Indsigelse mod nedbringelse i forbindelse med færdigmelding af byggeri finansieret med forhåndslån.
| Sagsnummer: | 319 /2017 |
| Dato: | 21-03-2018 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Andreas Moll Årsnes, Peter Stig Hansen, Troels Hauer Holmberg og Søren Geckler |
| Klageemne: |
Byggelån
Forældelse - rådgivning Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Indsigelse mod nedbringelse i forbindelse med færdigmelding af byggeri finansieret med forhåndslån. |
| Indklagede: | Spar Nord Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Denne sag handler om klagerens indsigelse mod nedbringelse af et forhåndslån i 2010, der var udbetalt i forbindelse med opførelse af klagerens ejendom.
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i Spar Nord Bank. Af et udbetalingsbrev af 9. september 2008 fremgik, at et realkreditinstitut, R, som banken samarbejdede med, havde udbetalt et forhåndslån på 2.752.000 kr. med etårig rentetilpasning og 10 års afdragsfrihed. Lånet blev optaget i forbindelse med, at klageren opførte en ejendom.
Banken har oplyst, at ejendommen i forbindelse med låneoptagelsen blev vurderet til 3.440.000 kr., hvilket muliggjorde et realkreditlån på 2.752.000 kr. Banken har videre oplyst, at byggeriet blev færdigmeldt over for R i 2010, der i september 2010 vurderede ejendommen til 2.995.000 kr., hvilket førte til nedbringelseskrav fra R på 354.000 kr.
Nedbringelsen af klagerens realkreditlån blev finansieret ved at forhøje et boliglån, som klageren havde i banken.
Efter en yderligere forhøjelse af boliglånet i 2012 udgjorde hovedstolen 1.200.000 kr., blandt andet som følge af, at klageren tidligere ejendom ikke var blevet solgt.
Parternes påstande
Den 28. december 2017 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Spar Nord Bank skal ”betale alt tilbage”.
Spar Nord Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at huset ikke blev færdigmeldt i 2010, men i 2008.
Forhåndslånet blev udbetalt den 10. september 2008, hvilket er registreret hos R. Man må ikke flytte ind i et hus, hvis kommunen ikke har godkendt færdigmeldingen. Hvis huset ikke var færdigmeldt, kunne realkreditlån ikke have været udbetalt i 2008.
Sagen har kørt mod bankens lokalafdeling fra første dag, hvorfor den ikke er forældet.
Der er ingen dokumenter, der underbygger, at han skulle betale 400.000 kr.
Hans nye rådgiver i banken medgav, at der kunne være tale om noget rådgivning, der var gået galt.
Banken skal give ham en forklaring på forløbet.
Bankens dokumentation er ikke i overensstemmelse med Rs og offentlige instansers.
Banken skal indrømme, at den har begået en fejl.
På grund af nedbringelsen og det højere boliglån har han været nødt til at leje huset ud i fem år for at kunne have råd til at beholde det og er nu nødt til at sætte det til salg.
Spar Nord Bank har anført, at klageren ikke har godtgjort omstændigheder, der medfører et ansvar for banken.
Banken er ikke længere i besiddelse af materiale vedrørende færdigmeldingen og den ændrede vurdering. Der er forløbet mere end syv år siden færdigmeldingen, og derfor kan banken ikke pålægges at dokumentere forløbet.
Banken havde ikke tilsikret klageren en bestemt vurdering.
Tidsforløbet fra udbetalingen af forhåndslånet og til færdigmeldingen over for R er ikke i sig selv ansvarspådragende eller bevis for, at banken har sløset. Klageren har ikke godtgjort, at tidsforløbet skulle være årsag til den lavere vurdering ved færdigmeldingen.
Den lavere vurdering af klagerens ejendom ved færdigmeldingen medførte en omlægning af klagerens gæld og ikke en forhøjelse.
Banken bestrider ikke, at byggeriet var færdigmeldt over for kommunen som anført af klageren, og at klageren derefter flyttede ind i ejendommen, men færdigmeldingen over for R skete i 2010.
Den øgede rentebyrde, affødt af nedbringelsen af realkreditlånet på 354.000 kr. og omlægning til boliglån, udgjorde for 2012 netto 1.175 kr. ved 28 procent beskatning og kan ikke antages at være årsag til klagerens stramme økonomi. Dette skyldtes andre årsager, herunder manglende salg af klagerens tidligere bolig, der stadig ejes af klageren.
Eventuelle krav er under alle omstændigheder forældet, idet klageren i hvert fald siden januar 2012 har været bekendt med konsekvensen af den ændrede vurdering, men ikke har rejst et erstatningskrav før nu.
Ankenævnets bemærkninger
Nedbringelsen i 2010 af forhåndslånet på 2.752.000 kr. blev finansieret ved en forhøjelse af klagerens boliglån i Spar Nord Bank. Ankenævnet finder, at klageren i hvert fald siden 2010 har været klar over konsekvenserne af bankens rådgivning. Forældelsesfristen regnes derfor fra 2010, jf. forældelseslovens § 3, stk. 2.
Et eventuelt krav over for banken vedrørende rådgivning i forbindelse med optagelsen og nedbringelsen af lånet er derfor nu forældet, jf. den treårige forældelsesfrist i forældelseslovens § 3, stk. 1.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.