Krav om erstatning for ekspeditionstid ved hjemtagelse af rentetilpasningslån (F5) i marts 2020. Coronakrisen. (Opgørelse af tab ved forsinket hjemtagelse af kontantlån.)
| Sagsnummer: | 191 /2020 |
| Dato: | 01-09-2021 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Inge Kramer, Jimmy Bak, Morten Bruun Pedersen og Jørn Ravn. |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ekspeditionstid
|
| Ledetekst: | Krav om erstatning for ekspeditionstid ved hjemtagelse af rentetilpasningslån (F5) i marts 2020. Coronakrisen. (Opgørelse af tab ved forsinket hjemtagelse af kontantlån.) |
| Indklagede: | Vestjysk Bank (Den Jyske Sparekasse) |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Denne sag vedrører et krav fra klagerne om erstatning begrundet i for lang ekspeditionstid ved hjemtagelse af et rentetilpasningslån (F5) i marts 2020.
Sagens omstændigheder
I foråret 2019 købte klagerne M og H et projekteret rækkehus med overtagelse den 1. april 2020. Købesummen udgjorde 4.473.817 kr. med 25.000 kr. i udbetaling.
Købet skulle finansieres med et Totalkreditlån via Den Jyske Sparekasse (nu Vestjysk Bank), hvor klagerne var kunder.
Den 21. februar 2020 blev der afholdt et møde mellem klagerne og sparekassen, hvor forskellige finansieringsmuligheder blev beregnet og drøftet. Den 24. februar 2020 sendte sparekassen et referat fra mødet. Heraf fremgik blandt andet:
”… Vi aftalte, at I vender tilbage omkring ønsket finansiering senest medio marts, så vi kan nå at få bestilt dokumenterne…”.
På baggrund af en forespørgsel af 2. marts 2020 fra klagerne sendte sparekassen den 4. marts 2020 tre beregninger vedrørende henholdsvis et rentetilpasningslån med rentetilpasning hvert femte år (F5), et rentetilpasningslån med rentetilpasning hvert tredje år (F3) og et 0,5 % fast forrentet lån. Under sagen er der fremlagt ”Vejledende beregning af finansiering ved køb” af 4. marts 2020 vedrørende et F5 lån med en hovedstol på 3.579.000 kr. Heraf fremgik blandt andet:
”…
Generelle beregningsforudsætninger
Denne beregning er vejledende og ikke et lånetilbud. For at kunne give et lånetilbud kan det være nødvendigt for os at vurdere din ejendom, hvortil kommer, at en række øvrige forudsætninger skal være opfyldt. Vores beregninger bygger på aktuelle kurs- og renteforhold. Hvis de ændrer sig, vil beregningsresultaterne også ændre sig. Beregningerne kan således ikke tages som udtryk for, at der kan indgås fastkursaftale på de forudsætninger, der er angivet i beregningerne. Vilkårene for en fastkursaftale baseres på de kurs- og renteforhold, der er gældende på det eksakte tidspunkt for indgåelsen af en fastkursaftale. Vi og vores samarbejdspartnere på realkreditområdet påtager os ikke noget ansvar for at opdatere beregningen. Der kan derfor ikke rettes erstatningskrav mod os eller nogen af vores samarbejdspartnere, hvis du vælger at disponere på baggrund af beregningen. Har vi eller en af vores samarbejdspartnere påtaget os et rådgivningsansvar, er reglerne anderledes.
…”
Den 5. marts 2020 blev rækkehuset vurderet.
Den 8. marts 2020 sendte M en e-mail til sparekassen. M anførte blandt andet:
”…
Vi har regnet på de realkreditforslag I har sendt, og vi har præference for F5 lånet med afdrag.
For endeligt at kunne konkludere, afventer vi den vurdering, som I har bestilt.
…”
Den 11. marts 2020 sendte sparekassen to nye beregninger vedrørende F5 lån med hovedstol på henholdsvis 3.840.000 kr. og 3.719.000 kr.
Lånet med hovedstol på 3.840.00 kr. var højest mulige realkreditlån på baggrund af vurderingen af ejendommen, som var steget i værdi. Ved valg af dette lån opgjorde banken klagernes egenfinansiering til 680.307.
