Underskud i forbindelse med køb af fast ejendom.
| Sagsnummer: | 146 /2000 |
| Dato: | 22-11-2000 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Kåre Klein Emtoft, Inge Frølich, Peter Stig Hansen, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Boligberegning
Budgetkonto - overtræk |
| Ledetekst: | Underskud i forbindelse med køb af fast ejendom. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne klage vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig et erstatningsansvar i forbindelse med klagerens køb af en fast ejendom i foråret 1998.
Sagens omstændigheder.
I forbindelse med et jobskifte solgte klageren pr. 23. februar 1998 sin ejendom på Fyn og købte pr. 1. maj 1998 en ejendom på Falster. Samtidig overførte klageren sit engagement med et andet pengeinstitut til indklagede.
Ifølge et salgsbudget udarbejdet af den ved salget medvirkende ejendomsmægler ville ejendommen på Fyn indbringe et salgsprovenu på 67.900 kr. Et eksisterende kontantlån i Nykredit med obligationsrestgæld på 385.082 kr. var i salgsbudgettet forudsat indfriet pr. 1. januar 1998 til kurs 96,95. Til brug for gennemførelsen af handlen ydede indklagede den 18. februar 1998 klageren en boligsalgskredit.
Købet af ejendommen på Falster blev forudsat finansieret ved et realkreditlån på 493.000 kr. og et boliglån hos indklagede på 89.000 kr. Under sagen er der fremlagt to økonomibudgetberegninger vedrørende købet (henholdsvis I og II) begge udarbejdet den 26. februar 1998 for perioden 1. maj 1998 - 31. december 1999. I økonomibudget II er der i forhold til økonomibudget I foretaget korrektioner for så vidt angår skat og udgift til forsikringer. I begge beregninger er udgiften til "daglig husholdning" fastsat til 6.500 kr. pr. måned. I økonomibudget I er de faste månedlige udgifter inkl. "daglig husholdning" fastsat til 17.188 kr. I økonomibudget II er samme udgift fastsat til 18.188 kr.
Ifølge indklagedes medarbejders håndskrevne notater af 10. marts 1998 blev finansieringsbehovet ved ejendomskøbet opgjort til 132.590 kr., som omfattede udbetaling, indfrielse af sælgerpantebrev samt omkostninger til skøde, advokat og etablering af kredit. Samme dag ydede indklagede klageren en førkøbskredit på 135.000 kr.
Af notatet fremgår endvidere, at de 135.000 kr. skulle indfries ved et boliglån på 89.000 kr. og provenuet ved ejendomssalget, som blev anført til 64.000 kr., i alt 153.000 kr. Overskuddet på 18.000 kr. skulle tillige med et indestående på klagerens aktionærkonto anvendes til flytteudgifter og ombygning, som blev anslået til henholdsvis ca. 40.000 kr. og 20.000 kr.
Nykreditlånet i den solgte ejendom blev indfriet den 31. marts 1998. Indfrielsesbeløbet udgjorde i alt 388.003 kr. eller 14.666 kr. mere end anført i salgsbudgettet. Årsagen hertil var, at kursen på de bagvedliggende obligationer var steget fra kurs 96,95 til kurs 99,50, og at der ved indfrielsen blev betalt termin for perioden 1. januar - 30. marts 1998. Efter indfrielsen af Nykreditlånet kunne provenuet fra salget af ejendommen på Fyn ifølge udskriften for boligsalgskreditten opgøres til 53.542 kr. Heraf blev der overført 18.000 kr. til klagerens budgetkonto og 5.000 kr. til klagerens lønkonto til inddækning af overtræk. De resterende 30.542 kr. blev overført til førkøbskreditten.
Fra og med den 30. april 1998 blev der månedligt overført 6.500 kr. fra klagerens lønkonto til budgetkontoen. Dette beløb var utilstrækkeligt til dækning af de faste udgifter, jf. beregningen heraf i økonomibudget I og II. Der opstod derfor løbende overtræk på budgetkontoen.
Fra førkøbskreditten blev der den 29. maj og den 14. august 1998 overført henholdsvis 13.000 kr. og 10.000 kr. til inddækning af overtræk på lønkontoen. Den 13. oktober 1998 blev der overført 10.000 kr. til inddækning af overtræk på budgetkontoen. Førkøbskreditten blev endvidere belastet ved en betaling i henhold til refusionsopgørelse på 13.879 kr., som der ikke var taget højde for ved opgørelsen af finansieringsbehovet den 10. marts 1998.
Førkøbskreditten blev gjort op den 9. februar 1999, hvor saldoen var 150.402 kr. (negativ). I forbindelse med opgørelsen godtgjorde indklagede klageren ca. 4.000 kr. som kompensation for rykkergebyrer samt renteforskellen på førkøbskreditten i forhold til et boliglån.
Indklagede ydede klageren et boliglån med et provenu på 180.445 kr. til indfrielse af førkøbskreditten og til inddækning af overtræk på budgetkontoen.
Fra og med 26. februar 1999 blev de månedlige overførsler fra lønkontoen til budgetkontoen forhøjet til 10.235 kr.
