Spørgsmål om ansvar som følge af pengeinstituts taksators manglende besigtigelse af byggeri forinden udbetaling af rater fra byggekonto. Færdiggørelse af byggeri efter entreprenørs konkurs.
| Sagsnummer: | 442 /2019 |
| Dato: | 19-08-2020 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Inge Kramer, George Wenning, Morten Bruun Pedersen og Poul Erik Jensen |
| Klageemne: |
Byggelån
Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom |
| Ledetekst: | Spørgsmål om ansvar som følge af pengeinstituts taksators manglende besigtigelse af byggeri forinden udbetaling af rater fra byggekonto. Færdiggørelse af byggeri efter entreprenørs konkurs. |
| Indklagede: | Nordea Danmark |
| Øvrige oplysninger: | OF |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører spørgsmål om ansvar som følge af Nordea Danmarks taksators manglende besigtigelse af byggeri forinden udbetaling af rater fra byggekonto. Færdiggørelse af byggeri efter entreprenørs konkurs.
Sagens omstændigheder
Den 12. december 2018 indgik klagerne en slutseddel/købsaftale med en entreprenør/et anpartsselskab, E, om at opføre en tilbygning til deres hus for en byggesum på 900.000 kr. Det fremgik af sludsedlen/købsaftalen, at der var aftalt betaling i følgende rater: 90.000 kr. ved byggetilladelse, 648.000 kr., ved materialeleveringer fordelt på tre rater á 216.000 kr. og 162.000 kr. ved montage fordelt på tre rater á 54.000 kr., i alt 900.000 kr.
Den 2. januar 2019 holdt klagerne et møde med banken om finansiering af byggeprojektet. Klagerne ønskede at optage et nyt 30-årigt realkreditlån i Nordea Kredit, der skulle anvendes til at indfri deres bestående lån i Nordea Kredit samt til finansiering af byggeprojektet.
Af et referat af mødet af 3. januar 2019 sendt til klagerne fra banken, fremgik blandt andet:
Rådgivere
Jeg har vedhæftet faktabladet "Nybyggeri og om- og tilbygning", som blandt andet beskriver bankens og den byggesagkyndiges rolle. I faktabladet er bankens anbefaling til indholdet i entreprisekontrakten ligeledes beskrevet.
Da byggeriet betales i rater, er det et krav, at der sker løbende besigtigelse af byggeriet. I har ikke taget stilling til om I skal have byggesagkyndig til at føre løbende tilsyn med byggeriet samt godkende ratebetalingerne. Vælger I en byggesagkyndig skal godkendelsen sendes med, når I sender regninger til betaling. Vi skal bruge kontaktinformation på den byggesagkyndige inden byggeriet påbegyndes.
Hvis I fravælger en byggesagkyndig, bliver projektet vurderet af [taksator] for hver rate, der betales, eller for hver ca. 250.000 kr., der betales. Besigtigelsen koster 900 kr. pr. vurdering.
Besigtigelsen er ikke en vurdering af det håndværksmæssige arbejde, men alene en kontrol af, at der er udført arbejde og brugt materialer, som svarer til det udbetalte beløb. Denne vurdering kan derfor ikke træde i stedet for den vurdering af byggeriet, som den byggesagkyndige normalt foretager.
Finansierings- og omkostningsplan
På mødet opstillede vi sammen en finansierings- og omkostningsplan og kom frem til en samlet byggesum på 991.000 kr. Vi tog udgangspunkt i en forventet kontant handelsværdi (forhåndsvurdering) på 3.350.000 kr. og med følgende finansiering:
· Nordea Kredit kontant 2.612.800 kr.
· Omlægning af eksisterende Nordea Kredit anslået indfrielsesbeløb 1.580.000 kr.
I forventer at lægge et beløb i egenfinansiering, så forhøjelsen af lånet bliver på ca. 800.000 kr. I har ikke taget stilling til det endelige beløb, så i det forventede nye lån er der ikke taget højde for det.
Klagerne indgik herefter en byggekontokontrakt med banken, som de underskrev digitalt i slutningen af februar 2019. Heraf fremgik blandt andet, at banken efter hjemtagelse af et nyt realkreditlån i Nordea Kredit på 2.430.000 kr. som et forhåndslån indfriede klagernes bestående realkreditlån i Nordea Kredit og indsatte det overskydende beløb med fradrag af finansieringsomkostninger på en byggekonto.
Klagerne fravalgte en byggesagkyndig, og det fremgik af byggekontokontrakten, at det var aftalt, at der skulle ske besigtigelse af byggeriet af en taksator for hver 250.000 kr., der blev betalt. Besigtigelsen havde ikke karakter af en gennemgang af det byggetekniske eller rådgivning, men alene en konstatering af, om arbejdet var udført, eller materialer var leveret.
