Indledning.
Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede bør yde en rentekompensation som følge af, at klagerens køb af en byggegrund ikke blev finansieret via en byggelånskonto med deraf følgende lavere rente.
Sagens omstændigheder.
I maj 1997 satte klageren sit hus til salg og købte samtidig en byggegrund for 234.248 kr. af en kommune. Købesummen blev finansieret via en nyoprettet lånesagskonto hos indklagede, hvor klageren var kunde. Til sikkerhed for "ethvert mellemværende" fik indklagede håndpant i et ejerpantebrev på 250.000 kr. med pant i grunden.
Handelen blev annulleret i juni 1997, idet klageren i stedet købte en anden grund af kommunen til en købesum på 282.362 kr.
Klagerens hus blev solgt med overtagelse den 1. april 1998. Provenuet af handelen på 237.985 kr. blev den 3. april 1998 krediteret lånesagskontoen og efterfølgende overført til andre konti efter instruks fra klageren.
Den 3. juni 1998 overførte klageren sit engagement til et andet pengeinstitut, i hvilken forbindelse lånesagskontoen med en negativ saldo på 324.398,79 kr. blev indfriet.
Af kontoudskrifterne vedrørende lånesagskontoen fremgår, at der i perioden fra oprettelsen den 29. maj 1997 til ophævelsen den 3. juni 1998 blev tilskrevet i alt 34.083,34 kr. i rente.
Indklagede har oplyst følgende vedrørende rentesatserne på henholdsvis lånesagskonti og byggelånskonti:
Dato | Lånesagskonto | Byggelånskonto | |
Anbefalet sats | Rentespænd | ||
29. maj 1997 | 12,5% | 9,75% | 7-9,75% |
20. oktober 1997 | 12,75% | 10% | 7,25-10% |
12. maj 1998 | 13,25% | 10,5% | 7,75-10,5% |
Parternes påstande.
Den 25. juni 1998 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at yde en rentekompensation.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at han via andre pengeinstitutter i foråret 1998 blev gjort opmærksom på, at grundkøbet burde have været finansieret via en byggelånskonto med en rentesats på sædvanligvis 6-7%. Hussalget og grundkøbet skete i samarbejde med hans rådgiver hos indklagede. Rådgiveren burde have gjort opmærksom på udbudet af låneprodukter, således at han havde haft mulighed for at få grundkøbet finansieret via en byggelånskonto med væsentlig lavere rente, jf. Forbrugerombudsmandens retningslinier om etik i pengeinstitutters rådgivning, pkt. 3.2. Det var klart, at formålet med hussalget og grundkøbet var opførelse af en ny ejendom, og indklagede var orienteret om byggeplanerne. Det var nødvendigt at opnå yderligere finansiering til byggeriet, idet det ikke var muligt at finansiere dette med provenuet af hussalget, som i bedste fald kunne have indbragt et nettoprovenu på 380.000 kr. efter indfrielse af hans øvrige gæld til indklagede. Hans nye pengeinstitut har ydet en byggelånskredit med en standardrentesats på 6-7%. Uanset indklagedes vurdering af, om en eventuel favørrente kunne aftales, burde indklagede have kunnet tilbyde et tilsvarende produkt. Han har anset sig som en god kunde og har altid overholdt sine forpligtelser over for indklagede.
Indklagede har anført, at det er sædvanligt, at et grundkøb finansieres via byggelån i de tilfælde, hvor byggefinansiering bevilges samtidig med grundkøbsfinansiering. I den konkrete sag var det alene grundkøbet, der skulle finansieres, og det var ikke på tale at yde byggelån. I forbindelse med at klagerens hus blev sat til salg, vurderede ejendomsmægleren, at salget ville kunne ske hurtigt, og at der ville fremkomme et provenu, som var tilstrækkeligt til at finansiere byggeriet af den nye ejendom. Klagerens engagement var ikke af en karakter, der muliggjorde favørrentesatser. Såfremt klageren havde insisteret på at opnå lavere rentesatser end dem, der faktisk blev gældende, ville indklagede ikke have finansieret grundkøbet.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Det må efter indklagedes oplysninger lægges til grund, at finansiering af grundkøb via en byggelånskonto kun sker, når byggefinansiering bevilges samtidig med grundkøbsfinansieringen. Det lægges herefter til grund, at indklagede ikke har haft et produkt, der kunne være trådt i stedet for den valgte finansiering via en lånesagskonto i det foreliggende tilfælde. Ankenævnet finder herefter ikke, at indklagede har tilsidesat pkt. 3.2. i Forbrugerombudsmandens retningslinier om etik i pengeinstitutternes rådgivning om information om indklagedes egne produkter.
Som følge heraf