Institutskifte. Bidragsvilkår. Rådgiveransvar. Bidragsforhøjelse
| Sagsnummer: | 21602022 |
| Dato: | 21-11-2017 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Jakob Bjerre, Bent Olufsen, Jacob Elverum og Steen Jul Petersen |
| Klageemne: |
Rådgivning - ansvar
Institutskifte Bidrag - forhøjelse |
| Ledetekst: | Institutskifte. Bidragsvilkår. Rådgiveransvar. Bidragsforhøjelse |
| Indklagede: | Nykredit Realkredit A/S |
| Øvrige oplysninger: | OF |
| Realkreditinstitutter |
Medhold klager.
SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:
Klagerne havde i deres ejendom to lån, dels et kortrentelån F3 på 2.438.000 kr. til det indklagede realkreditinstitut 1, dels et kortrentelån F1 på 261.000 kr. til realkreditinstitut 2.
Klagerne tog efter det oplyste i februar 2014 kontakt til indklagede og det konkurrerende institut med henblik på omlægning af lånene.
Den 5. april 2014 udarbejdede realkreditinstitut 2 en vejledende beregning af omlægning af klagernes to lån til et samlet kortrentelån F1 på 2.428.000 kr. Af beregningen fremgår blandt andet følgende:
|
|
|
|
|
|
|
|
Effektiv rente |
||
|
”Låntype |
Hovedstol |
Rente |
NÅR |
Bidragssats |
ÅOP |
Løbe-tid |
Kurs |
Før skat |
Efter skat |
|
Flexlån® FIT |
2.438.000 |
0,50 |
|
0,4912 |
1,1 |
27 år |
101,471 |
1,10 |
0,82 |
…
Bidraget er en del af terminsydelsen. Bidragssatsen fastsættes ved lånets udbetaling og kan ændre sig i lånets løbetid – fx ved ændring til og fra afdragsfrihed.”
Indklagede fremsendte den 24. oktober 2014 på vegne af det med indklagede koncernforbundne realkreditinstitut et lånetilbud til klagerne vedrørende omlægning af de indestående lån til et kortrentelån F3 på 2.507.000 kr. Følgebrevet til lånetilbuddet indeholder følgende sammenligning af lån:
”_________________________________________________________________________________________
Sammenligning Lån, der indfries Lån, der optages Forskel
__________________________________________________________________________________________
1. års ydelse pr. måned før skat 8.683 8.482 -201
1. års ydelse pr. måned efter skat 7.949 7.982 33
Heraf afdrag pr. måned 6.175 6.762 587
Restgæld 2.091.109 2.507.000 415.891
__________________________________________________________________________________________
De gennemsnitlige årlige omkostninger i procent på lån, der optages, udgør før skat 0,86% og efter skat 0,64%.
Beløb til udbetaling 150.554
__________________________________________________________________________________________
…”
Af det fremsendte lånetilbud fremgår endvidere følgende:
”Tilbuddet er givet på vegne af …(det koncernforbundne realkreditinstitut)…
…
Specifikation af lån, der optages
…
|
Lånets bidragssats i procent |
0,56 |
|
… |
|
|
Hovedstol |
2.507.000 |
…
Specifikation af lån, der indfries
…
|
Lånets bidragssats i procent |
0,57 |
|
Nutidsværdi efter skat* |
1.728.967 |
|
Restgæld |
2.091.109 |
…
Oplysninger om nyt lån
…
|
Bidragssats i procent pr. år |
0,5572 |
…
Bidrag beregnes af lånets restgæld. Læs mere om bidragssats i Långuiden.”
Låne- og pantsætningsaftalen, som blev tiltrådt af klagerne henholdsvis den 25. oktober 2014 og den 5. november 2014, indeholder følgende bestemmelser:
”Særlige bestemmelser
Vilkår for lånet
For lånet gælder de af …(det koncernforbundne realkredits)… bestyrelse til enhver tid fastsatte vilkår for långivningen og obligationsudstedelsen.
…
Der henvises i øvrigt til de til debitor udleverede ”Almindelige forretningsbestemmelser” i Långuiden samt ”Særlige bestemmelser” i nærværende låne- og pantsætningsaftale.
…
Bidrag
Som en del af ydelserne betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde fastsættes af …(det koncernforbundne realkreditinstitut)…. Bidragets størrelse oplyses i forbindelse med udbetaling af lånet.
