Afgørelse

Udarbejdelse af boligberegning og finansiering i forbindelse med køb og ombygning af ejendom.

Indledning.

Denne klage vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig ansvar over for klageren i forbindelse med finansiering af dennes køb og ombygning af en fast ejendom.

Sagens omstændigheder.

Klageren, der er invalidepensionist, rettede i efteråret 2001 henvendelse til indklagede med anmodning om finansiering af køb af et sommerhus, som tillige skulle om- og tilbygges. Prisen for sommerhuset var kontant 240.000 kr.

Den 2. oktober 2001 udarbejdede indklagede en beregning af klagerens økonomi, der viste et månedligt rådighedsbeløb på 3.540 kr. Af beregningen fremgår en finansiering med et realkreditlån på 164.000 kr. og et boliglån på 145.000 kr., i alt 309.000 kr. Finansieringen skulle dække ejendomskøbet inklusiv omkostninger, indfrielse af klagerens eksisterende billån med en restgæld på ca. 25.000 kr. samt udgifter til ombygning på ca. 30.000 kr. Lånene skulle afvikles med årligt henholdsvis 14.840 kr. og 16.200 kr., i alt 31.040 kr.

Indklagede etablerede en lånesagskonto til klageren, hvorfra købesummen på 240.000 kr. blev betalt den 8. oktober 2001.

Den 15. oktober 2001 overtog klageren ejendommen.

Den 31. oktober 2001 udarbejdede indklagede en ny økonomiberegning, der viste et månedligt rådighedsbeløb på 3.487 kr. Af beregningen fremgår en finansiering med et realkreditlån på 220.000 kr. og et boliglån på 106.000 kr., i alt 326.000 kr., som skulle dække ejendomskøbet inklusiv omkostninger, indfrielse af billånet samt udgifter til ombygning på 50.000 kr. Lånene skulle afvikles med årligt henholdsvis 19.908 kr. og 12.000 kr., i alt 31.908 kr.

Indklagede har oplyst, at det blev lagt til grund, at om- og tilbygningen havde en værdi på ca. 113.000 kr. Klageren havde imidlertid kun brug for at få finansieret 50.000 kr., idet byggeriet kunne gennemføres meget billigt bl.a. på grund af anvendelse af genbrugsmaterialer. Der blev derfor ansøgt om et Totalkreditlån ud fra en værdi på 113.000 kr., og en byggekredit på 50.000 kr. blev bevilliget.

Den 21. november 2001 blev Totalkreditlånet hjemtaget med et provenu på 217.323,89 kr., som blev indsat på en sikringskonto hos indklagede. Samme dag blev der overført 140.323,89 kr. fra sikringskontoen til lånesagskontoen, som herefter udviste en saldo på 109.314,24 kr. (negativ).

I december 2001 blev der konstateret overtræk på klagerens budgetkonto, hvilket klageren var uforstående over for. Indklagede har oplyst, at underskuddet på budgetkontoen fremkom ved stigninger i bilforsikringer, vægtafgift og telefonregning samt ved betaling af regninger, som der ikke var sparet op til. Endvidere forfaldt bilforsikringen i december i stedet for som tidligere i februar.

Den 14. januar 2002 blev der afholdt et møde mellem klageren og indklagede, idet klageren ikke kunne få sin økonomi til at hænge sammen som forudsat ved købet af ejendommen. Under mødet meddelte klageren, at det var nødvendigt med et rådighedsbeløb på 3.500 kr. pr. måned.

Under et nyt møde den 17. januar 2002 oplyste klageren, at der var brugt 20.000 kr. til ombygning, og at han skulle bruge yderligere ca. 53.000 kr. for at færdiggøre denne. På den baggrund blev det konkluderet, at der ikke var råd til den påtænkte tilbygning.

Indklagede udarbejdede et nyt finansieringsforslag, som efter drøftelse med Totalkredits vurderingsmand indebar en nedbringelse af Totalkreditlånet med 29.925 kr. og en restfinansiering via et pantebrevslån og et boliglån hos indklagede.

Den 30. januar 2002 udarbejdede indklagede en økonomiberegning, der blev forelagt klageren på et møde samme dag. I beregningen, der udviser et månedligt rådighedsbeløb på 3.408 kr., indgår en finansiering på i alt 358.887 kr. fordelt med 206.000 kr. på Totalkreditlånet, 114.887 kr. på et pantebrevslån og 38.000 kr. på et boliglån hos indklagede. Den samlede årlige afvikling af lånene er på 34.373 kr. Finansieringen skulle dække købet af sommerhuset, omkostninger, indfrielse af billån, ombygning samt indfrielse af overtræk på klagerens budgetkonto, som var på ca. 7.600 kr.

