Afgørelse

Spørgsmål om bank var ansvarlig for klagerens tab i forbindelse med salg af klagerens ejendom på tvangsauktion

Indledning

Denne sag vedrører, hvorvidt der forud for salg af klagerens ejendom på tvangsauktion kunne pålægges Handelsbanken et erstatningsansvar, herunder om der var tale om erhvervsforhold, samt spørgsmål om afvisning af klagen som erhvervsmæssig.

Sagens omstændigheder

Klageren i denne sag er direktør i anpartsselskabet S, som hun ifølge det oplyste ejer alene.

S blev i 2009 kunde i Handelsbanken, hvor S fik oprettet en kredit [ nr. -154].

Til sikkerhed for kreditten pantsatte klageren en gruppelivsforsikring, der havde ligget til sikkerhed for S’ forudgående engagement i pengeinstituttet P. Herudover pantsatte klageren ifølge det oplyste to ejerpantebreve på hver 1 mio. kr. med pant i to af klageren ejede ejendomme i Danmark, samt skøder på to af klageren ejede ejendomme i Bulgarien.

Herudover kautionerede klagerens nu tidligere ægtefælle Æ som selvskyldnerkautionist for kreditten, dog for maksimum 1,7 mio. kr.

Klageren kautionerede desuden som selvskyldnerkautionist for S’ engagement i banken.

Ifølge det oplyste fik S i 2010 oprettet en kreditramme på 1 mio. kr. til køb af ejendomme på tvangsauktion. Til sikkerhed for kreditrammen fik banken pant i en af klagerens ejendomme. Klageren har oplyst, at banken tre måneder efter oprettelsen inddrog kreditrammen igen.

Klageren og Æ ejede en ejendom sammen, som efter deres skilsmisse blev sat til salg.

Den 5. oktober 2011 kontaktede Æ banken vedrørende muligheden for at udleje den fælles ejendom. Således skrev Æ blandt andet i en e-mail til banken:

"…

Jeg har talt med [klageren] om muligheden for at leje [ejendommen] ud i 2 år. Vi kan få 16000-17000,00 på at leje det ud og der er udgifter på 13500,00.

Priserne er sikkert blevet mere stabile om 2 år og priserne er måske steget. Samtidig med dette er jeg sikker på at [klageren] flytter og ikke obstruerer et salg.

…"

Samme dag skrev banken til Æ, at hverken banken eller realkreditinstituttet var indstillet på, at ejendommen skulle lejes ud. Derimod ønskede de, at klageren og Æ solgte ejendommen og ligeledes satte deres sommerhus til salg.

Den 12. september 2012 blev klagerens og Æ’s fælles ejendom solgt på tvangsauktion for 2.660.000 kr. Ved salget opstod der en restgæld til realkreditinstituttet på 2.123.240 kr.

Den 9. november 2012 skrev banken til klageren og S, at S’ engagement i banken var opsagt til fuld indfrielse. S skulle derfor senest den 26. november 2012 betale 1.749.741 kr. til banken, såfremt de stillede sikkerheder ikke skulle tvangsrealiseres, ligesom klageren og Æ ville blive afkrævet deres hæftelser.

Ved brev af 5. december 2012 modtog klageren en endelig tabsopgørelse fra realkreditinstituttet vedrørende tvangsauktionen over klagerens og Æ’s fælles ejendom. Det fremgik af tabsopgørelsen, at Handelsbanken havde stillet sikkerhed for 1.261.724 kr. Klageren blev herefter opkrævet 861.516 kr. af realkreditinstituttet.

Den 11. december 2012 skrev banken til Æ i hans egenskab af selvskyldnerkautionist for S’ kredit i banken og anmodede ham om, at indfri restgælden på 1.757.056 kr., heraf 32.643 kr. i ikke tilskrevne renter, inden den 18. december 2012.

S engagement i banken blev efterfølgende overgivet til retlig inkasso og indbragt for fogedretten.

Parternes påstande

Den 28. december 2012 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Handelsbanken skal betale 2 mio. kr.

Handelsbanken har nedlagt påstand om principalt afvisning, sekundært frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har blandt andet anført, at sagen ikke bør afvises som erhvervsmæssig, da bankens håndtering af S’ engagement i banken hang sammen med og har haft konsekvenser for hendes og Æ’s fælles aktiver.

Ved overførsel af S’ engagement til banken var det en betingelse, at renten på S’ kredit blev fastholdt på 5 %. Alligevel forhøjede banken flere gange renten på kreditten, hvilket medførte, at S de sidste mange år kørte med underskud.

I oktober 2010 fik hun oprettet en byggekredit i banken på 1 mio. kr. til brug for køb af tvangsauktioner. Det blev i den forbindelse aftalt at tinglyse et ejerpantebrev på 1 mio. kr. i en af hendes ubelånte ejendomme, for ikke at skulle tinglyse ejerpantebrev, hver gang der blev købt en ny ejendom på tvangsauktion.