Det fremgik endvidere af byggekontokontrakten, at begge klagere havde fuldmagt til alene at anvise regninger til betaling fra byggekontoen.
Af en mail af 21. februar 2019 fra banken til klagerne om regningsbetaling fremgik blandt andet:
”Din byggekonto er nu oprettet, og vi er klar til at betale dine regninger.
Du får her en vejledning til, hvordan du betaler regninger fra din byggekonto. Gem derfor denne mail.
Vi betaler dine regninger eller overfører beløb inden for 3 arbejdsdage, dog tidligst på regningens forfaldsdato. Har du selv en byggesagkyndig, skal regningerne skriftlig godkendes, inden de sendes til betaling. Skal byggeriet besigtiges af [taksator] inden betaling, bliver regningen først betalt herefter ? send derfor regningerne i god tid.
Sådan får du betalt dine regninger:
Svar på denne mail hver gang og vedhæft de regninger, der skal betales.
2. Ud for ?forfaldsdato?, som står i emnefeltet, skrives første forfaldsdato på de regninger, som du har vedhæftet, dog tidligst 3 arbejdsdage frem.
…”
Klagerne betalte den 22. januar 2019 selv 90.000 kr., og de anviste herefter følgende beløb til betaling fra byggekontoen i henhold til udstedte fakturaer til klagerne med overskriften ”Vedr. byggeprojekt på Deres ejendom”: 1. juli 2019 216.000 kr. til materialer, 12. juli 2019 216.000 kr. til materialer, 29. juli 2019 54.000 kr. til montage og 12. august 2019 216.000 kr. til materialer, i alt 792.000 kr.
Den 1. september 2019 videresendte klagerne en mail af 30. august 2019 til banken, som de havde modtaget fra E’s direktør på vegne et anpartsselskab, F, som han ligeledes var direktør i. Af mailen fremgik følgende:
”Vedr. byggesag på ovennævnte adresse
Det er med stor beklagelse, at vi må meddele, at vores virksomhed har været udsat for uforudsete udfordringer, som desværre medfører, at vi er nødsaget til at ophører med den videre drift. Årsagen er at jeg som direktør og overansvarshavende er blevet tvunget til at sygemelde mig på ubestemt tid.
Dette betyder beklageligvis, at vi ikke kan færdiggøre vores byggearrangement hos Jer.
Vi beklager meget denne uheldig udvikling.”
Klagerne oplyste samtidig banken om, at de var blevet opmærksomme på, at de havde indgået kontrakt med E, mens fakturaerne var udstedt af og betalt til F, og at E var gået konkurs i april 2019.
Banken blev i forlængelse af meddelelsen fra klagerne opmærksom på, at der grundet en administrativ fejl i banken ikke var foretaget ratebesigtigelse af bankens taksator som aftalt.
Den 12. september 2019 fik klagerne foretaget en stadeopgørelse af byggeriet af en byggesagkyndig. Af den udarbejdede stadeopgørelse af 17. september 2019 fremgik blandt andet:
|
Betalt i alt |
|
792.000,00 kr. |
|
Manglende arbejde |
jfr. stadeopgørelse |
440.687,50 kr. |
|
Entreprise i alt |
Inkl. færdiggørelse |
1.232.687,50 kr. |
|
Kontrakt |
Oprindelig inkl. Pilotering |
975.000,00 |
|
Resultat |
I bygherres favør |
257.687,50 kr. |
Klagerne gjorde over for banken indsigelse mod den manglende besigtigelse af byggeriet af bankens taksator og krævede beløbet på 257.687,50 kr. betalt af banken.
Banken afviste, at klagerne havde lidt et erstatningsberettiget tab som følge af den manglende ratebesigtigelse og tilbød pr. kulance at godtgøre klagerne de afholdte omkostninger til banken og til Nordea Kredit på i alt 23.560 kr. i forbindelse med finansiering af byggeriet.
Klagerne afviste dette. De oplyste, at det beløb, som de kom til at betale for at færdiggøre byggeriet var langt højere end 257.687,50 kr., og at de var nødsaget til at benytte deres opsparing samt optage et lån på yderligere 200.000 kr. for at få færdiggjort byggeriet.
Den 27. november 2019 indbragte klagerne sagen for Ankenævnet.
Banken har fremlagt selskabsrapporter for E og F af 17. december 2019 fra Erhvervsstyrelsen. Heraf fremgår, at der blev afsagt konkursdekret over E den 8. april 2019, og at F blev taget under tvangsopløsning den 3. december 2019.