I august 1999 solgte klageren ejendommen og købte en ejerlejlighed. Ejendomssalget indbragte 110.632 kr. Beløbet blev indsat på boliglånet, hvis restgæld herefter udgjorde 73.282 kr.
Den 27. oktober 1999 underskrev klageren et gældsbrev vedrørende et nyt lån på 87.000 kr., som blev anvendt til indfrielse af boliglånet og til inddækning af overtræk på budgetkontoen.
Parternes påstande.
Den 3. april 2000 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at indklagede i forbindelse med købet af ejendommen på Falster ydede dårlig og utilstrækkelig rådgivning, og at hun som følge heraf er blevet påført en gæld på ca. 85.000 kr.
Hun henvendte sig til indklagede med forespørgsel om, hvorvidt hun havde råd til at købe ejendommen. Indklagede udarbejdede beregninger og fandt, at det var i orden. Der var endvidere plads i budgettet til istandsættelse. Det blev ikke aftalt, hvornår istandsættelse skulle ske, men indklagedes medarbejder sagde, at hun bare kunne sige til. Mens hun beboede ejendommen, blev køkkenet renoveret for 11.000 kr.
Hun stolede på, at indklagede sørgede for, at der månedligt blev overført tilstrækkelige midler fra lønkontoen til budgetkontoen til dækning af de faste udgifter. Da hun efter nogle måneder konstaterede, at budgetkontoen kom i overtræk, rettede hun henvendelse til indklagede med sin bekymring herom.
Hun modtog ikke kontoudskrifter for førkøbskreditten, og selv om hun gentagne gange henvendte sig til indklagede blev hun ikke oplyst om, at gælden voksede sig større og større. Hun blev først bekendt hermed ved udgangen af 1998.
Under et møde med en ny rådgiver hos indklagede primo 1999 blev det beregnet, at hun reelt ikke havde råd til ejendommen, og at det var nødvendigt at sælge.
Ved salget af ejendommen og købet af den væsentligt billigere ejerlejlighed blev hendes økonomi forbedret, men hun er som følge af ejendomshandlen, som indklagede burde have frarådet, blevet påført en gæld på 85.000 kr. til dækning af udgifter til ejendomsmægler, flytning m.v. samt til dækning af førkøbskreditten, som løb løbsk, uden at hun blev informeret. Indklagede bør i hvert fald godtgøre hende 50.000 kr. samt omkostningerne ved købet og salget af ejendommen.
Indklagede har anført, at man er uden ansvar for, at klagerens endelige finansieringsbehov oversteg de forudsatte 89.000 kr. Årsagen var, at provenuet af salget af ejendommen på Fyn blev mindre end forventet, og at klageren havde væsentlige ekstraudgifter, som der ikke var taget højde for.
Primo 1999 var man klageren behjælpelig med at få økonomien på plads og med at finde en ordning på ekstraudgifterne. Klageren blev endvidere godtgjort de renter, som var påløbet førkøbskreditten i forbindelse med, at afslutningen af boligsagen blev forsinket.
Det bestrides, at man meddelte klageren, at hun ikke havde råd til at bo i ejendommen. Økonomien så anderledes ud, efter at overførslerne til budgetkontoen blev korrigeret, men der var ikke behov for at sælge. Klagerens økonomi blev ikke nævneværdigt forbedret ved salget af ejendommen og købet af ejerlejligheden.
Vedrørende budgetkontoen må det have stået klageren klart, at der ved en fast overførsel på 6.500 kr. fra lønkontoen til budgetkontoen ikke var tilstrækkelige midler til at dække de månedlige udgifter, som i henhold til økonomiberegningen udgjorde ca. 10.000 kr. månedligt.
I løbet af sommeren og efteråret 1998 rykkede man gentagne gange klageren for en afklaring af overtrækket på budgetkontoen, uden at klageren vendte tilbage. Vedrørende førkøbskreditten blev der tre gange fremsendt en rykkerskrivelse til klageren.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Efter det foreliggende finder Ankenævnet det ikke godtgjort, at indklagede begik ansvarspådragende fejl eller forsømmelser ved sin rådgivning til klageren i forbindelse med dennes køb af ejendommen på Falster, herunder i forbindelse med udarbejdelsen af økonomibudgettet den 26. februar 1998 eller i forbindelse med beregningen af finansieringsbehovet den 10. marts 1998. Der er ikke påvist fejl i indklagedes beregninger, og der foreligger ikke noget grundlag for at fastslå, at indklagede burde have frarådet klageren at købe ejendommen.
At de månedlige overførsler fra lønkontoen til budgetkontoen ikke var tilstrækkelige til at dække de budgetterede faste udgifter, og at klageren ikke modtog kontoudskrifter vedrørende førkøbskreditten, kan ikke medføre erstatningspligt for indklagede, allerede fordi klageren ikke kan anses at have lidt noget tab som følge heraf. Hertil kommer, at klageren ikke kunne være ubekendt med det førstnævnte forhold og heller ikke kunne være ubekendt med årsagerne til, at førkøbskreditten ikke udviklede sig som forudsat, og at der blev overført beløb fra førkøbskreditten til dækning af underskud på lønkontoen og budgetkontoen.
Som følge af det anførte
Klagen tages ikke til følge.