Afgørelse

Spørgsmål om ansvar i forbindelse med udarbejdelse af budgetberegning forud for køb af ejerbolig.

Indledning.

Denne sag vedrører, om Vorbasse-Hejnsvig Sparekasse har pådraget sig et ansvar over for klagerne i forbindelse med sparekassens udarbejdelse af en budgetberegning forud for klagernes køb af en fast ejendom.

Sagens omstændigheder.

I efteråret 2007 henvendte klagerne sig til Vorbasse-Hejnsvig Sparekasse med henblik finansiering af en fast ejendom, som klagerne overvejede at købe. Købesummen for ejendommen var på 1.295.000 kr.

Den 12. november 2007 udarbejdede sparekassen en vejledende budgetberegning, der viste et månedligt rådighedsbeløb for klagerne på 9.413 kr. Beregningen tog udgangspunkt i en samlet indtægt på 480.000 kr. De årlige udgifter blev opgjort til 219.293 kr., hvoraf 167.888 kr. var boligudgifter. Boligudgifterne bestod af blandt andet låneydelser på 80.630 kr. (realkreditlån) og 37.858 kr. (boliglån) samt 12.000 kr. til vedligeholdelse.

Den 24. november 2007 underskrev klagerne en købsaftale for ejendommen. Overtagelsesdagen var den 1. januar 2008.

Den 26. november 2007 blev klagernes engagement med en andelskasse overført til sparekassen.

Den 17. december 2007 udarbejdede sparekassen en budgetoversigt, der viste årlige udgifter på i alt 201.909 kr., hvoraf 31.200 kr. var overførsler til en særskilt madkonto. Ydelserne på realkreditlånet var ved en fejl angivet til 40.000 kr., svarende til cirka halvdelen af den faktiske udgift, jf. beregning af 12. november 2007.

Den 11. januar 2008 blev budgettet opdateret. De årlige udgifter blev opgjort til 240.429 kr., heraf henholdsvis 72.000 kr. og 44.400 kr. til låneydelser, 12.000 kr. til vedligeholdelse og 31.200 kr. til madkonto. I en opdatering den 18. januar 2008 blev de årlige udgifter reduceret til 229.149 kr., hvilket hovedsageligt skyldtes, at vedligeholdelsesposten på 12.000 kr. faldt bort.

Ved brev af 27. februar 2008 henvendte klagerne sig vedrørende sparekassens budgetberegninger. Klagerne anførte bl.a., at de havde købt ejendommen i tillid til bankens vejledende budgetberegning, som viste et rådighedsbeløb på ca. 10.000 kr. pr. måned. Banken havde oplyst, at der i beregningen var taget udgangspunkt i et boliglån med en løbetid på 15 år. De meddelte sparekassen, at de ønskede et afdragsfrit realkreditlån med henblik på hurtigt at afvikle boliglånet. Den efterfølgende beregning af 17. december 2007 så fornuftig ud, idet boliglånet var beregnet til 3.200 kr. pr. måned og realkreditlånet til 10.000 kr. i kvartalet, ligesom der var afsat 1.000 kr. pr. måned til vedligeholdelse. I forbindelse med beregningen af 11. januar 2008 viste det sig, at de faste udgifter reelt var 240.429 kr., svarende til en stigning på 38.520 kr., eller 3.210 kr. pr. måned. Endvidere skulle rådighedsbeløbet reduceres med yderligere 2.333 kr. pr. måned, hvis afdragsbesparelserne på realkreditlånet skulle overføres til boliglånet. Beregningen var ikke som forudsat baseret på et 15-årigt boliglån, som i givet fald ville medføre en merydelse på 1.300 kr. pr. måned. Reelt var rådighedsbeløbet pr. måned således 6.843 kr. (3.210 kr. + 2.333 kr. + 1.300 kr.) mindre end forudsat. Som kompensation anmodede klagerne om en nedsættelse af rentesatsen på boliglånet til 5,9 %, svarende til en afvikling over 20 år med en månedlig ydelse på 3.200 kr. og om frafald af renter af overtræk på deres budgetkonto.

Ved brev af 1. april 2008 anførte sparekassen, at klagerne havde truffet deres beslutning om køb af ejendommen på et korrekt beregnet grundlag. Rådighedsbeløbet på knap 10.000 kr. var korrekt på baggrund af oplysningerne på daværende tidspunkt. Hvis udgiften til madkonto på årligt 31.200 kr. skulle medtages, var rådighedsbeløbet cirka 7.000 kr. pr. måned. I beregningen af 17. december 2007 var ydelserne på realkreditlånet anført med et for lavt beløb, men beregningen havde ikke dannet grundlag for klagernes beslutning.

