Provenu ved ejendomssalg afregnet med for stort beløb. Gæld på boligskiftkonto ved en fejl ikke indfriet.
| Sagsnummer: | 192 /2008 |
| Dato: | 26-11-2008 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Troels Hauer Holmberg, Jette Kammer Jensen, Erik Sevaldsen, Astrid Thomas |
| Klageemne: |
Udlån - indfrielse
Tilbagesøgning |
| Ledetekst: | Provenu ved ejendomssalg afregnet med for stort beløb. Gæld på boligskiftkonto ved en fejl ikke indfriet. |
| Indklagede: | BRFbank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører manglende indfrielse af gælden på en boligskiftkonto i BRFbank i forbindelse med afregning af provenuet ved klagernes ejendomssalg.
Sagens omstændigheder.
Klagerne i denne sag er parret 1a og 1b og parret 2a og 2b.
Klagerne ejede i fællesskab en fast ejendom, som i 2006 blev solgt for 3.937.872 kr. ved en finansieret handel. Købesummen skulle berigtiges ved et ejerskiftelån på 2.280.000 kr. og to sælgerpantebreve på i alt 1.657.872 kr.
Den 11. april 2006 beregnede den ved handelen medvirkende ejendomsmægler salgsprovenuet til 1.137.711 kr.
Samme dag udstedte BRFkredit et lånetilbud vedrørende ejerskiftelånet. Lånetilbuddet viste et negativt provenu på 148.391 kr. efter indfrielse af to eksisterende lån i Totalkredit.
Den 2. maj 2006 underskrev klagerne en aftale med BRFbank om ekspeditionerne i forbindelse med handelen. Det overskydende provenu ved handelen skulle overføres til klagernes fælleskonto (konto nr. -757) i et andet pengeinstitut, P.
Til brug for ekspeditionerne i forbindelse med ejendomshandelen oprettede BRFkredit en afregningskonto (konto nr. -300) med klagerne som kontohavere. Hos BRFbank fik hvert par en boligskiftkonto med en tilknyttet kredit på 415.000 kr. (1a og 1b konto nr. -665, 2a og 2b konto nr. -657).
Den 16. maj 2006 hævede hvert par 407.000 kr. på deres boligskiftkonto. Beløbene blev indsat på de to pars fælleskonto i pengeinstituttet P.
I juni-august 2006 blev ekspeditionerne vedrørende ejendomshandlen gennemført via den fælles afregningskonto (-300). Provenuet af BRF-kredit lånet og sælgerpantebrevene blev indsat på kontoen. Indfrielserne af de hæftelser, der ikke skulle overtages af køber, samt diverse omkostninger blev hævet på kontoen.
Den 21. august 2008, hvor sagen var færdigekspederet, sendte BRFkredit en proformaopgørelse af afregningskontoen til klageren 1a. Opgørelsen viste et "nettobeløb til udbetaling" på 1.084.040,66 kr.
Efter det oplyste var der omkring den 21.-22. august 2006 telefoniske drøftelser mellem klageren 1b og den ekspederende medarbejder i BRFkredit om ubetalingen af det overskydende provenu. Det blev aftalt, at gælden til BRFbank skulle indfries via afregningskontoen, og at det overskydende provenu herefter skulle overføres til P.
Den 22. august 2006 overførte BRFkredit 416.103 kr. fra afregningskontoen til indfrielse af gælden på 1a og 1b's boligskiftkonto (-665). Gælden på 2a og 2b's boligskiftkonto (-657) blev ved en fejl ikke indfriet.
Samme dag blev afregningskontoen opgjort, idet restindeståendet, som udgjorde 667.974,11 kr., blev overført til de to pars fælleskonto i P.
I september 2006 opdagede banken, at gælden på 2a og 2b's boligskiftkonto (-657) ikke var blevet indfriet, og henvendte sig telefonisk til klagerne herom.
