Afgørelse

Spørgsmål om rådgivningsansvar i forbindelse med finansering af køb af andelsbolig

Indledning

Denne sag vedrører klagernes indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med deres køb af en andelsbolig.

Sagens omstændigheder

Klagerne i denne sag er parret M og K, der begge er født i 1987, og som i 2008 var kunder i Roskilde Bank, senere Finansiel Stabilitet og nu Arbejdernes Landsbank.

Den 22. februar 2008 udarbejdede banken en vejledende budgetberegning med henblik på klagernes køb af en bestemt andelsbolig. Beregningen viste et rådighedsbeløb på 4.726 kr. pr. måned og var baseret på lån med afdragsfrihed i tre år. I budgettet indgik en udgift til bil på 32.100 kr. om året.

Klagerne købte andelsboligen, der blev finansieret med et andelsboliglån på 1.025.000 kr. til variabel rente for tiden 8,85 % om året og med afdragsfrihed i tre år. Til sikkerhed for lånet fik banken håndpant i et ejerpantebrev på 1 mio. kr. med pant i andelsboligen.

Ved låneaftaler af 21. april 2008 optog klagerne yderligere lån i banken, idet et eksisterende såkaldt Ung Lån, som M havde i banken, blev forhøjet med 13.000 kr. til 92.115,24 kr., mens K optog et nyt Ung Lån på 50.000 kr. Renten var variabel for tiden 8,50 % om året.

Ved låneaftale af 5. august 2008 blev et eksisterende fælles Ung Lån forhøjet med 51.000 kr. til 65.338,60 kr.

Efter det oplyste satte klagerne i 2009 andelsboligen til salg. Det lykkedes ikke at sælge boligen. Klagerne flyttede i en lejet lejlighed og blev ekskluderet af andelsboligforeningen.

Ved låneaftale underskrevet af klagerne den 8. februar 2011 blev deres gæld til banken samlet til ét lån på 1.317.300 kr.

Ved brev af 15. februar 2012 tilbød banken at give saldokvittering for gælden mod klagernes betaling af 275.000 kr. senest den 16. marts 2012 eller alternativt mod klagernes betaling af 60 månedlige afdrag på 5.500 kr., i alt 330.000 kr., med start den 1. april 2012.

Ved brev af 28. februar 2012 meddelte klagerne, at de højest ville være i stand til at betale ca. 75.000 kr. mod saldokvittering.

Ved brev af 29. februar 2012 meddelte banken, at klagernes tilbud ikke var acceptabelt.

Parternes påstande

Den 25. maj 2012 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Arbejdernes Landsbank skal frigøre dem fra hæftelse for lånet.

Arbejdernes Landsbank har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at de ikke bør hæfte for gælden, der er opstået som følge af mangelfuld rådgivning og en uansvarlig udlånspolitik i banken.

På købstidspunktet var de 20 år og uden økonomisk indsigt.

Tidligere samme år havde banken afslået at yde et tilsvarende lån til køb af en ejerlejlighed.

Rådighedsbeløbet var urealistisk lavt, og der var ikke plads til uforudsete udgifter.

De var begge under uddannelse og kunne ikke præstere en udbetaling.

Det bestrides, at M’s forældre som anført af banken skulle have tilbudt at hjælpe. Forældrene havde selv økonomiske problemer.

Det bestrides, at M som anført af banken skulle have fået lovning på en fastansættelse ved læretidens udløb. Trods en skade i sit håndled gjorde han sin uddannelse færdig efter et år. K skiftede til et mere vellønnet job.

De klagede over forløbet til Roskilde Bank. Da denne blev overtaget af Finansiel Stabilitet skete der en betydelig stigning i renten.

Da de indså, at de ikke havde råd til at blive boligen, afslog banken at medvirke til at boligen blev solgt til en reduceret pris.

I juli 2009 forsøgte de at sælge andelsboligen for 500.000 kr. Der indkom et bud på 300.000 kr., som banken ikke ville acceptere.

Banken bør i hvert fald acceptere deres tilbud om betaling af 75.000 kr. mod saldokvittering for gælden.

