Afgørelse

Spørgsmål om ansvar ved rådgivning og udarbejdelse af boligberegning i forbindelse med køb af fast ejendom.

Medhold klager


Indledning.

Denne sag vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig erstatningsansvar over for klagerne som følge af mangelfuld rådgivning i forbindelse med klagernes køb af en fast ejendom, som efter relativ kort tid blev videresolgt.

Sagens omstændigheder.

Klagerne M og H, der er ægtefæller, og som har to børn, ønskede i 2000 at vende tilbage til Danmark efter at have haft bopæl i Schweiz i 13 år.

I begyndelsen af 2000 rettede klagerne henvendelse til indklagedes Middelfart afdeling med henblik på køb af en bestemt fast ejendom i Støvring. Købesummen for ejendommen var kontant 1.351.000 kr., som skulle finansieres ved en udbetaling på 200.000 kr., et boliglån hos indklagede på 100.000 kr. og et realkreditlån på 1.100.000 kr.

Den 16. februar 2000 udarbejdede indklagede tre budgetberegninger, hvor der blev taget udgangspunkt i en samlet indtægt på 516.000 kr. (M 456.000 kr., H 43.200 kr., børnefamilieydelse 16.800 kr.). De faste udgifter blev opgjort til i alt 249.502 kr., hvori bl.a. indgik den årlige ydelse på boliglånet på 15.000 kr., ydelse på realkreditlån på 95.602 kr. og befordringsudgifter på i alt 37.000 kr. fordelt med 6.000 kr. på tog/buskort, 24.000 kr. på benzin, 4.000 kr. på forsikring og 3.000 kr. på vægtafgift. Beregningerne viste et rådighedsbeløb pr. måned på henholdsvis 6.531 kr., 7.047 kr. og 7.476 kr., idet der i beregning 2 var indregnet skattemæssigt fradrag for befordring og i beregning 3 tillige var indregnet skattemæssigt fradrag for klagernes renteudgift til et sommerhus i Schweiz.

Den 21. februar 2000 udarbejdede indklagede et årsbudget "uden kørsel" og en skatteberegning. Der blev uændret taget udgangspunkt i en samlet indtægt på 516.000 kr. Udgifterne var nedsat med 20.400 kr. til 229.102 kr., idet fagforening og "øvrige udgifter" var forhøjet med i alt 3.600 kr., mens udgiften til benzin var nedsat fra 24.000 kr. til 0 kr. Af skatteberegningen fremgår bl.a. et befordringsfradrag på 17.124 kr. for M. Rådighedsbeløbet var 8.793 kr. pr. måned.

Klagerne har fremlagt udskrifter fra deres telefonselskaber, hvoraf det fremgår, at de i perioden 21. februar - 1. marts 2000 ringede til indklagede i alt seks gange, og at de den 7. marts 2000 på ny kontaktede indklagede pr. telefon.

Den 1. marts 2000 underskrev klagerne købsaftale om overtagelse af ejendommen pr. den 15. juli 2000.

Den 9. marts 2000 underskrev klagerne lånedokumenterne hos indklagede og skødet hos deres advokat i Støvring. Samme dag fremsendte indklagede pr. telefax følgende skrivelse til advokaten:

"I henhold til aftale er priserne for henholdsvis kurssikring og hjemtagelse straks.

Så alt andet lige vil hjemtagelse nu og her være at foretrække medmindre man forventer kursstigninger - der skal dog betales terminsydelse.

Alle dokumenter er dags dato underskrevet her hos os - [klagerne] har fået kopi af det hele med, tillige med check stor kr. 75.000,- til mægleren under forudsætning af, at handlen gennemføres.

Når de nu kommer til dig i eftermiddag, hører jeg gerne hvad de beslutter sig for!"

Indklagede har oplyst, at udgiften ved strakshjemtagelse blev beregnet til 12.219,15 kr. efter skat ved en garantiperiode på 1 måned. Udgiften til kurssikring var 13.200 kr. (1,2% af 1.100.000 kr.) plus gebyr 400 kr., i alt 13.600 kr.

