Krav om erstatning begrundet i manglende finansiering af byggeri. Spørgsmål om lånetilsagn.
| Sagsnummer: | 488 /2019 |
| Dato: | 15-05-2020 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Ida Marie Moesby, Søren Geckler, Karin Sønderbæk, Jesper Claus Christensen |
| Klageemne: |
Byggelån
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål Udlån - låneanmodning |
| Ledetekst: | Krav om erstatning begrundet i manglende finansiering af byggeri. Spørgsmål om lånetilsagn. |
| Indklagede: | Broager Sparekasse |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Denne sag vedrører et krav fra klageren om erstatning begrundet i manglende finansiering af byggeri.
Sagens omstændigheder
Klageren, der var kunde i Broager Sparekasse, drev en virksomhed via et anpartsselskab, som han ejede sammen med tredjemand.
I begyndelsen af 2018 anmodede klageren sparekassen om at finansiere en byggegrund og et byggeri på grunden, som skulle være klagerens bopæl.
I en e-mail af 4. april 2018 til sparekassen anførte klageren blandt andet:
”…
… vedhæftet mine justeringer til fremsendt budget, der munder ud i rådighedsbeløb på kr. 6.733,- pr måned. Du sagde i tlf. når I siger A, skal I også kunne sige B, underforstået giver I Jer i kast med finansiering af grund skal det også være fordi I kan være med på senere husfinansiering, og det er selvfølgelig rigtigt. Men jeg beder dig betænke, at grunden skal købes nu. Så vil jeg afvente ansøgning om deling af grund i 2, hvilket der tidligst vil kunne forventes afgørelse om inden sommerferien, (mere sandsynligt efter). Det vil således ikke komme på tale at opstarte byggeri før tidligst omkring juli. Frem til da vil jeg sørge for formelt ejerskab i [selskab] og forhåbentlig en realisering af [ejendom], der vil give et provenu ved salg på ca. 750.000,-. Jeg vil således have en anden formuemæssig situation når først der skal sættes hus på grunden i […], og derfor beder jeg Jer ikke om at sige B i første omgang (hvis du forstå?).
Til grund, tilslutning og midlertidig bolig skal jeg bruge:
Grund 500.000,-
tilslutning 100.000,-
midlertidig bolig 50 m2 50.000,-
i alt 650.000,-
egenkapital 100.000,-
bank/sparekasse 550.000,-
Det er ikke sådan at de 50.000,- til den midlertidige bolig er penge ud af vinduet, for materialerne vil i vid udstrækning kunne genbruges …
Håber du har mulighed for at give tilsagn (sige A) i morgen formiddag, så jeg kan få grunden handlet.
…”
Ved en e-mail af 5. april 2018 til klageren svarede sparekassen blandt andet:
”…
Betingelser for at vi kan gå med til købsfasen:
…
Betingelser for at gå med til byggefasen, vil vi tage stilling til når det kommer så vidt.
…”
Sparekassen ydede klageren en boligkredit med et maksimum på 600.000 kr., som skulle nedskrives på én gang den 1. maj 2020.
I en e-mail af 2. oktober 2018 til sparekassen gav klageren udtryk for utilfredshed med sparekassens håndtering af engagementet.
I en e-mail af 3. oktober 2018 til klageren svarede sparekassen blandt andet:
”…
Branchens krav til dokumentation af økonomiske forhold hos vores kunder, både privat- og erhvervskunder, er steget markant gennem de seneste år. Herunder fuldstændige budgetter fra privatkunder samt fuld indblik i de skattemæssige forhold, via adgang til skattemappen.
Jeg har været meget velorienteret omkring udviklingen i dit engagement med Sparekassen, herunder også at vi bevilgede dig muligheden for at købe grunden i […], samt at sælge hus med negativt provenu. Vi har dermed hjulpet dig med finansieringen af dine ønsker.
Jeg er også velorienteret om den seneste udvikling, og jeg er fuldt ud enig med […], i måden vi har håndteret sagen på. Vi kan ikke udvide engagementet i [selskabet], før salget/køberes finansiering er endelig bekræftet. Dette er endnu ikke sket. Når dette forligger er vi selvfølgelig villige til at udvide engagementet som forespurgt, med henblik på overholdelse af aftalen mellem dig og os, i.f.m. køb af grunden i […].
