Krav om at klagernes pengeinstitut skal betale beløb ved klagernes fortrydelse af køb af ejendom
| Sagsnummer: | 487 /2011 |
| Dato: | 27-08-2012 |
| Ankenævn: | Henrik Bitsch, Niels Bolt Jørgensen, Frede Lund, Morten Bruun Pedersen og Karin Sønderbæk |
| Klageemne: |
Boligberegning
|
| Ledetekst: | Krav om at klagernes pengeinstitut skal betale beløb ved klagernes fortrydelse af køb af ejendom |
| Indklagede: | Sparekassen Farsø |
| Øvrige oplysninger: | OF |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Denne sag vedrører klagernes krav om, at Sparekassen Farsø skal betale dem den ene procent af købesummen, som det kostede klagerne, da de fortrød købet af en ejendom.
Sagens omstændigheder
Sparekassen Farsø udstedte den 13. januar 2011 et boligkøberbevis til klagerne M og K. Af beviset fremgår:
"…
På baggrund af vedhæftede budget kan vi bekræfte, at du/I er godkendt, som låntager ved køb af en bolig med den kontantpris og udbetaling, som anført i skemaet:
Beregnet kontantpris | 3.260.000 | |
Forudsat kontantbeholdning | 975.000 | |
… |
Godkendelsen er betinget af:
- at du/I på købstidspunktet ikke er registreret i RKI
- at din/Jeres husstandsindkomst og formueforhold ikke er forringet på købstidspunktet
- at … [navnet på et realkreditinstitut] ønsker at tilbyde lån i den købte ejendom og
- at du/I har solgt din/Jeres nuværende bolig
Boligkøberbeviset gælder i seks måneder fra d.d.
…"
Sparekassen har anført, at der løbende foregik drøftelser med klagerne om erhvervelse af ejendomme og ved mindst to lejligheder blev de af sparekassen rådgivet til at få sat et advokatforbehold ind i en eventuel købsaftale.
Den 17. marts 2011 underskrev klagerne en købsaftale vedrørende ejendommen E1 med en kontantpris på 2.598.000 kr. Af aftalen fremgår:
"…
15. Frister, berigtigelse og rådgivning
…
Køber er gjort bekendt med at medvirkende ejendomsmægler ikke kan være formidler for begge parter i samme handel. Køber er vejledt om behov og mulighed for at have egen rådgiver og er opfordret til at søge egen rådgiver.
…
16. Individuelle vilkår aftalt mellem køber og sælger, herunder evt. ændringer til standardvilkår
BANKGODKENDELSE
Nærværende handel er fra købers side betinget af at dennes bank godkender handlens økonomi. Besked herom skal gives skriftligt til … [mægleren M]. Såfremt indsigelser ikke er fremkommet senest den 25-03-2011 kl. 12 er ovennævnte handel bindende.
…
BERIGTIGELSE
Advokatfirmaet … [A] forestår på sælgers vegne handlens tinglysningsmæssige og økonomiske berigtigelse … Køber er af ejendomsmægleren opfordret til at lade sig repræsentere af egen rådgiver i forbindelse med handlens gennemførelse.
…"
Af en tilhørende formular vedrørende "Oplysning om fortrydelsesret" fremgår, at klagerne mod at betale sælgerne 1 % af købesummen kunne fortryde handlen indenfor seks hverdage efter datoen for sælgernes underskrift den 18. marts 2011.
Klagerne har oplyst, at det den 21. marts 2011 gik op for dem, hvor bekosteligt det ville blive at lave en tilbygning, som de følte var nødvendig, til E1. De kontaktede sparekassen og meddelte, at de ønskede, at sparekassen ikke godkendte købet af E1. Dette afviste sparekassen. Der var efterfølgende yderligere drøftelser mellem parterne, uden at der blev opnået enighed.
Den 22. marts 2011 skrev klagerne til mægleren, at de ønskede at benytte sig af fortrydelsesretten i forbindelse med købet af ejendommen E1. Mægleren bekræftede klagernes ønske og oplyste, at de så skulle betale sælgerne 25.980 kr. Samme dag underskrev klagerne en købsaftale vedrørende en anden ejendom E2 med en aftalt kontantpris på 2.632.500 kr. Af købsaftalen fremgår både et forbehold for godkendelse af klagernes advokat og pengeinstitut.
Parternes påstande
Den 4. november 2011 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sparekassen Farsø skal erstatte dem de 25.980 kr., som fortrydelsen af købet af ejendommen E1 kostede.
Sparekassen Farsø har principalt nedlagt påstand om afvisning, subsidiært frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at de benyttede sig af deres fortrydelsesret vedrørende ejendom E1 og ønskede at gøre brug af bankforbeholdet.
Sparekassen skal erkende, at den burde have hjulpet dem ved at bruge forbeholdet.
Det er rimeligt, at sparekassen skal betale erstatning svarende til det beløb, som anvendelse af fortrydelsesretten kostede.
De ønskede, at sparekassen ikke godkendte handlen, idet en tilbygning ville gøre ejendommen væsentligt dyrere, end de ønskede at binde sig for – og sandsynligvis også dyrere end de var forhåndsgodkendt til. Dette gør, at de ikke ville kunne få den ønskede tilbygning.