Fortjenesten på salget af tvangsauktionerne skulle gå til nedbringelse af S’ kredit samt indgå i deres privatøkonomi.

Efter tre måneder blev byggekreditten imidlertid inddraget af banken uden nogen nærmere begrundelse.

Banken indvilligede på et møde i at tilbagebetale udgifter til tinglysning på 26.000 kr. Trods adskillige rykkere, har hun aldrig modtaget beløbet fra banken.

Banken har uretmæssigt pålagt S omkostninger til en kredit, der er blevet inddraget. Ligeledes har banken modtaget et ejerpantebrev på 1 million kr. i en ejendom til sikkerhed for kreditten. Hun har endnu ikke modtaget ejerpantebrevet retur, der alene lå til sikkerhed for byggekreditten.

Hun har uden resultat forsøgt at indgå en ny aftale med banken som løsning på konflikten.

Banken har fjernet hendes indtjeningsgrundlag og ødelagt en ellers sund virksomhed.

Som følge af den manglende indtjening, havde de ikke mulighed for at afdrage på deres realkreditlån. Deres ejendom blev derfor solgt på tvangsauktion uagtet, at de havde foreslået banken at udleje ejendommen i to år.

Ved udlejning af ejendommen havde de haft mulighed for at afdrage på terminer og restancer. Lejeindtægterne ville dække løbende udgifter til terminer, ejendomsskat m.m. Endelig ville ejendommen kunne sælges til en pris væsentligt over, hvad salget på tvangsauktionen indbragte, da der var flere interesserede købere i fri handel, der blot ventede på først at få solgt deres egen ejendom. Det var således kun et spørgsmål om tid, før ejendommen havde været solgt.

Banken påførte dem ved afslaget på udlejning af ejendommen et stort privat tab. Banken skulle i stedet have lyttet til dem som professionelle, idet både hun og Æ er statsautoriserede ejendomsmæglere.

Handelsbanken har til støtte for afvisningspåstanden anført, at klagen vedrører erhvervsforhold, hvorfor den bør afvises i henhold til Ankenævnets vedtægter § 2, stk. 2 og 3.

Til støtte for frifindelsespåstanden har banken anført, at renten på S’ driftskredit, fremgik af kreditaftalen. Banken var i dialog med klageren om rentenedsættelser, men afgav ikke løfte eller lignende om nedsættelse af renten.

Vedrørende byggekreditten var der rettelig tale om en ramme til køb af ejendomme på tvangsauktioner, der blev indgået på markedsmæssige vilkår med S på bankens standarddokumentation.

Sikkerheden for kreditrammen var i form af et ejerpantebrev i S’ ejendom. Tinglysning af ejerpantebrevet blev betalt af S. Der blev ikke mellem S og banken indgået aftale om tilbagebetaling af afgift.

Klageren kautionerede for S’ gæld i banken som selvskyldner. Klageren har ikke anført eller på anden måde godtgjort, at hun ikke var bundet af kautionen.

Banken ønskede ikke at medvirke til, at klagerens ejendom blev lejet ud i den periode, hvor klageren ikke var i stand til at betale ydelserne på lån i ejendommen.

Banken var som panthaver ikke forpligtet til at acceptere en udlejning af en privat beboelsesejendom mod bankens ønske. Det var bankens vurdering, at en udlejning af ejendommen ikke ville medføre en tilstrækkelig forbedring af klagerens økonomi. En negativ udvikling i værdien af klagerens ejendom ville de facto være for bankens regning og risiko.

Klagerens ejendom blev som følge af misligholdelse solgt på tvangsauktion begæret af realkreditinstituttet. Ejendommen havde forinden været til salg i en længere periode.

Banken har håndteret sagen som tvangsauktioner i almindelighed håndteres ved anmeldelse af krav. Banken har ikke begået fejl i håndteringen af tvangsauktionen.

Salget af klagerens ejendom på tvangsauktion må anses som et salg til markedspris. Banken havde i øvrigt ikke indflydelse på auktionsprisen.

Ankenævnets bemærkninger

Uanset sammenhængen mellem klagerens og S’ forhold falder det uden for Ankenævnets kompetence at tage stilling til S’ forhold, og til den del af klagen, som vedrører klagerens forpligtelser over for banken i relation til S, jf. Ankenævnets vedtægter § 2, stk. 2 og 3.

Ankenævnet kan endvidere ikke tage stilling til forhold vedrørende klagerens tidligere ægtefælle, der må henvises til selv at indgive en klage til Ankenævnet.

Handelsbanken afviste i oktober 2011 Æ’s forslag om at udleje ejendommen i 2 år. Lånene i ejendommen var på det tidspunkt misligholdt, og ejendommen blev den 12. september 2012 solgt på tvangsauktion.

Ankenævnet finder ikke, at Handelsbanken var forpligtet til at acceptere, at ejendommen blev udlejet, og kan derfor ikke som følge af afvisningen heraf pålægges et erstatningsansvar over for klageren.

Da der i øvrigt ikke er grundlag for at pålægge banken erstatningsansvar, får klageren ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.