Den 7. marts 2002 blev der etableret et pantebrevslån med et provenu på 112.140 kr., som blev krediteret på lånesagskontoen.

Den 12. marts 2002 blev Totalkreditlånet ved træk på lånesagskontoen nedbragt ekstraordinært med 29.925 kr.

Den 15. marts 2002 blev der overført 29.959,42 kr. fra sikringskontoen til lånesagskontoen.

Den 18. marts 2002 blev der overført 7.600 kr. fra lånesagskontoen til indfrielse af overtræk på klagerens budgetkonto.

Saldoen på lånesagskontoen var herefter 36.702,27 kr. (negativ). Saldoen på sikringskontoen var 47.000 kr.(positiv).

Den 11. april 2002 blev der etableret et boliglån på 40.000 kr., som blev anvendt til indfrielse af klagerens billån. Restprovenuet, som udgjorde 19.250,15 kr. blev overført til lånesagskontoen, som herefter udviste en saldo på 28.726,85 kr.(negativ).

Ejendommen blev besigtiget af Totalkredits vurderingsmand henholdsvis den 16. september og den 16. oktober 2002. Efter besigtigelsen den 16. oktober 2002 blev byggeriet færdigmeldt.

Sikringskontoen og lånesagskontoen blev den 15. oktober 2002 opgjort med et samlet provenu på 433,56 kr., som blev udbetalt til klageren. Kontiene blev opgjort med valør den 16. september 2002.

Parternes påstande.

Den 30. oktober 2002 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med følgende påstand:

"Fair behandling - rettelse af evt. fejl og mangler - kompensation for en utrolig dårlig behandling - redegørelse for om handlen er gået reelt til."

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at købet af ejendommen skete på grundlag af indklagedes beregning, der viste et rådighedsbeløb på 3.500 kr. pr. måned. Han nævnte, at det var muligt, at han ville få udbetalt et erstatningsbeløb, men beregningen skulle foretages uden hensyn hertil.

I december 2001 opstod der overtræk på budgetkontoen, selvom indklagede gentagne gange havde oplyst, at alting var i orden. På baggrund af overtrækket anmodede han indklagede om at undersøge økonomien vedrørende handlen endnu en gang. Det blev herefter på mødet i januar 2002 meddelt, at indklagede havde glemt at indregne omkostningerne vedrørende byggelånet. Der var således ikke som forudsat ved købet råd til at opføre den planlagte tilbygning og ifølge indklagede skulle hele finansieringen laves om. Indklagede foreslog endvidere, at han solgte sin bil, som var nødvendig for gennemførelsen af projektet.

Han forstod ikke indklagedes forklaringer og accepterede nødtvunget indklagedes forslag, selvom forudsætningen om tilbygningen var bristet, idet han navnlig hæftede sig ved, at rådighedsbeløbet så nogenlunde ud.

Efterfølgende er hans indtægter blevet forbedret, og han har nu påbegyndt opførelsen af tilbygningen.

I slutningen af august 2002 ønskede han vurderingsmandens godkendelse af ombygningen, som han nu anså for gennemført. Der manglede alene isolering af loft og opsætning af brædder i loftet i stuen, men dette blev opvejet af værdien af en nyopført udestue. Han rykkede gentagne gange for en besigtigelse, men blev først efter ca. 1½ måned ringet op af vurderingsmanden, som allerede opholdt sig på ejendommen. Han rykkede herefter gentagne gange for en færdigmelding af byggeriet, men det viste sig, at vurderingsmanden henholdt sig til manglende færdiggørelse af ting vedrørende ombygningen, som han ikke havde lånt penge til, og som han først ville lave på et senere tidspunkt. Vurderingsmanden besigtigede ejendommen på ny på et tidspunkt, hvor han ikke var til stede. På grund af den manglende færdigmelding af ejendommen påløb der unødige renter på byggelånet.

Indklagede har anført, at der i beregningen af 2. oktober 2001 alene er indregnet finansiering af ejendomskøbet og ombygningsudgifter på ca. 30.000 kr. Den af klageren forventede erstatning indgår ikke i beregningen.