…”
Ved en e-mail af 26. november 2019 til klageren sendte sparekassen et begrundet afslag på at finansiere byggeriet.
Parternes påstande
Den 30. december 2019 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Broager Sparekasse skal betale erstatning.
Broager Sparekasse har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at sparekassen den 5. april 2018 mundtligt gav tilsagn om at finansiere byggeriet. Finansieringen af grundkøbet understøtter, at sparekassen også gav tilsagn om at finansiere byggeriet. Finansieringstilsagnet var betinget af 1) udstykning af byggegrunden, 2) fuldt ejerskab til ham over virksomheden, 3) salg af en ejendom tilhørende virksomheden og 4) fortsat stabil indkomst i virksomheden. Tilsagnet blev bekræftet af sparekassen den 3. oktober 2018.
Betingelserne blev opfyldt, og sparekassens afslag på at finansiere byggeriet var derfor uberettiget.
Under byggeriet skulle han bo i en pavillon på grunden. Grundkøbet blev finansieret med en kassekredit frem til den 1. maj 2020, hvor hans tilladelse til at bo i pavillonen udløb, og byggeriet skulle være færdigt.
Sparekassen har i kreditaftalen forbeholdt sig at optage telefonsamtaler. Sparekassen bør fremlægge en eventuel optagelse af parternes samtale fra 5. april 2018.
Hans økonomiske forhold blev løbende forbedrede. I forhold til tredjealders beregning og pensionsforhold var der ingen ændringer i forhold til sparekassens kendskab og tilsagnet i april 2018. Han solgte endvidere sin båd for at nedbringe sin gæld. Det af sparekassen anførte om presset likviditet som følge af efterslæb på skattegæld bestrides.
Sparekassens vurdering af det færdige byggeri var for lav sammenlignet med vurderingen af ejendommene i det pågældende lokalområde.
Sparekassen var bekendt med, at baggrunden for byggeriet, og for at han solgte sin tidligere bolig, var, at han var nødt til at flytte tættere på sin datters skole for at beholde deres samvær torsdag-søndag i lige uger, da datteren efter skolestarten ikke længere kunne holde fri om fredagen.
Efter sparekassens afslag opnåede han finansiering via et andet pengeinstitut. Afslaget medførte imidlertid unødige meromkostninger, som sparekassen bør erstatte. Sparekassen bør i hvert faldt dække hans omkostninger til boligfinansrådgiver, som inklusive moms udgjorde 50.000 kr. samt omkostningerne ved bankskiftet. Sparekassen bør endvidere betale 100.000 kr. i kompensation for fordyrelse af byggeprojektet og en udgift på 70.925,18 kr. vedrørende udgift til momsindehold ved grundsalg.
Broager Sparekasse har anført, at sparekassen var i dialog med klageren, om et eventuelt byggeri, men sparekassen ikke har givet klager et lånetilbud, eller givet tilsagn om finansiering.
Klageren har ikke krav på finansiering. Enhver beslutning om udlån træffes af sparekassen.
Sparekassen afviste at finansiere opførelsen af huset på baggrund af klagerens økonomiske situation. Klageren havde en presset likviditet, som skyldtes efterslæb på skattegæld.
Sparekassen har efter sin kreditpolitik lavet de beregninger, der skulle til for at sandsynliggøre over for sparekassens samarbejdspartner Totalkredit, at klageren kunne servicere en gæld tilfredsstillende. Klageren opfyldte ikke kravene til rådighedsbeløb og gældsfaktor, ligesom en tredjealders beregning ikke økonomisk hang sammen. Efter købet af byggegrunden havde klageren hyppigere overtræk og af længere varighed end tidligere. Klageren fik bevilgede overtræk og havde behov for lån til betaling af skattegæld.
Den rigtige beslutning var derfor at give et afslag.
Ankenævnets bemærkninger
I 2018 købte klageren en byggegrund, som blev finansieret af Broager Sparekasse. Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at sparekassen gav klageren et bindende løfte om at finansiere huset, som klageren påtænkte at opføre på grunden.
Det er endvidere ikke godtgjort, at banken i øvrigt har begået fejl eller forsømmelser, der kan begrunde et erstatningsansvar.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen