Banken havde ikke påtaget sig en tilsynsforpligtelse, at have folk på byggepladsen eller på anden måde at sikre sig, at husene havde nået det forudsatte stade. Klagerne har ikke godtgjort eller sandsynliggjort, at banken skulle have påtaget sig en sådan forpligtelse.

Klagerne kan ikke støtte ret på bankens interne forretningsgange, hvorfor en overtrædelse heraf ikke i sig selv kan medføre ansvar for banken. Bankens interne forretningsgange var alene etableret for at sikre bankens engagement i sagen og skulle ikke afdække klagernes risiko.

Banken foretog en besigtigelse af byggeriet den 5. oktober 2007 for at tilvejebringe et overblik over samtlige huses generelle tilstand og for at sikre, at de tilstrækkelige vinterforanstaltninger blev udført. Besigtigelsen blev foretaget med hjemmel i byggekreditaftalen, og der blev opkrævet et gebyr herfor på 500 kr. hos alle låntagerne.

En eventuel overtrædelse af bankens interne forretningsgange kan i øvrigt ikke føre til et ansvar. Det kan ikke udelukkes, at banken udbetalte på grundlag af et forkert foto. Dette ville imidlertid have været uden betydning, da det fremlagte foto af 23. august 2007 ubestridt var klagernes hus. Efter E’s indstilling af arbejdet umiddelbart efter betalingen af 3. rate blev der ikke arbejdet på huset før i 2008. Et foto af klagernes hus på betalingstidspunktet ville have vist et hus på samme stade som fotoet af 23. august 2007, der viser et færdigt råhus. Der manglede vinduer i huset, men det er praksis hos banken på bygherrens anmodning at udbetale rater, der forfalder ved et færdigt råhus, når huset har et sådant stade. Bankens rolle er ikke at kontrollere stadeprocenten men at sikre sig, at huset opnår den forudsatte værdi. I en sådan situation tilkommer det ikke banken at hindre en bygherres rimelige betalingsanmodning.

Klagerne modtog tilstrækkelig rådgivning fra banken og M, der var låneformidler.

Klagerne har udvist passivitet ved at forholde sig inaktivt til kravet i mere end tre år fra foråret 2008. Klagerne tog ikke forbehold om kravet i forbindelse med overførsel af engagementet til andet pengeinstitut i april 2008.

Klagernes tab er helt udokumenteret, og klagernes krav må afvises også af denne grund. Klagerne har ikke påvist, at de samlede ratebetalinger ikke var et udtryk for den aktuelle stadeværdi. Færdiggørelsesprocent og stadeværdi af huset kan ikke umiddelbart sammenlignes. Rapporten fra I er indhentet ensidigt af klagerne og må tillægges bevisværdi derefter.

Banken kan ikke anerkende klagernes fakturaer vedrørende færdiggørelse af sommerhuset. Det fremgår ikke, om der er tilført forbedringer i forhold til det oprindelige projekt.

Ankenævnets bemærkninger

BRFkredit Bank forestod finansieringen af klagernes projektsommerhus. Det findes ikke godtgjort, at banken begik ansvarspådragende fejl ved rådgivning af klagerne i forbindelse med finansieringen. Der er ikke grundlag for at fastslå, at banken påtog sig at rådgive klagerne om juridiske spørgsmål i forbindelse med klagernes retsforhold til E eller F.

Tre medlemmer – John Mosegaard, Karin Duerlund og Jan Staal Andersen – udtaler:

Der er ikke grundlag for at fastslå, at banken begik ansvarspådragende fejl ved betaling af 3. rate til E. Betalingen fandt sted efter klagernes skriftlige anmodning. Banken var efter byggekreditaftalen berettiget til at lade sommerhuset besigtige og at tilbageholde eller nedsætte en rate, hvis banken skønnede, at der ikke var udført tilstrækkeligt arbejde. Vi finder ikke, at byggekreditaftalen indebar en pligt for banken til at føre tilsyn vedrørende rateudbetalingerne på klagernes vegne, men alene en ret hertil på egne vegne af hensyn til bankens kreditmæssige risiko. Vi finder ikke, at klagerne har dokumenteret, at banken ved anden aftale overfor klagerne havde påtaget sig at varetage opgaver i forhold til ratebetalingen eller at have folk på byggepladsen. Vi stemmer derfor for, at klagerne ikke får medhold i klagen. Vi har herefter ikke anledning til at tage stilling til, om klagerne har fortabt deres krav som følge af udvist passivitet også sammenholdt med forældelsesreglerne.

To medlemmer – Maria Hyldahl og Anna Marie Schou Ringive – udtaler:

Vi finder, at banken begik en ansvarspådragende fejl ved betalingen af 3. rate til E. Vi lægger til grund, at klagernes godkendelse skete henset til bankens involvering i projektet og på baggrund af bankens tilsyn med, at rateudbetalingerne alene skete, når kravene i byggekreditaftalen var opfyldt. At bankens accept af rateudbetalingen skete på baggrund af et fejlagtigt dokumentationsgrundlag, banken modtog fra M, og på et tidspunkt, hvor råhus ikke var færdiggjort, skal ikke komme klagerne til skade. Vi finder, at banken bærer risikoen herfor, og som følge heraf bør banken godtgøre klagerne en værdi svarende til den manglende andel af udført råhus. Såfremt klagerne ikke kan fremlægge dokumentation for hvad færdiggørelsen af de manglende 4% af det færdige råhus har kostet, kan beløbet skønsmæssigt ansættes til 4% af den 3. rate, udregnet til 18.939,63 kr.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.