Bidrag og beregningsprincipper kan ændres efter …(det koncernforbundne realkreditinstituts)… beslutning. Meddelelse herom vil i såfald blive givet til debitor med mindst 3 måneders varsel forud for en termin.”
Låneomlægningen blev efter det oplyste gennemført den 30. december 2014.
Indklagedes Långuide af 6. november 2015 indeholder en detaljeret beskrivelse af indklagedes retningslinjer for fastsættelse af bidrag, herunder at bidrag er variable og kan forhøjes i lånets løbetid.
Den 4. februar 2016 varslede det koncernforbundne realkreditinstitut forhøjelse af bidragssatsen på klagernes lån:
”…(Det koncernforbundne realkreditinstitut)… forhøjer bidragssatserne
Den 1. juli 2016 forhøjer …(det koncernforbundne realkreditinstitut)… bidragssatserne. Det gør vi, fordi …(det med indklagede koncernforbundne realkreditinstitut)… skal leve op til myndighedernes krav og markedets forventninger til vores kapital- og indtjeningsforhold. Både krav og forventninger er steget kraftigt siden finanskrisens start – og stiger stadig. Derfor skal vi i …(det med indklagede koncernforbundne realkreditinstitut)… øge indtjeningen. På den måde kan vi lægge tilstrækkeligt til side som sikkerhed for de lån, vi yder, tiltrække kapital i markedet på bedst mulige vilkår og dække omkostningerne til forrentning af denne kapital. Det er en væsentlig forudsætning for, at vi fortsat kan tilbyde stabile boliglån til danskerne.
Jeres lån i …(det med indklagede koncernforbundne realkreditinstitut)… er med afdrag, men har ikke den samme rente i hele løbetiden. Hvis I vælger et lån med fast rente og med afdrag, falder jeres bidragssats til den laveste i …(det koncernforbundne realkreditinstitut)…. Det skyldes, at myndighederne kræver, at færre boligejere vælger lån med variabel rente og lån uden afdrag.
Se, hvad forhøjelsen koster jer
|
Låntype |
Tilpasningslån F3 – kontantlån |
|
Restgæld pr. 1. juli 2016 i kr. |
2.385.908,02 |
|
Nuværende årlig bidragssats i pct. |
0,5572 |
|
Ny årlig bidragssats fra 1. juli 2016 i pct. |
0,8572 |
|
Bidragsændringens betydning for ydelsen pr. kvartal i kr. (før skat) |
1.789,43…” |
Klagerne var utilfredse med bidragsforhøjelsen og indbragte efterfølgende en sag for Realkreditankenævnet den 25. februar 2016.
PARTERNES PÅSTANDE:
Klagerne påstår indklagede tilpligtet at anerkende, at klagerne er berettiget til de bidragsvilkår, herunder den bidragssats, der gjaldt for deres lån hos indklagede før låneomlægningen i december 2014.
Indklagede påstår frifindelse.
KLAGERNES FREMSTILLING:
Klagerne oplyser, at de i efteråret 2014 tog kontakt til indklagede og realkreditinstitut 2 med henblik på sammenlægning af deres daværende to realkreditlån. Baggrunden var den, at begge lån stod over for at skulle refinansieres.
De kunne se, at de på tillægslånet i realkreditinstitut 2 betalte en relativ høj bidragssats i forhold til 1. prioritetslånet til indklagede. Begrundelsen for den højere bidragssats på dette lån var, at det sikkerhedsmæssigt stod efter lånet til indklagede, at det var baseret på den skønnede handelsværdi for om- og tilbygningen af deres ejendom i 2011, og at det derfor lå i belåningsintervallet 60-80 pct. De ønskede derfor en vurdering af eventuelle fordele ved at lægge de to lån sammen, således at de samlet set fik en lavere udgift til bidrag.
De udbad sig derfor på det grundlag tilbud fra realkreditinstitut 2 og indklagede. Efter at begge realkreditinstitutter havde haft ejendomsmæglere ude for at vurdere den aktuelle salgsværdi af deres ejendom, vurderede begge realkreditinstitutter, at de med ét nyt samlet lån på 2.500.000 kr. i ejendommen ville have en belåningsgrad på under 60 pct. af ejendommens handelsværdi.
