Afgørelse

Spørgsmål om bank havde pådraget sig et rådgivningsansvar i forbindelse med klagerens erhvervelse af en projektejendom i 2005, om banken i årene herefter havde modarbejdet optagelse af realkreditlån, om banken i perioden indtil klagerens konkurs i 2011 havde opkrævet renter i strid med det aftalte og om klagerens eventuelle krav mod banken var forældede.

Indledning

Denne sag vedrører, om Ringkjøbing Landbobank har pådraget sig et erstatningsansvar i forbindelse med klagerens køb af en fast ejendom og den efterfølgende renovering og ombygning heraf, og om banken har tilskrevet renter på klagerens engagement i strid med en mundtlig aftale om fast rente.

Sagens omstændigheder

Med overtagelsesdag den 15. november 2005 købte klageren en fast ejendom, der horisontalt var opdelt i to lejligheder (stue og kælder). Købesummen var på 3.490.000 kr. Klageren ønskede at renovere og ombygge ejendommen med en lodret (vertikal) opdeling af lejlighederne, hvorefter hun ville bo i den ene lejlighed og sælge den anden. I perioden indtil 2007 arbejdede hun som folkeskolelærer og herefter som økonomimedarbejder. Klageren har oplyst, at hendes månedsløn udgjorde ca. 26.000 kr.

Klageren finansierede købet af ejendommen ved etablering af tre kassekreditter i Ringkjøbing Landbobank med rammer på henholdsvis 3,9 mio. kr. til købet af ejendommen, 1 mio. kr. til renovering af ejendommen, og 450.000 kr. til indfrielse af et andelsboliglån i et andet pengeinstitut. Kreditterne var uden nedbringelse "indtil videre" og kunne af debitor indfries når som helst og uden varsel. Ifølge kassekreditkontrakter af 8. september 2005 skulle kreditterne forrentes med en variabel rente, som for tiden udgjorde 5,5 pct. p.a.

Følgende fremgår af kreditaftalerne på 3,9 mio. kr. og 1 mio. kr. som "Særlige vilkår":

"Kreditten er løbende under renoveringsprojektet af [adressen]. Kreditten falder til fuld indfrielse når lejlighederne er solgt og beløbene herfor er frigivet."

Følgende fremgår af bankens almindelige forretningsbetingelser udskrevet den 8. september 2005:

"…

De får oplysning om ændring af variable rentesatser ved brev, ved annoncering i dagspresse, eller når banken udsender det første kontoudtog efter annoncering.

…."

Af bankens forretningsbetingelser af 14. december 2005 fremgår desuden følgende:

"….

Enhver indbetaling på et lån eller kredit anvendes først til dækning af rente og provision……

Øvrige indbetalinger anvendes dernæst til betaling af afdrag.

…."

Klageren har anført, at hun ved indgåelsen af kreditaftalerne fik udleveret forretningsbetingelserne af 8. september 2005 og således ikke er blevet gjort bekendt med forretningsbetingelserne af 14. december 2005, hvor det fremgår, hvordan indbetalinger anvendes.

Klageren har anført, at hun i forbindelse med købet sendte aftalegrundlaget til banken, og at banken var bekendt med, at hun havde indgået en mundtlig aftale med sælgeren om, at der skulle indrettes boliger i et baghus, der lå på samme matrikel.

Af allonge af 5. september 2005 til købsaftale udarbejdet af klagerens advokat fremgår blandt andet følgende:

"13. Det er for købers side en betingelse for handelen, at lejlighed nr. 1 og 2 opdeles vertikalt frem for nuværende horisontalt, ligesom det for købers side er en betingelse for handelen, at nuværende lejlighedsnr. 1 (stue-etagen) og 2 (kælderetagen) udstykkes til en selvstændig ejendom med grundareal på ca. 450 m2, ligesom det for købers side er en betingelse for handelen, at den samlede ejendom godkendes til beboelse. Samtlige omkostninger i forbindelse med udstykning og ejendommens opdeling i vertikale ejerlejligheder samt godkendelse til indretning af beboelse, afholdes af sælger og sælger er pligtig til straks efter køber har deponeret udbetalingen stor kr. 200.000,00 at iværksætte udstykningen og opdelingen samt godkendelse til beboelse. Dokumentation for at sælger har iværksat dette skal fremsendes til købers advokat senest 2 dage efter sælgers underskrift på nærværende allonge."