Ved breve af 29. november 2006 beklagede banken fejlen og anmodede parrene om at tilbagebetale det for meget udbetalte beløb, som inkl. påløbne renter blev opgjort til 424.208,45 kr.
Klagerne afslog anmodningen med henvisning til, at de i god tro havde disponeret over det udbetalte beløb.
Ved stævning af 24. januar 2008 anlagde banken en retssag mod klagerne med krav om betaling af 419.294,66 kr. med tillæg af sædvanlig procesrente fra den 29. september 2006. Beløbet svarer til gælden pr. denne dato på 2a's og 2b's boligskitkonto.
Klagerne nedlagde påstand om frifindelse, subsidiært frifindelse mod betaling af et af retten fastsat mindre beløb.
Den 6. maj 2008 blev sagen af retten henvist til Pengeinstitutankenævnet, jf. retsplejelovens § 361.
Parternes påstande.
Klagerne har den 22. maj 2008 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at BRFbank skal frafalde sit krav.
BRFbank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at der for dem som forbrugere var tale om en kompleks sag med bl.a. optagelse af lån, salg af ejendom, salg af værdipapirer, midlertidig boligskiftkonti, afregningskonto m.v. Der blev ikke på noget tidspunkt udarbejdet en klar og overskuelig opgørelse over, hvilket beløb der ville blive udbetalt til hvert par, når ejendomshandlen var gennemført.
Efter at de gentagne gange havde henvendt sig til såvel ejendomsmægleren som BRFkredit/BRFbank med forespørgsel om, hvornår de kunne forvente at få udbetalt overskuddet ved salget, blev klager 1b ringet op af den ekspederende medarbejder i BRFkredit, der oplyste, at de ville få udbetalt omkring 1 mio. kr. Klager 1b, der havde forventet, at overskuddet ville blive på mellem 400.000 kr. og 600.000 kr., spurgte om gælden hos BRFbank var fratrukket, hvilket viste sig ikke at være tilfældet. Efter et par dage meddelte den pågældende medarbejder, at det ikke var noget problem at fratrække boligskiftkontoen på 400.000 kr. Klager 1b, der var usikker på, hvor meget boligskiftkontoen lød på, bad medarbejderen om bl.a. at tjekke, om der skulle være tale om to boligskiftkonti og oplyste i den forbindelse alle fire klageres navne og CPR-numre. Medarbejderen forsikrede, at han havde undersøgt alt, og at der kun var tale om en gæld på de ca. 400.000 kr.
Dagen efter blev det aftalt, at nettooverskuddet skulle overføres til P. Klager 1b spurgte igen ind til, om det var kontrolleret, at gælden var indfriet, herunder om der kunne være to boligskiftkonti. Medarbejderen beroligede med, at alt var undersøgt, og at der ikke var mere at betale.
De blev hermed tilsikret, at opgørelsen af mellemværendet var korrekt.
De havde ikke et så indgående kendskab til det andet pars økonomiske forhold, at de kendte til trækket på dettes boligskiftkonti i banken. Dette var heller ikke tilfældet for så vidt angår 1a og 2a, som er brødre.
Den fejlagtige udbetaling beror alene på bankens fejl.
Banken bibragte dem en klar forventning om, at de havde ret til beløbet, og banken er som professionel långiver nærmest til at bære tabet.
Banken har udvist retsfortabende passivitet ved først at kræve beløbet tilbagebetalt en hel måned efter, at udbetalingen fandt sted.
BRFbank har anført, at BRFbank og BRFkredit ved opgørelsen af mellemværendet med klagerne fejlagtigt antog, at der kun var oprettet én fælles boligskiftkonto til klagerne og ikke to separate konti.
Klagerne burde imidlertid have indset, at det udbetalte beløb på 667.974 kr. var for stort og beroede på en fejl.