I beregningen af 31. oktober 2001 blev der indregnet finansiering af ombygningsudgifter på 50.000 kr. Eventuel yderligere likviditet skulle afklares ved den forventede erstatning.

I januar 2002 blev det konstateret, at udgifterne til ombygningen oversteg de forventede 50.000 kr., og at der ikke var udsigt til noget erstatningsbeløb. Man søgte herefter at afhjælpe situationen ved en omlægning af den hidtidige finansiering og under hensyn til klagerens ønske om at fastholde rådighedsbeløbet på ca. 3.500 kr. pr. måned.

Klageren var ikke garanteret et bestemt rådighedsbeløb, og indklagede er uden ansvar for efterfølgende ændringer i indtægter/udgifter.

Overtrækket på klagerens budgetkonto blev indregnet i den endelige finansiering af køb og ombygning. En del af overtrækket vedrørte perioden før købet af ejendommen, og en eventuel manglende meroverførsel til budgetkontoen i 2001 har ikke medført et egentligt tab for klageren.

I forbindelse med kontanthandler er det almindelig praksis, at købesummen betales via en lånesagskonto. I sager som den foreliggende, hvor der til købet er knyttet en ombygningssag, betales byggeomkostningerne ligeledes fra denne lånesagskonto. Ved hjemtagelse af forhåndslån indsættes provenuet på en sikringskonto.

Den del af Totalkreditlånet, der vedrørte købet af ejendommen blev straks overført til lånesagskontoen. Den del, der vedrørte ombygningen, blev frigivet da byggeriet blev færdigmeldt. Der er således handlet efter sædvanlig praksis. Der blev ikke opkrævet gebyr for sagens ekspedition.

Da ejendommen ifølge vurderingsmanden ikke kunne færdigmeldes i forbindelse med besigtigelsen den 16. september 2002, blev det aftalt, at der efter ca. en måned skulle træffes en ny besigtigelsesaftale. Ny besigtigelse fandt sted den 16. oktober 2002, hvor klageren imidlertid ikke opholdt sig på ejendommen.

Det er almindelig praksis at forsøge kontakt til øvrige ejendomme i forbindelse med ærinder i samme geografiske område.

Den ekspederende afdeling aftalte med vurderingsmanden, at ejendommen skulle færdigmeldes på det stade, hvor den befandt sig. Det afvises, at vurderingsmanden har handlet kritisabelt, eller at dennes adfærd i øvrigt kan udløse erstatning eller kompensation.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Boligberegningen af 2. oktober 2001, som dannede grundlag for klagerens køb af ejendommen, indeholdt udgifter til finansieringen af ejendomskøbet samt ombygningsudgifter på ca. 30.000 kr. Klageren måtte indse, at det beregnede rådighedsbeløb på 3.500 kr. ikke kunne fastholdes, såfremt byggeudgifterne oversteg de forudsatte 30.000 kr., således at yderligere finansiering var nødvendig.

Ifølge det oplyste blev byggeomkostningerne eksklusiv omkostninger til opførelse af tilbygning i januar 2002 opgjort til i alt ca. 70.000 kr., og det lykkedes indklagede at tilvejebringe et forslag til finansiering, som medførte et stort set uændret rådighedsbeløb for klageren. Det kan ikke bebrejdes indklagede, at det indenfor denne ramme ikke var muligt også at tilvejebringe en finansiering af den påtænkte tilbygning.

Det må lægges til grund, at overtrækket på klagerens budgetkonto i december 2001 skyldtes gennemførelse af betalinger foretaget for klageren, og klageren har således ikke lidt noget tab herved.

Indklagede var ikke forpligtet til at frigive restindeståendet på sikringskontoen, før byggeriet på ejendommen var færdigmeldt af Totalkredits vurderingsmand. Der er ikke grundlag for at fastslå, at indklagede undlod at medvirke til, at byggesagen blev afsluttet hurtigst muligt, og det kan derfor ikke pålægges indklagede at yde klageren en rentekompensation. Det bemærkes herved, at indklagede opgjorde lånesagskontoen og sikringskontoen med valør den 16. september 2002, og at klageren således rentemæssigt blev stillet, som om byggeriet var blevet færdigmeldt pr. denne dato. Indklagede har endvidere undladt at beregne sig gebyr i forbindelse med sagen.

Som følge heraf

Klagen tages ikke til følge.