Ankenævnet har i sag nr. 14/2007 behandlet et krav fra klageren om rentekompensation i anledning af Ringkjøbing Banks ekspeditionstid ved påtegning på et ejerpantebrev om den vertikale opdeling.

Den 20. december 2005 gav kommunen afslag på sælgerens ansøgning om tilladelse til at indrette boliger i baghuset. Klageren forhandlede herefter med sælgeren om også at købe baghuset. Banken afslog i januar 2006 at ville finansiere dette køb.

Renoveringen af ejendommen (forhuset) blev afsluttet i september 2006. Det fremgår af vurderingsskemaer fra Totalkredit af 10. september 2006, at de to ejerlejligheder, som ejendommen nu var opdelt i, var vurderet til henholdsvis 2,925 og 3,2 mio. kr.

Med overtagelse pr. 1. december 2006 blev baghuset købt for 1,7 mio. kr. af et selskab, som klageren havde etableret sammen med en samarbejdspartner.

Klageren har anført, at hun ultimo december 2006 aftalte med bankens kreditchef, at hun skulle udleje ejendommen (forhuset) og betale 25.000 kr. til banken pr. måned. Det skulle holde gælden i ro, indtil hun havde fået orden på det netop erhvervede baghus.

Klageren har videre anført, at hun den 12. januar 2007 indgik aftale med en erhvervslejer om leje af forhuset.

Den 3. marts 2007 skrev klageren følgende til banken:

"…

Jeg har talt med BRF Kredit i februar måned og jeg kan låne 2,8 mio. i forhuset som udlejningsejendom. Jeg kan skaffe finansiering andetsteds fra for at få dækket gælden i byggeriet ind sammen med realkreditfinansieringen fra BRF-kredit, hvis Ringkøbing Landbobank vil opsige lånet.

Jeg har værdier for 2,5 mio. i min andelslejlighed (2,1 mio. i andelen alene) samt 7,2 mio. i [ejendommen] i alt 9,3 mio. og jeg har gæld til Ringkøbing Landbobank på omkring 6 mio. Banken har tjent kr. 300000 i renter i 2006. Jeg forventer at det skyldige beløb max. kan stige med kr. 100000,- i hele 2007, da der indbetales kr. 26000 hver måned fremover som lejeindtægt. Jeg sætter beløbet ind på min anfordringskonto og så må banken selv fordele det.

….

Jeg har ikke umiddelbart planlagt at foretage ændringer i mit engagement med banken før lejlighederne sælges, og jeg har taget det til efterretning at banken ikke længere er en finansieringskilde for projekter.

…"

Ved brev af 9. marts 2007 bekræftede banken, at den ikke ønskede at deltage i finansieringen af den videre udvikling af ejendommen, og anførte videre:

"…

Banken finansierede således dit køb af ejendommen for 3,5 mill. kroner og stillede samtidig en byggekredit til rådighed på 1 million kroner til den skitserede renovering og opdeling af ejendommen i 2 lejligheder. Der blev ved engagementets etablering oplyst om, at den ene af lejlighederne efter renoveringen skulle sælges for minimum 3 mill. kroner – medens den sidste lejlighed skulle bebos af dig. Din andelsbolig skulle i forlængelse af dettes sælges med et forventet provenu på ikke under 1,6 mill. kroner.

Forløbet har som bekendt udviklet sig ganske anderledes, primært som følge af:

-dine ændrede planer omkring en overbygning på ejendommen, og i den forbindelse ønsket om en erhvervelse af "baghuset" på [adressen].

-problemer vedrørende håndværkerne på projektet, og problemer vedrørende opnåelse af nødvendige myndighedsgodkendelser.