Klagerne valgte hjemtagelse straks på garanti. Lånet - et 7% obligationslån - blev hjemtaget den 13. marts 2000, og provenuet blev indsat på en konto hos indklagede, der forrentedes med 3,50% p.a.

Ved skrivelse af 10. maj 2000 anmodede klagerne indklagede om at udarbejde et nyt budget, hvori M's og H's indkomst blev forhøjet til henholdsvis 480.000 kr. og 46.000 kr. Udgiften på 6.000 kr. til tog/buskort skulle slettes. Udgiften til benzin skulle forhøjes til 48.000 kr. og udgiften til forsikring og vægtafgift til i alt 14.000 kr. Til opsparing skulle der hensættes 18.000 kr.

Pr. den 1. juli 2000 blev klagerne tilmeldt folkeregisteret i Støvring. På grund af ferie flyttede de først ind i ejendommen den 25. juli 2000.

Indklagede udarbejdede den 6. juli 2000 et nyt budget "m. ekstra ops. samt ekstra kørsel". Budgettet viste et rådighedsbeløb pr. måned på 4.289 kr.

Ved gældsbrev dateret den 24. november 2000 blev boliglånet forhøjet med 31.000 kr. til 128.250,59 kr. Samtidig blev den månedlige ydelse forhøjet fra 1.250 kr. til 1.700 kr.

I begyndelsen af 2001 blev klagerne bekendt med, at M på grund af en fejlagtig skatteansættelse havde betalt ca. 3.000 kr. for lidt i skat pr. måned i august - december 2000.

Klagerne rettede henvendelse til indklagede, da de ikke kunne få deres økonomi til at hænge sammen.

Den 30. januar 2001 blev lånesagskontoen, der havde et indestående på ca. 11.400 kr., opgjort.

Ved skrivelse af 24. april 2001 fremsendte indklagede et nyt budgetskema til klagerne vedrørende de månedlige overførsler til budgetkontoen.

Klagerne havde i januar 2001 med midler fra en opsparing i Schweiz anskaffet en brændeovn, hvorfor deres varmeudgift tilsyneladende var faldet med 500 kr. pr. måned. Indklagede nedsatte de månedlige overførsler til budgetkontoen fra 16.300 kr. til 15.800 kr. pr. måned og beregnede, at klagerne herefter havde et månedligt rådighedsbeløb på 5.050 kr. ekskl. børnefamilieydelse.

Klagerne satte ejendommen til salg og indgav ved skrivelse af 13. juni 2001 en klage til indklagedes direktion over rådgivningen i forbindelse med købet af ejendommen. Indklagede afviste, at rådgivningen havde været mangelfuld.

Ejendommen blev solgt med overtagelse pr. den 1. december 2001 for en kontantpris på 1.215.000 kr.

Klagerne har opgjort deres tab således:

Parternes påstande.

Den 2. juli 2001 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 453.918 kr.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at beslutningen om købet af ejendommen ikke blev truffet på grundlag af beregningen af 21. februar 2000. Beregningen var ikke baseret på de nyeste aktuelle oplysninger, som de derfor indtelefonerede til indklagede, og som senere blev opsummeret i skrivelsen af 10. maj 2000. Beregningen var i øvrigt forkert, idet bl.a. udgiften til benzin var anført til 0 kr., mens skatteberegningen indeholdt et befordringsfradrag på 17.124 kr. Trods anmodning herom modtog de ikke en ny budgetberegning, men før de underskrev købsaftalen, bekræftede indklagede mundtligt, at de sagtens kunne klare de økonomiske forpligtelser ud fra de foreliggende mundtlige oplysninger. De lagde derfor berettiget til grund, at indklagede havde foretaget en tilbundsgående vurdering af deres økonomi, og at de efter købet af ejendommen kunne opretholde en fornuftig levestandard. Efter 13 år i udlandet havde de ikke forudsætninger for at bedømme leveomkostningerne i Danmark, hvilket indklagede var bekendt med. Indklagede burde i hvert fald under mødet den 9. marts 2000, hvor lånedokumenterne blev underskrevet, have gennemgået en opdateret version af budgettet sammen med dem, således at der var sikkerhed for, at der var enighed om forudsætningerne for købet, og at oplysningerne var i overensstemmelse med de faktiske forhold. De havde i givet fald haft mulighed for at træde tilbage fra handlen.

