Rådgivning, ejendomssalg. Soliditetsoplysning.
| Sagsnummer: | 113 /1992 |
| Dato: | 08-12-1992 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Niels Bolt Jørgensen, Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Soliditetsoplysning
Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom |
| Ledetekst: | Rådgivning, ejendomssalg. Soliditetsoplysning. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Efter at klageren og dennes ægtefælle igennem nogen tid havde haft deres landbrugsejendom til salg, solgtes ejendommen ved slutseddel af 29. april 1990 for en købesum af 3.750.000 kr. Mandag den 30. april 1990 henvendte klageren og ægtefællen sig på Holbæk Landboforenings kontor og anmodede en konsulent om at gennemlæse slutsedlen og give et overslag over deres økonomiske stilling efter salget. Ved telefax af samme dag kl. 10.07 faxede konsulenten et uunderskrevet eksemplar af slutsedlen til indklagedes Holbæk afdeling til en navngiven medarbejder. På faxmeddelelsen var anført: "Slutseddel vedrørende salg af ejendommen. Slutseddel ER underskrevet. Du bedes venligst tage kontakt med købers bank, der er Sydbank, Rådhusafd., Rådhuspladsen 14."
Ifølge slutsedlens punkt 17.7 var handlen bl.a. betinget af at:
"Parternes juridiske rådgivere ikke senest mandag den 30. april 1990 kl. 16.00 overfor den medvirkende ejendomshandler har gjort indsigelse mod handlens indhold"
Konsulenten i landboforeningen har i en redegørelse indhentet under sagens forberedelse oplyst, at han samme dag om formiddagen telefonisk kontaktede indklagedes medarbejder, som anførte, at tidsfristen til at tage oplysninger på køberne var for kort, men at han ville tage kontakt med afdelingen og mente, at det kolleger imellem ville være muligt at få de nødvendige oplysninger. Denne oplysning er bestridt af indklagede.
Efter at afdelingen havde modtaget kopi af slutsedlen rettedes henvendelse til Sydbank vedrørende den praktiske gennemførelse af ejendomshandlen, herunder optagelsen af et ejerskiftelån i Dansk Landbrugs Realkreditfond og indfrielsen af prioriteterne i ejendommen.
I begyndelsen af maj 1990 tog afdelingen kontakt til ejendomsmægleren for at fremskynde ekspeditionen af sagen, da den den kontante deponerering af henholdsvis 80.000 kr., og 540.000 kr. ikke som aftalt var sket senest 3 bankdage efter underskrivelsen af slutsedlen. Indklagede blev efterfølgende kontaktet af klagerens sønner, som forespurgte, om det var hensigtsmæssigt, at klageren og ægtefællen rådførte sig med en advokat, hvilket indklagedes medarbejder ikke anså for nødvendigt.
I begyndelsen af august 1990 underskrev parterne et betinget skøde, og den 16. november 1990 blev endeligt skøde lyst. Køberne var efterfølgende ude af stand til at betale refusionsopgørelsens saldo på 158.343,91 kr., ligesom køberne ikke kunne betale terminsydelserne på sælgerpantebrevet, der var på 395.000 kr.
I foråret 1991 solgte køberne ejendommen, og den nye ejer overtog restgælden på ejerpantebrevet.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om at indklagede tilpligtes at anerkende, at man i forbindelse med ejendomshandelen har begået ansvarspådragende fejl.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at indklagede den 30. april 1990 modtog telefaxmeddelelsen og slutsedlen, ligesom en konsulent i landboforeningen rettede telefonisk henvendelse til indklagede, hvor det aftaltes, hvilke oplysninger klager ønskede. Indklagede undlod imidlertid at foretage de nødvendige undersøgelser af køberens økonomi og har endvidere efterfølgende frarådet klagerenat kontakte en advokat. Indklagede har handlet som klagerens og ægtefællens økonomiske rådgivere, hvorfor indklagede ved modtagelsen af slutsedlen den 30. april 1990 burde have undersøgt købernes økonomiske forhold, således som indklagede blev anmodet om i den medfølgende telefaxmeddelelse.
Indklagede har anført, at man ikke på noget tidspunkt af klageren eller dennes ægtefælle er blevet anmodet om at foretage undersøgelse af købernes betalingsevne. Landboforeningen anmodede udelukkende indklagede om at tage kontakt til købernes pengeinstitut, hvilket måtte forstås således, at indklagedes rolle i ejendomshandlen var de sædvanlige praktiske ekspeditioner, som foretages af et pengeinstitut ved en ejendomshandel. Køberne var ikke kunder hos indklagede, således at man evt. på forhånd havde kendskab til deres forhold. Havde klageren forinden underskrivelsen af slutsedlen rettet henvendelse til indklagede og anmodet indklagede om at tage en soliditetsoplysning på køberne, ville dette ikke være blevet imødekommet, idet Finansrådets vejledende regler herom foreskriver, at oplysninger om private personer alene må gives i forbindelse med kaution i et pengeinstitut, efter omspurgtes tilladelse f.eks. i forbindelse med ansøgninger om betalingskort og efter omspurgtes direkte anmodning. Af slutsedlen fremgår, at klagerne var repræsenteret ved et angivet landboretskontor, hvilket var beggrundelsen for, at indklagedes medarbejder ikke fandt det nødvendigt, at klageren antog en advokat.
Ankenævnets bemærkninger:
Det findes ikke at kunne bebrejdes indklagedes medarbejder, at han ikke forstod telefaxmeddelsen af 30. april 1990 fra landboforeningens konsulent som en anmodning om at indhente en soliditetsoplysning vedrørende køberne. Det findes ikke godtgjort, at den pågældende medarbejder under en telefonsamtale senere samme dag eller i øvrigt på noget senere tidspunkt er blevet anmodet herom. Der er ikke grundlag for at fastslå, at medarbejderen burde have indset, at klageren og dennes ægtefælle gik ud fra, at han undersøgte købernes økonomiske forhold.
Ankenævnet finder det således ikke godgjort, at der er begået ansvarspådragende fejl af indklagede.
Som følge heraf
Den indgivne klage tages ikke til følge.