…

Sammenfattende kan vi oplyse, at banken gerne ser sin finansiering indfriet, men naturligvis ikke har nogen interesse i at bringe dig i vanskeligheder. Vi stiller os derfor afventende i sagen frem til udgangen af maj måned dette år, idet vi dog forudsætter din månedlige indbetaling af som minimum 26.000 kroner (huslejen) til dækning af den løbende rentetilskrivning, og til nedskrivning af overtræk på engagementet.

Afslutningsvis skal vi for god ordens skyld skitsere det aktuelle låneengagement som følger:
Aktuel gæld

[-842] kassekredit, maksimum kr. 3.900.000,00 kr. 4.137.527
[-859] kassekredit, maksimum kr. 1.000.000,00 kr. 1.032.363
[-917] kassekredit, maksimum kr. kr. 435.543
Samlet gæld pr. 09. marts 2007 kr. 5.605.434
hvortil kommer renter fra 01. januar 2007 til dato.

…"

I forlængelse af, at klageren den 2. juni 2007 havde sendt en plan for det videre projekt til banken, bekræftede banken den 14. juni 2007, at den forholdt sig afventende i sagen frem til udgangen af august måned 2007 forudsat, at klageren fortsat indbetalte huslejeindtægten på minimum 26.000 kr. på engagementet.

I forlængelse af, at klageren havde sendt kopi af lejekontrakter til banken, bekræftede banken den 6. december 2007, at den forholdt sig afventende i sagen frem til maj 2008, "idet vi dog forudsætter din månedlige indbetaling af som minimum 30.000 kroner til dækning af den løbende rentetilskrivning, og til nedskrivning af engagementet…..".

Klageren har anført, at hun i marts 2007 skrev til bankens kreditchef, idet hun undrede sig over, at der blev tilskrevet renter på engagementet. Hun fik oplyst, at renterne kunne ses på hendes e-bank.

Af bankens årsudskrift for 2007, som blev sendt til klageren i januar 2008, fremgår samlede renteudgifter på 437.085,40 kr.

Klageren har oplyst, at hun i 2008 forsøgte at optage lån i tre forskellige realkreditforeninger, men uden held.

I november 2008 spurgte klageren igen til renterne og fik pr. e-mail af 18. november 2008 oplyst, at rentesatsen på hendes engagement havde udviklet sig således:

25/11-2007 7,50%
03/01-2008 8,00%
18/04-2008 8,50%
18/07-2008 8,75%
07/10-2008 9,25%
23/10-2008 10,00%
30/10-2008 10,50%

Banken har under sagen fremlagt en række dagbladsannoncer med bankens meddelelser om renteændringer i perioden.

I forbindelse med, at en lejer opsagde lejemålet i ejendommen til fraflytning pr.1. august 2010, skrev banken den 1. juni 2010 til klageren og tilkendegav, at klageren skulle arbejde hen i mod et salg af ejendommen, idet klageren igennem en længere periode ikke havde været i stand til at betale renterne på gælden. I modsat fald ville banken opsige engagementet.

Den 22. juni 2010 opsagde banken klagerens engagement, men tilkendegav at ville se positivt på en videreførelse af engagementet, hvis banken modtog en mæglervurdering og en salgsfuldmagt fra klageren.

Herefter var der en mail-korrespondance mellem parterne, hvor banken rykkede for salgsfuldmagter som betingelse for at videreføre engagementet og hvor klageren oplyste om hendes planer om at etablere en daginstitution i ejendommen samt om salgsvurderinger indhentet fra ejendomsmæglere.

Ved brev af 26. august 2010 fra bankens advokat, blev engagementet taget til inkasso. Engagementet blev opgjort til ca. 6,5 mio. kr., hvilket udgjorde en overskridelse af kreditrammerne på ca. 1,2 mio. kr.

På baggrund af bankens konkursbegæring af 1. december 2010 blev klageren den 4. januar 2011 erklæret konkurs.

Den 7. september 2011 afviste Ankenævnets sekretariat i medfør af Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 1, en klage, som klageren havde indleveret til Ankenævnet om størrelsen af renterne på hendes gæld. Afvisningen var begrundet med, at skifteretten ved afsigelsen af konkursdekretet på baggrund af klagerens forklaring ikke havde fundet det godtgjort eller sandsynliggjort, at konkursfordringen ikke kunne gøres gældende som af banken begæret, det vil sige som en gæld på i alt 6.693.021,56 kr. inklusive renter.

