Krav om erstatning som følge af fejl i boligberegning.
| Sagsnummer: | 195 /2006 |
| Dato: | 03-05-2007 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Lotte Aakjær Jensen, Niels Bolt Jørgensen, Astrid Thomas |
| Klageemne: |
Boligberegning
|
| Ledetekst: | Krav om erstatning som følge af fejl i boligberegning. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører klagernes krav om erstatning som følge af fejl i en boligberegning, som indklagede udarbejdede forud for klagernes køb af en fast ejendom.
Sagens omstændigheder.
Klagerne i denne sag er M og H.
Den 21. marts 2005 udarbejdede indklagede en økonomiberegning med henblik på klagernes køb af en bestemt fast ejendom for en kontantpris på 2.375.000 kr. Klagernes månedlige rådighedsbeløb blev på grundlag af en samlet årlig indtægt på 795.584 kr. opgjort til 17.993 kr. i 2006 og 18.053 kr. i 2007.
Ifølge klagernes lønsedler for februar 2005 var H's månedsløn 23.977 kr. Der blev fradraget 1.198,85 kr. i pensionsbidrag og 74,55 kr. i ATP-bidrag. Herudover blev der fradraget i alt 685 kr. til gruppelivspræmie, hjemme-pc-ordning, madordning og sportsforening. M's månedsløn var på 41.535,70 kr. Pensionsbidragene var henholdsvis 2.076,79 kr. og 74,55 kr. Fradragene for gruppelivspræmie, hjemme-pc-ordning, madordning og sportsforening var på i alt 776 kr.
På grundlag af beregningen købte klagerne ejendommen med overtagelse pr. den 1. august 2005.
Klagerne konstaterede, at de ikke havde det forudsatte rådighedsbeløb og rettede henvendelse til indklagede herom. Det blev i den forbindelse konstateret, at der ved opgørelsen af klagernes lønindtægt ikke var blevet taget højde for, at der i lønindkomsterne blev trukket pensionsbidrag samt udgifter til sportsforening, gruppelivsforsikring, madordning og hjemme-pc-ordning.
Den 26. juni 2006 udarbejdede indklagede en ny økonomiberegning på grundlag af en samlet indtægt på årligt 794.223 kr. efter fradrag af pensionsbidrag og med tillæg af børnefamilieydelse, som ved beregningen af 21. marts 2005 fejlagtigt havde været anført med et for lavt beløb. Beregningen indeholdt endvidere merudgifter på 921 kr. pr. måned (11.052 kr. pr. år) til dækning af gruppelivspræmie, hjemme-pc-ordning og sportsforening, og en korrektion med hensyn til den faktiske finansiering af ejendomskøbet. Beregningen viste et rådighedsbeløb i 2007 på 15.816 kr. pr. måned, hvilket var 2.237 kr. lavere end i beregningen af 21. marts 2005.
Indklagede beregnede, at 938 kr. af differencen på 2.237 kr. vedrørte udgifterne til sportsforening, gruppelivsordning og hjemme-pc-ordning, som indklagede erkendte burde være medtaget i beregningen af 21. marts 2005. På den baggrund betalte indklagede pr. kulance en godtgørelse til klagerne på 16.884 kr. svarende til det manglende rådighedsbeløb på 938 kr. i 18 måneder.
Klagerne rejste krav om en godtgørelse for det manglende rådighedsbeløb i 36 måneder, herunder for det manglende rådighedsbeløb som følge af fradragene i lønindkomsterne til dækning af pensionsbidrag og madordning. Klagerne opgjorde kravet til 168.726,24 kr. svarende til 4.686,84 kr. x 36. Indklagede afviste kravet.
Den 9. august 2006 indbragte klagerne sagen for Ankenævnet.
Den 21. september 2006 betalte indklagede yderligere 16.884 kr. til klagerne, som herefter havde fået godtgjort i alt 33.768 kr., svarende til 938 kr. pr. måned i 36 måneder.
I slutningen af 2006 solgte klagerne ejendommen for en kontantpris på 3.195.000 kr. med overtagelse den 1. april 2007.
Parternes påstande.
Klagerne har nedlagt påstand om, at indklagede skal betale en godtgørelse på i alt 168.726,24 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at de købte ejendommen på grundlag af indklagedes beregning af rådighedsbeløbet. Til brug for beregningen fik indklagede udleveret alle dokumenter, herunder lønsedler.
Indklagede begik en fejl ved at undlade at indregne de udgifter, der fremgik af deres lønsedler. Ifølge deres beregninger medfører fejlen en nedsættelse af rådighedsbeløbet med 4.686,64 kr. pr. måned, idet pensionsbidragene og madordningen må indgå på lige fod med de andre glemte poster.
Indklagede er ansvarlig for fejlen og bør derfor betale en erstatning svarende til 4.686,64 kr. månedligt i mindst tre år.
Sagen har medført et så hårdt psykisk pres, at de har ophævet samlivet og solgt ejendommen. Det forhold, at de blev tvunget til at sælge, gør ikke, at indklagedes fejlagtige rådgivning i forbindelse med købet retfærdiggøres. De har haft to hårde år, hvor de på grund af indklagedes uprofessionelle boligberegning har levet for et minimum.
Indklagede har anført, at den samlede forventede årlige indtægt stort set var korrekt, selv om lønindkomsten isoleret set ikke blev opgjort korrekt. I beregningen af 21. marts 2005 er indtægten således opgjort til 795.584 kr., mens indtægten i den korrigerede beregning af 26. juni 2006 er opgjort til 794.223 kr.
Fejlen med hensyn til manglende indregning af udgifter til gruppelivspræmie, hjemme-pc-ordning og sportsforening har alene medført skuffede forventninger, som der ikke kan kræves erstatning for. På trods af dette valgte man pr. kulance at godtgøre forskellen i rådighedsbeløbet på 938 kr. pr. måned i tre år i forhold til den oprindelige beregning sammenlignet med den beregning, som burde have været lavet, hvor der er taget højde for de pågældende udgifter.
I sommeren 2006 blev klagerne informeret om, at indklagede ville være forpligtet til at dække et eventuelt tab, hvis fejlberegningen af rådighedsbeløbet medførte, at de var nødsaget til at sælge ejendommen.
Et manglende rådighedsbeløb på 938 kr. i forhold til et beregnet rådighedsbeløb på 18.053 kr. medfører normalt ikke, at man er nødsaget til at sælge sin ejendom.
Selvom klagerne har solgt ejendommen før udløbet af den periode, som kulancegodtgørelsen vedrører (august 2005- august 2008), og med en ikke ubetydelig gevinst agter man ikke at søge nogen del af godtgørelsen tilbage.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Indklagede har erkendt, at der ved udarbejdelsen af økonomiberegningen af 21. marts 2005 blev begået en fejl, som medførte, at klagerens rådighedsbeløb efter købet af den pågældende ejendom pr. 1. august 2005 var mindre end forudsat.
Klagerne har imidlertid ikke lidt tab ved det efterfølgende salg af ejendommen pr. 1. april 2007, og den omstændighed, at klagerne blev skuffet i deres forventninger til rådighedsbeløbets størrelse, kan ikke i sig selv begrunde, at klagerne har krav p økonomisk kompensation, jf. Højesterets dom i Ugeskrift for Retsvæsen 1996, s. 200.
Indklagede har pr. kulance betalt klagerne en godtgørelse på ca. 34.000 kr., og efter det anførte er der ikke grundlag for at pålægge indklagede at betale yderligere.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.