Afgørelse

Indsigelse om uansvarlig långivning til køb og renovering af ejendom. Spørgsmål om modregning i konto til betaling af ydelse på lån.

Indledning

Sagen vedrører indsigelse om uansvarlig långivning til køb og renovering af ejendom. Spørgsmål om modregning i konto til betaling af ydelse på lån.

Sagens omstændigheder

Klageren og hans daværende ægtefælle, H, købte i foråret 2008 en ejendom for 2.185.000 kr. Ejendommen blev finansieret med en egenudbetaling på 100.000 kr., et 5 % 30-årigt obligationslån på 1.653.000 kr. med indledende afdragsfrihed i Nordea Kredit og et 30-årigt prioritetslån i banken på 560.000 kr. med variabel rente, for tiden 6,5 % p.a. Klageren og H fik samtidig en fælles prioritetsindlånskonto i banken. Klageren og H var begge under uddannelse med halvandet års studietid tilbage. Klageren modtog elevløn og havde en mindre indtægt fra et bijob, mens H modtog SU. Husstanden bestod endvidere af tre hjemmeboende børn på henholdsvis 2, 6 og 12 år. Banken har oplyst, at den ikke længere er i besiddelse af dokumentation for rådgivningen. Banken har til brug for klagesagen rekonstrueret en rådighedsberegning, som viser et månedligt rådighedsbeløb 10.787 kr.

I efteråret 2008 ønskede parret at renovere ejendommen. I september 2008 blev ejendommen inklusiv byggeprojektet vurderet til 2.400.000 kr. Renoveringen blev finansieret med et 7 % 30-årigt obligationslån på 460.000 kr. med indledende afdragsfrihed i Nordea Kredit. I september 2009 blev dette lån omlagt til et lån på 468.000 kr. med et årig rentetilpasning og afdragsfrihed frem til år 2018.

I december 2008 købte klageren en bil, der blev finansieret ved et lån i banken. På et ikke oplyst tidspunkt fik klageren endvidere en kassekredit i banken.

I efteråret 2010 blev realkreditlånet på 1.653.000 kr. omlagt til et lån på 1.665.000 kr. med et årig rentetilpasning og afdragsfrihed frem til april 2018. Banken har oplyst, at den ikke længere er i besiddelse af dokumentation for rådgivningen. Banken har til brug for klagesagen rekonstrueret en rådighedsberegning, der viser et samlet månedligt rådighedsbeløb for klageren og H på 23.687 kr. med den valgte finansiering og et månedligt rådighedsbeløb på 18.364 kr. med lån med fast rente og afvikling.

I 2010 blev parret skilt, og klageren blev boende på ejendommen.

I 2013 blev ejendommen solgt via skifteretten med et underskud på ca. 900.000 kr., der blev finansieret ved, at klageren og H optog et fælles lån på 900.000 kr. i banken Den 28. oktober 2013 underskrev klageren og H et gældsbrev vedrørende lånet (herefter gældsbrevslånet), der skulle afvikles med en månedlig ydelse på 11.470,65 kr., første gang den 1. december 2013. Lånet var med variabel rente på for tiden 9 % p.a. (svarende til en debitorrente på 9,387 % p.a.). Overtræksrenten udgjorde for tiden 15 % p.a. Låneprovenuet blev trukket på den fælles gældsbrevskonto (kontonummer -730) og indsat på en fælles boligskiftkonto (kontonummer -774), der blev oprettet i forbindelse med salget. Af gældsbrevet fremgik endvidere:

”… Renten på lånet er den samme som på boligskiftkonto … (nr. -774) … Når boligen … er solgt pr 15.11.2013 og i øvrigt er færdig – så fastsættes den fremadrettede afvikling og forrentning på baggrund af indleveret budgetmateriale. …”