På det grundlag fremkom indklagede med det bedste tilbud. Indklagede kunne således tilbyde en lavere bidragssats end realkreditinstitut 2, idet man netop tilbød en lavere sats end realkreditinstitut 2 for belåningsgrad under 60 pct. Derfor valgte de tilbuddet fra indklagede.
Det var en entydig forudsætning for deres anmodning om tilbud og deres endelige beslutning om at sammenlægge de to lån til et nyt lån hos indklagede, at de kunne spare på den samlede udgift til bidrag i forhold til udgangspunktet med to lån og i forhold til det alternative tilbud fra realkreditinstitut 2.
Begge forudsætninger er brast med indklagedes forhøjelse af bidragssatsen på deres relativt nye lån hos indklagede.
Indklagede gjorde på intet tidspunkt opmærksom på, at de som konsekvens af det nye lån og den samtidige tekniske overførsel af deres lån og kundeforhold til det koncernforbundne realkreditinstitut under indklagede samtidig fraskrev sig den sikkerhed, der var på deres oprindelige lån i indklagede mod at blive mødt af pludselige forhøjelser af deres bidragssats.
INDKLAGEDES FREMSTILLING:
Indklagede oplyser, at klagerne i efteråret 2014 valgte at omlægge deres eksisterende realkreditlån. Det ene lån var et tilpasningslån F5 på 2.341.000 kr. ydet af indklagede, og det andet lån var et flexlån F3 på 261.000 kr. hos realkreditinstitut 2. Begge lån stod over for at skulle refinansieres.
Klager valgte at indfri begge lån og samle dem i et nyt lån i form af et nyt tilpasningslån(f3) på 2.507.000 kr. i det med indklagede koncernforbundne realkreditinstitut.
Som det fremgår af følgebrevet til lånetilbuddet var omlægningen af det oprindelige tilpasningslån F5 på 2.341.000 kr. tæt på neutral, når man ser på ydelsen. I denne omlægningsberegning var indfrielsen af lånet til realkreditinstitut 2 imidlertid ikke medtaget. Kunden opnåede derfor tillige en besparelse svarende til ydelsen på lånet til realkreditinstitut 2 på 1.080,13 kr. månedligt, svarende til 12.961,56 kr. årligt, jf. den fremlagte betalingsoversigt.
Låneomlægningen blev gennemført den 30. december 2014. Lånet refinansieres næste gang den 30. juni 2017.
Bidraget på lånet blev fastsat til 0,5572 pct. ud fra et belåningsinterval på 0-56 pct. på baggrund af en belåningsvurdering på 4.500.000 kr.
Bidraget er pr. den 1. juli 2016 forhøjet til 0,8572 pct.
Lånet blev tilbudt af det koncernforbundne realkreditinstitut på vegne af indklagede, hvilket fremgår af lånedokumentationen.
Gennemførsel af bidragsforhøjelsen i 2016
Med virkning fra 1. juli 2016 har det koncernforbundne realkreditinstitut forhøjet bidragssatserne på alle eksisterende og nye lån til private kunder. Derfor har alle privatkunder med lån hos det koncernforbundne realkreditinstitut, herunder kunder med lån formidlet af indklagede, modtaget et brev med oplysning om, hvad forhøjelsen betyder for netop deres lån. Brevet indeholder en begrundelse for forhøjelsen.
Derudover har det koncernforbundne realkreditinstitut på sin hjemmeside offentliggjort en redegørelse for bidragsforhøjelsen.
Baggrunden for indklagedes forhøjelse af bidragssatsen er yderligere uddybet i en redegørelse, som også er tilgængelig på indklagedes hjemmeside.
Hjemmel til bidragsforhøjelse
Det i denne sammenhæng relevante aftalegrundlag mellem klagerne og indklagede udgøres af låne- og pantsætningsaftalen fra 2014. Denne suppleres af det koncernforbundne realkreditinstituts Långuide fra varslingstidspunktet, der er godkendt af det koncernforbundne realkreditinstituts bestyrelse.
Såvel låne- og pantsætningsaftalen som Långuiden indeholder bestemmelser om fastsættelsen af bidraget, herunder at det i lånets løbetid kan ændres af det koncernforbundne realkreditinstitut.
Den rådgivning, klagerne har fået, har været konkret og har taget hensyn til klagernes individuelle forhold og ønsker, herunder
blandt andet, at der samlet set kunne opnås en besparelse på den samlede ydelse ved at omlægge lånene til et nyt tilpasningslån F3.