Beregningen vedrørende lånet med hovedstol på 3.719.000 kr. blev udarbejdet på baggrund af et ønske fra klagerne om at egenfinansiere 800.000 kr. Det udbetalte beløb vedrørende lånet blev opgjort til 3.649.392 kr. Kursen inklusive kursfradrag udgjorde 111,01 og rentesatsen udgjorde -0,37 % pr. år.
Af beregningerne fremgik blandt andet:
”…
Forudsætninger for beregningerne
Tallene er vejledende, og lånetilbud forudsætter, at ejendommen er vurderet, og at lånet kan bevilges. Kurssikring kan således ikke ske på baggrund af denne vejledende beregning.
Nærmere oplysninger vil fremgå af tilbud.
…”
Den 12. marts 2020 (torsdag) kl. 07.12 sendte M følgende e-mail til sparekassen:
”…
Så har vi brugt aftenen til at behandle tal, og fremtid.
Vi er kommet til den konklusion, at vi gerne vil have finansieret vores nye bolig med et F5 lån med afdrag, hvor vi selv indskyder kr. 800.000,-
Jeg forestiller mig du herefter tager den praktiske del herfra, og sikrer at dette er på plads til overdragelsen den 31/3-2020.
Er der yderligere spørgsmål eller kommentarer, skal du blot kontakte os.
…”
Sparekassen har oplyst, at den den 16. marts 2020 (mandag) bestilte et lånetilbud, og at lånetilbuddet blev lagt i klagernes netbank den 23. marts 2020 (mandag). Til støtte herfor har sparekassen fremlagt en udskrift fra sin sagslog. Ekspeditionstiden beroede på sparekassen. Sparekassen har endvidere fremlagt et ikke underskrevet eksemplar af dokument dateret den 23. marts 2020 vedrørende en aftale mellem parterne om at hjemtage et Totalkreditlån med hovedstol på 3.719.000 kr. ”Hurtigst muligt på grundlag af garanti for tinglyst pantebrev”.
Lånet, som var et 30-årigt F5 lån med hovedstol på 3.719.000 kr., blev afregnet til (vægtet) kurs 107,4970, som var den officielle gennemsnitskurs på det danske obligationsmarked den 26. marts 2020. Rentesatsen udgjorde 0,3187 % pr. år. Kursen på den største post bagvedliggende obligationer (cirka 3,5 mio. kr., fondskode -848) udgjorde 108,1030 før kursfradrag 0,20.
Sparekassen har fremlagt en oversigt over kursudviklingen på de bagvedliggende obligationer i perioden 12. marts 2020 - 31. marts 2020. Heraf fremgår følgende kursudvikling på fondskode -848:
|
Dato 2020 |
Kurs |
|
12. marts, torsdag |
111,50 |
|
13. marts, fredag |
111,45 |
|
16. marts, mandag |
109,85 |
|
17. marts, tirsdag |
109,55 |
|
18. marts, onsdag |
108,55 |
|
19. marts, torsdag |
107,85 |
|
20. marts, fredag |
107,60 |
|
23. marts, mandag |
107,90 |
|
24. marts, tirsdag |
107,82 |
|
25. marts, onsdag |
107,97 |
|
26. marts, torsdag |
108,25 |
|
27. marts, fredag |
109,11 |
|
30. marts, mandag |
109,21 |
|
31. marts, tirsdag |
108,60 |
Klagerne har opgjort et tab på minimum 70.750 kr., der fremkommer således:
|
Forventet årlig ydelse i F5 af 12 marts 2020: |
149.073 kr. |
|
Årlig ydelse i F5 lån af 24. marts 2020: |
162.363 kr. |
|
Årlig difference på F5 af 12. marts vs F5 af 24. marts: |
13.290 kr. |
|
Difference på F5 perioden: |
66.450 kr. |
|
Lånesagsgebyr til Den jyske Sparekasse: |
4.300 kr. |
|
Samlet erstatning for rådgiveransvar som minimum |
70.750 kr. |
Parternes påstande
Den 25. maj 2020 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Den Jyske Sparekasse skal stille dem som om, at realkreditlånet var blevet udbetalt den 12. marts 2020 eller straks derefter.
