Spørgsmål om ansvar i forbindelse med udarbejdelse af boligberegning.
| Sagsnummer: | 104 /2000 |
| Dato: | 04-10-2000 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Karin Duerlund, Timme Bertolt Døssing, Jette Kammer Jensen, Allan Pedersen |
| Klageemne: |
Boligberegning
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om ansvar i forbindelse med udarbejdelse af boligberegning. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne klage vedrører spørgsmålet, om indklagede har pådraget sig erstatningsansvar over for klagerne i forbindelse med udarbejdelse af en boligberegning i forbindelse med klagernes køb af en fast ejendom.
Sagens omstændigheder.
Klagerne i denne sag er ægtefællerne M og H.
I august 1998 købte klagerne en fast ejendom med overtagelse i oktober s.å. Købesummen var kontant 875.000 kr., finansieret 885.000 kr.
Indklagede har oplyst, at der til finansiering af ejendomshandlen blev hjemtaget et lån i Unikredit med et provenu på 718.000 kr. Til indfrielse af sælgerpantebrevet og til dækning af udbetaling samt øvrige omkostninger ved ejendomshandlen blev klagerne bevilget henholdsvis et boliglån på 129.000 kr. og en forhøjelse af et eksisterende lån med 72.000 kr.
I forbindelse med ejendomskøbet udarbejdede indklagede et budget for klagerne, der viste et månedligt rådighedsbeløb på 8.407 kr.
Indklagede har oplyst, at der i budgettet ved en fejl ikke blev indregnet en ydelsesstigning på det forhøjede lån på 350 kr. månedligt. Fejlen blev først opdaget i forbindelse med udarbejdelsen af et nyt budget i december 1999.
I budgettet, der blev udarbejdet i forbindelse med købet, blev udgiften til ejendomsskat, renovation og forsikring ("fællesudgifter") fastsat til 7.910 kr. årligt. Udgiften til el, vand og varme blev fastsat til i alt 10.500 kr.
Indklagede har oplyst, at fastsættelsen af disse udgifter skete på grundlag af salgsopstillingen for ejendommen. Udgiften til ejendomsskat, renovation og forsikring var heri opgjort til 6.292 kr., heraf 482 kr. til forsikring. Da udgiften til forsikring skønnedes for lav, rundede man op til 7.910 kr. Udgiften til el, vand og varme var opgjort til 9.084 kr., hvilket beløb blev rundet op til 10.500 kr. af hensyn til indførelsen af grønne afgifter.
Få måneder efter handlen rettede klagerne henvendelse til indklagede, idet de ikke kunne få økonomien til at "løbe rundt".
I foråret 1999 satte klagerne ejendommen til salg, men det lykkedes ikke umiddelbart at sælge ejendommen.
Indklagede har oplyst, at man for at afhjælpe akutte situationer trinvist bevilgede overtræk på klagernes konti gennem andet halvår af 1999.
I december 1999 var overtrækket på i alt 65.000 kr.
Udover budgettet fra august 1998 er der under sagen fremlagt to budgetter dateret henholdsvis den 23. november og 15. december 1999.
Budgettet dateret 15. december 1999, der ikke er umiddelbart sammenligneligt med budgettet fra august 1998, viser et månedligt rådighedsbeløb på 3.786 kr. Der fremgår bl.a. forhøjelser vedrørende børnepasning på 13.200 kr. årligt og vedrørende el, vand og varme på 18.000 kr. årligt. Låneydelserne fremstår som forhøjet med i alt 6.786 kr. årligt. Endvidere er der bl.a. tilføjet en årlig udgift på 4.836 kr. vedrørende et SU-lån.
Ved årsskiftet 1999/2000 blev overtrækket forlænget mod, at indklagede fik transport i en bonusopsparing, som M havde i forbindelse med sin ansættelse, og som han nu søgte udbetalt.
Klagerne har oplyst, at ejendommen er solgt pr. 15. september 2000 for kontant 898.000 kr., finansieret 907.000 kr. I en salgsprovenuberegning af 30. maj 2000 er det budgetterede salgsprovenu beregnet til 143.344 kr.
Parternes påstande.
Den 7. marts 2000 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at indklagede begik fejl ved rådgivningen og udarbejdelsen af budgettet forud for boligkøbet. Deres rådighedsbeløb til privatforbrug var rent faktisk kun ca. halvdelen af, hvad indklagede havde beregnet. De har to mindre børn, og såfremt de havde været bekendt med det faktiske rådighedsbeløb, ville de ikke have købt ejendommen.
