Indsigelse mod boligberegning og efterfølgende opkrævning af tinglysningsafgift.
| Sagsnummer: | 375 /2017 |
| Dato: | 24-04-2018 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Anders Holkmann Olsen, Astrid Thomas, Troels Hauer Holmberg og Anna Marie Schou Ringive |
| Klageemne: |
Boligberegning
|
| Ledetekst: | Indsigelse mod boligberegning og efterfølgende opkrævning af tinglysningsafgift. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse mod boligberegning og efterfølgende opkrævning af tinglysningsafgift.
Sagens omstændigheder
Klageren og hendes samlever M var kunder i Danske Bank. På et møde den 9. februar 2017 drøftede banken og parret finansiering af et eventuelt køb af et rækkehus til 3.150.000 kr. Klageren har anført, at deres rådighedsbeløb efter salg af klagerens eksisterende andelsbolig på mødet blev beregnet til 18.797 kr. Banken kan ikke be- eller afkræfte dette. Klageren har fremlagt en økonomiberegning fra banken af 9. februar 2017, hvori parrets månedlige rådighedsbeløb ved et køb før salg af klagerens eksisterende andelsbolig var 6.845 kr. Beregningen var udarbejdet med udgangspunkt i et fastforrentet 2 % 30-årigt realkreditlån på 2.599.000 kr. med afdrag, et 30-årigt boliglån i banken på 599.222 kr. og et treårigt boliglån i banken på 153.950 kr. Klageren har anført, at den fremlagte økonomiberegning af 9. februar 2017 ikke var den budgetberegning, som hun og M drøftede med banken på mødet den 9. februar 2017. Banken har oplyst, at der på mødet blev udarbejdet flere andre beregninger, men at den ikke længere er i besiddelse af disse.
Den 10. februar 2017 godkendte banken klageren og M til at købe huset, der i imidlertid i mellemtiden var solgt til anden side.
I en e-mail af 12. februar 2017 til banken sendte klageren salgsopstilling for et større rækkehus til 3.475.000 kr. i det samme byggeri og anførte:
”... Vi kan desværre ikke reservere det, men jeg har sendt alle vores informationer til ejendomsmægleren i dag, så de kan gøre klar til at lave en købsaftale hurtigst muligt.
Vi skal derud igen imorgen eftermiddag og se rækkehuset, sammen med et andet par der også er meget interesseret i det - Så det bliver desværre lidt et kapløb mod tiden igen. …”
I sagen er fremlagt en økonomiberegning fra banken af 13. februar 2017 på baggrund af en købspris på 3.475.000 kr., en egenudbetaling på 763.000 kr. og et fastforrentet 2 % 30-årigt realkreditlån på 2.859.000 kr. med afdrag. Parrets fremtidige månedlige rådighedsbeløb var beregnet til 14.891 kr. efter køb af rækkehuset og salg af andelsboligen. Fremtidige udgifter til bolig og bil var angivet til henholdsvis ca. 187.000 kr. og 54.400 kr. Klageren har anført, at hun og M først modtog økonomiberegningen af 13. februar 2017 i september 2017, hvor de rejste indsigelse mod bankens rådgivning.
I en e-mail af 14. februar 2017 til klageren anførte banken:
”… Købet af huset til kr. 3.475.000,- med kr. 700.000,- i udbetaling er nu bevilget. Skynd jer at skrive under. …”
Klageren og M underskrev købsaftale den 15. februar 2017 om køb af rækkehuset til 3.475.000 kr. Den 23. februar 2017 godkendte klagerens og M’s advokat købsaftalen. Den 12. marts 2017 underskrev sælger købsaftalen. Klageren har oplyst, at de forud for indgåelse af købsaftalen alene havde set beregninger fra banken på mødet den 9. februar 2017.
Ved e-mail af 15. marts 2017 anmodede klageren banken om at fremsende deres budget. Den 16. marts 2017 sendte banken en økonomiberegning af 16. marts 2017. Parrets fremtidige månedlige rådighedsbeløb var beregnet til 19.761 kr. Banken har oplyst, at banken fejlagtigt sendte en forkert økonomiberegning. Beregningen indeholdt ikke udgifter til et realkreditlån. Beregningen indeholdt udgifter til et 30-årigt boliglån i banken 288.837 kr. og en salgskredit på 562.000 kr. Af beregningen fremgik bl.a.:
ӯkonomiberegning
Økonomiberegningen på de næste sider er udarbejdet på baggrund af de oplysninger om indtægter og udgifter, I har givet os, og som I har bedt om skal med i beregningen.