Banken har endvidere under sagens forberedelse i Ankenævnet oplyst, at den tidligere tilbudte kulancemæssige godtgørelse til klagerne på 23.560 kr. vedrørende afholdte omkostninger til banken og Nordea Kredit i forbindelse finansiering af byggeriet fortsat står ved magt.
Parternes påstande
Klagerne har nedlagt påstand om, at Nordea Danmark skal betale 257.687,50 kr.
Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, banken har handlet ansvarspådragende.
De havde i forbindelse med deres byggeprojekt indgået en aftale med banken om oprettelse af en byggekonto samt i tilknytning hertil lavet en aftale om besigtigelse af materialer samt udført arbejde. Denne besigtigelse blev ikke foretaget på grund af en administrativ fejl i banken.
De fravalgte en byggesagkyndig, da banken mod en betaling af 900 kr. pr. besigtigelse ville sikre, at der var materialer samt udført arbejde i forbindelse med betaling af fakturaer. Banken har ikke et ansvar for det håndværksmæssige arbejde, men den aftalte besigtigelse har ikke fundet sted, og der er i den forbindelse betalt fakturaer på trods af, at der ikke er udført arbejde samt leveret materialer for de betalte fakturaer.
Banken har ikke sørget for de tilsyn, som var aftalt, og som derved havde stoppet for en for stor betaling i forhold til det opførte byggeri og de leverede materialer. Efter deres opfattelse burde den sidste faktura for materialer på 216.000 kr. i hvert fald ikke være blevet betalt den 12. august 2019, såfremt taksatoren havde foretaget de aftalte besigtigelser.
Det bestrides, at formålet med ratebesigtigelserne alene var at sikre bankens/Nordea Kredits interesser som panthaver. Banken har på intet tidspunkt informeret dem herom.
Beløbet på 257.687,50 kr. er ikke en meromkostning, men det beløb, som de har betalt for meget på grund af manglende materialer samt manglende udført arbejde.
Der er ikke tale om en ensidig indhentet stadeopgørelse. Banken var orienteret om stadeopgørelsen og havde mulighed for at deltage ved opgørelsen den 12. september 2019.
Efter udsendelsen af stadeopgørelsen til entreprenøren, har de ikke rejst krav over for E’s konkursbo eller over for F under tvangsopløsning. De har ikke forfulgt kravet mod E’s konkursbo, fordi kurator allerede i september 2019 oplyste, at det ikke var muligt at gøre krav gældende, da boet var opgjort og afsluttet.
Det af banken anførte om, at de selv har anvist fakturaerne til betaling, gjorde de netop i den tro, at banken kun ville betale for fakturaer svarende til leverede materialer samt udført arbejde.
Det beløb, som det vil koste at færdiggøre byggeriet, er langt højere end 257.687,50 kr., blandt andet fordi det er dyrere at få en entreprenør til at overtage et allerede igangsat byggeri, og fordi det ikke har været muligt at købe en samlet løsning på resten af byggeriet. De har derfor været nødsaget til at finde flere håndværkere inden for de forskellige områder.
De har været nødt til delvist at optage et lån til tabet ifølge stadeopgørelsen til færdiggørelse af det mest basale af byggeriet et andet sted. De har ikke har haft mulighed for at få alt indvendigt arbejde færdiggjort, hvilket har betydet, at vurderingen af ejendommen er blevet lavere end forudsat, og dette har resulteret i en højere bidragssats til Nordea Kredit.
Nordea Danmark har anført, at banken ikke er erstatningsansvarlig for klagernes omkostninger til færdiggørelse af deres byggeprojekt opgjort til 257.687,50 kr.
Formålet med ratebesigtigelserne var alene at sørge for, at indestående på byggekontoen anvendtes til ombygning af ejendommen, således at bankens/Nordea Kredits interesser som panthaver blev sikret. Ratebesigtigelserne var ikke en byggeteknisk gennemgang eller rådgivning om byggeriet, hvorfor banken anbefalede klagerne, at de søgte bistand hos en byggesagkyndig. Banken har derfor ikke handlet ansvarspådragende.
Ratebesigtigelserne foretages ikke med henblik på at sikre klagerne mod entreprenørens eventuelle fejl og mangler ved byggeriet eller mod entreprenørens konkurs.
Der er ikke årsagssammenhæng mellem det af klagerne fremsatte krav om betaling af 257.687,50 kr. og den manglende ratebesigtigelse af byggeriet. Klagernes krav udgør de meromkostninger, som de skønnes at skulle afholde til færdiggørelse af byggeriet i forhold til den oprindelige entreprisekontrakt i henhold til en af klagerne ensidigt indhentet stadeopgørelse. Denne opgørelse tager ikke stilling til, hvorvidt der er udført arbejde og leveret materialer i overensstemmelse med det af entreprenøren fakturerede beløb.