De gjorde i øvrigt opmærksom på, at K’s løn faktisk er lavere end ventet i det job, som hun tiltrådte i efteråret 2010.
Sparekassen meddelte, at den vurderede, at de var økonomisk stærke nok til at handle ejendommen.
De tog kontakt til deres advokat. Han vurderede, at sparekassen - i lyset af at den ønskede tilbygning fordyrede ejendommen væsentligt - burde kunne hjælpe dem med ikke at godkende handlen. Han kontaktede sparekassen for at få den til at forstå, at dette godt kunne forsvares juridisk.
Sparekassen ville endegyldigt ikke hjælpe dem.
De måtte betale 1 % af købesummen i forbindelse med udnyttelse af fortrydelsesretten.
Samme dag offentliggjorde sparekassen årsregnskabet for 2010, der viste et underskud på 64 mio. kr.
Deres rådgiver beklagede situationen – men forklarede, at sparekassens jurist havde vurderet, at mæglerne ikke ville godtage, at sparekassen ikke ville godkende handlen. Rådgiveren sagde, at som situationen er, kan sparekassen "simpelthen ikke tåle dårlig omtale" og "I [får] til gengæld … et rigtigt godt lånetilbud".
De mistænker, at sparekassen grundet det dårlige årsregnskab har "misligholdt deres rolle over for … [dem] i denne sag om at gøre brug af fortrydelsesretten".
De har fra alle sider mødt stor forundring over, at sparekassen ikke kunne hjælpe dem således, at de kunne have undgået at betale boden til sælgeren.
Som en fodnote kan det nævnes, at sælgeren havde flere interesserede købere - og det var derfor, at de fra mæglerens side følte sig presset til at indgå en meget hurtig handel.
Sparekassen Farsø har til støtte for den principale påstand anført:
• | at sparekassen ikke er det rette subjekt, idet den culpøse handling i denne sag ikke er begået af Sparekassen Farsø, men af ejendomsmægleren, som pressede klagerne til at købe ejendommen E1. |
Til støtte for den subsidiære påstand om frifindelse har sparekassen anført:
• | at sparekassen ikke, da klagerne henvendte sig telefonisk, kunne afvise handlen på grund af dens økonomi, idet købesummen var indenfor boligkøberbevisets maksimum, og sparekassen derfor ikke ville kunne give en saglig begrundelse herfor, |
• | at sparekassen skal forholde sig til handlens økonomi, men ikke til eventuelle fremtidige til- eller ombygninger, |
• | at en til- og eller ombygning ikke efter sparekassens opfattelse var en forudsætning for indgåelse af handlen, hvilket heller ikke fremgår af købsaftalen, |
• | at det på tidspunktet for henvendelsen fra klagernes advokat den 22. marts 2011 ikke længere var muligt for sparekassen at afvise købsaftalen om E1, idet den bortfaldt allerede ved klagernes forudgående henvendelse til ejendomsmægleren samme dag, |
• | at sparekassen tidligere har rådgivet kunderne til at få indsat et advokatforbehold og rådgivet om konsekvenserne af at fravælge samme, |
• | at klagerne, jf. købsaftalen, er opfordret til at søge egen rådgiver og dermed få indsat et advokatforbehold, |
• | at klagerne dermed har foretaget et bevidst valg ved ikke at få indsat et advokatforbehold, |
• | at det savner mening at påstå, at man ikke har råd til at bo i et hus til 2.598.000 kr., men at man har råd til at bo i et hus til 2.635.000 kr., |
• | at sparekassen ikke har kendskab til, at K skulle have haft lønnedgang, |
• | at rådgiveren er ukorrekt citeret, idet hun rettelig sagde, at sparekassen ikke kunne godkende ét køb, men afvise et andet på grund af økonomi, når købesummen for den ejendom, som klagerne ønskede afvist var mindre, end for den ejendom, som de ønskede at beholde, |
• | at klagerne selv har handlet culpøst ved at fravælge det advokatforbehold, de var rådet til at tilvælge, |
• | at det er irrelevant at diskutere, hvorvidt der var andre eventuelle købere til ejendom E1, idet sælgers eventuelle tab ikke er en betingelse for at udløse godtgørelsen på 1 % af købesummen, |
• | at sparekassen kunne være blevet mødt med et erstatningskrav fra sælger, hvis den havde fulgt klagernes ønske, idet sparekassen ikke ville kunne give en saglig begrundelse derfor, og |
• | at formålet med et bankforbehold er at stoppe handler, som købere ikke har råd til at gennemføre - ikke at "hjælpe" købere, som har fortrudt en købsaftale. |
Ankenævnets bemærkninger
Sparekassen Farsø udstedte i januar 2011 et boligkøberbevis til klagerne med et pålydende på 3.260.000 kr. Ankenævnet finder det herefter ikke godtgjort, at Sparekassen Farsø har handlet ansvarspådragende ved i forbindelse med, at klagerne i marts 2011 fortrød købet af en ejendom, der var erhvervet for 2.595.000 kr., nægtede at afvise handlen med henvisning til forbehold for sparekassens godkendelse.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.