Beregningen er vejledende og indeholder ikke en bevilling af lånene. Vil I disponere på baggrund af økonomiberegningen, går vi ud fra, at I tjekker, om alle indtægts- og udgiftsposter er med og uden fejl, da selv mindre faktuelle forskelle kan få konsekvenser for jeres fremtidige økonomi. Opdager I en fejl, eller at der mangler en post, er I selvfølgelig velkomne til at få lavet en ny beregning - I skal kontakte jeres rådgiver. …”
I sagen er fremlagt et udateret finansieringsforslag med en egenudbetaling på 527.000 kr., et fastforrentet 2 % 30-årigt realkreditlån på 2.828.000 kr. med afdrag og et 30-årigt boliglån på 288.837 kr.
Ved en e-mail af 20. marts 2017 spurgte klageren, hvorfor udbetalingen i den fremsendte beregning af 16. marts 2017 kun var 530.000 kr. Ved e-mail af 21. marts 2017 sendte banken en ny beregning. I fremsendelsesmailen anførte banken:
”Det må du undskylde, jeg har gang i lidt for mange beregninger i dit cpr.nr. Må hellere få rykket op. Her har du en ny med 20 % i udbetaling.”
Beregningen af 21. marts 2017 var udarbejdet med udgangspunkt i en egenudbetaling på 805.000 kr. og et fastforrentet 2 % 30-årigt realkreditlån på 2.831.000 kr. med afdrag. Parrets fremtidige månedlige rådighedsbeløb var beregnet til 15.738 kr. Fremtidige udgifter til bolig og bil var angivet til henholdsvis ca. 185.000 kr. og 54.400 kr. Klageren har oplyst, at hun og M først i september 2017 blev opmærksomme på, at rådighedsbeløbet var faldet med ca. 4.000 kr. fra 19.671 kr. i beregningen af 16. marts 2017 til 15.738 kr. i beregningen af 21. marts 2017.
På et møde den 30. marts 2017 drøftede parterne den konkrete finansiering. Banken har anført, at den på mødet udarbejdede en økonomiberegning med finansiering med et variabelt forrentet lån med rentetilpasning hvert femte år (F5 lån), en egenudbetaling på 680.000 kr. og et boliglån på 128.000 kr., som skulle afvikles over et år og fire måneder. Banken har fremlagt en økonomiberegning dateret 30. marts 2017 og et finansieringsforslag med et 30-årigt F5 lån på 2.730.000 og et boliglån på 128.892 kr., som skulle afvikles over et år og fire måneder. Parrets månedlige rådighedsbeløb var beregnet til 16.387 kr. Fremtidige udgifter til bolig og bil var angivet til henholdsvis ca. 195.000 kr. og 26.600 kr. Klageren har anført, at der ikke blev gennemgået nye økonomiberegninger på mødet.
I sagen er fremlagt et rådgivningsskema, hvoraf fremgik, at parret valgte et 27-årigt F5 lån på 2.820.000 kr. med afdrag, og at det månedlige rådighedsbeløb efter låneoptagelsen for parrets husstand bestående af to voksne og et barn var beregnet til 18.516 kr. med den valgte finansiering og 17.817 kr. med fastforrentet finansiering med afdrag. Slutdato for rådgivningen var angivet til den 18. april 2017.
Klageren og M hjemtog herefter et 27-årigt F5 lån på 2.820.000 kr. med afdrag.
I juni 2017 blev klagerens eksisterende andelsbolig solgt.
Den 14. august 2017 opgjorde banken køberkontoen og overførte indeståendet til klageren og M. Den 13. september 2017 meddelte banken, at den var blevet opmærksom på, at tinglysningsafgiften på 43.960 kr. endnu ikke var afregnet. Den 14. september 2017 foreslog banken, at klageren kunne optage et boliglån til 8 % p.a. i rente til finansiering af tinglysningsafgiften, hvilket klageren afviste.
Klageren har oplyst, at hun og M i september 2017 fik en revisor til at gennemgå sagen, og at de først i den forbindelse blev opmærksom på rådighedsbeløbet i økonomiberegningen af 21. marts 2017. Den 18. september 2017 indgav klageren en klage til banken og rejste indsigelse mod bankens beregninger.