Det fremgår af brev af 28. november 2012 fra kurator til bankens advokat, at der ikke under boets fordringsprøvelse vil blive foretaget en fuldstændig prøvelse af hovedstol og renter vedrørende bankens fordring, jf. konkurslovens § 130. Kurator indstillede, at bankens fordring blev foreløbig godkendt til 3.650.000 kr.

Parternes påstande

Den 11. december 2012 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Ringkjøbing Landbobank skalbetale 12.331.794 kr.i erstatning for tab som følge af personlig konkurs (herunder svie og smerte), tab af andelslejlighed, tab ved udlejning af ejendom samt erstatninger til andre (herunder depositum indbetalt af forældre ifm. opstart af daginstitution, der uberettiget blev lukket af kurator).

Ringkjøbing Landbobank har nedlagt påstand om principalt afvisning og subsidiært frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at banken svigtede sin rådgivningsforpligtelse i forbindelse med ejendomshandelen, da den ikke sikrede sig, at forudsætningen om, at baghuset skulle indrettes til boliger blev indføjet i købsaftalen.

Bankens kreditchef opfattede baghuset som hendes problem. Ved at tilsidesætte sin rådgivningsforpligtelse blev banken også forpligtet til at finansiere hendes erhvervelse af baghuset, hvilket banken nægtede. Hendes advokat afsluttede sit arbejde med ejendomshandelen i august/september 2005 og var således ikke hendes rådgiver under det videre forløb.

Banken har brudt aftalen om, at hun skulle købe ejendommen, indrette to lejligheder, sælge den ene og bo i den anden, efter at hun havde solgt sin eksisterende andelslejlighed. Denne afviklingsaftale fremgår af kreditaftalerne.

Renoveringen af ejendommen kostede hende omkring 2,3 mio. kr. Det bevilgede beløb på 1 mio. kr. var således udtryk for en grov undervurdering af renoveringsomkostningerne.

Banken afviste at realkreditbelåne det færdige projekt med ordene "Jeg kan ikke tvinge Totalkredit til at give dig realkreditlån" og begik derved aftalebrud. Banken skulle på det tidspunkt have foranlediget et tvangssalg af ejendommen. I så fald ville gælden være blevet indfriet bortset fra andelsboligkreditten. Banken pressede hende til at udleje ejendommen.

Hun aftalte med banken, at hvis hun udlejede ejendommen til en leje på minimum 25.000 kr. pr. måned, så ville lejebetalingerne dække tilskrevne renter og gælden ville ikke stige. Det er bankens ansvar, at denne mundtlige aftale ikke blev skriftligt bekræftet. Bestemmelserne om variabel rente i de oprindelige kreditaftaler var herefter ikke længere gældende. Desuden flyttede banken hendes engagement over i kreditafdelingen i januar 2007 og var herefter slet ikke berettiget til at tilskrive renter på engagementet.

Banken har holdt de tilskrevne renter skjult. Hun troede, at renterne på årsopgørelserne var en fejl. Den uoverskuelige stigning i gælden har betydet, at banken har afpresset hende til at fortsætte udlejningen af ejendommen. Det har været bankens hensigt at få gælden til at vokse, så den omfattede hele hendes pant. På den måde kunne banken tilegne sig hendes aktiver.

Bankens advokat oplyste fejlagtigt over for skifteretten, at hun havde modtaget papirkontoudtog, hvor de nominelle rentesatser var anført. Hun har aldrig fået oplyst de nominelle renter, som heller ikke fremgår af hendes e-bank. Bankens breve i perioden 2007 – 2010 er blot fremsendt for at give en overfladisk tilkendegivelse af, at engagementet ikke var glemt. Banken ønskede at få hende til at indbetale 30.000 kr. hver måned så længe som muligt, og brevene tjente som røgslør for bankens reelle hensigter.