Indklagede burde også i forbindelse med modtagelsen af skrivelsen af 10. maj 2000 eller ved udarbejdelsen af budgettet den 6. juli 2000 have meddelt, at rådighedsbeløbet var for lille. I givet fald kunne de have disponeret herefter og dermed have begrænset deres tab.

Rådighedsbeløbet skulle have været mindst det dobbelte for, at økonomien kunne "løbe rundt". Hos flere ejendomsmæglere og et andet pengeinstitut har de nu fået oplyst, at rådighedsbeløbet for en familie bestående af to voksne og to børn ikke bør være mindre end 8.000 kr.

Heller ikke under et møde med indklagede den 25. juli 2000 blev de advaret om det lave rådighedsbeløb. De blev tværtimod vildledt af indklagede, som påstod, at rådighedsbeløbet kun skulle dække udgifter til mad, da alle andre udgifter var omfattet af budgettet, og at "det kan I sagtens leve for". Indklagede opfordrede dem samtidig til at "gå ud og købe det vi mangler til vores nye hus", idet en forhøjelse af boliglånet med 20-30.000 kr. ikke var noget problem.

Forhøjelsen af boliglånet medførte en yderligere reduktion i rådighedsbeløbet med 450 kr. pr. måned.

På grund af fejlen med skatteansættelsen i perioden august - december 2000 opdagede de først i 2001, at økonomien ikke kunne hænge sammen.

Indklagede forsøgte herefter at manipulere med de faste udgifter for at kunne fremvise et tilsyneladende større rådighedsbeløb. Således blev overførslerne til budgetkontoen reduceret med 500 kr., selv om beløbet, der var sparet på varmeregningen, skulle anvendes til brænde. Rådighedsbeløbet var reelt kun 2.638 kr. pr. måned ekskl. børnefamilieydelse på 1.433 kr.

Indklagede ydede mangelfuld rådgivning om hjemtagelse/kurssikring af realkreditlånet. Omkostningerne ved at hjemtage straks var ifølge indklagede differencen mellem indlånsrenten og renten på realkreditlånet i kurssikringsperioden på 4 måneder. Realkreditrenterne ville være fradragsberettigede, hvilket reducerede omkostningerne yderligere. Det blev ikke oplyst, at renterne på indlånskontoen var skattepligtige, og de måtte endvidere konstatere, at de ikke kunne opnå skattemæssigt fradrag for realkreditrenterne, idet de endnu ikke var tilmeldt folkeregisteret. Skattemyndighederne har nu accepteret, at de kun skal beskattes af den del af renteindtægterne, som er optjent efter den 1. juli 2000. Deres tab som følge af manglende fradragsret for realkreditrenterne, ca. 28.000 kr., er ca. 9.000 kr.

Det var indklagede, der redegjorde for betingelserne for kurssikring, og der var i allerhøjeste grad tale om en rådgivningssituation.

Renterne på lånesagskontoen, som beløb sig til 11.400 kr., blev først tilskrevet den 20. december 2000. Såfremt de var blevet tilskrevet tidligere, kunne størrelsen af boliglånet have været begrænset. De har herved haft en meromkostning til renter på ca. 500 kr.

Dateringen den 24. november 2000 på gældsbrevet vedrørende forhøjelsen af boliglånet er ikke påført af dem. De havde ikke mulighed for at underskrive den pågældende dag. De fik meddelelse om, at forhøjelsen af lånet blev udbetalt den 10. november 2000, men beløbet indgik først på kassekreditten, som var i overtræk, den 7. december 2000.