Ved e-mails af 20. og 21. september 2017 sendte banken økonomiberegningerne af 13. og 9. februar 2017 til klageren. I en e-mail af 21. september 2017 anmodede klageren om at få ”fremsendt den beregning som vi fik fremvist til mødet i banken d. 9. februar, som udelukkende tager udgangspunkt i det lille rækkehus, og som bevillingen heraf blev givet ud fra”. I en e-mail af 22. september 2017 til klageren svarede banken, at den ikke havde flere beregninger, og at beregningerne ”fra mødet er dem jeg lige har sendt”.
I et brev til klageren af 18. oktober 2017 meddelte banken bl.a., at beregningen af rådighedsbeløbet på 19.671 kr. var fejlagtig, da banken ved en fejl ikke havde medtaget ydelsen på realkreditlånet. Banken meddelte endvidere, at økonomiberegningen dateret 30. marts 2017, der viste et rådighedsbeløb på 16.387 kr., var blevet sendt til klagerens netbank. Banken sendte endvidere en beregning af det i rådgivningsskemaet angivne rådighedsbeløb på 18.516 kr. Fremtidige udgifter til bolig og bil var angivet til henholdsvis ca. 166.000 kr. og 26.600 kr. Beregningen, som er fremlagt i sagen, er dateret den 13. oktober 2017, hvor den blev udskrevet. I brevet beklagede banken endvidere, at den ved en fejl havde overført den ikke betalte tinglysningsafgift til klageren, og banken tilbød ”en bedre finansiering af tinglysningsafgiften – end tidligere tilbudt.”
I en e-mail af 27. oktober 2017 afviste banken at udlevere sin interne kreditvurdering. I en e-mail af 3. november 2017 meddelte banken, at den ikke længere var i besiddelse af økonomiberegningen fra mødet i februar 2017, da beregningen var rettet flere gange i forbindelse med parternes drøftelse af forskellige scenarier vedrørende udbetaling, genanskaffelse af bil og daginstitution.
Den 27. november 2017 blev tinglysningsafgiften debiteret klagerens konto.
Parternes påstande
Den 6. november 2017 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal betale 724.140 kr.
Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har bl.a. anført, at banken begik fejl i beregningen af deres rådighedsbeløb. Banken har vildledt dem. Deres månedlige rådighedsbeløb blev ca. 4.000 kr. lavere end det rådighedsbeløb, som banken stillede dem i udsigt i sin rådgivning og beregninger.
De har forgæves anmodet banken om at udlevere beregninger fra mødet den 9. februar 2017, som viste et rådighedsbeløb på minimum 18.797 kr. De har endvidere forgæves anmodet banken om at udlevere kreditindstillingen, som banken udarbejdede den 10. februar 2017. De kan ikke forstå, at banken er i besiddelse af de øvrige beregninger, men ikke den omtalte beregning fra mødet den 9. februar 2017. Banken meddelte på mødet den 9. februar 2017, at købet af det større rækkehus ikke ville påvirke deres økonomi nævneværdigt, da alle udgifter, bortset fra købesummen, var identiske med udgifterne for det mindre rækkehus, og at de formentlig også kunne godkendes til køb af det større rækkehus. På baggrund af bankens e-mail 14. februar 2017 af skyndte de sig at underskrive købsaftalen.
Banken rettede flere graverende fejl i beregningerne, men undlod at underrette dem herom. Banken fortav beregningen af 13. februar 2017. Banken underrettede dem således ikke om, at den beregning, som banken havde vist dem på mødet den 9. februar 2017 var fyldt med fejl, og at deres økonomiske fremtid ville se meget anderledes ud end forventet, hvis de underskrev købsaftalen. Hun har eftergået sin netbank og kan konstatere, at banken ikke sendte beregningen af 13. februar 2017. Banken viste dem først denne beregning i september 2017, efter at de havde klaget til banken.