Ved gældsbrev af 1. august 2008 ydede sparekassen klagerne et boliglån på 525.000 kr. til variabel rente, for tiden 9,5 % om året. Lånet skulle afvikles med en månedlig ydelse på 4.700 kr. Ved uændret rentesats ville lånet være afviklet pr. den 31. december 2030. Lånet blev anvendt til indfrielse af gælden på klagernes lånesagskonto i sparekassen. Efter indfrielsen var der et overskydende provenu på 50.000 kr.

Parternes påstande.

Den 27. marts 2009 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Vorbasse-Hejnsvig Sparekasse skal betale en kompensation svarende til det manglende rådighedsbeløb.

Sparekassen har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at de købte ejendommen i tillid til sparekassens rådgivning og beregninger, der viste et rådighedsbeløb på knap 10.000 kr. pr. måned med forbehold for mindre udsving.

Det viste sig efterfølgende, at beregningen var forkert, idet rådighedsbeløbet pr. måned reelt var 6.843 kr. mindre. Et korrekt beregnet rådighedsbeløb ville have udgjort ca. 2.500 kr. Hvis de havde vidst dette, ville de helt sikkert ikke have købt ejendommen.

Som konsekvens af fejlen måtte løbetiden på boliglånet forlænges væsentligt, og den påtænkte opsparing måtte opgives. Endvidere har de været nødsaget til at forsøge at forhøje deres indtjening via et nyt arbejde.

De pointerede fra starten over for sparekassen, at mad og benzin skulle indregnes i budgettet, og at de ikke ønskede at "sidde hårdt i det".

Det ekstra låneprovenu på 50.000 kr., der blev anvendt til istandsættelse af badeværelse og diverse flytteudgifter, havde kun en beskeden indflydelse på rådighedsbeløbet.

Sparekassen var fuldt ud informeret om deres engagement med andelskassen. Overførslen medførte således ikke, at deres engagement med sparekassen blev større end forventet.

På grund af manglende tillid til sparekassen har de nu skiftet pengeinstitut.

Vorbasse-Hejnsvig Sparekasse har anført, at beregningen af 12. november 2007 var beslutningsgrundlaget for klagernes køb af ejendommen. Beregningen blev udarbejdet på grundlag af klagernes egne tal, som klagerne indleverede i forbindelse med deres første møde i sparekassen i oktober 2007, og på grundlag af anslåede ydelser for realkreditlån og boliglån.

I beregningen er der ikke medtaget udgifter til mad og benzin fordi, sparekassen på daværende tidspunkt ikke vidste, at klagerne ønskede disse udgifter med på budgettet.

I budgettet af 17. december 2007 er ydelserne til realkreditlånet angivet med et for lille beløb. Budgettet var ikke en del af beslutningsgrundlaget for købet af ejendommen, og fejlen blev hurtigt rettet. Lånetilbuddet på realkreditlånet blev indhentet den 18. december 2007.

Det var aftalt, at en eventuel besparelse på realkreditlånet skulle nedbringe boliglånet med en højere ydelse.

Klagernes ønske om yderligere 50.000 kr. til istandsættelse m.v. og klagernes manglende indfrielse af et lån på ca. 40.000 kr. i andelskassen betød, at boliglånet og dermed også lånets ydelse blev højere end først antaget.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Der er ikke grundlag for at fastslå, at Vorbasse-Hejnsvig Sparekasse begik fejl eller forsømmelser i forbindelse med udarbejdelsen af budgetberegningen af 12. november 2007, som viste et rådighedsbeløb for klagerne på knap 10.000 kr. pr. måned, og som dannede grundlag for klagernes beslutning om køb af deres ejendom.

Det må lægges til grund, at klagernes skuffede forventninger med hensyn til størrelsen af rådighedsbeløbet og deres mulighed for at udnytte besparelser på realkreditlånet til nedbringelse af boliglånet blandt andet skyldtes, at lånebehovet blev større end oprindeligt forudsat.

Sparekassen har anført, at man på udarbejdelsestidspunktet ikke vidste, at klagerne i budgettet ønskede at afsætte i alt 31.200 kr. pr. år til en særskilt madkonto. Klagerne kunne selv konstatere, at udgiftsposten ikke fremgik af beregningen.

Efter det anførte finder Ankenævnet ikke tilstrækkeligt grundlag for at pålægge Vorbasse-Hejnsvig Sparekasse et erstatningsansvar i forbindelse med klagernes køb af den omhandlede ejendom.

Det bemærkes, at klagerne, der fortsat bor i ejendommen, ikke har godtgjort noget tab, som sparekassen i så fald ville være forpligtet til at erstatte.

Som følge heraf træffes følgende

afgørelse:

Klagen tages ikke til følge.