Til dækning af den første ydelse på gældsbrevslånet overførte banken den 1. december 2013 11.470,65 kr. til gældsbrevskontoen fra prioritetsindlånskontoen, der herved fik en negativ saldo på 4.359,74 kr. I en e-mail af 1. december 2013 vedhæftede klageren sit budget for 2014 og anførte, at han ”havde den opfattelse, at der ikke blev trukket penge fra nogen konto, før vi havde en aftale om rente og afdragsstørrelse?”. Den 3. december 2013 overførte banken 4.400 kr. til prioritetsindlånskontoen fra boligskiftkontoen, der herefter havde en negativ saldo på 1.811.772,57 kr. Udlånsrentesatsen på boligskiftkontoen og gældsbrevskontoen var henholdsvis 0,125 % p.a. og 9,381 % p.a. Den 11. december 2013 blev restkøbesummen frigivet, og et beløb på 1.826.450 kr. blev overført fra klagerens og H’s deponeringskonto til boligskiftkontoen. Restindeståendet på boligskiftkontoen på 13.141,38 kr. blev samme dag overført til udligning af en negativ saldo på prioritetsindlånskontoen. Banken har efter det oplyste godtgjort klageren 1,98 kr. til dækning af renter af overtrækket på prioritetsindlånskontoen på 4.359,74 kr., der opstod ved bankens overførsel den 1. december 2013.

Den 3. april 2014 opsagde banken klagerens engagement (gældsbrevslånet, kontonummer -730) som misligholdt og anmodede klageren om at betale 891.941,91 kr. senest den 22. april 2014, idet sagen i modsat fald kunne blive indgivet til fogedretten. Banken anførte, at den havde sendt flere rykkerbreve til klageren, og at restgælden ville blive tillagt bankens rentesats på inkassokonti, for tiden 20,5 % p.a. Parterne forsøgte herefter forgæves at finde en forligsmæssig løsning.

I et brev til fogedretten af 3. oktober 2014 anmodede banken om at få udlæg, der af omkostningsmæssige årsager var begrænset til 25.000 kr. Brevet var påstemplet et gebyr til fogedretten på 410 kr. Banken opgjorde samtidig klagerens gæld til 889.444,16 kr. med tillæg af renter på for tiden 19,5 % p.a. fra den 29. marts 2014. Sagen blev foretaget i fogedretten i november 2014, hvor klageren rejste indsigelse mod kravet. Sagen blev omberammet og foretaget for en juridisk foged den 11. december 2014. Af fogedretsbogen fremgår, at klageren efter drøftelse og tilkendegivelse fra fogedretten tilsluttede sig, at der blev foretaget udlæg i hans bil og motorcykel for 26.410 kr. (25.410 kr. + salær til bankens advokat). Banken har fremlagt en e-mail af 11. december 2014 fra sin advokat, hvoraf fremgår, at klageren i fogedretsmødet bl.a. gjorde gældende, at banken ikke burde have ydet lånene. Banken har endvidere fremlagt en faktura af 22. december 2014 fra advokaten på 10.242,45 kr. Banken debiterede dette beløb og gebyret til fogedretten på 410 kr. på gældsbrevskontoen. Banken har under klagesagen tilbagebetalt beløbet på 10.242,45 kr. til klageren.

Den 15. september 2015 har banken opgjort restgælden på gældsbrevslånet til 889.444,16 kr. pr. den 29. marts 2014 med tillæg af renter (for tiden 19,5 % p.a.) på 276.655,94 kr. for perioden fra den 29. marts 2014 til den 15. september 2015 samt forbeholdt sig omkostninger.

Af bankens Generelle vilkår for privatkunder pr. 15. december 2012, der var gældende for gældsbrevslånet, fremgik bl.a., at banken ved overtræk eller restancer på kreditter eller udlån beregnede sig en overtræksrente, der fremgik af bankens prislister, og at banken uden forudgående meddelelse kunne modregne ethvert forfaldent krav mod kunden i ethvert tilgodehavende, som kunden havde hos banken. Tilsvarende bestemmelser fremgik af bankens almindelige bestemmelser for lån og kreditter til private formål fra november 2010.

Banken har endvidere fremlagt uddrag af priser – udlån for 2014 og 2016, hvoraf bl.a. fremgik, at bankens fordringsrente for lån uden aftalt afvikling for tiden var henholdsvis 20,50 % p.a. og 19,50 % p.a.