Også efter gennemførsel af forhøjelse af bidragssatsen har det samlet set været en fordel for klagerne at gennemføre denne låneomlægning, idet den årlige bidragsforhøjelse på det nye lån hos indklagede ligger i niveauet 7.157,72 kr.
Det er korrekt, at bidragssatserne kan ændre sig, hvilket som nævnt fremgår af både låneaftale og LånGuide. Muligheden for at ændre bidragssatserne er kun ét blandt mange vilkår, som kan være relevante at fremhæve i den personlige rådgivning.
Det afgørende spørgsmål er, om der har været anledning til at fremhæve, at lånet til indklagede skulle adskille sig væsentligt fra lån i det koncernforbundne realkreditinstitut, fordi bidragssatsen kan ændres. Det er helt generelt ikke tilfældet. For det første er bidragssatsen på lån til indklagede ikke låst fast. Det illustreres af, at bidragssatserne kan ændres med konkurrencemyndighedernes samtykke, hvilket også skete i april 2012. Det ville derfor have været ukorrekt at rådgive om, at kunden skifter fra et lån med fast bidragssats.
For det andet har der ikke været særlig grund til at fremhæve særskilt risikoen for efterfølgende bidragsforhøjelser på det nye lån, da sådanne bidragsforhøjelser ikke var besluttet eller kunne forudses.
Anbringender
Det gøres til støtte for den fremsatte påstand gældende,
at der er hjemmel i låneaftalen til at forhøje bidragssatsen,
at den gennemførte bidragsforhøjelse er ensartet for alle kunder med samme låntyper,
at den skete forhøjelse af bidragssatsen er i overensstemmelse med aftalegrundlaget og varslet og begrundet i overensstemmelse med reglerne om god skik, og
at forhøjelsen af bidragssatsen ikke er vilkårlig eller urimelig.
Der er derfor ikke grundlag for at tilsidesætte den varslede forhøjelse af bidragssatsen.
OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:
Indklagede har i sagen fremlagt en betalingsoversigt, der viser, at klagerne på lånet til realkreditinstitut 2 betalte en månedlig ydelse på 1.080,13 kr.
Der har efter sagens indbringelse foregået forligsforhandlinger ved Nævnssekretariatets mellemkomst. Den 11. oktober 2016 underskrev indklagede således et forligsforslag. Ifølge forligsforslaget ville klagerne blive stillet som om de i stedet for den i januar 2015 foretagne omlægning af klagernes to hidtidige lån til et F3-lån i det koncernforbundne institut havde beholdt deres hidtidige F5-lån hos indklagede, med ændret refinansieringsprofil til F3, og samtidig optaget et tillægslån på 406.000 hos det koncernforbundne institut. I forliget var ligeledes indeholdt udligning af de ”for meget” afholdte omkostninger ved omlægningen samt udligning af bidragsbetalinger for den berørte periode. Klagerne ønskede dog ikke at tiltræde forligsforslaget.
ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:
Det må efter de fremkomne oplysninger anses for uvist, om det i efteråret 2014 i forbindelse med klagernes låneomlægning blev oplyst over for dem af indklagede, at det eventuelt kunne have været en mulighed at bevare det daværende lån i indklagede og samtidig optage et mindre lån i det med indklagede koncernforbundne realkreditinstitut. Nævnet lægger samtidig til grund, at klagerne i henseende til bidragsbetaling ville have været bedre stillet ved en sådan løsning end nu, i hvert fald bedømt i forhold til den hidtidige udvikling.
På den baggrund finder Realkreditankenævnet, at indklagede bør genfremsætte det forligsforslag, som indklagede fremsatte den 11. oktober 2016, og således at klagerne gives en frist på 14 dage fra modtagelsen af forslaget til skriftligt at meddele indklagede, om de ønsker at tiltræde forslaget.
Sagen vil være afsluttet i Realkreditankenævnet, uanset om klagerne tiltræder forslaget eller ej.
Som følge af det anførte
b e s t e m m e s
Indklagede, Nykredit Realkredit A/S, skal genfremsætte det forligsforslag, som indklagede fremsatte den 11. oktober 2016, og således at klagerne gives en frist på 14 dage fra modtagelsen af forslaget til skriftligt at meddele indklagede, om de ønsker at tiltræde forslaget.
Klageren får klagegebyret tilbage.