Der er ingen omtale af de samlede ydelser, som har udgjort 63.000 kr. pr. måned gennem fire år. Banken har undladt at omtale påløbne renter, der heller ikke er søgt opkrævet før engagementet blev taget til inkasso i juni 2010. Renterne for 2005, 2006 og 2007 er forældede, jf. den tre-årige forældelsesfrist. De indbetalinger, hun løbende har foretaget på engagementet, skal først anvendes til nedskrivning af gælden og først derefter til betaling af renter. Bankens almindelige forretningsbetingelser af 14. december 2005 er ikke dem, der er gældende for hendes engagement.

Ringkjøbing Landbobank har til støtte for afvisningspåstanden anført, at klagerens konkursbo er behandlet af skifteafdelingen i Sø- og Handelsretten og derfor ikke kan behandles af Ankenævnet, jf. vedtægternes § 5, stk.1.

Kurator har afholdt fordringsprøvelse.

Klagen vedrører blandt andet spørgsmål om påståede tab i forbindelse med etablering af en daginstitution samt spørgsmål om taksering af tab vedrørende selskaber, som klageren har deltaget i. I øvrigt må det byggeprojekt, som klageren har fået finansieret hos banken – i lyset af projektets omfang m.v. – karakteriseres som erhvervsmæssigt.

Klagerens principielle spørgsmål vedrører ikke formueretlige tvister, og kan derfor ikke behandles i nævnet.

En afgørelse af sagen vil kræve parts- og vidneforklaringer, der ikke kan ske for Ankenævnet.

Til støtte for frifindelsespåstanden har banken anført, at den alene medvirkede til finansieringen af det oprindelige ejendomskøb, hvor klageren var repræsenteret af en advokat. Et eventuelt rådgivningsansvar vedrørende en betingelse om udnyttelse af baghuset til beboelse må rettes mod advokaten, der rådgav klageren i forbindelse med købet. Banken havde ikke kendskab til klagerens eventuelle forudsætninger vedrørende baghuset.

Banken medvirkede ikke i den udvidelse af projektet, som klageren undervejs i forløbet besluttede at gennemføre.

Handelen fandt sted i 2005 og et eventuelt krav som følge af mangelfuld eller fejlagtig rådgivning er forældet.

Byggesagen på klagerens ejendom var meget kompliceret, blandt andet på grund af problemer med myndighedsgodkendelser. Herudover ønskede klageren at udvide ombygningen. Hun tilkendegav den 3. marts 2007, at hun havde fået tilsagn om realkreditbelåning. Såfremt klageren havde ønsket at indfri engagementet ved at optage realkreditlån, hverken kunne eller ville banken modsætte sig det.

Klageren har stedse over for banken tilkendegivet selv at være i forhandling med realkreditinstitut om optagelse af realkreditlån. Da klageren selv har forestået forhandlingerne har banken ikke haft anledning til at tilbyde at formidle realkreditlån. Banken har således ikke handlet ansvarspådragende eller i øvrigt tilsidesat nogen rådgivningsforpligtelser over for klageren.

Det var i øvrigt bankens opfattelse, at en realkreditbelåning kun vanskelig kunne lade sig gennemføre inden ombygningsprojekterne var afsluttet. Skulle en eventuel realkreditbelåning have været formidlet af banken kunne det ikke ske, uden at banken skulle stille garanti over for realkreditinstituttet. Et eventuelt krav er forældet.

Banken har ikke givet klageren tilsagn om, at hendes gæld ikke ville stige ved indbetaling af 25.000 kr. månedligt, svarende til huslejen. Der er ikke indgået en mundtlig aftale herom. Den løbende minimumsindbetaling var alene bankens forudsætning for at stille sig afventende i forhold til klagerens engagement. Et eventuelt krav i tilknytning hertil er forældet.

Klagerens engagement var variabelt forrentet og udviklingen i restgælden var dermed afhængig af den til enhver tid gældende rentesats, der har ligget i intervallet 5,5 % til 10,50 %. Banken har løbende annonceret renteændringer i landsdækkende dagblade. Samtlige ikke-betalte renter uden for maksimum på kreditterne er tilskrevet i 2006 eller senere. Det vil sige mindre end fem år forud for den 1. december 2010. Konkursbegæringen er indleveret inden 1. januar 2011 og ingen del af renterne er ældre end fem år i forhold til den 1. december 2010 at regne.