Parternes påstande

Den 5. januar 2015 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Bank skal nedskrive hans gæld til 100.000 kr., og at banken skal tilbageføre beløb, der er hævet fra hans konti uden hans samtykke.

Nordea Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har bl.a. anført, at banken ikke burde have godkendt ham og H til at købe eller renovere ejendommen. Bankens rådgivning var utilstrækkelig og mangelfuld. Beregningerne blev lavet på et forkert og urealistisk grundlag. Deres rådgiver i banken forklarede, at købet kunne lade sig gøre med ”afdragsfrihed og trylleri”. De var begge under uddannelse. Udgifterne var for høje for dem, selv da de var færdiguddannede. Banken burde have taget udgangspunkt i lån med afdrag. Han er ikke bekendt med, at den udførte renovering skulle være dårligere end sædvanlig standard. Kravet er ikke forældet.

Efter skilsmissen blev han boende i ejendommen. Alle ydelser blev betalt frem til december 2013. Han tilbød at overtage ejendommen mod en betaling på 250.000 kr. fra H, hvilket banken i første omgang accepterede. H godkendte dette, men efterfølgende kunne banken ikke godkende H som debitor på et lån af denne størrelse.

Skifteretten gjorde det klart, at alternativet til et frivilligt salg var en tvangsauktion. Banken krævede, at han underskrev gældsbrevet som betingelse for at acceptere et frivilligt salg. Han havde derfor intet valg og underskrev på baggrund heraf gældsbrevet.

Hans daværende rådgiver i banken oplyste, at banken uanset et evt. salg ikke kunne disponere over hans midler, herunder på boligskiftkontoen uden hans samtykke. Af gældsbrevet fremgår endvidere, at aftale om afvikling skulle ske efterfølgende, og at renten skulle forhandles, inden der skulle afdrages. Alligevel hævede banken ca. 11.500 kr. fra hans konto uden hans samtykke.

Han har løbende taget kontakt til banken for at indgå aftale om afvikling af gælden. Banken forholdt sig ikke til hans henvendelser og nævnte ikke løbetid eller rentesats. Han er uforstående overfor, at han skulle i fogedretten tre gange. På det sidste møde i fogedretten mødte banken ved en advokat, selvom intet havde ændret sig siden det første møde i august. Banken har uberettiget pålagt ham retsgebyr og advokatomkostninger.

Nordea Bank har anført, at banken ikke har handlet ansvarspådragende. Det må antages, at banken som sædvanligt lavede beregninger på, om klageren og H havde råd til at tilbagebetale lånene. De rekonstruerede beregninger viser, at klageren havde råd til at købe ejendommen. Banken accepterede rådighedsbeløbet i 2008, da der indenfor en kort tidshorisont var udsigt til højere indkomst for både klageren og H, når de havde afsluttet deres uddannelser. I 2008 var det ikke i strid med god skik reglerne at finansiere fast ejendom med afdragsfrie lån. Udvidelsen af engagementet i 2008 må være sket på baggrund af, at klagerens indkomst allerede fra 2008 steg i forhold til det i forbindelse med huskøbet budgetterede. Banken formoder, at klageren påtog sig ekstra bijob og at hans biindtægt derfor steg.

Klageren blev rådgivet om lånene. Klageren har ved sin underskrift på pantebrevene accepteret lånevilkårene og har dermed pligt til at tilbagebetale lånene.

Klagerens tab skyldes ikke bankens rådgivning. Tabet skyldes bl.a., at de udførte forbedringer ikke havde sædvanlig god håndværksmæssig kvalitet. Ejendommen fik dermed ikke den værditilvækst, som var forudsat i den indhentede vurdering. Tabet skyldes endvidere faldet i ejendomspriserne som følge af finanskrisen. Tabet er ikke en påregnelig følge af rådgivningen.

Et eventuelt krav vedrørende rådgivningen i 2008 er forældet efter den tre årige forældelsesfrist, der ikke er blevet afbrudt.