Via en forening, som de var medlemmer af, fik de tilbud om en times gratis rådgivning hos foreningens revisor. Rådgivningen foregik telefonisk og gav intet særligt udbytte.

Indklagede har anført, at klagernes beslutning om køb af den faste ejendom og indklagedes finansieringstilsagn var baseret på budgetberegningerne af henholdsvis 16. og 21. februar 2000. Beregningerne var baseret på klagernes egne oplysninger. Klagerne blev opfordret til at kontrollere oplysningerne og til at orientere om eventuelle ændringer med henblik på udarbejdelse af nyt budget.

Det bestrides, at klagerne i perioden mellem 21. februar 2000 og købstidspunktet den 1. marts 2000 oplyste om ændringer. Først ved skrivelsen af 10. maj 2000 oplyste klagerne om en række ændrede forhold og anmodede om et nyt budget.

Det var ikke ansvarspådragende at undlade at advare klagerne mod at købe ejendommen. Klagerne er nærmest til at bære risikoen for, at budgettets forudsætninger ikke stemte overens med de faktiske forhold på henholdsvis købstidspunktet, overtagelsestidspunktet og efterfølgende.

Budgettet af 6. juli 2000 blev udarbejdet på baggrund af de i skrivelsen af 10. maj 2000 anførte oplysninger samt yderligere telefoniske oplysninger. Budgettet er opstillet i overensstemmelse med de faktiske omstændigheder, der forelå den 6. juli 2000 og i overensstemmelse med de dispositioner, klagerne havde foretaget efter underskrivelsen af købsaftalen den 1. marts 2000.

Klagerne har ikke lidt et formueretligt tab. Der henvises i denne forbindelse til tidligere ankenævnspraksis, hvor det er fastslået, at et mindre rådighedsbeløb ikke udgør et formueretlig tab, for hvilket der kan kræves erstatning efter almindelige erstatningsretlige regler, jf. herved sag nr. 447/2000.

I forbindelse med klagernes beslutning om enten at kurssikre realkreditlånet eller at hjemtage lånet straks, var der ikke tale om en rådgivningssituation, hvor indklagede var forpligtet til at rådgive om de skattemæssige konsekvenser. Skrivelsen af 9. marts 2000 blev fremsendt til klagernes advokat og på dennes anmodning. Det kunne med føje antages, at klagernes advokat ville rådgive om de skattemæssige konsekvenser.

Et eventuelt erstatningsansvar bør i hvert fald begrænses til den skattemæssige værdi af forskellen mellem renteudgifterne frem til overtagelsesdagen og renteindtægterne frem til denne dato.

Klagerne havde oplyst, at de havde søgt rådgivning hos en revisor om de skattemæssige konsekvenser af deres hjemkomst til Danmark, og det måtte derfor antages, at klagerne generelt var bekendte med de skattemæssige forhold.

Lånesagskontoen kunne tidligst være blevet opgjort den 13. juli 2000. Såfremt indeståendet var blevet overført til boliglånet pr. denne dato kunne klagerne i perioden indtil den 30. januar 2001 have opnået en rentebesparelse på 655,48 kr. Ved opgørelsen af kontoen den 30. januar 2001 ønskede klagerne ikke, at indeståendet blev anvendt til nedbringelse af boliglånet. Såfremt Ankenævnet finder, at kontoen burde have været gjort op til nedbringelse af boliglånet, er man indstillet på, at godtgøre klagerne de 655,48 kr.

