Underskud i forbindelse med køb af fast ejendom. Finansieringsbehov opgjort til for lavt beløb.
| Sagsnummer: | 261 /2007 |
| Dato: | 28-12-2007 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Carsten Holdum, Niels Bolt Jørgensen, Jørn Ravn, Astrid Thomas |
| Klageemne: |
Boligberegning
|
| Ledetekst: | Underskud i forbindelse med køb af fast ejendom. Finansieringsbehov opgjort til for lavt beløb. |
| Indklagede: | Jyske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører, om klagerne kan gøre et krav gældende mod Jyske Bank som følge af, at banken forud for klagernes køb af en fast ejendom opgjorde finansieringsbehovet til et for lavt beløb.
Sagens omstændigheder.
I marts 2006 ønskede klagerne at købe en bestemt ejerlejlighed til en kontant købesum på 3,6 mio. kr. Klagerne ønskede købet finansieret via Jyske Bank, som i midten af marts 2006 fik tilsendt nærmere oplysninger om klagernes økonomi. Klagerne forventede, at de efter salg af deres hidtidige boliger selv kunne finansiere en udbetaling på 100.000 kr.
Ved e-mail af 21. marts 2006 gav banken tilsagn til købet. Med henvisning til en vedhæftet beregning anførte banken bl.a.:
"…
Der står at I vil have et Rådighedsbeløb på kr. 8.000 dertil skal lægges de kr. 4.000 jeg har lagt ind til mad og kr. 2.000 jeg har lagt ind til tøj.
Der er taget udgangspunkt i en udbetaling på kr. 100.000 samt en finansiering der hedder 5% - 30 år med afvikling.
Jeg vil bede jer læse budgettet igennem, og hvis der er noget som I ikke er enige i, må I endelig ringe så jeg kan rette det til.
…"
Af beregningen fremgår bl.a., at købesummen på 3,6 mio. kr. med tillæg af omkostninger mv. på i alt 93.350 kr. (herunder bl.a. tinglysningsafgift for realkreditlån, 45.100 kr., tinglysningsafgift for skøde, 23.000 kr. og flytteomkostninger, 10.000) blev forudsat finansieret således:
Kontantbeholdning | 225.000 kr. |
30-årigt 5 % lån i Totalkredit på 2.910.000 kr. med kursværdi (kurs 98,97) | 2.879.998 kr. |
25-årigt banklån til en rentesats på 6,125 % | 504.000 kr. |
15-årigt banklån til en rente på 7,25 % | 84.352 kr. |
I alt | 3.693.350 kr. |
Første års ydelse på Totalkreditlånet var 202.269 kr. Ydelsen på banklånene var på i alt 48.800 kr. (årligt).
Samme dag, den 21. marts 2006, underskrev klagerne købsaftalen vedrørende ejerlejligheden med overtagelse den 1. maj 2006.
Ved kreditaftale af 11. april 2006 ydede banken klagerne en lånesagskredit med et maksimum på 250.000 kr. Stiftelsesomkostningerne var på 600 kr. efter en rabat på 3.750 kr. Rentesatsen var variabel 6,25 % pr. år. Hertil kom en provisionssats på 2 % "pr. år af trækningsret". Det fremgår endvidere, at "renten i denne aftale er en favørrente".
Af kontoudskriften for kreditten fremgår ingen opkrævning af provision.
Rentesatsen på kreditten steg efterfølgende løbende op til 7,75 % den 8. december 2006.
Ligeledes den 11. april 2006 underskrev klagerne en aftale med banken om kurssikring af obligationerne vedrørende et Totalkreditlån på 2.936.000 kr. til kurs 98,10, svarende til en kursværdi på 2.880.216 kr.
Den 26. april 2006 blev Totalkreditlånet udbetalt. Den årlige ydelse på lånet var på ca. 204.000 kr., eller ca. 2.000 kr. mere end forudsat i beregningen.
Den 28. april 2006 blev restkøbesummen for ejerlejligheden betalt via kreditten, hvorpå der herefter var en negativ saldo på 729.655 kr.
Efterfølgende blev der på kreditten hævet 23.000 kr. og 45.500 kr. til tinglysningsafgift, 10.000 kr. til flytteomkostninger. Endvidere blev der den 17. juli 2007 overført 25.000 kr. til en anden konto. Henholdsvis den 30. juni 2006 og 29. september 2006 blev der hævet renter på 10.132 kr. og 23.899 kr. Gælden på kreditten var herefter på 867.328 kr.