For så vidt angår afvikling af gælden har klageren ved sin underskrift på gældsbrevet accepteret lånevilkårene. Klageren har dermed pligt til at tilbagebetale gælden, medmindre han indgår anden aftale med banken, eller medmindre han får gældssanering. Banken har tilbudt klageren en afvikling og drøftelserne herom fortsætter.

Klageren betalte ikke den aftalte ydelse på gældsbrevslånet den 1. december 2013. Banken var derfor berettiget til at modregne. Da der kun kan modregnes i et positivt indestående, blev overtrækket, der opstod på prioritetsindlånskontoen, dækket ved overførsel af 4.400 kr. fra boligskiftkontoen, hvilket var rentemæssigt billigere for klageren, da debetrenten på boligskiftkontoen og gældsbrevskontoen var henholdsvis 0,125 % p.a. og 9,381 % p.a. Der var plads under klagerens kredit på boligskiftkontoen.

Ankenævnets bemærkninger

Ankenævnet finder ikke, at klageren har godtgjort forhold, der kan medføre, at Nordea Bank har pådraget sig et erstatningsansvar ved rådgivning af ham i forbindelse med købet og finansieringen af ejendommen og renoveringen af denne i 2008. Et eventuelt krav vedrørende rådgivningen i 2008 må endvidere anses for at være forældet, jf. forældelseslovens § 3, stk. 1, hvorefter erstatningskrav baseret på rådgivningsansvar forældes efter tre år regnet fra rådgivningstidspunktet.Efter forældelseslovens § 3, stk. 2 skal forældelsesfristen, hvis fordringshaveren ikke er bekendt med kravet, regnes fra den dag, da fordringshaveren fik eller burde have fået kendskab til kravet. Ankenævnet finder, at klageren i hvert fald senest i forbindelse med låneomlægningen i 2010 havde tilstrækkeligt kendskab til konsekvenserne af bankens rådgivning til at rejse et eventuelt erstatningskrav. Klagerens eventuelle erstatningskrav vedrørende rådgivningen var derfor forældet den 5. januar 2015, hvor sagen blev indbragt for Ankenævnet.

Under hensyn til ordlyden i gældsbrevet var det uklart, om den første ydelse på gældsbrevslånet på 11.470,65 kr. forfaldt til betaling den 1. december 2013, og om banken derfor var berettiget til at foretage modregning. Banken overførte hele ydelsen på 11.470,65 kr. fra prioritetsindlånskontoen, der herved fik en negativ saldo på 4.359,74 kr., som banken inddækkede ved overførsel af 4.400 kr. fra boligskiftkontoen. Banken har godtgjort klageren de hermed forbundne overtræksrenter på prioritetsindlånskontoen.

Banken var ikke berettiget til uden klagerens samtykke at anvende den uudnyttede kredit på boligskiftkontoen til inddækning af den forfaldne ydelse på gældsbrevslånet, da en tilsagt kredit ikke er et aktiv, som kan gøres til genstand for modregning.

Ankenævnet finder under de foreliggende omstændigheder på nuværende tidspunkt ikke grundlag for at pålægge banken at tilbageføre modregningen. Ankenævnet bemærker herved, at overførslen var rentemæssigt fordelagtig for klageren, da renten på boligskiftkontoen var lavere end renten på gældsbrevskontoen. Ankenævnet lægger endvidere til grund, at boligskiftkontoen ophørte, da restindeståendet blev overført til prioritetsindlånskontoen den 11. december 2013.

Det må efter det foreliggende lægges til grund, at banken havde sendt rykkerbreve til klageren, inden banken opsagde gældsbrevslånet som misligholdt den 4. april 2014, og at banken var berettiget til at opsige lånet til fuld indfrielse og til at overgive lånet til inkassoafdeling.

Banken debiterede klagerens konto med 10.242,45 kr. vedrørende bankens udgifter til advokat i forbindelse med fogedretssagen. Banken har under klagesagen tilbagebetalt beløbet til klageren. Ankenævnet finder ikke grundlag for at pålægge banken at nedskrive klagerens gæld yderligere.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.

Klageren får klagegebyret tilbage.