Afvisning af ægtefælles købstilbud på fast ejendom.
| Sagsnummer: | 126 /1995 |
| Dato: | 02-04-1996 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Niels Busk, Mette Reissmann, Erik Sevaldsen, Jens Ole Stahl |
| Klageemne: |
Tvangsauktion
|
| Ledetekst: | Afvisning af ægtefælles købstilbud på fast ejendom. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
På et ikke nærmere angivet tidspunkt opsagde indklagede på grund af misligholdelse klager A's engagement, der var ydet til bl.a. køb af to sommerhuse til udlejning.
Indklagede fik salgsfuldmagter vedrørende sommerhusene, som senere blev solgt på tvangsauktion. A har anført, at indklagedes tilgodehavende ville have været fuldt dækket, såfremt sommerhusene var blevet solgt til vurderingspriserne.
Herefter indgav indklagede konkursbegæring mod A, hvorefter der blev afsagt konkursdekret ved skifteretten i Aalborg. Ved kurators foranstaltning blev der foretaget en ejendomsmæglervurdering af yderligere to ejendomme - en villa samt et sommerhus - tilhørende A.
Klager B, A's ægtefælle, meddelte kurator, at hun ønskede at købe villaen og sommerhuset til vurderingspriserne.
På indklagedes foranledning blev der foretaget yderligere en vurdering af villaen. Denne vurdering var ca. 100.000 kr. højere end den første vurdering.
Ved skrivelse af 14. december 1994 til kurator tilbød klagernes advokat på vegne B at købe villaen for 900.000 kr. og sommerhuset for 500.000 kr. Kurator forelagde tilbudet for panthaverne. Indklagede afviste ved skrivelse af 19. januar 1995 at godkende handelen med henvisning til, at ejendommenes værdi var usikre, og at A's betalingsevne inddirekte ville være højere ved salg til tredjemand, hvorfor en handel, hvor indklagede bevidst ikke modtog nogen betaling, ikke kunne accepteres.
Kurator begærede herefter tvangsauktion over ejendommene. B overtog dagen før tvangsauktionen over villaen denne for 905.000 kr. samt omkostninger 51.987,25 kr.
Den 19. april 1995 overtog indklagede sommerhuset på en tvangsauktion for et bud på 475.000 kr., hvortil kom omkostninger uden for budsummen, således at anskaffelsessummen udgjorde 512.150 kr.
Klagerne har ved klageskema af 3. marts 1995 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at anerkende at have været uberettiget til at afvise B's købstilbud vedrørende A's villa og sommerhus. Det er klagernes opfattelse, at indklagedes adfærd er kritisabel, og de ønsker derfor en vurdering af sagsforløbet.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klagerne har anført, at indklagede har handlet i strid med redelig adfærd for pengeinstitutter. Indklagede har intet seriøst foretaget sig med henblik på at få udlejningssommerhusene solgt. Hvis disse var solgt til vurderingspriserne, ville indklagedes tilgodehavende have været fuldt dækket. Indklagedes begrundelse for ikke at tiltræde købstilbudene er ikke rimelig. Der var ikke usikkerhed omkring ejendommenes værdi, idet B tilbød at købe ejendommene til den højeste vurdering. Mæglersalær og tvangsauktionsomkostninger kunne have været undgået ved overdragelse af til B. Indklagedes afvisning af at tiltræde en overdragelse til B er båret af usaglige motiver. Købesummen for villaen blev aftalt til 905.000 kr. og således på stort set samme vilkår som tidligere tilbudt af B. Årsagen til, at B betalte 50.000 kr. mere for villaen end oprindeligt tilbudt, var, at hun betalte forfaldne terminsydelser, som hun ligeledes skulle have betalt, såfremt hun havde erhvervet ejendommen i henhold til det oprindelige tilbud, og at den berammede tvangsauktion medførte ekstraomkostninger.
Indklagede har bestridt, at man intet foretog sig med hensyn til salg af de to udlejningssommerhuse. Indklagede afviste at tiltræde salget af de to øvrige ejendomme, da der var usikkerhed om ejendommenes værdi. Det bestrides, at indklagedes afvisning af at medvirke ved B's køb af ejendommene skyldtes usaglige motiver. Det er ikke korrekt, at villaen blev solgt på samme vilkår som oprindeligt tilbudt. Villaen blev solgt til 905.000 kr. opgjort til kontantpris 948.761,95 kr. samt omkostninger 51.987,25 kr., i alt 1.000.749,20 kr. Såfremt B oprindelig havde tilbudt den højere pris for ejendommen, og såfremt indklagede havde fået nærmere oplysninger om en foranstående panthavers engagement, ville indklagede sandsynligvis have accepteret et frivilligt salg. Afgørende for et eventuelt ansvar ved afvisning af købstilbudet for sommerhuset er, hvilken pris indklagede forventede at kunne få for sommerhuset, og ikke hvilken pris indklagede faktisk opnåede. Der er aftalt et videresalg af sommerhuset til en pris, der er mindre end de 512.150 kr., man betalte ved erhvervelsen.
Ankenævnets bemærkninger:
Klagerne har ikke godtgjort, at indklagedes afvisning af B's købstilbud har påført dem et tab, for hvilket indklagede er erstatningsansvarlig.
Herefter, og idet det falder uden for Ankenævnets kompetence at foretage den af klagerne ønskede vurdering af sagsforløbet,
Klagen tages ikke til følge.