Den 7. november 2006 blev provenuet på 536.050 kr. af et boliglån indsat på kreditten, hvorpå der herefter var en gæld ca. 330.000 kr. Samme dag blev kredittens maksimum forhøjet til 330.000 kr. Rentesatsen var variabel 7,5 % pr. år.
Den 4. december 2006 blev der vedrørende klagernes ejendomssalg indsat 96.555 kr. på kreditten. Samme dag blev der endvidere indsat et rentebeløb på 10.960 kr. på kreditten med valør den 30. september 2007.
Ved skrivelse af 18. december 2006 gjorde klagerne indsigelse mod forløbet. Klagerne anførte bl.a., at de gentagne gange havde rykket for etableringen af boliglånet. Da der i efteråret 2006 var blevet etableret et boliglån på 550.000 kr., havde de undret sig over størrelse af gælden på kreditten. De havde i den forbindelse opdaget, at banken ved beregningen, der lå til grund for ejerlejlighedskøbet, fejlagtigt havde forudsat en egenfinansiering på 225.000 kr. frem for korrekt 100.000 kr. Klagerne konstaterede, at banken havde refunderet nogle renter, men formodede, at refusionen alene vedrørte overtræksrenter og ikke forskellen mellem rentesatsen på kreditten og lånet.
Den 18. december 2006 blev der af en ejendomsmægler indsat 28.972 kr. på kreditten.
Den 22. december 2006 blev der overført 25.000 kr. fra kreditten til en anden konto.
Den 29. december 2006 blev der hævet renter på 13.501 kr. Gælden på kreditten var herefter 233.202 kr.
Ved gældsbrev af 18. februar 2007 blev boliglånet forhøjet med 235.490 kr. til en ny hovedstol på 780.000 kr. Forhøjelsen blev anvendt til dækning af gælden på kreditten. Rentesatsen på boliglånet var variabel 6,25 % pr. år. Banken beregnede sig ingen stiftelsesomkostninger for forhøjelsen, hvilket svarede til en rabat på 5.309 kr. Den månedlige ydelse på lånet var på 5.150 kr., svarende til 61.800 kr. årligt, eller 13.000 kr. mere end forudsat i beregningen af 21. marts 2006.
Det fremgår, at banken ydede klagerne en rentekompensation på 5.000 kr., som ifølge banken svarede til den rente, klagerne havde betalt for meget som følge af forsinkelsen med hensyn til etableringen af boliglånet på 550.000 kr.
Ved skrivelse af 27. marts 2007 fastholdt klagerne deres indsigelser vedrørende forløbet. Efter deres opfattelse var kompensationen utilstrækkelig. Klagerne fremhævede bl.a., at gælden på boligkreditten var næsten 200.000 kr. større end budgetteret, og at bankens fejl med hensyn til størrelsen af egenfinansieringen ikke gav en forklaring på den del af gælden, der oversteg 125.000 kr.
Banken afslog at yde yderligere kompensation.
Parterne fastholdt deres standpunkter i den efterfølgende korrespondance.
Parternes påstande.
Den 28. september 2007 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med følgende påstand: "Reduktion låneomkostningerne således, at vi refunderes de låneomkostninger, der overstiger det rimelige og kompensation for Jyske Banks fejlberegning i forbindelse med beregningen for finansiering af ejendommen."
Banken har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at de havde et lånebehov på 3,5 mio. kr., idet de selv kunne finansiere 100.000 kr. af købesummen. Sagen endte imidlertid med et boliglån på 780.000 kr. og et realkreditlån på 2.936.000 kr., i alt 3.716.000 kr., hvilket betyder, at det har kostet dem 216.000 kr. at finansiere ejerlejlighedskøbet gennem Jyske Bank.
Beløbet skyldes ikke kun fejl i budgettet, men også omkostninger (renter) som følge af langsommelig sagsbehandling. Banken har trods flere opfordringer ikke kunnet redegøre for tallene eller i øvrigt været i stand til at besvare deres spørgsmål.
Der var på intet tidspunkt tale om en større udbetaling end de 100.000 kr.
