Spørgsmål om ansvar i forbindelse med boligberegning.
| Sagsnummer: | 465 /1998 |
| Dato: | 07-07-1999 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Peter Stig Hansen, Leif Nielsen, Jørn Ravn, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Boligberegning
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om ansvar i forbindelse med boligberegning. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne klage vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig erstatningsansvar over for klageren i forbindelse med en budgetberegning udarbejdet af indklagede i forbindelse med klagerens køb af en fast ejendom i foråret 1994.
Sagens omstændigheder.
I forbindelse med klagerens køb af en fast ejendom udarbejdede indklagede i april 1994 en budgetberegning, som viste et månedligt rådighedsbeløb på 14.702 kr. efter betaling af skat og faste udgifter. På beregningen er anført, at denne er vejledende og foretaget på baggrund af klagerens egne oplysninger og skøn over indkomst og udgifter. Endvidere er anført: "Er oplysningerne forkerte, er banken ikke ansvarlig".
Ved skøde lyst den 14. juli 1994 erhvervede klageren adkomst på den omhandlede ejendom for en købesum på 1.050.000 kr.
Indklagede har anført, at budgetberegningen blev foretaget på grundlag af oplysninger, som klageren og dennes ægtefælle havde indleveret i form af skattemæssige årsopgørelse for 1992. Af disse fremgik, at klageren havde en renteudgift på ca. 182.000 kr. og ægtefællen en renteudgift på knapt 9.000 kr. samt et kørselsfradrag på ca. 17.000 kr. Efterfølgende viste det sig, at dette ikke svarede til forholdene i 1994.
Klageren har anført, at han efter overtagelsen af ejendommen konstaterede, at budgetberegningen ikke var korrekt. Hans egen revisor udfærdigede herefter en beregning, der viste et rådighedsbeløb på ca. 7.000 kr. månedligt. Han rettede herefter henvendelse til indklagede.
Ved skrivelse af 18. oktober 1994 til klageren kommenterede indklagede klagerens revisors budgetberegning. Indklagede anførte, at revisorens beregning så ud til at være korrekt. Med skrivelsen fulgte en ny budgetberegning, der viste et månedligt rådighedsbeløb på 7.022 kr. Indklagede anførte, at forskellen i forhold til beregningen fra april s.å. var, at klageren og ægtefællen i 1992 havde haft større rentefradrag og kørselsfradrag. Den netop gennemførte beregning viste, at klageren og ægtefællen skulle betale i alt 87.000 kr. mere i skat end antaget. For at udfærdige et nøjagtigt budget var det nødvendigt at modtage præcise oplysninger om terminsudgifter m.v.
Indklagede har anført, at efter afsendelsen af skrivelsen af 18. oktober 1994 hørte man ikke fra klageren vedrørende budgetberegningerne før i oktober/november 1996, hvor klageren rejste spørgsmålet under et møde afholdt i anden forbindelse. Spørgsmålet blev herefter igen rejst over for en medarbejder ved en reception den 31. juli 1997 afholdt i den virksomhed, som klageren er medejer af. Indklagedes medarbejder gav tilsagn om at beregne, om omlægning af klagerens lån kunne betale sig. Dette var imidlertid ikke tilfældet, hvilket blev meddelt klageren telefonisk. Omkring 1. marts 1998 fremsatte klageren et egentligt krav om erstatning i anledning af bugetberegningen fra april 1994.
Klageren har anført, at han løbende gjorde den pågældende medarbejder opmærksom på spørgsmålet om budgetberegningen og krævede en kompensation herfor. Spørgsmålet blev efterfølgende rejst adskillige gange over for en ny bankrådgiver, hvilket blot medførte en undersøgelse af muligheden for et tillægslån.
Ved skrivelse af 2. april 1998 rettede klageren henvendelse til indklagede vedrørende budgetberegningen fra april 1994. Med henvisning til, at budgetberegningen var forkert, pegede klageren på, at han fandt det rimeligt, at indklagede indløste et ejerpantebrev på 120.000 kr., der i et andet pengeinstitut var pantsat til sikkerhed for en gæld, som han havde kumuleret siden huskøbet. Dette afviste indklagede.