Den Jyske Sparekasse (nu Vestjysk Bank) har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at sparekassen ikke handlede som aftalt og forventet efter den 12. marts 2020, hvor de anmodede sparekassen om at sikre og hjemtage lånetilbuddet straks, hvilket ikke skete.
Det er ikke dokumenteret, at sparekassen bestilte lånetilbuddet den 16. marts 2020. Lånetilbuddet blev først forelagt dem den 24. marts 2020. Ekspeditionstiden på 12 dage for at indhente lånetilbuddet var for lang og havde store konsekvenser for dem.
Sparekassen burde have handlet straks på baggrund af deres anmodning af 12. marts 2020 og henset tillige til den verdensøkonomiske situation og usikkerhed. Tiden var en afgørende faktor som følge af de store forandringer på de finansielle markeder i forbindelse med nedlukningen grundet Covid-19.
Den manglende handling fra sparekassens side medførte højere rente og ydelser på deres boligfinansiering.
Sparekassen havde tidligere i forbindelse med finansiering af deres helårsbolig og fritidsbolig indhentet lånetilbud straks. De var ikke bekendt med og blev ikke informeret om det af sparekassen nu oplyste om, at der skulle være forskel i sagsbehandlingstiden ved optagelse af nyt realkreditlån og refinansiering af et eksisterende realkreditlån.
På mødet den 21. februar 2020 oplyste sparekassen, at de senest den 14. marts 2020 skulle beslutte, hvilket lån de ønskede, så de rigtig gode konditioner kunne ”låses” på denne dag. Klagerne ville med andre ord helt konkret kende deres boligfinansiering den 14. marts 2020. De husker dette nøje, fordi den 14. marts er M’s fødselsdag.
De fik ingen tilbagemelding på mailen af 12. marts 2020, hvorfor de den 16. marts 2020 rykkede for en bekræftelse.
Den 18. marts 2020 havde de fortsat ikke hørt fra sparekassen, hvilket undrede dem, idet sparekassen jo netop havde bedt dem om at være præcise, så lånet kunne sikres senest den 14. marts 2020.
Den 18. marts 2020 sendte de fakturaen på deres nye bolig til sparekassen og spurgte, om lånet var på plads. Deres rådgiver i banken oplyste, at han havde sendt fakturaen til sparekassens hovedsæde, at han arbejdede hjemmefra, og at der ikke skulle opstå udfordringer med finansieringen.
Den 23. marts 2020 anmodede de sparekassen om at bekræfte, at lånet var kommet på plads på vilkårene pr. den 12. marts 2020. Sparekassen svarede pr. telefon, at situationen nu var en helt anden, og at lånet var blevet dyrere, hvilket de var uforstående over for, da de jo havde handlet som aftalt.
Sparekassen har handlet ansvarspådragende ved ikke at have handlet, som den informerede om, at den ville, nemlig at sikre dem de fremragende vilkår, der var gældende i perioden 12. - 14. marts 2020. Som følge heraf var det lån, de blev nødsaget til at hjemtage, af en meget ringere økonomisk værdi, end det de accepterede, men som sparekassen ikke formåede at handle på i tide.
Sparekassen bør erstatte deres tab på minimum 70.750 kr.
Den Jyske Sparekasse (nu Vestjysk Bank) har anført, at optagelsen af realkreditlånet skete i henhold til det aftalte og i overensstemmelse med sparekassens retningslinjer.
Det fremgik tydeligt af de beregninger, som klagerne fik udleveret, at der ikke var tale om lånetilbud men vejledende beregninger. Dette fremgik også af mødereferatet, mails m.v. Endvidere fremgik konsekvenserne ved kursudsving tydeligt af de vejledende beregninger.
Sparekassen har ikke tilkendegivet, at den endelige finansiering ville være kendt den 14. marts 2020. Sparekassen har oplyst, at klagerne skulle vælge finansiering på dette tidspunkt, så der ville være tid nok til at hjemtage endeligt lånetilbud og øvrige dokumenter inden overtagelsesdatoen den 1. april 2020.
Sparekassen har ikke handlet ansvarspådragende over for klagerne.