Arbejdernes Landsbank har anført, at man i forbindelse med overtagelsen af kundeforholdet fra Finansiel Stabilitet ikke overtog et eventuelt rådgivningsansvar, som Roskilde Bank måtte have pådraget sig over for klagerne. Da et eventuelt rådgivningsansvar imidlertid kan have betydning for, om banken kan fastholde klagernes hæftelse for lånet, fører banken efter aftale med Finansiel Stabilitet sagen både på egne vegne og på vegne af Finansiel Stabilitet.

På baggrund af de uoverensstemmende opfattelser af hændelsesforløbet bør Ankenævnet afvise sagen, idet en afgørelse vil forudsætte en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet.

Et eventuelt erstatningsansvar for rådgivningen i 2008 må nu være forældet i medfør af forældelseslovens § 3, stk. 1, hvorefter forældelsesfristen er tre år. Der er ikke grundlag for at suspendere fristen efter § 3, stk. 2.

Den medarbejder, der rådgav klagerne i forbindelse med låneoptagelsen, har oplyst, at M i løbet af efteråret samme år ville blive udlært, og at han havde fået lovning på fastansættelse. M pådrog sig imidlertid en skade, som bevirkede, at han ikke kunne færdiggøre uddannelsen.

K forventedes at afslutte sin uddannelse i løbet af tre år. Hun havde netop fået lønforhøjelse og ville stige i løn hvert år. K afbrød imidlertid sin uddannelse, hvilket banken ikke blev informeret om.

Ifølge bankens interne lånebevilling var klagerne indforstået med, at rådighedsbeløbet var meget lille, og at det ville være nødvendigt at sælge M’s bil og K’s hest. M oplyste, at han påtog sig ekstraarbejder, og at hans forældre bakkede økonomisk op om parret.

I 2009 blev et større erhvervslejemål i andelsboligforeningen opsagt, hvilket medførte både øgede omkostninger for andelshaverne og fald i priserne for andelsboligerne.

I september 2009 afslog banken et salg for 300.000 kr.-350.000 kr. I oktober 2009 accepterede man imidlertid et eventuelt salg i fri handel på dette prisniveau. Dette viste sig imidlertid ikke at være muligt.

Det kan ikke bebrejdes banken, at parrets forventninger til fremtidig indtjening ikke holdt. Banken er heller ikke ansvarlig for klagernes tab ved et salg af andelsboligen, ligesom man ikke er forpligtet til at frafalde klagernes hæftelse for lånet, hverken helt eller delvis.

Banken er stadig indstillet på at finde en løsning som skitseret i bankens brev af 15. februar 2012.

Ankenævnets bemærkninger

Indledningsvis bemærkes, at Ankenævnet ikke finder, at sagen skal afvises.

Forud for klagernes køb af den omhandlede andelsbolig udarbejdede den daværende Roskilde Bank i februar 2008 en vejledende budgetberegning, hvoraf fremgik, at klagerne ville have et rådighedsbeløb på 4.726 kr. efter betaling af boligudgifter og andre faste udgifter.

Det må lægges til grund, at banken ikke har begået fejl ved udarbejdelsen af beregningen, og at klagerne accepterede det lave rådighedsbeløb. Det må videre lægges til grund, at klagerne efter ophøret af afdragsfriheden i tre år på andelsboliglånet forventede at have afsluttet deres uddannelser og dermed stige i indtægt. Efter det oplyste havde klagerne mulighed for at sælge deres bil, der indgik i budgettet med 32.000 kr., og derved øge det månedlige rådighedsbeløb.

Det bemærkes, at Arbejdernes Landsbank under sagen har oplyst, at banken stadig er indstillet på at finde en løsning som skitseret i bankens brev af 15. februar 2012, hvor banken bl.a. tilbyder saldokvittering mod klagernes betaling af 275.000 kr. eller alternativt betaling af 60 månedlige afdrag på 5.500 kr., i alt 330.000 kr.

Uanset om banken i øvrigt kunne pålægges ansvar, har klagerne herefter, da banken har tilbudt nedskrivning af gælden med over 1 mio. kr., ikke lidt noget tab.

Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.

Der er herefter ikke grund til at tage stilling til, om et eventuelt krav mod banken er forældet.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.