Parternes påstande.
Klageren har den 30. december 1998 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at han på grundlag af den fejlagtige budgetberegning traf beslutning om køb af ejendommen. Både han og ægtefællen havde på dette tidspunkt været kunder hos indklagede i adskillige år, hvorfor indklagede havde et indgående kendskab til deres økonomiske forhold. Indklagede modtog således løbende regnskabsmateriale for hans erhvervsmæssige virksomhed. Han antager, at fejlberegningen beror på, at indklagede ved gennemlæsning af regnskabet for hans erhvervsmæssige virksomhed, der drives i interessentskabsform, kom til at give ham fradragsret for øvrige interessenters personfradrag. Budgetberegningen er således ikke sket med baggrund udelukkende i talmateriale indleveret af ham i umiddelbar tilknytning til beregningens udfærdigelse. Han bestrider, at hans krav er bortfaldet ved passivitet, idet han løbende har gjort opmærksom på spørgsmålet og krævet en kompensation. Det er uden betydning, at ejendommen er steget i værdi. Han kan kun kapitalisere værdistigningen ved et salg. Henset til den konjunkturbestemte udvikling på ejerboligmarkedet vil han herved næppe kunne opnå et provenu eller en månedlig besparelse, som modsvarer byrden ved tabet som følge af indklagedes fejl.
Indklagede har anført, at beregningen fra april 1994 blev foretaget ud fra oplysninger modtaget fra klageren og ægtefællen. Indklagede var uden mulighed for at udregne et korrekt rådighedsbeløb, fordi de indleverede oplysninger var væsentligt afvigende fra de korrekte beløb. Der henvises i denne forbindelse til bemærkningen i budgetberegningen, hvoraf fremgår, at beregningen er foretaget ud fra modtagne oplysninger fra kunden, af hvilken grund indklagede ikke kan gøres ansvarlig, hvis oplysningerne er forkerte. Beregningen kan heller ikke anses for en tilsikring af, at klageren og ægtefællen ville have et månedligt rådighedsbeløb på 14.702 kr. Det bestrides, at rådighedsbeløbet på 7.000 kr. fremkom ved, at indklagede fejlagtigt anvendte oplysninger fra interessentskabets regnskab. Det bestrides endvidere, at beregningen var bestemmende for klagerens køb af ejendommen. Hertil kommer, at klageren ikke har lidt tab ved huskøbet, idet det af en fremlagt vurdering fra marts 1998 fremgår, at ejendommen blev vurderet til 1.700.000 kr. Såfremt det antages, at klageren måtte have lidt et tab, har klageren ikke opfyldt sin tabsbegrænsningspligt, idet der er gået ca. 4 ½ år fra, at klageren blev opmærksom på forholdene til, at der nu kræves erstatning. Klageren har endelig udvist passivitet, idet der går mere end 2 år fra, at klageren blev bekendt med budgetberegningen, til han for første gang nævnte problemet, og 4 år før han rejser sagen. Indklagede har i marts 1999 foretaget en ny budgetberegning på grundlag af klagerens og ægtefællens skattemæssige forhold fra 1996. Beregninger viser et rådighedsbeløb på 15.503 kr.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Indklagede har - allerede i skrivelsen af 18. oktober 1994 til klageren - anført, at den omhandlede budgetberegning af april 1994 viste et forkert rådighedsbeløb, fordi den blev udarbejdet på grundlag af klagerens og dennes ægtefælles årsopgørelser fra 1992, som efterfølgende viste sig ikke at svare til forholdene i 1994, idet ægtefællerne i 1992 havde væsentligt større rente- og kørselsfradrag. Klageren har ikke godtgjort, at der skulle være andre årsager til, at budetberegningen blev forkert. Der er herefter ikke grundlag for at fastslå, at indklagede ved beregningen har begået ansvarspådragende fejl. Allerede af denne grund tages klagen ikke til følge.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.