Klagerne bestilte lånetilbud den 12. marts 2020, og den følgende mandag den 16. marts 2020 bestilte sparekassen lånetilbud og øvrige dokumenter, som blev færdiggjort og sendt til klagerne den 23. marts 2020. Ekspeditionstiden beroede på sparekassen. Den ekspederende afdeling har i henhold til intern forretningsgang for tidsfrister for denne type opgaver fem dage til at igangsætte sagsbehandlingen. Ekspeditionstiden levede op til både branchekutyme, sparekassens interne målsætning og aftalen med klagerne.
Som følge af de ekstraordinære forhold omkring Corona-epidemien og deraf følgende hjemsendelse af medarbejdere, fik sparekassen beklageligvis ikke sendt bekræftelse på klagernes mail af 12. marts 2020. Den manglende bekræftelse berørte ikke udarbejdelsen af lånetilbuddet, som klagerne modtog i tide inden overtagelsen og dermed i overensstemmelse med den oprindelige tidsplan.
Klagernes henvisning til kortere ekspeditionstid i tidligere tilfælde vedrører omlægning af eksisterende lån, hvilket indebærer en anden og kortere sagsbehandling.
Sparekassen er ikke enig i klageren tabsopgørelse. Blandt andet bestrides, at lånesagsgebyret kan medtages som et tab.
Ankenævnets bemærkninger
I foråret 2019 købte klagerne M og H et projekteret rækkehus med overtagelse den 1. april 2020. Købet skulle finansieres med blandt andet et Totalkreditlån via Den Jyske Sparekasse (nu Vestjysk Bank), hvor klagerne var kunder.
Parterne drøftede og regnede på forskellige finansieringsmuligheder og ved en mail af 12. marts 2020 til sparekassen meddelte klagerne, at de ønskede et 30-årigt rentetilpasningslån med rentetilpasning hvert femte år (F5) og hovedstol på 3.719.000 kr. Ifølge en beregning af 11. marts 2020 blev det udbetalte beløb vedrørende lånet opgjort til 3.649.392 kr. Kursen inklusive kursfradrag udgjorde 111,01 og rentesatsen udgjorde -0,37 % pr. år.
Lånetilbud og omprioriteringsaftale forelå den 23. marts 2020, og lånet blev udbetalt til kursen den 26. marts 2020, som udgjorde 107,4970 inklusive kursfradrag. Sammenholdt med beregningen af 11. marts 2020 var rentesatsen højere som følge af den lavere kurs, mens det udbetalte beløb var uændret.
Ved mailen af 12. marts 2020 anmodede klagerne sparekassen om at sikre, at det ønskede lån var på plads til rækkehuskøbet. Det kan ikke lægges til grund, at sparekassen på et møde med klagerne den 21. februar 2020 eller under andre tidligere drøftelser om finansieringen, havde lovet klagerne, at vilkårene for lånet ville blive fastlåst senest den 14. marts 2020. Ankenævnet finder, at det som anført af sparekassen må lægges til grund, at klagerne senest pr. denne dato skulle beslutte, hvilken finansiering de ønskede, så sparekassen havde tilstrækkelig tid til at ekspedere hjemtagelsen. Dette understøttes af sparekassens referat fra mødet.
Tre medlemmer – Vibeke Rønne, Inge Kramer og Jimmy Bak – udtaler:
Under de ovenfor anførte helt ekstraordinære omstændigheder finder vi, at det ikke var ansvarspådragende for sparekassen, at der først den 23. marts 2020, som var otte ekspeditionsdage efter anmodningen af 12. marts 2020, forelå et lånetilbud.
Vi finder endvidere, at ekspeditionstiden fra lånetilbudstidspunktet den 23. marts 2020 til lånudbetalingen den 26. marts 2020 ikke var for lang.
Vi stemmer derfor for, at klagerne ikke får medhold i klagen.
To medlemmer – Morten Bruun Pedersen og Jørn Ravn – udtaler:
Vi finder, at ekspeditionstiden i sparekassen var for lang. Vi finder endvidere, at banken burde have rådgivet om mulighederne for at tegne fastkursaftale.
Det må imidlertid lægges til grund, at klagerne ikke har lidt noget tab ved, at lånet blev udbetalt den 26. marts 2020 fremfor i perioden 19. - 25. marts 2020, hvor kursen på de bagvedliggende obligationer efter det oplyste var lavere end den 26. marts 2020.
Med den begrundelse stemmer vi ligesom flertallet for, at klagerne ikke får medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.