Selv om deres overtræk blev større måned for måned, mente indklagede ikke, at der var noget problem men tværtimod, at "pengene er et sted". 5 måneder efter købet tog de konsekvensen og satte ejendommen til salg, hvilket efter indklagedes opfattelse var "overilet". Indklagede reagerede først på deres henvendelser i december 1999, hvor indklagede foranledigede deres konti spærret og afmeldte betalingerne. Det lykkedes dem at få udbetalt M's bonusopsparing på 80.300 kr. til dækning af underskuddet. Opsparingen skulle have været udbetalt 4 år senere og anvendt til istandsættelse af ejendommen.
De havde reelt ikke råd til at købe ejendommen i august 1998. Hvis man sammenligner budgettet fra august 1998 med de senere udarbejdede budgetter, er der noget, der ikke stemmer.
På budgettet har de ikke kunnet finde husforsikring, 2.000 kr., ejendomsskat, 4.831 kr., skat og renovation 6.000 kr. og Den Danske Bank 3.000 kr.
Salgsprovenuet dækker boliglånet, men ikke lånet til udbetalingen og M's bonusopsparing. De anslår derfor tabet til ca. 160.000 kr.
Indklagede har anført, at budgettet i august 1998 blev udarbejdet på baggrund af ejendomsmæglerens salgsopstilling, klagernes oplysning om indkomst og skatteforhold samt øvrige af klagerne anslåede faste udgifter. På foranledning af H, der var gravid, blev der budgetteret med udgifter til børnepasning, idet H påtænkte at søge arbejde efter barselsorlov.
Såvel husforsikring som ejendomsskat og skat/renovation er i 1998-budgettet indeholdt i posten "fællesudgifter".
Udgiften vedrørende Den Danske Bank på 3.000 kr. var efter det oplyste en overførsel til M's kapitalpension. Da den var fradragsberettiget, blev den modregnet i bruttoindkomsten af hensyn til skatteberegningen. Som følge heraf blev den ikke anført som en udgift.
Såvel ejendomsudgifterne som anvendelsesudgifterne blev rundet op, da ejendomsforsikringen var lavt sat i salgsopstillingen, og idet der blev taget hensyn til indførelsen af grønne afgifter. Klagerne havde selv afslået at få udarbejdet energimærkning i forbindelse med ejendomskøbet.
I budgettet fra december 1999 blev der korrigeret for låneydelserne med 350 kr. pr. måned. Samtidig blev el/vand/varme forhøjet med 1.500 kr. pr. måned, børnepasning med 820 kr. pr. måned og ejendomsskatter med yderligere 500 kr. månedligt. Endvidere var H begyndt at betale på et SU-lån med 400 kr. pr. måned.
Tilbuddet om at få udarbejdet et budget omfatter alene selve udregningen. Det er kunden, som tilvejebringer og indestår for de grundlæggende økonomiske oplysninger i form af husstandens indkomster og udgiftsgrundlag. Dette fremgår også af budgetberegningens forside. Der gribes kun ind, såfremt det vurderes, at udgifterne er sat urealistisk lavt, hvilket ikke var tilfældet i nærværende sag.
Klagerne har haft et privatforbrug, der lå væsentligt over det oprindeligt beregnede rådighedsbeløb på 8.407 kr. Fejlansættelsen af låneydelserne har ikke afgørende forvansket grundlaget for klagernes vurdering af, om ejendomskøbet var økonomisk gennemførligt, og har ikke medført en væsentlig forværring af klagernes økonomiske situation.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Det må efter det foreliggende lægges til grund, at budgetberegningen fra august 1998 blev udarbejdet på grundlag af de oplysninger om indtægter og udgifter, som blev tilvejebragt af klagerne, herunder ejendomsmæglerens oplysninger om ejerudgifter og anvendelsesudgifter vedrørende den købte ejendom, og Ankenævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at indklagede ved udarbejdelsen af budgettet har begået ansvarspådragende fejl. Det bemærkes herved, at den fejl, der bestod i, at indklagede undlod at indregne ydelsesstigningen ved forhøjelsen af det eksisterende lån, ikke i sig selv kan medføre et erstatningsansvar.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.