Ved modtagelsen af beregningen fokuserede de navnlig på rådighedsbeløbet og de oplysninger, som banken havde fået af dem. Beløbet på 100.000 kr. stod anført i e-mailen, mens det forkerte tal var at finde fem sider inde i beregningen.
Aftalen om forhøjelsen af boliglånet blev indgået som en foreløbig løsning, idet det på filialniveau ikke var muligt at nå længere, og idet de ønskede klarhed over deres månedlige rådighedsbeløb. De forbeholdt sig at gå videre med klagen.
Alternativet til bankens tilbud om en lavere rente og en længere løbetid på boliglånet havde været et salg af lejligheden med et muligt tab til følge.
Bankens kompensation på 5.000 kr. dækker på ingen måde de renteudgifter, de har haft som følge af, at lånet i en længere periode blev finansieret via en kassekredit.
Banken har anført, at der under drøftelserne om ejerlejlighedskøbet blev udformet flere beregninger med udgangspunkt i kontantbeholdninger af forskellige størrelser. Drøftelserne mundede ud i, at der skulle tages udgangspunkt i en kontantbeholdning på 100.000 kr. Det var således en fejl, at klagerne fik tilsendt en beregning baseret på en kontantbeholdning på 225.000 kr.
Det fremgår klart af beregningen, at der forudsattes en kontantbeholdning på 225.000 kr. Klagerne burde derfor have opdaget fejlen.
Klagerne har ikke påvist at have lidt noget tab som følge af bankens rådgivning.
Der ydes i dansk ret ikke godtgørelse for skuffede forventninger.
Som kompensation for bankens fejl blev klagerne tilbudt 5.000 kr. samt en nedsættelse af renten på boliglånet og en forlængelse af løbetiden. Dette tilbud blev accepteret af klagerne.
Kompensationen blev ydet på et kulancemæssigt grundlag.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Uanset om klagerne burde have opdaget, at Jyske Bank ved beregningen af 21. marts 2006 fejlagtigt lagde til grund, at klagerne selv kunne finansiere 225.000 kr. af købesummen frem for korrekt 100.000 kr., har dette ikke medført, at klagerne, der har valgt at beholde lejligheden, har lidt noget egentligt tab som følge af fejlen.
Banken har pr. kulance kompenseret for fejlen ved at nedsætte renten og forlænge løbetiden på boliglånet.
Finansieringsbehovet var på 3.693.350 kr. inklusiv omkostninger på 93.350 kr. Klagerne kunne selv tilvejebringe 100.000 kr., hvorfor lånebehovet var på 3.593.350 kr. eller 125.000 kr. større end det af Jyske Bank beregnede beløb.
Lånebehovet blev opfyldt ved kursværdien på ca. 2.880.000 kr. af lånet i Totalkredit. Hovedstolen på Totalkreditlånet blev 26.000 kr. højere end forudsat, fordi kursen på de bagvedliggende obligationer faldt 0,87 procentpoint i perioden fra den 21. marts 2006 til den 11. april 2006, hvor klagerne indgik fastkursaftale. Restfinansieringen på 713.350 kr. (3.593.350 kr. - 2.880.000 kr.) skete via kreditten, som blev indfriet ved boliglånet.
Forskellen mellem de 713.350 kr. og det endelige boliglån på 780.000 kr. skyldes rentetilskrivning i perioden fra overtagelsesdagen til etableringen og forhøjelsen af boliglånet, i hvilken periode gælden ikke blev afviklet ved betaling af ydelser. Hertil kommer diverse differencer, herunder klagernes egenfinansiering, som var lidt mindre end de forventede 100.000 kr., samt øvrige posteringer, herunder indsættelsen fra ejendomsmægleren og de to overførsler a 25.000 kr., som klagerne ikke har gjort indsigelse imod, og som Ankenævnet ikke har anledning til at tage stilling til.
På kreditten har banken godtgjort overtræksrenter på 10.960 kr. pr. den 30. september og herudover ydet en rentekompensation på 5.000 kr. Når der henses til den relativt beskedne renteforskel på kreditten og boliglånet, må det antages, at rentekompensationen dækker klagernes meromkostninger som følge af, at boliglånet ikke blev etableret tidligere end sket.
Ankenævnet finder ikke grundlag for at pålægge banken at yde yderligere kompensation.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.