De anmodede den 15. marts 2017 banken om at sende deres budget. Beregningen af 16. marts 2017 tegnede det samme billede, som de fik vist på mødet den 9. februar 2017. I beregningen af 16. marts 2017 var egenudbetalingen fejlagtigt angivet for lavt til 530.000 kr. Banken lovede at sende en ny beregning med en korrekt egenudbetaling. Bankens fremsendelsesmail af 21. marts 2017 gav alene indtryk af, at egenudbetalingen var rettet. Dette burde resultere i et højere rådighedsbeløb. Banken burde have gjort dem opmærksom på, at beregningen af 16. marts 2017 var fejlagtig, og at rådighedsbeløbet var 4.000 kr. lavere i beregningen af 21. marts 2017. Banken valgte i stedet at ”sløre” fejlen ved at sende dem et nyt og tilrettet budget og gav dem samtidig indtryk af, at beregningerne var uændrede, bortset fra den højere egenudbetaling. Beregningen af 16. marts 2017 indeholdt ikke udgifter til realkreditlån eller ejendomsskat. Banken havde genbrugt fradraget til andelsboligen og havde anvendt den lavere kommuneskat i deres gamle kommune.
Rådgivningsskemaet, som de underskrev den 23. maj 2017, viser et rådighedsbeløb på 18.516 kr. med den valgte finansiering og 17.817 kr. med fastforrentet finansiering med afdrag. Det i skemaet angivne rådighedsbeløb var således betydeligt højere end rådighedsbeløbet i økonomiberegningerne af 13. februar 2017 og 21. marts 2017. Skemaet viser, at banken beregnede deres rådighedsbeløb for højt. Den højere købesum, som indgik i skemaets beregning, ville resultere i en merydelse på ca. 980 kr. efter skat i forhold til det mindre rækkehus. Skemaet underbygger, at de på mødet den 9. februar 2017 fik oplyst et rådighedsbeløb på minimum 18.797 kr. ved køb af det mindre rækkehus.
Banken har anført, at ændringerne i rådighedsbeløbet skyldtes deres valg af låntype og størrelse af egenudbetaling. Dette er ikke korrekt. Valg af rentetilpasningslån frem for et fastforrentet lån samt en større egenudbetaling end den oplyste i bankens økonomiberegning ville begge medføre et højere rådighedsbeløb.
Banken skal betale 724.140 kr. til dem, svarende til manglende månedligt rådighedsbeløb på 4.023 kr. i 15 år (fald i rådighedsbeløbet fra økonomiberegningen af 16. marts 2017 til økonomiberegningen af 21. marts 2017), fratrukket den i sagen omtalte tinglysningsafgift.
Banken begik adskillige andre fejl i forløbet. Banken glemte at betale tinglysningsafgift. De forstod ikke, hvordan banken kunne tillade sig at foreslå en finansiering, hvor de skulle låne til 8 % for at betale tinglysningsafgiften. De anerkender, at tinglysningsafgiften er opkrævet med rette, men accepterer ikke, at opkrævningen fandt sted så lang tid efter sagens afslutning. Banken glemte at deponere 25.000 kr. Banken skrev forkert adresse og matrikelnummer i tinglysningsaftalen. Banken anførte fejlagtige beløb vedrørende egenudbetaling i bankens e-mail af 14. februar 2017. Banken anmodede om, at salgssummen for andelsboligen skulle indsættes på deres andelskreditkonto, selv om banken havde lukket denne. Dette medførte, at de modtog salgssummen med en uges forsinkelse.
Danske Bank har anført, at klagerens krav er baseret på en økonomiberegning, som banken ved en fejl har udleveret til klageren, hvilket klageren har været bekendt med. Den pågældende beregning var ikke udgangspunktet for rådgivningen af klageren og M i forbindelse med deres køb. Beregningen var udarbejdet til intern kreditmæssig brug ved et køb før salg. Der er ikke årsagssammenhæng mellem fejlen og klagerens beslutning om køb af en ny ejendom. Det afvises, at klageren ikke har fået oplyst rådighedsbeløbet løbende. Klageren var i løbende dialog med sin rådgiver i banken om rådighedsbeløb og modtog indtil flere beregninger. Klageren reagerede ikke på det oplyste rådighedsbeløb. Banken kan ikke være ansvarlig for klagerens ”vildfarelse” om, at rådighedsbeløbet som minimum var på 18.797 kr.
De beregninger, som banken udarbejdede på baggrund af klagerens og M’s oplysninger og deres ønske om finansiering, og som var lagt til grund for klagerens beslutning om køb, var ikke fejlagtige, og har heller ikke været bestridt af klageren på noget tidspunkt. Banken er ikke længere i besiddelse af beregningen fra mødet den 9. februar 2017. På mødet blev der udarbejdet flere beregninger, også den af klageren fremlagte økonomiberegning af 9. februar 2017. Banken kan hverken af- eller bekræfte, at der blev oplyst et rådighedsbeløb på 18.797 kr. på mødet. Beløbet synes højt i forhold til beregningen af 13. februar 2017.