Ifølge ejendomsmæglerens salgsprovenuberegning forventedes et provenu på 1.138.000 kr. Ved proformaopgørelsen af 21. august 2006 blev klagerne informeret om, at der indestod 1.084.000 kr. på afregningskontoen. Via boligskiftkontiene havde klagerne disponeret over i alt ca. 814.000 kr., og der kunne således højst være et overskud på ca. 270.000 kr.
1a og 2a er brødre, og parrene bor nu i to nabolejligheder. Det har derfor formodningen for sig, at de havde kendskab til, hvor meget de hver i sær havde trukket på deres respektive boligskiftkonti.
Banken henvendte sig til klagerne, så snart fejlen blev konstateret.
Banken har efter almindelige regler om condictio indebiti et tilbagesøgningskrav mod klagerne. Det forhold, at 1b telefonisk fik bekræftet, at det udbetalte beløb var korrekt, kan ikke føre til, at tilbagesøgningskravet er bortfaldet.
Klagerne opnår en ugrundet berigelse, hvis det pålægges banken at frafalde kravet om tilbagesøgning.
Uafhængigt af tilbagesøgningskravet har banken isoleret set fortsat et krav mod 2a og 2b på betaling af det skyldige beløb i henhold til boligskiftkontoen. Det forhold, at der fejlagtigt blev udbetalt for meget til klagerne i forbindelse med ophævelsen af afregningskontoen, medfører ikke, at dette selvstændige låneforhold er bortfaldet.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Indledningsvis bemærkes, at Ankenævnet har forstået BRFbank således, at BRFkredits handlinger i forbindelse med sagen skal betragtes som foretaget på bankens vegne.
I forbindelse med ekspeditionen af salget af klagernes fælles ejendom blev der i BRFbank oprettet en boligskiftkonto for såvel klagerne 1a og 1 b som klagerne 2a og 2b. Fra begge konti blev der den 16. maj 2006 overført 407.000 kr. til klagernes fælles konto i pengeinstituttet P. Bl.a. under hensyn til, at beløbene således blev overført til de to pars fælles konto, finder Ankenævnet, at det må lægges til grund, at begge par var eller burde være bekendt med, at der i BRFbank var oprettet en boligskiftkonto for hvert par, og at der på begge konti var trukket et beløb på 407.000 kr. Begge par var endvidere bekendt med, at ejendomsmægleren havde beregnet nettoprovenuet ved salget af ejendommen til ca. 1.138.000 kr.
Af en proformaopgørelse af 21. august 2006 stilet til klager 1a fremgik, at der på afregningskontoen i BRFkredit indestod ca. 1.084.000 kr., og det aftaltes, at gælden til BRFbank skulle indfries heraf før udbetaling. Ved en fejl blev alene klager 1a's og klager 1b's boligskiftkonto indfriet, og den 22. august 2006 overførte BRFkredit 667.974,11 kr. til klagernes fælles konto i pengeinstitut P.
Efter det foran anførte finder Ankenævnet, at det må lægges til grund, at klagerne vidste eller burde have vidst, at udbetalingen af et beløb af denne størrelse måtte bero på en fejl, dels fordi de vidste eller burde have vidst, at den samlede gæld til BRFbank var på over 800.000 kr., dels fordi de vidste eller burde have vidst, at de allerede havde modtaget over 800.000 kr. af det samlede nettoprovenu ved salget, som var beregnet til godt 1,1 mio. kr. Det kan ikke føre til en anden vurdering, at en medarbejder i BRFbank eller BRFkredit på forespørgsel fra klager 1b gentagne gange forsikrede, at opgørelsen var korrekt.
Herefter, og da banken ikke har udvist passivitet, kan klagernes påstand ikke tages til følge.
Det bemærkes, at Ankenævnet ikke har taget stilling til, om bankens krav, der svarer til gælden i henhold til klager 2a's og klager 2b's boligskiftekonto, kan gøres gældende mod samtlige klagere eller alene mod klager 2a og klager 2b.
Som følge af det anførte
Klagen tages ikke til følge.