Afgørelse

Spørgsmål om ansvar i forbindelse med forældrekøb af lejlighed. Indsigelse om uansvarlig långivning.

Indledning.

Denne sag vedrører om Roskilde Bank har pådraget sig et erstatningsansvar i forbindelse med rådgivning om forældrekøb af en lejlighed og finansiering af købet.

Sagens omstændigheder.

Klagerne M og H, der er ægtefæller, var kunder i Roskilde Bank.

I 2006 var klagernes faste ejendom behæftet med et afdragsfrit lån på 1.296.000 kr. i Totalkredit og en afdragsfri boligkredit på 600.000 kr. i Roskilde Bank. Klagernes samlede øvrige gæld til andre udbydere udgjorde i alt ca. 300.000 kr.

Med overtagelse den 1. oktober 2006 købte klagerne en lejlighed, som bolig for deres datter. Købesummen på 1.725.000 kr. med tillæg af omkostninger, i alt 1.843.000 kr., blev finansieret med et lån på 1.418.000 kr. i Totalkredit og et lån på 425.000 kr. i Roskilde Bank. Begge lån var med afdragsfrihed.

Banken har under sagen fremlagt to bevillingsansøgninger udarbejdet af banken henholdsvis den 17. august og 19. september 2006. I bevillingsansøgningen af 17. august 2006 har banken noteret, at klagerne "Har brugt revisor og advokat i rådg. fasen".

Af bevillingsansøgningen af 19. september 2006 fremgår bl.a., at klagerne havde en samlet personlig indkomst på 822.000 kr. og en ikke skattepligt indkomst på 25.200 kr. Boligudgift og øvrige udgifter blev opgjort til henholdsvis 148.639 kr. og 243.648 kr., i alt 392.287 kr. Klagernes månedlige rådighedsbeløb blev opgjort til 13.724 kr.

Klagernes formue pr. den 8. september 2006 blev opgjort således:

I 2007 blev der i tilknytning til M’s kapitalpensionsordning i banken udarbejdet en investeringsprofil. Heraf fremgår bl.a., at M’s risikoprofil var lav risiko.

I et budget for perioden 1. august 2009 - 31. juli 2010 beregnede banken med udgangspunkt i en samlet indtægt for klagerne på nu 707.000 kr. et rådighedsbeløb pr. måned på 8.687 kr. Boligudgift og øvrige udgifter blev opgjort til henholdsvis 165.899 kr. og 254.082 kr., i alt 419.981 kr.

Ved brev af 13. januar 2010 gjorde klagerne indsigelse mod bankens rådgivning i forbindelse med forældrekøbet i 2006 og placeringen af M’s kapitalpensionsmidler i 2007. Klagerne anslog tabet på forældrekøbslejligheden til ca. 725.000 kr. For så vidt angår kapitalpensionen havde M lidt tab på en post Roskilde Bank aktier, som i 2007 havde haft en kursværdi på ca. 300.000 kr. Den samlede værdi af kapitalpensionen var efter det oplyste 400.000 kr.

Ved brev af 22. februar 2010 afviste banken et eventuelt erstatningsansvar.

Parternes påstande.

Den 8. juni 2010 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Roskilde Bank helt eller delvist skal erstatte deres tab ved salg af forældrekøbslejligheden.

Roskilde Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at banken som følge af mangelfuld og uansvarlig rådgivning bør erstatte deres tab på forældrekøbslejligheden helt eller delvist. Lejligheden forventes solgt i 2011.

I august 2006, hvor deres datter manglede et sted at bo, spurgte de banken, om en forældrekøbslejlighed "ville være noget for os".

Det var deres tanke, at de efter 3-5 år ville sælge lejligheden, og at det bare skulle kunne løbe rundt rent økonomisk.

De gjorde banken opmærksom på, at de ikke havde forstand på økonomi og ejendomshandel, og at de ikke havde penge til et eventuelt indskud. Ifølge banken var forældrekøbet en god ide, og banken tilbød at finansiere købet.

Banken burde have frarådet købet med henvisning til, at det oversteg deres økonomiske formåen.

Efter købet havde de en samlet gæld på over 4 mio. kr., hvoraf hovedparten var afdragsfrie lån. Gældens størrelse stod i misforhold til deres samlede indtægt på dengang ca. 800.000 kr.

Banken burde i hvert fald have afslået at finansiere købet med mere end købesummen på 1.725.000 kr.

Bistanden fra revisoren bestod alene i hjælp til regnskab og ikke i vurdering af deres banklån. En ejendomsmægler hjalp dem med papirerne i forbindelse med forældrekøbslejligheden. De blev ikke bistået af advokat.

Årsagen til det lavere rådighedsbeløb i 2010 er dels faldende indtægt, dels at de nu afdrager på gælden til banken.

Bankens rådgivning levede ikke op til reglerne om god skik.

Roskilde Bank har anført, at bankens rådgivning og vejledning har været i overensstemmelse med de gældende regler om god skik.

Klagerne henvendte sig til banken for at drøfte forældrekøb, og forudsætningerne på det tidspunkt i efteråret 2006 for at købe den pågældende lejlighed, blev vurderet til at være i orden.

Klagernes økonomi blev gennemgået, jf. bevillingsansøgningerne. Rådighedsbeløbet blev beregnet til 13.724 kr. pr. måned. Det fremgår endvidere, at klagerne i rådgivningsfasen blev bistået af revisor og advokat.

At lejligheden beklageligvis er faldet markant i værdi på grund af ude fra kommende ændringer i den finansielle situation, som banken ikke har haft indflydelse på og ikke med rimelig har kunnet forudse, kan ikke gøre banken ansvarlig.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Efter den nedlagte påstand har Ankenævnet ikke behandlet placeringen af kapitalpensionsmidlerne.

Som grundlag for finansieringen af klagernes forældrekøbslejlighed beregnede banken, at klagernes rådighedsbeløb, ville udgøre 13.724 kr. pr. måned. Der er ikke påvist fejl i beregningen.

Klagerne er nærmest til at bære risikoen for, at der efterfølgende skete et fald i klagernes indtægter.

Klagerne har ikke realiseret et tab, idet ejerlejligheden ikke er solgt.

Som følge heraf træffes følgende

a f g ø r e l s e :

Klagen tages ikke følge.