Banken har ikke begået ansvarspådragende fejl i forbindelse med rådgivningen, da ændringerne i klagerens rådighedsbeløb skyldtes klagerens valg af låntype og størrelsen af egenfinansiering. I skemaet var rådighedsbeløbet beregnet til 17.718 kr. ved en fastforrentet finansiering med afdrag. Ændringerne i forhold til den oprindelige beregning skyldtes klagerens valg af låntype og størrelsen af egenfinansiering.
Klageren har ikke lidt et økonomisk tab men alene en skuffet forventning, som følge af, at banken frigav køberkontoen og således ikke tilbageholdt et beløb til betaling af tinglysningsafgiften. Tinglysningsafgiften var ikke afregnet på tidspunktet for frigivelse af køberkontoen. Årsagen var, at grunden var under udstykning, og at pantebrevet derfor endnu ikke var tinglyst.
Ankenævnets bemærkninger
På et møde den 9. februar 2017 drøftede Danske Bank, klageren og hendes samlever, M, finansiering af parrets eventuelle køb af et rækkehus til 3.150.000 kr. Banken udarbejdede i den forbindelse forskellige økonomiberegninger. Banken er ikke længere i besiddelse af disse. Den 10. februar 2017 kreditgodkendte banken parret til købet. Den 14. februar 2017 meddelte banken, at den havde kreditgodkendt parret til køb af et større rækkehus til 3.475.000 kr. Den 15. februar 2017 underskrev parret købsaftale om køb af rækkehuset til 3.475.000 kr. Købsaftalen blev godkendt af parrets advokat den 23. februar 2017 og underskrevet af sælger den 12. marts 2017.
Det er uafklaret, om banken som oplyst af klageren beregnede parrets rådighedsbeløb efter et eventuelt køb af det mindre rækkehus til 18.797 kr. på mødet den 9. februar 2017. Forudsætningerne for en sådan beregning er endvidere uoplyste. Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken tilsikrede klageren et bestemt rådighedsbeløb. Den omstændighed, at parrets rådighedsbeløb blev mindre end et eventuelt af banken oplyst rådighedsbeløb har ikke medført, at klageren og M blev påført et erstatningsberettiget tab. Derimod blev klageren og M skuffet i deres forventninger. Dette kan ikke i sig selv begrunde, at de har krav på økonomisk kompensation, jf. herved Højesterets dom gengivet i Ugeskrift for Retsvæsen 1996, side 200.
De nærmere omstændigheder omkring udarbejdelsen af økonomiberegningen af 13. februar 2017 er uoplyste. Klageren har anført, at hun og M først blev bekendt med beregningen i september 2017. Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken har pådraget sig et ansvar i forbindelse med denne beregning, som kan medføre, at banken skal pålægges at betale et beløb til klageren.
De forskellige rådighedsbeløb i bankens efterfølgende økonomiberegninger var navnlig begrundet i forskellige udgifter til bil og bolig, med finansiering med og uden boliglån og valg af realkreditlån. Disse beregninger, der blev udarbejdet efter købsaftalens indgåelse, herunder beregningen af 16. marts 2017, der ubestridt var fejlagtig, kan ikke føre til et andet resultat.
Den 14. august 2017 afregnede banken køberkontoen til klageren og M. Den 13. september 2017 meddelte banken, at den var blevet opmærksom på, at tinglysningsafgiften på 43.960 kr. endnu ikke var afregnet. Banken tilbød samtidig, at klageren kunne optage et boliglån til 8 % p.a. i rente til finansiering af tinglysningsafgiften. Den omstændighed, at banken afregnede køberkontoen uden at tilbageholde beløb til betaling af tinglysningsafgiften, og at klageren og M efterfølgende blev skuffede i deres forventninger til resultatet af lånesagen, kan ikke i sig selv begrunde, at klageren har krav på økonomisk kompensation. I et brev til klageren af 18. oktober 2017 beklagede banken, at den ved en fejl havde overført den ikke betalte tinglysningsafgift til klageren, og banken tilbød ”en bedre finansiering af tinglysningsafgiften – end tidligere tilbudt.” Under disse omstændigheder finder Ankenævnet ikke grundlag for at pålægge banken at tilbyde klageren yderligere vedrørende tinglysningsafgiften.
Klageren får derfor ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.