På baggrund af stadeopgørelsen, aftalegrundlaget og de udstedte fakturaer er det således ikke muligt at vurdere, hvorvidt entreprenøren har udført arbejde og leveret materialer svarende til det fakturerede beløb på i alt 792.000 kr. På det foreliggende grundlag er det ikke muligt at vurdere, hvorvidt klagerne har lidt et tab, der kunne have være forhindret ved taksators ratebesigtigelse af byggeriet.
Klagernes kontraktpart, E, gik allerede konkurs i april 2019 uden at underrette klagerne herom. Fakturaerne blev betalt til tredjepart, F. Meromkostningerne må anses for at være en følge af E’s konkurs, og den deraf afledte manglende færdiggørelse af byggeriet samt eventuelle mangler ved det udførte arbejde. Det er i stadeopgørelsen anført, at F uberettiget har opkrævet 257.687,50 kr. med tillæg af påløbne omkostninger på 15.500 kr., i alt 273.187,50 kr., hos klagerne. Klagerne har ikke dokumenteret, at meromkostningerne er en følge af taksators manglende ratebesigtigelse af byggeriet.
Klagerne har oplyst, at de ikke har forfulgt deres krav mod E og/eller mod F. Klagerne har således ikke dokumenteret, at de har lidt et tab.
Endvidere havde klagerne som bygherre – uafhængigt af taksators ratebesigtigelse - en forpligtelse til at føre tilsyn med byggeriet og kontrollere fakturaerne, inden de sendte dem til banken til betaling. Denne kontrolforpligtelse må anses for at skærpes ved fravalget af en byggesagkyndig og parternes meget sparsomme aftalegrundlag.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne indgik i slutningen af februar 2019 en byggekontokontrakt med Nordea Danmark, hvoraf blandt andet fremgik, at banken efter hjemtagelse af et nyt realkreditlån i Nordea Kredit på 2.430.000 kr. som et forhåndslån skulle indfri klagernes bestående realkreditlån i Nordea Kredit og indsætte det overskydende beløb med fradrag af finansieringsomkostninger på en byggekonto. Baggrunden var, at klagerne ønskede at opføre en tilbygning til deres hus for en byggesum på 900.000 kr.
Klagerne fravalgte en byggesagkyndig, og det fremgik af byggekontokontrakten, at hvis det var tilfældet, skulle projektet besigtiges af en taksator fra et forsikringsselskab for hver rate, der betales, eller for hver 250.000 kr., der blev betalt. Besigtigelsen havde ifølge kontrakten ikke karakter af en gennemgang af det byggetekniske eller rådgivning, men alene en kontrol af, at der var udført arbejde og brugt materialer, som svarede til det udbetalte beløb. Klagerne skulle betale 900 kr. pr. besigtigelse.
Ankenævnet finder, at Nordea Danmark ifølge kontraktens indhold over for klagerne har påtaget sig at føre kontrol med, at udbetalingerne svarede til udført arbejde og leveret materiale.
Klagerne betalte den 22. januar 2019 selv 90.000 kr., og de anviste herefter følgende beløb til betaling fra byggekontoen i henhold til udstedte fakturaer til klagerne: 1. juli 2019 216.000 kr. til materialer, 12. juli 2019 216.000 kr. til materialer, 29. juli 2019 54.000 kr. til montage og 12. august 2019 216.000 kr. til materialer, i alt 792.000 kr.
På grund af en administrativ fejl i banken blev der ikke foretaget ratebesigtigelse af byggeriet af en taksator som aftalt.
Ankenævnet finder, at banken herved har handlet ansvarspådragende.
Ankenævnet finder endvidere, at der er grundlag for at antage, at i hvert fald en del af de beløb, der er betalt fra byggekontoen, ikke ville være blevet betalt, hvis taksator havde kontrolleret udført arbejde og leveret materiale.
Nordea Danmark har bestridt klagernes tab ifølge stadeopgørelsen. Nordea Danmark har ikke ønsket at medvirke ved besigtigelsen den 12. september 2019, og stadeopgørelsen udgør ikke tilstrækkeligt bevis for størrelsen af klagernes tab. Hertil kommer, at betalingerne fra byggekontoen er sket med klagernes samtykke, hvorfor der kan rejses spørgsmål om egen skyld.
Ankenævnet finder herefter, at en stillingtagen til sagen vil kræve en bevisførelse i form af bl.a. parts- og vidneforklaringer, der ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted ved domstolene. Ankenævnet afviser derfor sagen, jf. Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 4.
Ankenævnets afgørelse
Ankenævnet kan ikke behandle klagen.
Klagerne får klagegebyret tilbage.