Aftalen om forhøjelsen af boliglånet blev indgået den 10. november 2000 men blev først effektueret den 7. december 2000, hvor forhøjelsen blev indsat på kassekreditten med valør den 24. november 2000. Klagerne fik herved en merrenteudgift i perioden 10.-24. november 2000 på 8,14 kr., hvilket beløb vil blive godtgjort klagerne pr. kulance.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Det må lægges til grund, at budgetberegningerne af 16. og 21. februar 2000 er udarbejdet af indklagede på grundlag af de oplysninger, som blev givet af klagerne, og det er ikke godtgjort, at der er fejl i selve beregningerne. I beregningerne af 21. februar 2000, som viste et rådighedsbeløb på 8.793 kr. om måneden, og som klagerne navnlig har henvist til, er i forhold til de øvrige beregninger en benzinudgift på 2.000 kr. om måneden ikke medtaget. Der foreligger ikke nærmere oplysninger om baggrunden herfor, men det må lægges til grund, at klagerne var eller burde have været bekendt med forholdet og dermed også med, at denne budgetberegning ikke var realistisk. De rådighedsbeløb, som fremkom ved budgetberegningerne af 16. februar 2000, var ikke af en sådan størrelsesorden, at indklagede på dette grundlag burde have frarådet klagerne at købe den omhandlede ejendom i Støvring. Ankenævnet finder det heller ikke godtgjort, at indklagede forud for klagernes køb af ejendommen i marts 2000 havde modtaget oplysninger fra klagerne, som ændrede grundlaget for de udarbejdede budgetberegninger i en sådan grad, at indklagede herefter burde have frarådet købet.

På grundlag af de anvisninger, som klagerne meddelte i deres skrivelse af 10. maj 2000, udarbejdede indklagede den 6. juli 2000 et nyt budget, hvorefter rådighedsbeløbet alene var 4.289 kr. om måneden. Forskellen i forhold til beregningerne af februar 2000 skyldtes navnlig, at klagerne havde besluttet at anskaffe endnu en bil, således at de månedlige befordringsudgifter steg med ca. 2.000 kr., og at hensætte et månedligt beløb på 1.500 kr. til opsparing. På denne baggrund finder Ankenævnet ikke grundlag for at anse indklagede for erstatningsansvarlig som følge af, at man ikke på dette tidspunkt advarede klagerne mod det lave rådighedsbeløb. Det bemærkes i denne forbindelse, at det i første række påhvilede klagerne selv at vurdere, hvilket rådighedsbeløb de kunne klare sig for.

Ankenævnet finder herefter ikke grundlag for at pålægge indklagede helt eller delvis at erstatte klagerne det tab, de har lidt i forbindelse med afhændelsen af ejendommen.

Ankenævnet finder, at indklagede som følge af den sene opgørelse af lånesagskontoen bør godtgøre klagerne den af indklagede beregnede merrenteudgift på 655,48 kr.

Tre medlemmer - Peter Blok, Mette Frøland og Jørn Ravn - udtaler herefter:

Vi finder, at indklagede begik en ansvarspådragende fejl ved i forbindelse med klagernes køb af ejendommen i Støvring at anbefale en strakshjemtagelse af ejerskiftelånet på garanti uden at fremhæve, at forslaget var baseret på en forventning om en begrænset garantiperiode og uden at tage forbehold for de skattemæssige elementer, der var indregnet i forslaget. Vi finder derfor, at indklagede bør betale klagerne en erstatning, således at de stilles, som om ejerskiftelånet i stedet var blevet kurssikret.

To medlemmer - Karin Duerlund og Niels Bolt Jørgensen - udtaler:

Vi finder, at indklagedes skrivelse til klagernes advokat af 9. marts 2000 ikke har karakter af rådgivning, men alene kan anses for et svar på advokatens spørgsmål om priser. Vi finder derfor ikke grundlag for at pålægge indklagede erstatningsansvar som følge af, at klagerne valgte at strakshjemtage ejerskiftelånet.

Der afsiges kendelse efter stemmeflertallet.

Som følge af det anførte

Indklagede bør inden 4 uger til klagerne betale dels 655,48 kr., dels en erstatning, således at klagerne stilles, som om det ejerskiftelån, de optog ved købet af ejendommen i Støvring, ikke var blevet strakshjemtaget, men i stedet kurssikret. Beløbene skal forrentes med rente efter renteloven fra den 2. juli 2001.

Klagegebyret tilbagebetales klagerne.