Ankenævnets bemærkninger

Indledningsvis bemærkes, at Ankenævnet efter fast praksis ikke kan behandle dele af klagen, der måtte vedrøre tab lidt af selskaber, som klageren har deltaget i. I øvrigt finder Ankenævnet ikke, at sagen skal afvises helt eller delvist hverken som erhvervsmæssig eller på baggrund af Ankenævnets vedtægters § 5, stk. 1. I den forbindelse lægger Ankenævnet vægt på indholdet af kurators brev af 28. november 2012, hvoraf følger, at der under konkursbehandlingen tilsyneladende ikke vil blive foretaget en prøvelse af klagerens indsigelse vedrørende de beregnede renter på hendes engagement.

Klageren købte i 2005 en ejendom, som hun ønskede at opdele i to ejerlejligheder, som skulle istandsættes, hvorefter hun ville bo i den ene og sælge den anden. Klageren var i forbindelse med ejendomshandelen repræsenteret af en advokat.

Ankenævnet finder ikke, at Ringkjøbing Landbobank havde hverken anledning eller pligt til at rådgive klageren om hendes muligheder for at sikre sig, at hun kunne træde tilbage fra handelen, hvis baghuset ikke blev omdannet til boliger.

Klageren finansierede købet af ejendommen ved etablering af en kassekredit i Ringkjøbing Landbobank og etablerede samtidig en kredit på 1 mio. kr. til finansiering af istandsættelsesudgifterne. Klageren bærer selv ansvaret for, at finansieringen ikke kunne dække de faktiske istandsættelsesudgifter.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken begik fejl eller forsømmelser i forbindelse med klagerens valg af finansieringsform. Det er heller ikke godtgjort, at det skyldtes forhold, der kan tilskrives banken, at det ikke senere lykkedes klageren at optage realkreditlån med pant i ejendommen eller at hun så sig nødsaget til at købe baghuset og udleje forhuset.

Klageren har anført, at hun ikke modtog underretning om de renteændringer, der fandt sted i perioden op til klagerens konkurs i januar 2011. Banken annoncerede de foretagne renteændringer i dagblade, hvorimod de ikke konsekvent fremgik af de papirkontoudtog, der blev sendt til klageren, ligesom det er uklart, om de fremgik af klagerens e-bank. Ankenævnet finder imidlertid, at klageren må have været klar over, at de renter, der blev tilskrevet klagerens kreditter i banken oversteg det beløb, som hun indbetalte på engagementet i form af modtagne lejebetalinger. Den påløbne rente fremgik således tydeligt af klagerens kontoudtog og årsoversigter, der også indeholdt oplysninger om gældens størrelse, ligesom hun ved bankens e-mail af 18. november 2008 blev oplyst om, at renten på det tidspunkt var steget til 10,5 % p.a. Rentesatserne der varierede i intervallet 5,5 % - 10,5 %, kan ikke tilsidesættes.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken accepterede, at klagerens betaling af mellem 26.000 og 30.000 kr. pr. måned skulle være tilstrækkeligt til at dække tilskrevne renter.

Klageren får herefter ikke medhold i sin påstand om erstatning og renterefusion.

Ankenævnet finder herefter ikke anledning til at tage stilling til, om klagerens eventuelle krav måtte være forældet.

Af de almindelige forretningsbetingelser, som er fremlagt af banken, og som fremstår som udskrevet den 14. december 2005, fremgår, at indbetalinger først anvendes til betaling af renter. De tidligere gældende forretningsbetingelser indeholdt ingen regel herom. I mangel af aftale mellem parterne i et gældsforhold om hvordan debitors betalinger skal anvendes, må debitor i reglen selv vælge, om der først skal ske betaling af hovedstol eller renter. Foretager debitor ikke et sådant valg, må kreditor vælge om modtagne beløb skal anvendes til betaling af hovedstol eller renter. Banken har konsekvent anvendt indbetalte beløb til betaling af renter, hvilket Ankenævnet ikke finder grundlag for at tilsidesætte.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.